臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第864號原 告 桃園市政府住宅發展處法定代理人 邱英哲訴訟代理人 程光儀律師上 一 人複 代理 人 林泓均律師訴訟代理人 張義群律師
張庭維律師被 告 楊孟涵上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年5月30日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路00號7樓之2之房屋騰空返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣玖萬壹仟參佰拾參元，及自民國一百一十三年五月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十二年十二月十六日起至騰空返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟柒佰元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾肆萬壹仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖萬壹仟參佰拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項所命之給付，各到期部分，於原告每期以新臺幣貳仟玖佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於各到期部分以新臺幣捌仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國110年4月21日與原告簽立「桃園市八德二號社會
住宅租賃契約書」(下稱系爭租約)，並經鈞院公證處公證，公證字號為110年桃院公字000000000號。被告承租原告所管理門牌號碼桃園市○○區○○○路00號7樓之2之房屋(下稱系爭房屋)，約定租賃期間自110年5月1日起至113年4月30日止，每月租金以8,700元加計傢俱選配租金1,038元，共計9,738元，以每月為一期，並應於每月15日前完成繳納。
㈡詎料，被告截至112年4月30日止已積欠111年11月至112年4月
之租金58,428元，及應給付之逾期違約金。被告因已違反系爭租約第3條第2款、第3款之約定，原告爰於112年5月16日，以桃園永安郵局存證號碼第196號存證信函催告被告於112年5月30日前繳清上開欠款，並告知倘被告逾期未繳納上開欠款，原告將依系爭租約第12條第1項約定終止租約。
㈢然被告於收受上開存證信函後仍未置理，原告再於112年8月1
6日以桃園永安郵局存證號碼第415、416號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，於112年8月17日送達被告，系爭租約即已於112年8月17日經原告合法終止，惟被告迄今未遷出系爭房屋。是以，被告自112年8月18日起無權占用系爭房屋，自應按月給付相當租金之不當得利，另依系爭租約11條第3款約定，被告應按月給付相當月租金額1倍之違約金。
㈣為此，原告爰依民法第767條第1項前段、第455條之規定請求
被告自系爭房屋遷出並返還之，復按不當得利之規定及系爭租約第3條約定請求被告給付積欠租金、逾期違約金、加收之懲罰性違約金、返還無權占有系爭房屋之不當得利等語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空返還予原告；⒉被告應給付原告新臺幣130,177元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊被告應給付原告自112年12月26日起至騰空遷讓第1項聲明所示房屋予元告之日止，按月給付原告17,400元，暨各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊就系爭租約、110年桃院公字000000000號公證書皆不爭執，且對於原告所稱伊積欠租金、原告以桃園永安郵局存證號碼第415、416號存證信函終止系爭租約、系爭租約已於112年8月17日終止等情均沒有意見，惟伊稱並未實際收到上開桃園永安郵局存證號碼第416號存證信函，而係經由系爭房屋所屬社會住宅之秘書室人員告知始知悉內容等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准免宣告假執行。
三、得心證之理由：㈠按乙方(即被告)有下列情形之一者，甲方(即原告)得終止租
約，且乙方自本契約終止之日起兩年內，不得再申請承租桃園市社會住宅：一、積欠租金、管理費或其他應負擔之費用逾期達二個月，經甲方或甲方委託之管理人員於相當期限內催告，乙方仍不為支付。又租期屆滿或租賃契約終止時，乙方應即時將房屋依原點交狀況返還甲方、清空私人傢俱及物品、遷出戶籍、將租金、水、電、瓦斯費、網路電信或其他依約應繳納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。乙方逾期未返還房屋經甲方定期催告後仍未返還者，甲方得逕行停水停電，乙方不得異議。系爭租約第11條第1項、第12條第1項記載甚詳。原告前開主張兩造簽訂系爭租約後，被告欠繳逾2期租金，經催告無效，再經原告終止租約之事實，業據原告提出系爭租約、110年桃院公字000000000號公證書、桃園永安郵局存證號碼第196號存證信函暨回執聯、桃園永安郵局存證號碼第415號存證信函暨回執聯、桃園永安郵局存證號碼第416號存證信函暨回執聯附卷可憑，且為被告所不爭執，堪認為真實。系爭租約既已於112年8月17日終止，則原告依系爭租約請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，自屬有據。
㈡復按系爭租約第3條約定略為：「⒈房屋每月租金(含管理費)
