臺灣桃園地方法院民事判決113年度訴字第989號原 告 李承修訴訟代理人 李媚瑛
錢裕國律師被 告 屠偉義
徐美雲共 同訴訟代理人 陳守文律師
郭千華律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告屠偉義應給付原告新臺幣（下同）玖拾柒萬參仟玖佰伍拾玖元，暨自民國一百一十三年八月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告屠偉義負擔百分之二十四，餘由原告負擔。
四、本判決於原告以參拾貳萬肆仟元為被告屠偉義供擔保後，得為假執行。但被告屠偉義以玖拾柒萬參仟玖佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。經查：原告起訴時原訴之聲明為「被告應給付新臺幣（下同）972,109元予原告」（士林地院113年度訴字第92號卷第10頁），迭經變更，嗣原告於民國113年7月22日提出民事準備㈡暨變更訴之聲明狀，變更訴之聲明為「㈠先位聲明：⒈被告屠偉義應給付原告4,070,656元，及自113年1月19日民事準備㈠暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行；㈡備位聲明：⒈被告徐美雲應給付原告4,070,656元，及自113年1月19日民事準備㈠暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行」（本院卷第97-98頁），經核，原告係基於同一事實（即應由何人繳納房地合一稅乙事）而追加、擴張訴之聲明，且被告徐美雲於本院辯論期日亦同意擔任備位被告（本院卷第113頁），揆諸上開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠被告徐美雲於105年6月23日，欲向原告之父親即訴外人徐萬
興購買其所有門牌號碼桃園市○○區○○路000號21樓之8房屋暨坐落土地（下合稱系爭房地），遂與徐萬興簽立不動產預定買賣承諾書（下稱系爭買賣承諾書）及補充協議書（下稱系爭補充協議書），依上開買賣承諾書、補充協議書之約定，系爭房地因買賣所生稅捐等一切費用應由買方即被告徐美雲及其指定之登記名義人即被告屠偉義負擔。
㈡而因徐萬興於簽立不動產買賣契約書前，即已逝世，故由其
繼承人即原告繼承契約當事人之地位，而買方則由被告徐美雲指定名義人即被告屠偉義承繼系爭買賣承諾書之當事人地位，並由原告、被告屠偉義簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），原告之母親即訴外人李媚瑛於系爭房地移轉登記前，透過通訊軟體通知被告須負擔房地合一稅，亦經被告同意，而地政士原計算之房地合一稅稅捐金額為488,689元，經被告繳納該稅額後，原告遂移轉登記系爭房地所有權予被告屠偉義，然原告於111年間突接獲財政部北區國稅局繳款書，要求原告應補繳房地合一稅共964,316元之稅金，然依系爭補充協議書之約定，上開須補繳之房地合一稅稅金亦應由被告繳納，被告卻拒不繳納，致上開稅捐因逾期繳納而衍生滯納金、遲延利息，總計高達1,070,656元，足認被告業已違反系爭補充協議書之約定，另依系爭補充協議書第6條之約定，被告尚應給付原告違約金3,000,000元。
㈢依系爭補充協議書第4條之內容，被告徐美雲與徐萬興即已約
定若徐萬興過世，由徐萬興之繼承人承繼協議書之契約當事人地位，自應遵受系爭補充協議書第3條約定之精神，於契約雙方簽立系爭買賣契約時，系爭房地因買賣所生稅捐等一切費用，均由買方即被告徐美雲及其指定登記名義人即被告屠偉義負擔，故原告自得請求被告給付上開稅捐（含滯納金、利息）1,070,656元及違約金3,000,000元，共計4,070,656元。為此，爰依系爭補充協議書第3條、第6條及民法第227條之規定，提起訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明所示。
