臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第489號原 告 祭祀公業黃優生法定代理人 黃文安訴訟代理人 林新棟
黃賜珍律師被 告 黃光治訴訟代理人 游玉招律師被 告 黃民治
黃正治上二人共同訴訟代理人 黃國誠
黃國星上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國115年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造間就坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○地號土地所成立之烏字第四十號耕地租約關係不存在。
二、被告應將大溪地政事務所於民國一百一十三年十二月十三日所為之複丈成果圖編號A1之建物（面積為五四四點八二平方公尺）及編號A2之建物（面積為三六點一二平方公尺）拆除，並將所承租之龍潭區燈潭段第六三三、六三八及六四一地號土地騰空返還原告。
三、被告應自民國一百一十三年四月九日起至返還前項土地之日為止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟玖佰壹拾壹元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第二項原告分別以新臺幣壹拾捌萬元及伍萬元為被告預供擔保得假執行。但被告如分別以新臺幣伍拾壹萬柒仟伍佰柒拾玖元及壹拾參萬零參拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項於原告就各到期部分得假執行。但被告如就各到期部分以新臺幣壹萬陸仟玖佰壹拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明。耕地三七五減租條例第26條定有明文。故三七五減租條例之耕地租賃契約，其承租人與出租人間因耕地租佃所發生爭議，應先經該管鄉(鎮、市、區)公所調解及縣(市)政府調處，於調處不成立後，始得由縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。
兩造間關於桃園市○○區○○段000○000○000地號土地(下逕以地號稱之，合稱系爭土地)之「烏字第40號」耕地三七五租約(下稱系爭租約，承租之土地及範圍詳如附表所示)租佃爭議事件，業經桃園市龍潭區公所耕地租佃委員會、桃園市政府耕地租佃委員會均調處不成立後移送本院審理，有龍潭區公所耕地租佃委員會112年度第3號調解不成立案卷、桃園市政府耕地租佃委員會調處不成立案全宗資料可稽(卷宗外放)，起訴程序核無不合，合先敘明。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時原聲明如民國113年3月25日民事起訴狀所載(卷第14頁)，嗣於114年12月29日以民事更正聲明暨辯論意旨狀變更聲明為：㈠確認兩造間就系爭633、638、641地號之耕地三七五租賃關係不存在。㈡被告應將坐落系爭土地如桃園市大溪地政事務所(下稱大溪地政)之複丈成果圖編號A1(面積544.82平方公尺)、編號A2(面積36.12平方公尺)、編號A3（面積7.55平方公尺）所示之建物(下稱系爭建物)拆除，並將前開土地回復適於耕作之狀態，並騰空返還予原告。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第㈡項土地之日止，按月給付原告新臺幣(下同)74,046元。⒋聲明第㈡、㈢項願供擔保請准宣告假執行(卷第366頁)。核無不合，應予准許。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項定有明文。原告主張兩造間之耕地三七五租賃關係不存在，為被告所否認，則系爭租賃關係是否存在即屬不明，致原告私法上地位有不安之狀態，而此種狀態得以確認判決將之除去，原告提起確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告為系爭租約之共同承租人，承租範圍如附表所示，但被告於大溪地政之複丈成果圖（複丈日期為113年12月13日）所示之編號A1（使用633地號，面積為544.84平方公尺）、編號A2（使用638地號，面積為36.12平方公尺）均有建物，複丈成果圖編號A3（使用641地號，面積為7.55平方公尺）建有石牆等情，顯已違反耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項，因被告未自任耕作而使系爭租約有向後無效之情，原告自得提起確認之訴，確認兩造間之耕地三七五租賃關係不存在，且系爭租約既不存在，則被告繼續占用系爭土地，即受有相當於租金之利益，故原告自得以土地申報地價總額年息10％計算租金，並按公告地價80％為申報地價計算相當於租金之不當得利，合計每月為74,046元，並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告答辯：系爭租約為被告之祖先與原告所訂立，被告亦為原告之派下員，被告父親黃維日死亡後，由被告繼承系爭租約，而系爭租約之承租面積為系爭土地之一部分，訂立之初並未約定實際承租位置，其中638地號土地為建地，原告出租之初即同意被告祖先在該建地上興建房屋居住，後因房屋毀損不堪使用，原告同意被告父親另在633地號土地上興建房屋，633地號土地上之房屋係經過原告同意，原告應不得以此主張被告未自任耕作。