臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第3099號原 告 鄭棠琛
鄭棠儒共 同訴訟代理人 柯清貴律師被 告 劉文樹訴訟代理人 劉明堂上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段○000地號土地上，如附圖一編號D所示排風管拆除，並將所占用土地返還原告。
二、被告應給付原告各新臺幣10,558元，及自民國114年1月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告應自民國115年1月1日起至拆除坐落桃園市○○區○○段○000地號土地上如附表一編號1、編號2、編號3、編號6所示建物，並將所占用土地返還原告之日止，按月給付原告各新臺幣38元。
四、被告應自民國115年1月1日起至拆除坐落桃園市○○區○○段○000地號土地上如附表一編號4、編號7所示建物，並將所占用土地返還原告之日止，按月給付原告各新臺幣80元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
七、本判決第一項得假執行，但被告如各以新臺幣5,000元為原告分別預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第二項得假執行，但被告如各以新臺幣新臺幣10,558元為原告分別預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第三項各到期部分，得假執行，但被告於各期給付到期時，如各以新台幣38元為原告分別預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第四項各到期部分，得假執行，但被告於各期給付到期時，如各以新台幣80元為原告分別預供擔保，得免為假執行。
十一、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明定。
二、本件原告起訴時原聲明：㈠被告應將坐落於桃園市○○區○○段000地號土地上（下稱系爭221地號土地），如附圖所示A部分面積15平方公尺（實際面積以地政機關測量為準），及坐落於桃園市○○區○○段000地號土地上（下稱系爭195地號土地），如附圖所示B部分面積6平方公尺（實際面積以地政機關測量為準）之建物拆除，並將上開土地返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)82,485元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息，暨自民國114年1月1日起至拆除如起訴狀附圖所示A部分建物並返還所占用土地之日止，按月給付970元，暨自114年1月1日起至拆除如起訴狀附圖所示B部分建物並返還所占用土地之日止，按月給付471元（見本院卷第3頁）。嗣於115年1月5日言詞辯論時當庭變更聲明為：㈠被告應將坐落於系爭221地號土地上，如附圖一編號F、G、H面積合計10.1平方公尺及如附圖一編號D所示排風管及如附圖二所示編號C2面積12.27平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。㈡被告應將坐落於系爭195號地號土地上，如附圖一編號E1面積4.53平方公尺、如附圖二編號A面積3.94平方公尺、如附圖二編號B面積0.68平方公尺、如附圖二編號C1面積0.18平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告。㈢被告應給付原告鄭棠琛、鄭棠儒各52,785元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自115年1月1日起至拆除如附圖一編號F、G、H面積合計10.1平方公尺如附圖二編號C2面積12.27平方公尺之建物並返還所占用土地之日止，按月給付原告鄭棠琛、鄭棠儒各396元，暨自115年1月1日起至拆除如附圖一編號E1面積4.53平方公尺，如附圖二編號A面積3.94平方公尺、如附圖二編號B面積0.68平方公尺、如附圖二編號C1面積0.18平方公尺之建物並返還所占用土地之日止，按月給付原告鄭棠琛、鄭棠儒各188元。㈣原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第295至第296頁）。