二、被告則以：㈠徐萬興於105年6月3日以8,560,000元申購取得合宜住宅即系
爭房地，而因系爭房地為合宜住宅，故受有取得所有權登記之日起5年內不得出售予他人之限制，然徐萬興取得系爭房地所有權後，欲轉讓予被告徐美雲，故於105年6月23日，徐萬興、徐萬興之代理人李媚瑛及被告徐美雲商定買賣條件，其等同意地政士以「徐萬興」為納稅義務人所計算出之房地合一稅約485,000元，應由被告徐美雲負擔，雙方並簽立系爭買賣承諾書及系爭補充協議書，依上開契約精神，買賣雙方合意買賣價金為11,500,000元，價金支付方式由被告徐美雲給付簽約金3,000,000元，並按月繳納徐萬興之代理人李媚瑛於合作金庫銀行之8,500,000元貸款本息，至於房地點交及產權過戶之部分，則由徐萬興於簽約後，先行將系爭房地點交予被告徐美雲，並約定於徐萬興取得系爭房地所有權5年後（即110年6月）再辦理產權過戶事宜，另有關徐萬興之房地合一稅485,000元部分，則由被告徐美雲於辦理產權過戶時，支付予徐萬興，徐萬興之繼承人日後亦依上開契約精神履行契約。
㈡然徐萬興於產權過戶前之108年間死亡，其繼承人即原告按上
開契約精神，於000年0月間，將系爭房地之所有權過戶予被告徐美雲指定之登記名義人即被告屠偉義，而後地政士為辦理房地合一稅，即以徐萬興為納稅義務人估算稅額約485,000元，經雙方確認計算方式無訛，地政士遂收取房地合一稅之稅款總計488,800元之支票，則被告徐美雲自已依契約之約定，給付以徐萬興為納稅義務人之房地合一稅稅額，且徐萬興、被告徐美雲於105年6月23日所達成之合意內容，乃係被告徐美雲負擔以「徐萬興」為納稅義務人，進而計算之房地合一稅稅額約485,000元，雙方並未約定若徐萬興死亡、由其繼承人即原告依約辦理產權移轉登記時，依繼承人即原告作為納稅義務人所計算之房地合一稅稅額仍須由被告徐美雲繳納，故原告請求被告給付以「原告」為納稅義務人所計算之房地合一稅差額、滯納金及利息，總計1,070,656元，自無理由，況被告屠偉義並非簽立系爭買賣承諾書、系爭補充協議書之人，亦未承擔上開契約，則原告自無從依系爭補充協議書第3條之約定，請求被告屠偉義給付1,070,656元。
㈢徐萬興於105年間，與被告徐美雲商議系爭房地之買賣條件，
乃係合意以「徐萬興」為納稅義務人，以此計算之房地合一稅（約485,000元）由被告徐美雲負擔，徐萬興之繼承人日後亦應依該合約精神履行，徐萬興之繼承人即原告於000年0月間辦理納稅事宜時，亦係向被告收取以徐萬興為納稅義務人所計算之房地合一稅稅額（總計488,000元），且無異議，顯然關於被告徐美雲所應負擔之房地合一稅稅額，雙方之契約真意，確實係以「徐萬興」為納稅義務人所計算之金額為據，被告徐美雲亦已繳納該金額，被告徐美雲並無違約之情事，原告當無從請求被告徐美雲給付違約金3,000,000元，被告屠偉義又非簽立系爭買賣承諾書、系爭補充協議書之人，亦未承擔上開契約，原告無從依系爭補充協議書之約定，向被告屠偉義請求給付違約金3,000,000元。縱認被告確有違約情事，然倘被告給付原告稅款差額、滯納金及利息後，原告即未受有任何損害，自應依民法第252條之規定，酌減違約金至零等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之先、備位之訴均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，被告徐美雲與徐萬興之代理人李媚瑛於105年6月23日簽立系爭買賣承諾書，約定將於110年6月6日簽立系爭房地之不動產買賣契約，訂約之總價款為11,500,000元，被告徐美雲另與李媚瑛再簽立系爭補充協議書，該協議書第3條約定「爾後簽訂不動產買賣契約時，其衍生之土地增值稅、契稅、印花代書費、二次設定塗銷費、房地合一稅...