臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第488號原 告 祭祀公業黃優生法定代理人 黃文安訴訟代理人 黃賜珍律師被 告 黃健樺
黃建群共 同訴訟代理人 羅瑞洋律師上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國114年8月8日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。故三七五減租條例之耕地租賃契約，其承租人與出租人間因耕地租佃所發生爭議，應先經該管鄉(鎮、市、區)公所調解及縣(市)政府調處，於調處不成立後，始得由縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。查兩造間關於桃園市○○區○○段000○000地號土地(下逕以地號稱之，合稱系爭土地)之「烏字第64號」耕地三七五租約(下稱系爭租約，承租之土地及範圍詳如附表所示)租佃爭議事件，業經桃園市龍潭區公所耕地租佃委員會、桃園市政府耕地租佃委員會均調處不成立後移送本院審理，有龍潭區公所耕地租佃委員會112年度第6號調解不成立案卷、桃園市政府耕地租佃委員會調處不成立案全宗資料可稽(卷宗外放)，是本件起訴程序核無違誤，先予敘明。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時原聲明如民國113年4月8日民事起訴狀所載(本院卷一第15頁)，嗣於114年8月8日以民事補正訴之聲明暨準備四狀變更聲明為：⒈確認兩造間就系爭633、638地號之耕地三七五租賃關係不存在。⒉被告應將坐落系爭土地如桃園市大溪地政事務所(下稱大溪地政)檢送之複丈成果圖(複丈日期114年4月22日，下稱附圖，卷內附本院卷三第229頁)編號A(面積82.08平方公尺)、編號B(面積845.02平方公尺)所示之建物(下稱系爭建物)拆除，並將前開土地回復適於耕作之狀態，並騰空返還予原告。⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第2項土地之日止，按月給付原告新臺幣(下同)38,346元。⒋聲明第2、3項願供擔保請准宣告假執行(本院卷三第285頁)。經核前揭變更聲明，係補充說明其請求確認之租約性質及拆除之建物範圍，屬補充或更正事實上之陳述，均無不合，應予准許。
三、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。查原告主張兩造間之耕地三七五租賃關係不存在，為被告所否認，則系爭租賃關係是否存在即屬不明，致原告私法上地位有不安之狀態，而此種狀態得以本件確認判決將之除去，是依前揭說明，原告提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：被告2人向原告承租系爭土地，兩造並簽有烏字第64號之系爭耕地三七五租約。詎被告於系爭土地上耕地承租範圍搭蓋系爭建物，其房屋格局完善且供被告家族成員居住，並於周遭鋪設水泥及搭建圍籬，顯非為便利耕作或以耕作為目的而建築，而有不自任耕作之情形，爰依耕地三七五減租條例第16條規定，主張系爭租約無效。又兩造間租賃關係既已消滅，被告即應負返還租賃物之責任，復依民法第455條、第767條第1項前段及中段，請求被告拆除系爭建物並將所占用土地回復適於耕作之狀態，併依民法第179條請求被告給付相當租金之不當得利。並聲明：如上開114年8月8日變更後聲明所示。
二、被告答辯略以：原告祭祀公業前與多位佃農簽訂三七五租約，系爭租約則為被告之祖父黃維唐(已歿)於37年間與原告簽訂，其承租範圍包含①633地號(田地)之部分土地，作為耕地使用；②638地號(建地)之部分土地，作為供佃農居住及放置農具之用，惟當時638地號已無完整空間供黃維唐使用，原告遂同意黃維唐於如附圖編號A、B所示部分土地搭建系爭建物。又如附圖編號A所示部分坐落於638地號土地，其地目為建地，且兩造就此部分無租金之約定，僅因方便而納入系爭租約中一同簽訂，並無耕地三七五減租條例之適用。而如附圖編號A所示範圍則非被告所承租之範圍，亦無不自任耕作之情形。況原告所主張之被告承租範圍前後不一致，顯不明瞭系爭租約之承租範圍等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、按「承租人應自任耕作，…」，「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16條第1項前段、第2項定有明文。次按耕地三七五減租條例於72年12月23日修正公佈後，第16條所謂承租人「不自任耕作」，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言(參臺灣高等法院暨所屬法院88年12月座談會法律問題討論意見)。是上開條例所指之「不自任耕作」，應僅指「擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為」而言(參最高法院87年台上字第1378號、88年台上字第1434號、89年台上字第1265號判決意旨)。
