臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第844號原 告 莊佩如訴訟代理人 余席文律師被 告 盧俊舟訴訟代理人 翁志明律師上列當事人間請求減少價金等事件，於民國115年6月10日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣125萬2674元，及自民國113年2月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用百分之55由被告負擔。餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣42萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣125萬2674元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。經查，原告起訴訴之聲明為「(一)被告應給付原告新臺幣(下同)100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(二)被告應自民國113年1月26日起至被告將門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷00弄000號房屋(下稱系爭房屋)點交予原告止，按日給付原告1600元。(三)願供擔保請准宣告假執行。」，有民事起訴狀在卷可參(見壢司調卷第7頁)，嗣變更為「(一)被告應給付原告238萬6074元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。」，有民事言詞辯論意旨狀附卷可參(見本院卷第353頁)；因原告本件係主張兩造間就系爭房屋訂有買賣契約，卻因系爭房屋漏水情形而生爭訟，嗣於鑑定後確認請求金額，故原告變更前後均係基於系爭房屋交易糾紛所生之請求，應屬基礎事實同一，與前開規定並無不符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠伊於112年11月15日與被告簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭
買賣契約書)，約定由伊向被告以800萬元購買系爭房屋及坐落基地(以下合稱系爭房地)，伊已如數給付800萬元至履約保證金專戶，並約定113年1月25日為系爭房地最後點交結案期限，伊出於裝潢需求，在112年12月29日前即委請裝修人員進屋評估，但發現系爭房屋1至5樓居然均有滲漏水情形，且有諸多牆面壁癌、滲漏之情形，即有如附表所示瑕疵存在。伊因而於113年1月8日寄發存證信函予被告請求處理。惟被告卻拒不修繕，並以伊買屋前即已知悉漏水，需自行吸收瑕疵，否則拒絕交付房屋予伊，而推託卸責；然兩造於簽訂系爭買賣契約書時經被告保證系爭房屋並無漏水，並有在現況說明書勾選無漏水以保證房屋品質，故兩造確實約定應交付無漏水之房屋。
㈡而系爭房屋業經中央大學智慧營建研究中心鑑定確實有附表
所示之瑕疵，而足以影響系爭房屋通常使用，被告應負擔物之瑕疵擔保責任，故請求被告給付修復費用45萬2674元，以及伊自113年1月26日起迄115年4月14日鑑定之日止所支出之63萬9000元之租金損失。又依系爭買賣契約書記載之交屋結案日為113年1月25日，被告卻迄今仍未依約交付房屋予伊，導致伊一方面需另行租屋，並須額外繳付銀行貸款，故依系爭買賣契約書約定請求被告給付自113年1月26日起至115年4月14日共809日按買賣總價金萬分之2按日給付1600元之違約金共計129萬4400元。
㈢爰依民法359條、第179條、第231條規定及系爭買賣契約書第
10條第3項、第9條第5項約定提起本訴，並聲明：(一)被告應給付原告238萬6074元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋屋齡已有2、30年，先前亦曾出租他人，為避免日後
糾紛，早已告知仲介人員，日後出售須以「現況交屋」為交易條件，伊於簽約前除告知原告系爭房屋確實有漏水情事，並已委請防水廠商施作防水處理，也有提供廠商開立之保固書給原告，因原告無意見才簽訂系爭買賣契約書，並有約定「賣方須協助買方聯繫防水廠商，如於半年內有漏水問題，賣方須協助聯絡」；故伊未曾向原告保證系爭房屋為無瑕疵，簽約前也與原告未曾見面，不知仲介人員如何銷售系爭房屋，伊既已明確告知屋況，依系爭買賣契約書約定，伊僅負協助聯絡防水廠商之義務。另鑑定報告部分，大部分並無太大意見，但應係系爭房屋年代久遠所致，惟其中系爭房屋1樓廚房後方外牆並非系爭房屋建物，而屬外圍圍牆擋土牆，並不影響系爭房屋使用，縱有滲漏水，也非屬系爭房屋瑕疵。