由甲方繳納（乙方賣清此不動產）」、第4條約定「尚未完成產權移轉至甲方時，若乙方有死亡時，乙方其繼承人繼承本標的後，仍依按此合約精神，于簽約日時與甲方簽訂買賣契約，若不履行按本承諾書第六條作違約賠償」，以及第6條約定「違約依甲方支付簽約款叁佰萬元及加計所支付銀行貸款之本金合併計算」，有系爭買賣承諾書、系爭補充協議書在卷可佐（士林地院113年度訴字第92號卷第28-32頁），而原告及被告屠偉義於110年6月7日就系爭房地簽立不動產買賣契約書，有系爭買賣契約書可參（士林地院113年度訴字第92號卷第14-23頁），此節亦為兩造所不爭執（本院卷第164頁），另原告主張系爭房地之房地合一稅加計利息等，款項總計1,070,656元乙節，有尚欠金額查詢表在卷可稽（士林地院113年度訴字第92號卷第98頁），該金額亦為被告所不爭執（本院卷第164頁），就上開客觀事實，均堪認定。而原告主張依系爭補充協議書第3條、第6條之約定，及民法第227條之規定，以先位、備位聲明之方式，向被告屠偉義、徐美雲請求給付總計4,070,656元，則為被告屠偉義、徐美雲所否認，並以前詞置辯。為此，兩造間之爭點厥為：㈠原告依系爭補充協議書第3條、民法第227條之規定，向被告屠偉義請求給付房地合一稅稅金（包含滯納金、利息），總計1,070,656元，有無理由？原告依系爭補充協議書第6條之約定，向被告屠偉義請求違約金，總計3,000,000元，有無理由？（先位聲明部分）㈡原告依系爭補充協議書第3條、民法第227條之規定，向被告徐美雲請求給付房地合一稅稅金（包含滯納金、利息），總計1,070,656元，有無理由？原告依系爭補充協議書第6條之約定，向被告徐美雲請求違約金，總計3,000,000元，有無理由？（備位聲明部分）
四、本院之判斷：㈠原告依系爭補充協議書第3條、民法第227條之規定，向被告
屠偉義請求給付房地合一稅稅金（包含滯納金、利息），總計1,070,656元，有無理由？⒈按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，固須採求當事人立約時之真意，不能拘泥契約之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事採求者，則不得反捨契約文字而更為曲解；解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準；解釋契約，應探求當事人立約之真意，而於文義及論理上詳為探求當時之真意如何，又應斟酌訂立契約當時及過去之事實，其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。又探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，此有最高法院17年度上字第1118號、19年度上字第28號、74年度台上字第355號、108年度台上字第448號裁判意旨可資參照。是依最高法院上開裁判意旨，關於如何探求當事人之真意，以確定契約內容，可歸納為：⑴以契約文義為出發點（文義解釋），⑵通觀契約全文（體系解釋），⑶斟酌訂約時事實及資料，如磋商過程、往來文件及契約草案等（歷史解釋），⑷考量契約目的及經濟價值（目的解釋），⑸參酌交易慣例，⑹以誠實信用為指導原則等等。
⒉原告與被告屠偉義於110年6月7日簽立系爭買賣契約書，由原告出售系爭房地予被告屠偉義，被告屠偉義現為系爭房地之登記所有權人等節，有系爭買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本在卷可佐（士林地院113年度訴字第92號卷第14-23頁、本院卷第23-29頁），是以，系爭房地之買賣契約當事人為原告與被告屠偉義乙節，實無疑義，首堪認定。
⒊系爭買賣契約書與系爭買賣承諾書、系爭補充協議書間之法
律關係為何？原告與被告屠偉義已於110年6月7日，就系爭房地簽立系爭買賣契約書，原告並移轉系爭房地之所有權予被告屠偉義，然兩造間爭執之「房地合一稅」繳納義務人乃約定於系爭補充協議書第3條，是以，首應釐清為系爭買賣承諾書、系爭補充協議書與系爭買賣契約書間之法律關係為何？⑴系爭買賣承諾書前言乃約定「因徐美雲（以下稱甲方）經由仲介覓得座落於桃園市○○區○○路000號21樓之8之房地乙戶。