經核原告變更請求被告拆屋還地之範圍、相當於租金之不當得利數額，乃為擴張減縮應受判決事項之聲明，暨另就請求被告拆屋還地之位置、範圍，係依據土地複丈成果圖而更正其事實上之陳述，並非訴之變更，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告為系爭221地號土地及系爭221地號土地（以下合稱系爭土地）之所有權人。被告所有之門牌號碼為桃園市○○區○○路0000巷00號房屋（下稱系爭房屋）坐落於與系爭土地相鄰之桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭220地號土地）。系爭房屋之屋簷、二樓陽台、二樓增建、二樓屋頂、綠色棚架及排風管等建物及設施（下合稱系爭建物及設施），無權占用原告所有之第221號及第195號土地。被告無權占用原告所有系爭221號及195地號土地（占用內容詳如附附圖一、二所示），已妨礙原告就系爭土地之使用與收益，爰依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告拆除系爭建築並返還土地，另依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利等語。
㈡、聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：
㈠、系爭房屋所坐落系爭220號土地係原告之祖父即訴外人鄭金水於62年間將其名下土地分割成數筆出售建商興建房屋中之一筆，系爭房屋則為63年間由建商興建後讓與訴外人蔡聰明，整條街、左鄰右舍之建築型態均與系爭房屋相同。蔡聰明嗣將系爭建物讓與訴外人邱水倉，原告則係於79年間向邱水倉購買系爭建物，買受系爭建物時建物即為現況、屋簷亦係建商所蓋，並未有增建，原告及其前手對於系爭房屋歷來均未曾提出異議。倘原告拆除屋簷會影響隔壁鄰居之建物。又原告已於114年10月30日將綠色棚架、2座機器設備拆除等語，資為抗辯。
㈡、聲明：原告之訴駁回。若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭221地號及系爭195地號土地之所有權人，被告則為爭房屋及系爭220地號土地之所有權人，系爭房屋如桃園市八德地政事務所114年5月7日德地測字第1140004121號函所附114年2月8日測法字第001100號複丈成果圖（見本院卷第123頁，下稱附圖一）編號F、G、H；編號G、I（按被告業於114年10月30日拆除）所示部分，及桃園市八德地政事務所114年8月25日德地測字第1140007852號函所附114年87日測法字第007100號複丈成果圖（見本院卷第255頁，下稱附圖二）編號A、B、C1、C2部分，分別占用系爭221地號土地及系爭195地號土地（占用範圍及內容詳如附表一所示）之事實，為兩造所不爭執，且有卷附土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、地籍圖、現場相片、桃園市政府地稅務局房屋稅沿革表可參（見本院卷第49-53頁、第31頁、第75-77、125-131、147、315-316、401-403、413-419頁、第117頁），並經本院會同兩造及桃園市八德地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗測量筆錄(見本院卷第95至102頁)，並囑託桃園市八德地政事務所繪製土地複丈成果圖附卷足憑(見本院卷第121至123頁、253至255頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告所有之系爭建物設施占用系爭221、195地號土地，被告應將占用部分拆除並返還不當得利等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠系爭建物設施是否為系爭房屋興建時即存在？原告及其前手等歷來對此是否知情？㈡原告請求被告拆除系爭建物設施，是否有理由？㈢原告請求被告給付不當得利，是否有理由？茲分別判斷如下：
㈠、附表一所示各占用部分，除附表一編號5排風管外，均為系爭房屋興建時之原始結構，且原告之前手等對此知情：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張系爭建築逾越地界占用第221號、第195號土地，則關於建築越界之事實，應由原告舉證；至被告抗辯系爭房屋占用系爭221、195地號土地之屋簷、二樓陽台、二樓增建及二樓屋頂等建築，於系爭房屋興建時即已存在等情，為有利於被告之事實，自應由被告舉證。