96年8月間桃園縣龍潭鄉公所租佃委實際會勘後，依當時會勘紀錄可知，於當時之烏樹林段214地號（即燈潭段633地號）之承租範圍內並無建物、水泥牆、鐵門及道路之記載，且原告所指之磚造建物、水泥牆、鐵門等早於80年間即已存在，倘該等建物係位在被告承租範圍內，龍潭鄉公所於96年會勘後，應會否准承租人回復系爭租約之申請，而當時龍潭鄉公所同意承租人回復系爭租約，即足以確認原告主張在633地號土地上之建物並非位在系爭租約之承租範圍內。至系爭租約由被告繼承後，主要由被告黃光治從事耕作，收成之稻穀均交由龍潭區農會收購，休耕時亦會依法申報，並無原告所指未自任耕作之情，原告主張均屬無據，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭租約為被告繼承而來。
㈡承租範圍為調處卷標籤3耕地三七五租約附表所示之面積。
㈢兩造同意以本院113年12月13日履勘之測量結果為準。
四、㈠被告有一部不自任耕作之情①按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列；承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。倘承租人在承租耕地上建築房屋或供其他非耕作目的之使用，均應解為非自任耕作（停止適用之最高法院64年台上字第571號判例仍值參照、同院108年度台上字第1003號參照）。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言，如承租人以承租之耕地建築房屋或供其他非耕作之使用，均應解為非自任耕作，而有使原訂租約無效之效力，其未轉租或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地並請求收回，此為我國司法項來固定之見解。承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效（同院92年度台上字第2494、2542號參照）。申言之，此乃減租條例係因早年扶植自耕農之農業政策之所需，規定出租人必須容忍租賃期限屆滿後，其所有土地，無限制繼續續租予承租人，倘若容許承租人得以依其個人主觀能力，即為部分耕作，而任令其餘耕地作為他用或荒蕪，不僅為地力之浪費外，相對出租人必須承受所有權長年被法律限制之利益而言，顯失平衡，故爾自應就相關要件作嚴格之解釋適用。
②經本院囑託大溪地政於113年12月13日於系爭土地進行測量
，由複丈成果圖可知，編號A1為建物，坐落633地號土地上，面積為544.82平方公尺；編號A2為建物，坐落638地號土地上，面積為36.12平方公尺；編號A3為石牆，坐落641地號土地上，面積為7.55平方公尺，兩造對此均不爭執。承租人雖非不得在承租之土地上建築房屋，然該房屋係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，並非解決承租人家族實際居住問題為其目的，參以原告提出113年12月13日履勘當日之現場照片可知（卷264至268頁），坐落633地號土地上之房屋（即複丈成果圖之A1建物）為二層建築，門牌號碼為桃園市○○區○○路000巷00號，並搭建有圍牆、鐵門，鐵門內有一大片之水泥地，旁並設有車棚供汽車、機車及腳踏車停放，此亦與桃園市龍潭區公所於112年10月12日進行之會勘紀錄大致相符，亦認被告在633地號土地之承租範圍內有建物、鐵門、水泥地坪。被告黃光治雖辯稱當日係由其子黃國誠在場指界，因黃國誠不清楚系爭租約之實際承租位置為何，誤以為黃光治所住之桃園市○○區○○路000巷00號（應為誤寫，由卷內之答辯書及龍潭區公所陳述意見書均載明為桃園市○○區○○路000巷000號）建物及周圍之水泥、鐵門亦位在系爭租約承租範圍內（卷第322頁）云云，然兩造既簡化爭點同意依照113年12月13日履勘之測量結果為準，依複丈成果圖所示，被告所指633地號之耕作範圍為B1、B2、B6及B8，面積共3030.8平方公尺，此與附表所示兩造所不爭執之633地號土地承租面積3415平方公尺尚存在數百平方公尺之落差，已足見被告就系爭租約承租範圍已有「未全部自任耕作」之事實，其餘638、641地號土地亦有類此情形，故本院認複丈成果圖所列A1、A2、A3之建物、石牆坐落位置應均在系爭租約之承租範圍內，此與被告自承有在633地號土地上興建房屋居住相符。633地號土地上之建物，由外觀可知並非以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，不符合農舍之定義，被告既在承租範圍內興建非屬農舍之房屋，足認被告並未自任耕作。被告另主張於96年申請恢復系爭租約時，當時龍潭鄉公所因認系爭租約之承租範圍並不包括建物、水泥地、鐵門及圍牆，故同意恢復系爭租約等語，然由本院調取相關資料（卷第208至218頁），96年會勘時出租人即原告並未到場，均由出席之黃光治以拍照之方式指界，龍潭鄉公所所憑之事實基礎並非出於系爭租約之雙方當事人合意，原告於訴訟中亦有爭執，是該次會勘內容不足為被告有利之認定。
③被告既承租土地之一部有不自任耕作之事實，不論其面積多
寡，全部租約應均屬無效。故原告請求確認兩造間之系爭租約不存在，自屬有據。㈡原告得請求拆屋還地