經調閱產權資料確為徐萬興所有（以下稱乙方），雖經磋商甲乙雙方對於價格已達共識，惟因甲方目前有資金調度問題，乙方亦因目前自住需騰空之問題，故甲乙雙方約定特待上述問題排除後，再行訂立不動產買賣契約，條件及方式 如下...」（士林地院113年度訴字第92號卷第28頁），依上開承諾書之約定，被告徐美雲與徐萬興間對於買賣標的即系爭房地、買賣價金均有達成協議（系爭買賣承諾書第1條至第3條），另依證人即地政士李致政於本院辯論期日證稱：系爭買賣契約書、系爭買賣承諾書及系爭補充協議書均係伊幫忙擬定，當事人討論好後，由伊幫忙擬定，在簽立系爭買賣契約書時，因系爭房地不能過戶，故約定經過若干年後，才辦理所有權移轉，當初買方給付款項後，雙方達成協議，買方得以先行入住，之後才有補充協議書之部分，當時雙方也怕反悔，故記載文字、強調價金之部分，表達不要違約等語（本院卷第115頁），是以，無論係系爭買賣承諾書之內容或李致政上開證述內容，被告徐美雲與徐萬興於簽立系爭買賣承諾書時，二者確有達成買賣系爭房地之合意，惟礙於系爭房地於斯時尚無法過戶，始透過簽立系爭買賣承諾書、系爭補充協議書之方式，確保徐萬興與被告徐美雲日後將履行系爭房地之買賣契約。
⑵而按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院106年度台上字第480號判決要旨參照）；又當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。倘將來無法依所訂之契約履行而須另訂本約者，縱名為本約，仍屬預約（最高法院108年度台上字第2312號判決要旨參照）。綜觀前開系爭買賣承諾書、系爭補充協議書之內容，徐萬興與被告徐美雲就買賣標的即系爭房地與買賣價金雖均有達成合意，然系爭買賣承諾書第6條乃約定「本預定買賣契約之第一點已約定簽約時間，若屆時未到場簽訂『不動產買賣契約』者，甲乙雙方約定，未到場之一方即違約，違約之一方應賠償他方新臺幣叁百萬元整，作為懲罰性違約金」（士林地院113年度訴字第92號卷第30頁），徐萬興與被告徐美雲既重申日後應再簽訂不動產買賣契約，否則即屬違約，甚約定日後簽立不動產買賣契約之日期，可認系爭買賣承諾書、系爭補充協議書應屬日後訂立本約張本之買賣預約，其後須再行就買賣標的即系爭房地簽立買賣契約（即本約）。
⑶又誠如前述，原告與被告屠偉義確於110年6月7日就系爭房地簽立不動產買賣契約，然此時上開預約所協議之內容，法律效力為何？觀諸系爭補充協議書之約定（士林地院113年度訴字第92號卷第32頁），該協議書實非僅約定系爭房地成立不動產買賣契約「前」之事項，同時約定日後貸款（第2條）、繳納稅賦義務人（第3條）等事宜，解釋當時締約當事人徐萬興及被告徐美雲之真意，系爭補充協議書並非僅作為確保日後本約成立之目的，應同時具有補充日後系爭房地訂立不動產買賣契約書內容之目的，若非如此解釋系爭補充協議書之性質，系爭補充協議書有何必要約定買賣契約成立「後」，上開貸款、納稅義務人等事項，且遍查不動產買賣契約書之內容，原告與被告屠偉義又未針對系爭補充協議書所約定之內容另為特約，亦未約定簽立系爭買賣契約書後，即排除徐萬興前與被告徐美雲針對系爭房地所為上開系爭買賣承諾書或系爭補充協議書之約定內容，益見系爭補充協議書約定之內容，具有補充系爭買賣契約書之目的，倘僅因簽立系爭買賣契約書，即排除系爭補充協議書所約定之內容，豈非造成系爭補充協議書所約定之各事項，效力皆懸而未決，亦突襲原合意簽立系爭補充協議書之當事人（即徐萬興、被告徐美雲），本對系爭補充協議書約定事項將依約履行之預見，故基於當事人間之真意、誠信原則及契約補充解釋之目的，系爭補充協議書除具有預約性質外，於系爭買賣契約書簽立後，亦具有補充系爭房地買賣契約書之性質。