２、被告辯稱系爭房屋源於原告祖父將其名下農地變更後劃分17戶，自己規劃自己找工頭蓋房子，再賣給不同的屋主，當時房屋的格局都一樣，陽台也都一樣等情（見本院卷第344-345頁），為原告否認，辯稱：土地應該是原告祖父所有，但原告祖父沒有建築的專業，所以不可能自己規劃、自己蓋房子，故原告祖父應該是把土地賣給建商，由建商規劃出售，而系爭土地有沒有賣出及原因為何原告不知道等語（見本院卷第344-345頁）。查依據卷附建物第二類登記謄本（見本院卷第31頁）之記載，系爭房屋於63年7月1日興建完成，又系爭房屋坐落之第220地號土地（重測前大湳段1716-30地號），於62年10月30日分割自原告祖父鄭金水所有之1716-5地號土地，當時地目仍為田地，至63年9月11日因地目變更而為登記，至63年12月26日、70年8月31日先後由訴外人蔡聰明、邱水倉以買賣取得所有權，再於79年6月5日以買賣為原因移轉所有權予被告等情，有系爭220號土地之土地登記簿在卷可參（見本院卷第137至第140頁、第159-171頁、第307頁）。而系爭房屋所坐落之重測前大湳段1716-30地號土地自1716-5地號土地分割之同時，1716-5地號土地實係分割成1716-6至1716-30等25筆面積約略相近之土地，亦經卷附土地登記簿載明（見本院卷第163-164頁）。再對照卷附62年12月18日、72年10月21日航空測量圖可知，62年12月18日系爭房屋及其鄰近形式大致相同之房屋均已開始興建，但尚未建築完成，據此，62年10月30日系爭房屋所坐落土地分割自1716-5地號土地，而該分割係原告祖父所為，且原告祖父將1716-5地號土地分割成數筆面積約略相近之土地後，即供興建含系爭房屋在內之20餘棟面積約略相近房屋，應堪認定。
３、再者，就前開1716-5、1716-30地號土地（重測後為220地號土地）之土地登記簿記載中，並未見有原告祖父鄭金水、原告父親鄭銘煌及系爭房屋第一任屋主蔡聰明以外之人登記為前揭土地之所有權人，是原告所稱，系爭房屋係鄭金水將其名下土地出售予建商後由建商單獨興建等情是否屬實，確非無疑。而被告雖因系爭房屋興建之時未申請建築執照（見本院卷第107-109頁政頁政府建築管理處回函及桃園市八德區公所回函），以致缺乏相關資料證明系爭房屋是否鄭金水與建商合建而來，然此並無礙於原告之祖父鄭金水將其名下土地提供他人興建系爭房屋之事實，而系爭房屋興建過程，鄭金水既為該房屋所坐落土地之所有權人，且同時所興建之一批房屋與系爭房屋之面積、外觀、形式一致，有被告所提供之系爭房屋周遭街景圖（見本院卷第316頁）及航空測量圖（見本院卷第461至第473頁）可佐，原告及其前手即其祖父鄭金水、父親鄭銘煌就系爭房屋之坐落範圍及坐落情形，實難委為不知。
４、綜上，系爭房屋與周遭其他房屋之外觀、格局及坐落情形近似，且對照卷附62年12月18日、72年10月21日、79年10月20日、82年9月26日、92年5月26日、102年6月8日、114年5月16日航空測量圖（見本院卷第461-474頁），如附表一編號1-4及編號6-7所示系爭房屋及其上之系爭建築之範圍均無明顯變動，顯見被告辯稱該等建物均與周遭房屋於同一時間興建且保留原始結構等情，應屬有據。原告主張系爭房屋興建完成後另有增建部分，並未舉證以實其說，尚難採信。
㈡、除附表一編號5排風管部分外，原告不得請求被告拆除附表一其餘部分：
１、按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋；但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。民法第796條第1項定有明文。其立法意旨乃在保護已建房屋之整體經濟價值，避免拆除造成社會經濟之重大損失。且本條規定不僅適用於土地所有人建築房屋逾越地界之情形，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人，依民法第800條之1規定亦準用之。
２、承前所述，系爭房屋之二樓陽台、二樓增建、二樓屋頂及屋簷等部分，均屬房屋興建時之原始結構。原告之祖父鄭金水身為系爭房屋興建當時登記之土地所有權人，其將自己之土地分割成數小區塊供作建築房屋之用，並於房屋房屋興建完成之時，配合就土地辦理所有權移轉登記，其對於系爭房屋坐落於各該土地之狀況自應知之甚詳，從而，其對於系爭房屋有越界建築之事實顯然知情，然其卻未於建築當時提出異議，甚至配合將分割後並且其上已有興建完成房屋之土地辦理過戶。原告祖父既知悉系爭建築之越界情形而不即提出異議，原告復繼受其祖父及父親之土地所有權，自應受此限制，依照民法第796條第1項規定，並衡酌誠信原則及規範保護建築物整體經濟價值之目的，原告不得再行請求被告拆除附表一編號1-4、編號6-7該等屬於房屋原始結構之越界部分。