：8,700元及家具選配租金1,038元，共計9,738元整；⒉前項費用以每月為一期，乙方(即被告)應於每月15日前，致超商或銀行繳納，甲方(即原告)無通知或催繳之義務，乙方不得藉任何理由拖延或拒絕；⒊乙方應依前項約定之繳款方式如期繳交租金，不得以任何理由拖延或拒絕。逾期未繳上開費用者，應依下列基準加收違約金：⑴逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五。但逾期五日以內繳納者，免予加收違約金；⑵逾期繳納一個月以上，未滿二個月者，照欠額加收千分之十；⑶逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五；⑷依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高乙欠額之百分之三十為限」。次按系爭租約第10條第3項約定所示，乙方除因系爭租約第10條第6項因難以繼續居住事由而提前終止契約之情形外，若於租期未滿3年即終止，即所選配之家具視為全部退租，應賠償違約金。再按系爭租約第11條第3款約定，乙方未依約定返還房屋時，甲方除得項以方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開相當月租金額1倍(未足一個月者，以日租金折算)之違約金至返還為止。末按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於不動產租金之利益，而不動產之所有權人或出租人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。經查：
⒈原告自110年8月起即有逾期繳納租金之情，並於111年11月至
112年4月期間積欠租金58,428元，縱使被告已就部分清償，然截至112年8月17日系爭租約終止時，被告仍欠繳自112年3月1日起至112年8月17日期間之租金54,499元（詳見如附表一所示)，應屬有據。
⒉系爭租約原定期間為自110年5月1日起至113年4月30日止，惟
原告主張兩造簽訂系爭契約後，被告欠繳逾2期租金，違反系爭租約第3條第2款、第3款之約定，經原告催告無效，再經於112年8月16日以桃園永安郵局存證號碼第415、416號存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，系爭租約亦已因上開存證信函於112年8月17日送達被告而生終止效力，此有原告提出之桃園永安郵局存證號碼000196、000415、000416郵局存證信函暨所附中華郵政掛號郵件收件回執為證（見113年度桃簡字第410號卷，下稱桃簡卷第17至25頁)，且為被告所不爭執，堪認為真實。系爭租約既於112年8月17日終止，則原告依系爭租約請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，自屬有據。又原告依系爭租約第10條第3項約定，視為所有選配家具均退租，原告請求被告給付以租期第26個月計算之選配家具違約金2,574元(詳見如附表二所示)(見本桃簡卷第15頁)，尚未過高，應屬有據。
⒊再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而不動產之所有權人或出租人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。查，系爭租約於112年8月17日業經終止，被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，被告仍無權占用系爭房屋，取得使用利益，致原告受有無法使用收益之損害，原告自得向被告請求返還其所受之利益，是原告依民法第179 條之規定，請求被告給付自112年8月18日起至112年12月15日止相當於租金之不當得利34,239元(詳見如附表三所示)，以及自112年12月16日起至騰空返還房屋予原告之日止，按月給付原告相當於不當得利之租金8,700元(見桃簡卷第8頁；本院卷第29頁)，即屬有據。
⒋末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照)。原告另依系爭租約第3條第3項：乙方逾期未繳租金者，應依下列基準加收違約金，「逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五。但逾期五日以內繳納者，免予加收違約金；逾期繳納一個月以上，未滿二個月者，照欠額加收千分之十；逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五；依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限」；第11條第3項：乙方未依約返還房屋時，甲方除得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開月租金額一倍之違約金，請求被告給付違約金。本院審酌社會住宅乃為解決青年及弱勢家戶之基本居住需求，被告係社會住宅承租戶，本屬經濟上弱勢族群，另原告已請求被告按月給付相當於租金之不當得利，原告所受損害難謂十分重大等情，認原告請求被告給付遲延租金加收之違約金4,626元、自112年8月18日起至112年12月15日止相當於月租額之違約金34,239元、自112年12月16日起至騰空遷讓系爭房屋予原告之日止，按月加計違約金8,700元等部分，均屬過高，此部分全部違約金酌減至1元為適當，逾此範圍不應准許。⒌上開原告主張被告給付欠繳之租金、逾期違約金、選配家具
違約金、相當租金之不當得利、相當月租額之違約金等情，均核屬有據。從而，原告請求被告應給付91,313元【計算式：54,499元+2,574元+34,239元+1元=91,313元】，及自112年12月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付8,700元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則不應准許，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭租約第11條第1項、第12條第1項約定，及民法第767條第1項前段、455條等規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。並依系爭租約第3條、第10條第6項、第11條第3款、第10條第3項等約定，以及民法第179條規定之不當得利法律關係，請求被告給付原告91,313元，及自起訴狀繕本送達翌日起，而本件民事起訴狀繕本係於113年4月23日寄存送達於被告住所(依民事訴訟法第138條第2項規定經10日發生合法送達之效力，即113年5月3日)，有本院送達證書在卷可稽(本院卷第19頁)，則原告請求自民事起訴狀繕本送達翌日(即113年5月4日)起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。