⒋交易系爭房地所應繳納房地合一稅之納稅義務人為何人？⑴觀諸系爭補充協議書第3條約定之內容為「爾後簽訂不動產買
賣契約時，其衍生之...房地合一稅...由甲方繳納。（乙方賣清）」（士林地院113年度訴字第92號卷第32頁），證人即地政士李致政於本院辯論期日證稱：賣方之訴求即係拿全部之買賣價款，其他費用，例如契稅、增值稅、房地合一稅等即係由買方支付，簽立系爭補充協議書時，有跟雙方說房地合一稅大約40幾萬元，當時約定5年後才能移轉所有權，簽約日是105年6月23日，斯時房地合一稅之稅率係扣價差之20％，伊是以此計算大約之房地合一稅，簽立系爭補充協議書時，均未約定若房地合一稅逾越多少金額，就應由賣方自行負擔，亦未約定買方僅負擔試算之稅額。因徐萬興過世後，原告為繼承人，並出賣系爭房地，以「原告」計算之房地合一稅稅額與以「徐萬興」計算之房地合一稅稅額，有所差別，因繼承之後取得之成本，為土地公告現值加上房屋評定現值做為成本，原價金扣除成本，若是2年之內，要課徵價差45％之稅率，以此計算房地合一稅。當時並未協議，若出賣人徐萬興死亡，繼承人完成買賣契約時，稅額部分應如何處理，亦未協商若房地合一稅超過485,000元，即應由賣方自行處理。系爭補充協議書第3條有手寫「乙方賣清此不動產」，會有這約定是因為賣方想要拿到全部的金額，不願意負擔相關稅賦，所以賣方才會再強調一次。買賣契約雙方當事人在簽立契約（即110年簽立之系爭買賣契約書）時，就房地合一稅部分，即討論稅額應由買方分擔，當時就系爭房地所有權人有無可能變成徐萬興繼承人，均未有所討論，簽立補充協議書時，也是約定房地合一稅要由買方負擔等語（本院卷第115-122頁），依照上開李致政之證述內容，無論係簽立系爭買賣契約書或系爭補充協議書時，買賣雙方當事人均達成「房地合一稅」係由「買方」分擔之合意，此亦與系爭補充協議書第3條所約定之內容相符，故原告主張買賣系爭房地之房地合一稅，應由買方繳納乙節，確屬有據。
⑵再者，依財政部北區國稅局個人房屋土地交易所得稅申報核定通知書所示（士林地院113年度訴字第92號卷第26頁），系爭房地之申報已自繳稅額為488,689元，證人李致政於本院辯論期日證稱：被告所提出之被證3是伊手寫記載，伊寫給被告屠偉義、李媚瑛看的房地合一稅，其等看完後，伊等計算正確之金額，李媚瑛請被告屠偉義開票給我，以繳納房地合一稅，伊後來即以被證7所示之支票繳納房地合一稅等語（本院卷第118-119頁），並有上開被證3所示之手寫資料、被證7所示之支票（本院卷第53頁、第71頁）在卷可佐，縱證人李致政確有試算交易系爭房地之房地合一稅額予系爭買賣契約之當事人（即原告之代理人李媚瑛、被告屠偉義）確認，然遍查系爭補充協議書或系爭買賣契約書之內容，均未約定買方僅負擔李致政試算之金額，或買方僅負擔以徐萬興擔任出賣人所計算之房地合一稅稅額，而係概括記載由買方負擔交易房地之房地合一稅，倘如被告屠偉義所辯稱買方僅須負擔上開試算之金額或係以徐萬興為出賣人計算之房地合一稅稅額，則在核定之房地合一稅稅額尚未明朗之情形下，無論係簽立系爭補充協議書或系爭買賣契約書當下，買方豈會未將上開同意負擔範圍之稅額，明載於系爭補充協議書或系爭買賣契約書，反而於系爭補充協議書概括同意由買方支付房地合一稅，是以，被告屠偉義既未能提出事證證明簽立系爭補充協議書當下或係系爭買賣契約書時，契約當事人確有協議買方僅須負擔李致政試算之房地合一稅稅額，或僅須負擔以「徐萬興」擔任出賣人應繳納之房地合一稅稅額，且系爭補充協議書明確記載房地合一稅係由「買方」繳納，在被告屠偉義未能提出買賣契約當事人確有限縮買方稅金負擔金額為特定金額之證據，原告以系爭補充協議書第3條之約定，請求買方即被告屠偉義負擔房地合一稅之稅款，自為有理由。
⑶被告屠偉義雖辯稱其並非系爭補充協議書之訂約當事人，其