３、至附表一編號5如附圖一編號D所示之排風管，並非房屋興建時之原始結構，而係事後另外建造，被告未能舉證證明該排風管有何占用系爭土地之合法正當權源，自屬無權占有，且無越界建築規定之適用。故原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除前開排風管，並將該部分土地騰空返還予原告，為有理由，應予准許。
㈢、原告請求被告給付相當於租金之不當得利為有理由：
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地者，侵害土地所有人自由使用、收益所有物之權能，屬不法侵害他人之所有權，致土地所有權人受有損害。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念。次按越界建築依民法第796條得免予拆除者，鄰地所有人仍可能有債法上不當得利請求權及侵權行為請求權，非不得依侵權行為、不當得利之規定請求賠償損害、返還不當得利（最高法院108年度台上字第564號判決意旨參照）。
２、此外，既成道路既未經徵收，仍為私人保留，則土地所有權人仍保有其所有權能，對於無權占有其土地者，仍得行使權利，僅在公法上其所有權之行使，應受不得違反供公眾通行之目的及不許擅自圍堵已成之道路或變更作建築基地之限制而已。既成道路之土地所有權人，當然亦得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還所受之利益（最高法院102年度台上字第496號判決意旨參照）。
３、經查，被告辯稱系爭土地雖為原告所有，但長期供周遭之居民通行之事實，為原告所不爭執，且依卷附前開現場相片所示，系爭195、221地號土地均鋪設柏油面且周圍停放有汽機車，而該等柏油路面係桃園市八德區公所負責養護之事實，亦有桃園市八德區公所114年2月5日函在卷可稽（見本院卷第85-86頁），堪認系爭195、221地號土地為既成道路，已成立公法上之公用地役關係，其使用收益自應受相當之限制。然而，既成道路僅係在公法上成立公用地役關係，供公眾通行使用，土地所有權人於私法上之所有權並未消滅。被告所有如附表一編號1-4、6-7所示系爭建物占據系爭195、221地號土地上空之特定位置，已超越既成道路一般公眾通行之目的範疇，剝奪原告本於所有權人地位所得享有之權益，原告請求不當得利即屬有據，被告雖依照民法越界建築規定得免予拆除前開附表一所示排風管以外之系爭建物，惟依上開說明，原告仍得請求不當得利。
４、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價週年利率10%為限，土地法第97條第1項定有明文；而依同法第105條規定，建築基地之租金亦準用之。且按土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價。舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地法第148條、平均地權條例第16條前段分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價週年利率10%之最高額（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。
５、查系爭二筆土地歷年之公告地價及申報地價如附表二所載（公告地價見本院卷第39頁至第45頁，申報地價按公告地價乘以80％計算）。本院審酌系爭土地附近交通、生活機能及上開年度申報地價及被告占用系爭土地之部分，除綠色棚架係直接占用土地表層外，其餘建築均僅占用系爭土地之上空，使用收益之情形自不能與直接占用土地表層等同視之，加以系爭二筆土地長期供周遭居民通行使用並由區公所進行道路養護，原告之使用收益更受有相當限制等情，認就二樓增建、二樓陽台、二樓屋頂、屋簷占用系爭土地之上空部分，應以申報地價週年利率2%計算相當於租金之不當得利為適當，原告之請求逾此範圍之部分，難認有據。是以，原告請求被告返還如附表二所示相當於租金之不當得利（其計算式詳如附表二所示），應予准許，至逾此範圍之請求，即無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段及第179條前段規定，請求被告：⑴將系爭221地號土地上如附表一編號5即附圖一編號D所示之排風管拆除，並將該部分土地騰空返還予原告；⑵給付原告各10,558元及自114年1月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⑶自115年1月1日起至拆除附表一編號4、編號7所示建物之日止，按月給付原告各80元；⑷自115年1月1日起至拆除附表一編號1、編號2、編號3、編號6所示建物之日止，按月給付原告各38元。