四、本院之判斷：㈠查兩造間現存之系爭三七五租約，係源自被告之祖父黃維唐(
已歿)於37年間與原告簽訂，而系爭租約就系爭633、638地號等二筆土地之承租範圍分別如附表所示等情，為兩造所不爭執，並經本院調閱系爭租約之歷來資料(本院卷一第107至286頁)查核相符，足信屬實。
㈡原告主張：被告於系爭土地上耕地承租範圍內搭蓋系爭建物
，有不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第16條規定，主張系爭租約無效等語，業據被告否認，並以前詞置辯。茲就兩造之前開爭點，說明本院得心證之理由如下：
1.依兩造間之系爭三七五租約所示，被告向原告所承租之土地範圍，分別為633地號(農地)之2591平方公尺、638地號(建地)之914平方公尺【詳如附表】，是可知被告承租之範圍，並非前開二筆土地之全部，而係分別僅占二筆土地之8.3％、
9.7％【詳如附表之備註欄所載】。
2.原告既主張被告於耕地承租範圍內搭蓋系爭建物、有不自任耕作之情形，而被告之承租範圍並非所承租地號之全部，則本件首要應先查明被告之「耕地承租範圍」究竟為何。
【關於被告所承租之範圍，兩造所述不一：⑴據被告表示：其承租範圍，如本院卷三第97、99頁之空照圖上所標示（本院卷三第201、276頁筆錄，及同卷第303頁略圖）。⑵原告則自陳「系爭三七五租約之承租範圍，因年代久遠，當時的管理人都已過世，所以其並不清楚」(本院卷三第72頁113.11.28筆錄)、「因為當初租約就沒有圖面佐證，也沒有在契約標明，所以原告無法確認被告承租範圍」(本院卷三第201頁
114.3.6筆錄)，嗣則表示：被告之承租範圍，如本院卷三第43頁之原證7有色部分所示等語（本院卷三第281頁114.8.8筆錄。另附註：原告於114.8.20具狀陳報同卷第313頁之標示略圖）。以上，併此敘明。】
3.然暫不論被告就系爭耕地之承租範圍究竟為何，查：經本院至現場履勘之結果，可知被告於系爭633地號耕地上確有耕作之事實（兩造對此情不爭執，因此於履勘當日雙方均不要求測繪被告實際耕作範圍之位置與面積，故本院依原告之要求僅囑請地政人員測繪系爭建物之坐落位置與面積，詳參本院卷三第217至222頁114.4.22勘驗筆錄），另依兩造分別於附圖標示之被告耕作範圍，可知被告之實際耕作範圍非小（參本院卷三第303頁、313頁）。復參酌現場並未設置或標示具體之承租範圍或界址、界線，而屬建地之638地號上亦確有坐落他人(其他佃農)搭建之其他建物，則被告所稱：於最初簽立系爭租約當時，因638地號(建地)已無完整空間供黃維唐(建屋)使用，原告遂同意黃維唐於如附圖編號A、B所示部分土地(638、633地號之交界處)搭建系爭建物一情，核屬有據，應可採信【按：依附圖編號A、B所示系爭建物之占用面積合計為927.1平方公尺，核與被告承租之638建地面積為914平方公尺，二者相差僅13.1平方公尺，實差距極微，併此敘明】。從而，被告在所承租之耕地土地上進行耕作，在所承租之建地範圍內建屋居住，與法並無不合。雖經本院囑託地政機關測量之結果，被告於638建地所建系爭房屋之範圍，有跨越至633耕地之情形(詳如附圖)，然考量現場並無兩地界址之具體界線或標示，任何人於主觀上本難明確知悉兩地之界線為何，且當初係因638建地上其他位置已有他人建物佔據，原告因而指地同意被告祖父黃維堂於該處建屋，以方便黃維堂就近在相鄰所承租633耕地之耕作範圍附近建屋居住，是衡諸誠信原則及公平原則，本院認尚難因此即認定被告有於耕地不自任耕作之情【註：本件租佃爭議前經桃園市政府耕地租佃委員會進行調處，其調處決議亦認本案租約應仍予維持，有該委員會113.2.19調處程序筆錄1份附於調解調處不成立案卷內可參，併此敘明】。
五、綜上所述，原告依前揭法律關係，以被告未自任耕作而主張系爭租約無效，訴請確認兩造間系爭租約關係不存在，併請求被告拆屋還地及給付相當租金之不當得利等節，均屬無據，應予駁回。其假執行之聲請，因訴之駁回致失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘陳述及證據，經核與判決結果不生影響，爰不另逐一論述。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
民事第二庭 法 官 周玉羣附表【兩造間「烏字第64號」三七五租約之內容及範圍】編號 土地地號 (均為桃園市龍潭區燈潭段) 地目 土地全部面積 (平方公尺) 承租之面積 (平方公尺) 備註 1 633地號 (重測前為烏樹林段214地號) 田 31039.50 2591 1.經本院計算，承租範圍占 整筆土地之比例為8.3％ 2.此筆土地，有約定租金 (參本院卷一P109-125) 2 638地號 (重測前為烏樹林段215地號) 建 9401.08 914 1.經本院計算，承租範圍占 整筆土地之比例為9.7％ 2.此筆土地，無約定租金以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 3 日
書記官 蕭尹吟