㈡而原告也於簽約後多次至系爭房屋查看，並與防水廠商討論
，且於112年12月28日辦理所有權移轉登記，期間原告均未曾就漏水情事提出異議，卻於113年1月8日委請律師發函要求伊返還98萬9680元，伊認原告要求並無理由，經仲介人員協調，兩造於113年1月15日有會面協商，因原告要求伊須賠付100萬元修繕費用，經仲介人員協調而協商未果，伊也因原告一再為無理要求而委請仲介人員協助辦理點交事宜。原告113年5月2日又要求伊須保留50萬元於履保帳戶內，也顯不合理。系爭房屋在簽約後僅有原告或防水廠商進入施作防水工作，且原告在未點交前更將物品任意棄置於圍牆內，並設置設備妨害伊進出，114年9月也有破壞大門門鎖、更換門鎖，入內破壞內部設施，自已違反約定，且原告也未同意履約保證部分撥款給伊，也造成伊權益受損。是系爭房屋遲未點交係因原告不合理要求所致，且原告雖表示有另行租屋，並提出租約，但否認租約真正，且與系爭房屋點交無關。
㈢並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造前就系爭房地簽訂系爭買賣契約書，約定由原告以800萬元向被告購買系爭房地，有系爭買賣契約書附卷可參(見壢司調卷第55至62頁)，且為兩造所不爭執，是此情首堪認定。又原告已依約將買賣價金即簽約金80萬元、用印款80萬元、買方仲介費16萬元、買方預收規費5萬元、尾款640萬元共計821萬元匯入系爭買賣契約書指定履約保證專戶，而系爭房地之所有權業於112年12月28日自被告移轉登記予原告等情，亦有不動產買賣價金履約保證申請書、僑馥建經履約保證系統資料、系爭房地謄本附卷可憑(見壢司調卷第63至67頁、本院卷第391至394頁)，是此情亦堪認定。
四、原告主張系爭房屋有附表所示之漏水瑕疵，而主張被告給付修復費用45萬2674元、另行租屋之租金損失63萬9000元、違約金129萬4400元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：(一)被告是否應對原告就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任？(二)原告請求被告給付修復費用45萬2674元、另行租屋之租金損失63萬9000元、違約金129萬4400元，有無理由？經查：
㈠被告應對原告就系爭房屋之滲漏水情形負物之瑕疵擔保責任。
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。民法第354條、第373條定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之(最高法院73年台上字第1173號民事裁判先例意旨參照)。經查：
⑴原告主張系爭房屋如附表所示之位置有漏水情形，並提出現
場照片為據(見壢司調卷第15至51頁、本院卷第197至204頁)；經本院委請國立中央大學智慧營建研究中心鑑定，系爭房屋確實有如附表所示之屋頂平台1處、浴廁2處、外牆5處等，合計8處確實有漏水情形，漏水原因係因屋頂平台、浴廁、外牆之防水不良所致，須重新施作屋頂平台、浴廁、外牆防水及窗框塞水路等予以止漏等情，則有鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告書)附卷可憑(見本院卷第293至338頁)；堪認系爭房屋確實有如附表所示之漏水情事存在；而以通常交易觀念觀之，當事人並不會期待或認為買受之房屋應有滲漏水之情形，且滲漏水也顯然將使房屋價值、效用、品質有所欠缺，故堪認系爭房屋之滲漏水情形確屬瑕疵無誤。
⑵被告對於系爭報告書之內容原則上並無意見(見本院卷第386
頁)，惟主張如附表編號8之廚房後方圍牆並非系爭房屋範圍云云。然查：
①依照系爭鑑定報告就附表編號8之施測位置確實為系爭房屋往
外蓋之圍牆，有標的物位置平面圖及受測範圍示意圖(8-A、8-B)、鑑定現況照片之圖8-2、圖9-5在卷可參(見本院卷第3
18、319、322頁)。惟依原告提出之現場照片(見本院卷第204頁)，1樓廚房四周顯然是有牆壁包圍之封閉空間，與房屋本體應為相連相通之空間。
②又按買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登
記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：壹樓空地、頂樓、1F廚房……。系爭買賣契約書第2條約定有明文(見壢司調卷第56頁)。足見1樓廚房雖屬增建部分，但確實為系爭房屋之一部，且為系爭買賣契約書之標的無訛，是被告上開所辯顯非可採。