另自112年12月16日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告8,700元等請求，皆有理由，自應准許，爰為如主文第一項、第二項、第三項所示之判決，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、關於原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許如判決主文第六項、第七項、第八項所示。原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事第四庭 法 官 徐培元正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
書記官 石幸子以下金額皆為新臺幣。
附表一：被告積欠之租金額、逾期繳納租金之違約金部分(見本
院113年桃簡字第410號卷第6至7頁)。租期 欠繳租金 違約金 逾期違約金計算式 (租金×逾期違約金比率) (見本院113年桃簡字第410號卷第10頁) 110年8月 0元 49元 9,738元×0.005＝49元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 110年9月 0元 49元 9,738元×0.005＝49元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 110年10月 0元 49元 9,738元×0.005＝49元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 110年11月 0元 97元 9,738元×0.01＝97元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 111年2月 0元 49元 9,738元×0.005＝49元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 111年3月 0元 146元 9,738元×0.015＝146元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 111年5月 0元 49元 9,738元×0.005＝49元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 111年7月 0元 49元 9,738元×0.005＝49元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 111年8月 0元 243元 9,738元×0.025＝243元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 111年9月 0元 195元 9,738元×0.02＝195元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 111年10月 0元 243元 9,738元×0.025＝243元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 111年11月 0元 292元 9,738元×0.3＝292元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 111年12月 0元 390元 9,738元×0.04＝390元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 112年1月 0元 341元 9,738元×0.035＝341元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 112年2月 0元 292元 9,738元×0.03＝292元 (本項違約金因當期租金逾期繳納所生) 112年3月 9,738元 487元 9,738元×0.05＝487元 112年4月 9,738元 438元 9,738元×0.045＝438元 112年5月 9,738元 390元 9,738元×0.04＝390元 112年6月 9,738元 341元 9,738元×0.035＝341元 112年7月 9,738元 292元 9,738元×0.03＝292元 112年8月1日至112年8月17日 5,809元 145元 租金：(8,700/13×17)+家具1,038=5,809元 違約金：5,809元×0.025＝145元 小計 54,499元 4,626元 總計 59,125元附表二：選配家具之違約金部分(見本院113年桃簡字第410號卷第10頁)。
系爭租約終止日未滿27個月，以26個月計算違約金 項目 違約金 數量 金額 單人床墊 360元 1 360元 雙人床墊 471元 1 471元 四人桌椅 471元 1 471元 餐(書)椅 152元 6 912元 書桌 360元 1 360元 總計 2,574元附表三：相當於租金之不當得利、相當於月租額之違約金部分
(見本院113年桃簡字第410號卷第7至10頁)占用期間 相當租金之不當得利 相當於月租額之違約金 應繳金額 備註 112年8月18日至112年8月31日 3,929元 3,929元 7,858元 ⒈相當租金之不當得利為：8,700(月租金)×14(占用日數)÷31＝3,929元。 ⒉違約金為相當月租金額，故違約金為3,929元。 112年9月1日至 112年9月30日 8,700元 8,700元 17,400元 ⒈月租金為8,700元 ⒉違約金為相當月租金額，故違約金為8,700元 112年10月1日至112年10月31日 8,700元 8,700元 17,400元 112年11月1日至112年11月30日 8,700元 8,700元 17,400元 112年12月1日至112年12月15日 4,210元 4,210元 17,400元 ⒈相當租金之不當得利為：8,700(月租金)×15(占用日數)÷31＝4,210元。 ⒉違約金為相當月租金額，故違約金為4,210元。 合計 34,239元 34,239元 68,478元