毋庸受系爭補充協議書之拘束等語，然誠如前述，系爭補充協議書約定之內容，具有補充系爭買賣契約書之目的，而被告屠偉義既為系爭買賣契約書之契約當事人，自應受該契約補充內容之拘束，若非如此，豈非造成出賣人（即徐萬興之繼承人）須依系爭補充協議書之約定履約，否則將依系爭補充協議書第4條、第6條給付違約金予買受人，然買受人（即被告徐美雲）卻可另指定他人為締約當事人（即被告屠偉義），藉此規避本應由買受人依系爭補充協議書第2條、第3條履行之責任，顯然有違誠信原則，甚至無端減輕買受人應負之義務，況被告屠偉義為被告徐美雲之子，若非被告徐美雲告知被告屠偉義上開協議內容，豈會原係被告徐美雲欲購買系爭房地，嗣卻由被告屠偉義簽立系爭房地之買賣契約書，揆諸上情，以系爭補充協議書約定之內容，補充系爭買賣契約書未定之細節，對被告屠偉義要無任何不公平或突襲之處，且證人李致政於本院辯論期日亦稱不動產買賣契約書未記載房地合一稅乙事，係因系爭補充協議書業已約定，且試算房地合一稅時，買賣雙方即被告屠偉義、李媚瑛均有在場等語（本院卷第118頁），更可認被告屠偉義對於買方應負擔房地合一稅乙節，確已知悉，否則在李致政試算房地合一稅之過程，應當表示異議，從而，系爭補充協議書既具有補充系爭買賣契約書未約定事項之性質，被告屠偉義除為系爭買賣契約書之買受人外，依李致政上開證述之內容，被告屠偉義與原告之代理人李媚瑛簽立系爭買賣契約書時，被告屠偉義亦知悉其應負擔房地合一稅，顯無任何突襲買方即被告屠偉義之情，至於被告屠偉義應負擔之房地合一稅稅額高於原先地政士李致政試算之稅額，買方未將此部分成本計入買賣價金之成本，至多僅能認係買方之動機錯誤，並未影響原告與被告屠偉義上開約定之效力，被告屠偉義自應負擔房地合一稅，被告屠偉義上開所辯，洵無所據，並不足採。
⑷從而，買方即被告屠偉義應依系爭補充協議書第3條之約定，負擔交易系爭房地之房地合一稅稅額，而依照財政部北區國稅局個人房屋土地交易所得稅申報核定稅額繳款書、核定通知書所示（士林地院113年度訴字第92號卷第24-26頁），系爭房地尚應繳納之房地合一稅本稅為964,316元，則原告請求被告屠偉義負擔此部分房地合一稅之本稅964,316元稅款，自為有理由。
⒌原告另以民法第227條之規定向被告屠偉義請求給付房地合一稅未遵期繳納，所衍生之滯納金、利息等節：
⑴按房地合一稅屬交易所得稅之一種，按成交價額扣除取得成
本、相關費用、土地漲價總數額後乘以稅率而課徵，依所得稅法第4條之4之規定，係就個人交易所得課徵所得稅，是以，依照上開規定，系爭房地之出賣人即原告本為納稅義務人，惟納稅義務人僅係稅法規定之公法上義務人，基於契約自由及私法自治原則，契約當事人仍得就各項稅捐實際負擔之歸屬為特別約定。故原告與被告屠偉義既特約由買方（即被告屠偉義）負擔房地合一稅，被告屠偉義自應受該約定之拘束，而負有依系爭補充協議書之約定，繳納系爭房地之房地合一稅之義務。
⑵又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。查：依原告所提出尚欠金額查詢（含利息）影本所示（士林地院113年度訴字第92號卷第98頁），原告尚積欠房地合一稅之本稅、滯納金及利息總計為1,070,656元，扣除上開房地合一稅之本稅稅金964,316元，滯納金及利息共為106,340元（計算式：1,070,656元－964,316元＝106,340元），惟誠如前述，房地合一稅原先繳納義務人為出賣人（即原告），此觀上開財政部北區國稅局個人房屋土地交易所得稅申報核定稅額繳款書之納稅義務人亦記載「徐子翔（即原告）」甚明，是以，無論原告與被告屠偉義之約定內容為何，原告本有依核定稅額納稅之義務，原告亦可先行墊繳後再向被告請求，以避免產生滯納金、利息，然原告卻未依法在限期內繳納房地合一稅之稅金，進而衍生滯納金及利息，此部分是否可歸責於被告屠偉義，原告並未舉證以實其說，況遍查原告提出之事證，亦未見原告有向被告屠偉義催告繳納上開房地合一稅稅金之舉，而依系爭補充協議書之約定，被告屠偉義應給付房地合一稅稅金乙節，並無確定期限，而給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，始負遲延責任，此觀民法第229條第2項前段規定自明，原告提起訴訟之起訴狀繕本於112年10月16日始寄存送達於臺北市政府警察局內湖分局大湖派出所（士林地院113年度訴字第92號卷第42頁），迄至112年10月26日午後12時始生送達效力，原告當無從回溯主張其於催告前所生之損害，被告屠偉義亦應負遲延之責。