⒉又被告辯稱兩造約定以「現況交屋」，原告對於漏水情形早
有知悉，因而有約定半年內漏水問題，其僅須協助聯繫防水廠商，並不負瑕疵擔保責任云云，並提出保固書1件附卷為憑(見本院卷第51頁)。經查：
⑴按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得
以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。又當事人就買賣瑕疵擔保責任所約定之「保固條款」，其法律效果為何？應視個案情形，探求當事人之真意，並依誠信原則，斟酌交易習慣，綜合契約整體內容判斷之(最高法院104年度台上字第550號民事判決意旨參照)。
⑵次按一、雙方同意以現況說明書所載點交。二、交屋前賣方
須清除私人雜物、垃圾騰空後再點交給買方。三、賣方須協助買方聯繫防水廠商(原保固廠商)，如於半年內有漏水問題，賣方須協助聯絡。系爭買賣契約書第15條約定有明文(見壢司調卷第61頁)。而現況說明書第35點「現況是否有滲漏水之情形？」係勾選「否」，其他部分則有記載「現況交屋」；有現況說明書附卷可憑(見壢司調卷第69頁)。則現況說明書固有記載「現況交屋」，惟依照系爭買賣契約書約定，兩造約定之交屋現況即依現況說明書所載，即為無滲漏水之狀態；是系爭買賣契約書第15條第3項約定半年內如有漏水狀況被告均須協助原告聯繫防水廠商，應屬於被告對於系爭房屋並無漏水之擔保承諾，並以聯繫保固廠商修繕之方式負擔半年內漏水修繕以延長其擔保承諾。是被告以上開約定主張兩造係約定以現況點交，被告只負聯繫防水廠商之責任，本非屬實。
⑶又證人即賣方房仲郭妤婕於本院審理時證稱：伊有受被告委
託出售系爭房屋，伊當時有告知頂樓好像會滲水，所以被告告知有請漏水師傅來處理，……簽約過程雙方會協議寫下系爭買賣契約書第15條，主要也是因為買方要求屋主清除雜物、垃圾，也有詢問有無漏水，賣方有告知有請師傅做防水，也有保固5年，…現況說明書關於漏水部分勾否，因為當時系爭房屋當時確實沒有漏水，所以正常是要交付沒有漏水的房屋給原告等語(見本院卷第81、83、86頁)。是依證人郭妤婕所述，系爭房屋在簽約當時並無漏水情事，在正常情形依照系爭買賣契約書及現況說明書之內容被告確實要交付沒有漏水的房屋給原告。
⑷而證人即買方房仲之店長張晴瑄於本院審理時證稱：原告即
買方仲介為阮翊茜，是伊下面的業務，伊有在簽約時負責買賣交易安全，伊不清楚現況說明書為何特別註記「現況交屋」，因為是郭妤婕簽的委託，而系爭買賣契約書第15條之加註，是因為買方針對現況說明書的漏水部分有疑慮，買方有詢問賣方是否就漏水部分做修繕，賣方表示有請廠商進場修繕完畢，當下並有提出保固書說有問題可以找這個廠商，買方表示因為廠商是賣方找的，有事要請賣方幫忙聯繫才同意簽約……中古屋買賣交易約定現況交屋要清楚載明哪個部分有問題，因為現況不好定義，會請屋主清楚載明現況哪裡有問題，本件約定現況交屋，但現況說明書記載無滲漏水，所以簽約也有特別跟屋主再確認等語(見本院卷第107至109頁)。
是依證人張晴瑄所述，本件雖記載現況交屋，但原告對於現況說明書記載無滲漏水情形有所疑慮，簽約時被告已表示修繕完畢，更足證簽約當下被告保證已將系爭房屋滲漏水之問題修繕完畢，而半年內由被告聯繫防水廠商是為了取信原告系爭房屋已無漏水情事，故被告於簽約時確實已向原告確認系爭房屋之現況並無滲漏水。
⑸是依證人郭妤婕、張晴瑄所述，應可確認兩造簽訂系爭買賣
契約書時系爭房屋現況業經原告向被告確認、並經被告保證無滲漏水，堪認兩造所約定被告應交付之系爭房屋現況即為現況說明書所載之無滲漏水情形。
⑹被告雖一再主張兩造所約定者即為現況交屋，其僅須負聯繫廠商之責任云云。然查：
①證人張晴瑄雖曾證稱：簽約前原告就知道有滲漏水之情形，
跟原告談價金的時候，大致有提到漏水導致鐘乳石的情形，也有水滴到地板上，這是簽約前的事，因為簽約當天原本要請原告加價，但原告堅持不會加價等語(見本院卷第108至109至110、112頁)，但隨即亦稱：當天實際聊的內容因為太久不記得，忘記是什麼時間點等語(見本院卷第112頁)，足見證人張晴瑄並無法確認原告是何時得知系爭房屋確實有滲漏水情事。況且證人郭妤婕亦證稱：系爭房屋當時沒有漏水、帶看也沒有漏水，是簽約完一直在下雨才發現會有滴水狀況等語(見本院卷第83頁)；則系爭房屋是在簽約後才出現滴水情形，原告應無從在簽約前就知悉系爭房屋確實有漏水情事。再者，縱使原告在簽約前即知悉系爭房屋有漏水之情形，但兩造簽訂系爭買賣契約書時，已有加以確認系爭房屋現況並經被告保證已修復漏水等情，均如前述，縱原告事前知悉系爭房屋有漏水情事，但並不影響兩造簽約時已確認系爭房屋現況並無滲漏水乙節。