為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，所命被告給付之金額或價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟其聲請僅係促請法院職權發動，尚毋庸就其聲請為准駁之裁判；被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法相符，爰依法分別酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 6 月 10 日
民事第三庭 法 官 卓立婷附圖一：如附件桃園市八德地政事務所114年2月8日測法字第001100號複丈成果圖（見本院卷第123頁）。
附圖二：如附件桃園市八德地政事務所114年8月7日測法字第00
7100號複丈成果圖（見本院卷第255頁）。附表一：編號 附圖 編 號 坐落地號 面積 地上物 備註 1 A 195地號土地 3.94㎡ 二樓增建 2 B 195地號土地 0.68㎡ 二樓陽台 3 C1 195地號土地 0.18㎡ 二樓屋頂（屋簷） 4 C2 221地號土地 12.27㎡ 二樓屋頂（屋簷） 5 D 221地號土地 排風管 6 E1 195地號土地 4.53㎡ 屋簷 7 F+G+H 221地號土地 10.10㎡ 二樓陽台 8 G+I 221地號土地 12.02㎡ 綠色棚架 被告已於114年10月30日拆除，故原告就此部分不主張拆除後返還土地，僅請求被告返還相當於租金之不當得利（見本院卷第357頁至第359頁、第482頁）。
附表二：
編號 項目 申報地價 （公告地價×0.8，小數點以下四捨五入） 占有面積（㎡） 請求期間 不當得利計算式 當期申報地價×占有面積×週年利率2%/12×占有月數 應給付每位原告之金額 1 221地號土地 ⑴109-112： 9700×0.8＝7280 ⑵113-114： 9700×0.8＝7760 ⑴114.10.30拆 除綠色棚架 前： 17.9㎡(附圖 一F、G、H、I ) ⑵114.10.30拆除綠色棚架後： 12.27㎡（附圖二C2） 109.1.1起至拆除附表一編號4、編號7所示建物之日止 ⑴109至112年： 7,280×17.9×2%/12×48=10,425 ⑵113年至114.10.30： 7,760×17.9×2%/12×23=5,325元。 ⑶114.11.1起至114.12.31 7760×12.27×0.02/12＝159 ⑷自115.1.1至全部占有部分拆除日止： 按月給付7,760×12.27×2%/12=159。 ⑴7,955元（計算式：左列 ⑴至⑶共15,909，15,909 ÷2＝7,955） ⑵自115.1.1起至拆除附表一編號4、編號7所示建物之日止，按月給付80元（計算式：159÷2＝80，小數點以下四捨五入） 2 195地號土地 ⑴109-110： 11036×0.8＝8829 ⑵111-112： 11073×0.8＝8858 ⑶113-114： 11785×0.8＝9428 4.8㎡(附圖二A、B、C1部分面積總和) 109.1.1起至拆除附表一編號1、編號2、編號3、編號6所示建物之日止 ⑴109至110年： 8,829×4.8×2%×2=1,695 ⑵111至112年： 8,858×4.8×2%×2=1,701 ⑶113至114年： 9,428元×4.8×2%×2=1,810。 ⑷自115.1.1至全部占有部分拆除日止： 按月給付9,428×4.8×2%/12=75。 ⑴2,603元（計算式：左列 ⑴至⑶共5,206，5,260 ÷2＝2,603） ⑵自115.1.1起至拆除附表一編號1、編號2、編號3、編號6所示建物之日止 ，按月給付38元（計算式：75÷2＝38，小數點以下四捨五入）。 結論 ⑴被告應給付原告各10,558元（計算式：7,955＋2,603＝10,558）及自114年1月 14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⑵被告應自115.1.1起至拆除附表一編號4、編號7所示建物之日止，按月給付原 告各80元。 ⑶自115.1.1起至拆除附表一編號1、編號2、編號3、編號6所示建物之日止，按月給付原告各38元。
以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 11 日
書記官 李芝菁