⑶是以，原告雖主張被告屠偉義應依民法第227條之規定給付總
計106,340元之滯納金、利息，然原告既未提出事證證明被告屠偉義有何可歸責事由，且又未提出事證證明其有何催告被告屠偉義給付房地合一稅稅金之舉，而起訴狀繕本於112年10月26日始送達於被告屠偉義，催告前所生之損害，被告屠偉義當毋庸負遲延之責，依原告上開所提出尚欠金額查詢紀錄之「滯納金或利息起算（截止）日」，該欄位記載日期為112年11月25日，原告又未指明催告後所生之損害金額究竟為何，則原告請求被告屠偉義給付共計106,340元之滯納金、利息，於法無據，應無理由。
㈡原告依系爭補充協議書第6條之約定，向被告屠偉義請求違約
金，總計3,000,000元，有無理由？⒈徐萬興與被告徐美雲所簽立系爭補充協議書之第6條約定「違
約依甲方支付簽約款叁佰萬元及加計所支付銀行貸款之本金合併計算」（士林地院113年度訴字第92號卷第32頁），而誠如前述，原告嗣與被告屠偉義簽立系爭買賣契約書後，系爭補充協議書協議之內容乃具有補充系爭買賣契約書細節之目的，況觀諸系爭補充協議書約定之內容，協議書第1條涉及設定抵押權、簽立本票之事項，而第2條、第3條則係約定買賣契約成立「後」之買受人義務，第4條係出賣人之違約賠償責任，倘若系爭補充協議書不具補充系爭買賣契約書之性質，豈非變相減輕買受人之責任？是以，系爭房地之買受人即被告屠偉義倘若違反系爭補充協議書之協議內容，自應依該協議書第6條之約定，給付出賣人違約金，被告屠偉義雖迭抗辯其非簽立系爭補充協議書之當事人，不受系爭補充協議書協議內容之拘束等語，然誠如前述，果爾以此免除買受人之責任，則被告徐美雲先行與徐萬興協商買賣條件，再由其子即被告屠偉義擔任買受人，藉此讓被告屠偉義規避系爭補充協議書之協議內容，被告徐美雲又非系爭買賣契約書之買受人，當無庸受系爭買賣契約書之拘束，豈非造成減輕買受人責任、買受人可規避買賣協商條件等顯然不公平之情事？故被告屠偉義上開辯詞，顯有違徐萬興與被告徐美雲簽立系爭補充協議書之真意，亦有違誠信，實不足採。
⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。又按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，前者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，非以債權人所受損害為唯一審定標準；後者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，惟應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，且此種違約金於債權人無損害時，不能請求（最高法院106年度台上字第1839號、87年度台上字第2563號、83年度台上字第2879號判決意旨參照）。
⑴誠如前述，被告屠偉義應繳納交易系爭房地之房地合一稅稅額為964,316元，被告屠偉義卻未繳納該稅金，有違系爭補充協議書之約定，另觀諸系爭補充協議書第6條之約定，應係指買方有違反補充協議之約定時，應支付3,000,000元並加計支付銀行貸款之本金，以此作為違約金，是系爭補充協議書所約定之違約金應屬損害賠償總額預定型違約金性質甚明。又被告屠偉義未依系爭補充協議書繳納房地合一稅之稅款964,316元，有違系爭補充協議書第4條之約定，已如上述，是原告嗣依系爭補充協議書第6條之約定，向被告屠偉義請求給付違約金，自屬有理由。
⑵再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益，為公平合理之衡量；對於損害賠償預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第1268號判決意旨參照）。經查：