②另參以證人郭妤婕證稱：現況說明書都有一條一條念給屋主
聽再勾選，會註記現況交屋是因為屋內垃圾很多……一般中古屋買賣交易特別約定現況交屋，用意是賣方會折讓價金由買方自行處理，協議好就在契約簽名，但少數狀況才會特別約定現況交屋，簽約時賣方有降價給買方，是因為我們有跟賣方提到買方是單親媽媽，而系爭房屋最後以800萬元成交與該地區附近行情差不多，磋商議價過程並沒有討論到房屋漏水須折讓價金之情形等語(見本院卷第82、83、87頁)；證人張晴瑄亦證稱：中古屋買賣交易約定「現況交屋」，須特別載明是哪裡的現況有問題等語(見本院卷第109頁)。堪認依不動產交易實務，買賣雙方如約定現況交屋，有疑慮的現況須特別載明於契約，且通常也會就有問題之部分進行議價由賣方折讓價金給買方自行處理，但本件現況說明書記載「現況交屋」之原因為屋內垃圾很多，而不是漏水問題，且系爭買賣契約書並無記載系爭房屋有漏水情形，且簽訂時並未就漏水部分特別議價；足見兩造簽訂系爭買賣契約書時，已確認系爭房屋之現況並無滲漏水，現況說明書所載「現況交屋」，也與系爭房屋有無漏水無涉。
③另被告表示依照系爭買賣契約書第15條第3項約定只須負聯繫
廠商之責任乙節。經查，依照民法第354條規定出賣人對於買受人，應擔保其物在危險移轉於買受人時(即交付時)無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，既然兩造已確認系爭房屋之現況並無滲漏水情形，則被告即應擔保系爭房屋在交付即點交予原告時亦為無滲漏水之狀態；且系爭買賣契約第15條第3項約定僅為被告承諾系爭房屋半年內之漏水都會協助連絡廠商，應屬被告延長擔保系爭房屋沒有滲漏水之期間，業如前述(見事實及理由欄貳、四、㈠、⒉、⑵)，而非免除被告應交付無滲漏水之系爭房屋之擔保責任。
④從而，被告主張原告早已知悉系爭房屋有漏水情形，且系爭
買賣契約書第15條約定被告只需負責聯繫防水廠商乙節，並無理由。
⒊復按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移
轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益(最高法院89年度台上字第1085號民事判決意旨參照)。經查，被告對於系爭房屋並未點交予原告乙節未曾爭執(見本院卷第80頁)，則系爭房屋於起訴時尚未交付予買受人即原告，惟系爭房屋確實有如附表所示之漏水瑕疵，已如前述，且被告於本案中始終表示其無修復漏水之義務，顯見被告並無修復之意願，故系爭房屋雖尚未點交予原告，依前開說明，原告仍得對被告就系爭房屋主張物之瑕疵擔保責任。
㈡原告得請求被告返還已給付之價金45萬2674元，以及依系爭買賣契約書第9條第5項約定之違約金80萬元。
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。民法第359條、第365條第1項定有明文。經查：
⑴原告主張其在112年12月29日前因有裝潢需求而請維修人員進
屋評估而發現系爭房屋有漏水之情形，因而要求被告修復，並於113年1月8日即寄發存證信函予被告通知系爭房屋有漏水之情事，而要求與被告協商等情，有存證信函在卷可參(見壢司調卷第75至78頁)，足見原告在發現系爭房屋有滲漏水瑕疵之情事，隨即有向被告為減少價金之請求，合於前開規定，先予敘明。
⑵而系爭房屋經鑑定如要復原滲漏水情形，修繕費用應為45萬2
674元，以此恢復原有建築功能或舊觀，並達到止漏之最低限度等情，有系爭鑑定報告書附卷可參(見本院卷第313頁)，則原告須另行支付修繕費用45萬2674元將系爭房屋修復到原有建築功能，故原告主張減少45萬2674元價金，尚屬合理。
⑶按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。經查，原告已將系爭買賣契約書所約定之價金全數匯入履保專戶，業經認定如前，既然本件應減少價金45萬2674元，則被告受領應予減少之價金45萬2674元即無法律上原因，依前開規定應予返還。
⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條第1、2項定有明文。次按我民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定性違約金；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付，此稱懲罰性違約金；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金，此觀民法第250條第2項規定自明(最高法院98年度台簡上字第39號民事判決意旨參照)。經查：