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前、中段定有明文。複丈成果圖編號A1建物（即中豐路162巷136號建物）為被告父親所建，被告並不爭執，複丈成果圖編號A2建物，被告並未否認為其所建，僅主張A2建物坐落位置在638地號土地，地目為建，原告不得主張三七五減租條例云云（卷第326頁）。然系爭租約既有一部分未自任耕作，全部租約均屬無效，原告請求被告連帶將複丈成果圖編號A1、A2建物拆除將土地騰空返還原告，自屬有據。然就複丈成果圖A3石牆部分，被告否認A3為其所設，原告未就A3為被告所設盡舉證責任，此部分即難認有據。
㈢原告得請求被告給付相當於租金之不當得利①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條前段定有明文。無權占用他人之土地，依一般社會通念，足認為可獲得相當於租金之利益（停止適用之最高法院61年台上字第1695號判例仍值參照）。無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，土地所有人自得依不當得利之規定，請求無權占有人給付相當於租金之損害金，此為我國司法向來固定之見解。系爭租約既經認定無效，被告即無繼續占用土地之合法權源，故原告請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
②耕地指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡
地保育區及森林區之農牧用地；耕地之地租不得超過地價百分之八，約定地租或習慣地租超過地價百分之八者，應比照地價百分之八減定之，不及地價百分之八者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價。土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。農業發展條例第3條第11款、土地法第110條、第148條分別定有明文。所謂「不得超過地價百分之八」，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報地價8%計算之。耕地租金之數額，除「以耕地申報地價為基礎」外，尚須斟酌耕地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用耕地之經濟價值及所受利益等，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價8%之最高額（停止適用之同院68年台上字第3071號判例仍值參照）。本院斟酌系爭土地位在中豐路162巷內，四周均為農田或平房，道路狹小，僅得1台汽車通過，並非繁榮區域，原告主張以土地申報地價總額年息8%為計算標準尚屬過高，本院認應以3%為計算標準始屬適當，原告請求被告應按月給付如附表二所示之金額，逾此範圍，尚屬無據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第203條分別定有明文。原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之相當於租金之不當得利係屬無確定期限。起訴狀繕本分別113年4月3日、4月8日送達被告（卷第38至42頁），被告黃民治之訴訟代理人黃國星雖於113年4月12日寄存送達，然其另名訴訟代理人黃國誠於同年月3日已合法送達，故對黃民治之送達應以黃國誠合法送達日為準，故原告請求被告連帶自113年4月9日起按年息5%計算遲延利息，為有理由。
六、綜上所述，原告請求確認系爭租約關係不存在並請求被告應將如複丈成果圖編號A1、A2所示之建物拆除及自113年4月9日起按月給付原告16,911元，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，並依職權酌定被告反擔保金額，以臻衡平；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。又本判決事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法，均對於判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、末按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。減租條例第26條第1項固有明文。然訴訟費用尚包含其他進行訴訟之必要費用，原告為複丈被告設置地上物之坐落範圍、面積等而支出土地測量費，即屬必要之訴訟費用，爰依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文第2項所示。
中 華 民 國 115 年 2 月 13 日
民事第二庭法 官 毛松廷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 2 月 23 日
書記官 鍾宜君附表一地號 地目 土地面積 （公頃） 承租面積 （公頃） 燈潭段633 田 3.103950 0.341500 燈潭段638 建 0.940108 0.091400 燈潭段641 田 0.727370 0.024200附表二燈潭段地號 承租面積 （平方公尺） 申報地價 （新臺幣） 百分比 金額 633 3415 950 3% 8110.63 638 914 3600 3% 8226 641 242 950 3% 574.75 合計（四捨五入至個位數） 16911