⑴按本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之
他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交(若因相關作業遲延者，最遲不得逾113年1月25日)同時甲方(即原告)應履行全部價金之給付(包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶)。如屆最後期限乙方(即被告)仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之2計付違約金賠償甲方，如逾15日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約。系爭買賣契約書第9條第5項約定有明文(見壢司調卷第59頁)。參諸系爭買賣契約書第9條第5、6項均將違約金稱為「違約金」，但第10條第2、3項則將違約金稱為「懲罰性違約金」，顯見系爭買賣契約之用語有刻意之區別，足見契約內所約定之違約金並非均屬有懲罰性質之懲罰性違約金；再參以民法第250條第2項之規定與前開說明，堪認系爭買賣契約書第9條第5項約定之違約金應屬賠償總額預定性違約金，先予敘明。
⑵系爭房地之所有權業於經移轉登記112年12月28日移轉登記給
原告，原告也已將全部價金匯入系爭買賣契約書指定履約保證專戶，惟被告迄未點交系爭房屋予原告等情，均認定如前，故被告並未於113年1月25日前點交系爭房屋予原告，則原告依前開系爭買賣契約書第9條第5項約定請求被告給付違約金，應屬有據。
⑶而被告雖以係因原告一再提出無理要求才不同意點交云云。
然查，系爭房屋確實有如附表所示之滲漏水瑕疵，且被告應對原告負物之瑕疵擔保責任，均經本院認定如前，則原告對被告主張減少價金，並非無據；再者，被告表示原告113年1月15日要求賠付100萬元、113年5月2日則要求保留50萬元於履保帳戶等節(見本院卷第379頁)，原告也表示其要求只是保留爭議款，而非不同意撥給價金(見本院卷第389頁)，本足認原告只是希望在有漏水疑慮部分能給予合理範圍之保障。再徵諸證人張晴瑄證稱：因為結案前買方要驗屋，且對於屋況有疑慮，因而約買賣雙方到公司協商，第一次沒有共識，第二次被告拒絕溝通且不跟對方碰面，並要求結案內容先給買方簽，沒問題再給被告看，並提出防水保固要求仲介跟買方自行負責，表示與其無關，之後結案前通知雙方進行點交，被告還是沒到場等語(見本院卷第111至112頁)；益證系爭買賣契約書無法進行點交結案，實際上係因被告無意與原告協商，故被告上開所辯並無理由。⑷又按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定
及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額(最高法院102年度台上字第1606
號民事判決意旨參照)。次按約定之違約金額是否過高，賠償總額預定性違約金目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準；懲罰性違約金則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷(最高法院109年度台上字第1013號民事判決意旨參照)。經查：
①依照系爭買賣契約書第9條第5項約定，原告得請求被告自113
年1月26日起每逾一日按買賣總價金萬分之2計付違約金，因本件買賣價金原為800萬元，而原告主張減少價金45萬2674元價金為可採，已如前述，則本件買賣價金應減為754萬7326元(計算式：8,000,000-452,674=7,547,326)，故原告請求自113年1月26日起迄115年4月14日鑑定之日止(共810日)之違約金應為122萬2667元(計算式：7,547,326×2/10000×810=1,222,666.81，元以下四捨五入)。
②而原告主張其因被告遲未辦理點交，導致其須另行租屋而支
出租金63萬9000元，並提出租賃契約書與租金匯款明細附卷為證(見本院卷第363至376頁)；而依原告提出之租賃契約書雖有記載租賃期間112年2月1日起至115年1月31日止、租金每月2萬元(第1年每月2萬元、第2年起每月3萬元)(見本院卷第363頁)，但其提出之其餘租約及轉帳資料(見本院卷第364至367、372至376頁)均顯示租金為2萬1000元，而原告請求期間為810日、約27個月，則以每月租金2萬1000元計算，原告須另支付租金56萬7000元；而原告雖有另行提出出租人為金字精密科技有限公司之收據(見本院卷第369頁)，但該收據並未記載租賃標的，且與其他租約所載之出租人林曉玲不符，故該收據無從認定與本件有何關聯。則原告雖得請求被告減少價金，但其目的係為修復系爭房屋滲漏水瑕疵，且原告亦因被告未辦理點交而須另行租屋，可能至少受有56萬7000元租金之損失；再審酌原告因系爭房地所有權早已移轉登記至其名下，而須負擔系爭房地相關稅負或其他義務，卻無從享有系爭房地所有權人之權利，故衡酌債權人實際所受之積極損害及消極損害，且原告並未提及除額外租金及相關稅負以外是否還有其餘損失，故如依系爭買賣契約書第9條第5項約定計算為122萬2666元尚屬過高，應酌減至80萬元。
⑸從而，原告得依系爭買賣契約書第9條第5項規定請求違約金，惟應酌減為80萬元。
⒊原告另主張依民法第231條規定、系爭買賣契約書第10條第3
項約定請求被告賠償另行租屋之損失63萬9000元云云。經查：
⑴系爭買賣契約書第9條第5項約定之違約金屬於損害賠償總額
預定性之違約金，已如前述，則原告請求被告再依民法第231條給付遲延之規定負損害賠償責任，本無理由。
⑵又系爭買賣契約書第10條第3項約定之適用情形為系爭買賣契
約書經解除時始有適用(見壢司調卷第60頁)，原告表示本件並未主張解除契約(見本院卷第388頁)，則原告依系爭買賣契約書第10條第3項約定而為請求，亦屬無據。
⒋從而，原告得依民法第359條、第179條規定請求被告返還應
減少之價金45萬2674元，並依系爭買賣契約書第9條第5項約定請求被告給付違約金80萬元。
五、綜上所述，原告請求被告給付125萬2674元(計算式：減少價金452,674元+違約金800,000元=1,252,674元)，為有理由，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。
六、復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，本件被告應為之前開給付，並無確定期限，且原告復未能舉證證明於起訴前曾向被告請求，惟被告既經原告起訴而送達起訴狀繕本，依民法第229條第2項之規定，應自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即113年2月17日(見壢司調卷第97頁)起，負遲延責任，且原告變更後之訴之聲明請求金額並未逾起訴請求之訴訟標的價額(參本院卷第11至12頁)；從而原告請求被告給付125萬2674元，及自113年2月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，即屬正當；逾此部分之請求，則非正當，應予駁回。
七、末以，原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行之宣告，核無不合；爰就原告勝訴部分分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 8 月 3 日
民事第四庭法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 4 日
書記官 張禕行附表編號 樓層 位置 鑑定分析 (見本院卷第305頁) 1 5樓 天花板 蓄水測試後，濕度明顯增加，白色鐘乳石狀結晶處有滴水情形，因屋頂平台防水不良所致。 2 4樓 4至5樓之樓梯下方水泥龜裂處 樓梯平台窗框周邊經外牆灑水測試後，濕度明顯增加，有滴水情形，係因外牆鋼浪板間隙、部分固定螺絲填縫材施作不良及鋼浪板與結構縫隙、給水管末端管根間隙、止水墩縫隙等防水不良所致。 3 主臥室鄰路牆面 前側牆面經外牆灑水測試後，濕度明顯增加，外牆雨遮水切處縫隙漏水所致。 4 3樓 3至4樓樓梯天花壁癌處 樓梯平台上方頂板及牆面經外牆灑水測試後，濕度明顯增加，漏水因外牆防水不良所致。 5 浴室3面牆面及地面 浴廁隔間牆及下層頂板經蓄水測試後，濕度明顯增加，且有滴水情形，係浴廁防水不良所致。 6 主臥室鄰路牆面 前側牆面經外牆灑水測試後，濕度明顯增加，且窗框與結構縫隙有流水情形，係因外牆防水不良、窗框塞水路失效及冷氣窗雨遮有水滲入造型凸牆內部造成潮溼等所致。 7 2樓 浴室3面牆面及地面 浴廁與樓梯之隔間牆及下層頂板經積蓄水測試後，濕度明顯增加，且有滴水情形，係浴廁防水不良所致。 8 1樓 廚房後陽台牆面 外牆經灑水測試後，濕度明顯增加，且牆面裂縫有流水情形，係外牆與擋土牆間隙滲水及牆面裂縫所致。