①被告屠偉義之違約事由，乃係其未依系爭補充協議書第4條之約定，繳納系爭房地交易之房地合一稅，而誠如前述，房地合一稅之納稅義務人本為原告，然透過系爭補充協議書之約定，始由買方即被告屠偉義負擔交易房地合一稅之稅款，而被告屠偉義原確已交付面額488,800元之支票予地政士李致政，以該支票繳納系爭房地交易之房地合一稅，然因交易系爭房地之出賣人為原告而非徐萬興，故財政部北區國稅局核定應納之房地合一稅稅款總計為1,453,005元，扣除上開原已自行申報之488,689元，被告屠偉義應再支付964,316元之房地合一稅稅款，遂衍生兩造間之爭訟，然考量被告屠偉義於簽立系爭買賣契約書時，確已有交付支票繳納房地合一稅，而被告屠偉義非理解核課稅捐之專業人士，被告屠偉義未預見或考量因徐萬興過世後，房地合一稅之納稅義務人即變更為原告，則核課稅金之基準不同，稅額自會相異等節，實難謂被告屠偉義乃故意違反上開約定，另考量系爭補充協議書第6條所約定之違約金，未審酌被告屠偉義實際履約之情況，逕約定高達3,000,000元之違約金，確有過高之情事，則被告屠偉義抗辯違約金過高乙節，當屬有據。
②審酌上情，及斟酌財政部國區國稅局核定稅額繳納之展延期
間自111年6月11日起至111年6月20日止（士林地院113年度訴字第92號卷第24頁）、兩造之利益、房地合一稅之繳稅義務人，以及因被告屠偉義未支付上開房地合一稅應補繳之稅款，原告亦未先自行繳納上開房地合一稅之稅款，進而衍生滯納金、利息等總計106,340元等一切情狀，認原告可請求之違約金酌減為依應補繳之房地合一稅稅款之1％計算，即違約金為9,643元（計算式：964,316元1％＝9,643元，元以下四捨五入）始屬適當，逾此部分之請求，即屬無據，並無理由。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。經查：原告向被告屠偉義請求支付房地合一稅稅款暨違約金之債，遍查兩造之約定，屬無確定期限，又係以支付金錢為標的，而原告雖聲明應自113年1月19日民事準備㈠暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起起算遲延利息，然原告並未提出「113年1月19日民事準備㈠暨變更訴之聲明狀繕本」送達被告屠偉義之回執，且依本院113年6月25日辯論期日被告屠偉義訴訟代理人之意見，難認被告屠偉義於113年6月25日前業已收受上開書狀（本院卷第87-88頁），綜合上情，原告既未提出事證證明其寄送「113年1月19日民事準備㈠暨變更訴之聲明狀繕本」予被告屠偉義之回執，且被告屠偉義訴訟代理人於113年6月25日辯論期日亦表示須待閱卷後，始能針對原告所提出上開聲明狀表示意見，被告屠偉義委任之訴訟代理人迄至本院113年8月14日進行實質辯護，故應以該辯論期日之翌日（即113年8月15日）始起算法定遲延利息至清償日止，逾此範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告先位聲明主張依系爭補充協議書第3條、第6條之規定，向被告屠偉義請求支付房地合一稅之稅金964,316元及違約金9,643元，總計973,959元（計算式：964,316元＋9,643元＝973,959元），暨自113年8月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。又本院認原告主張之先位聲明部分有理由，部分無理由，原告雖尚列「被告徐美雲應給付原告4,070,656元，及自113年1月19日民事準備㈠暨變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息」為備位聲明，然觀諸原告提出之民事言詞辯論意旨狀（本院卷第129-131頁），原告此部分列先位、備位聲明之緣由，乃係因系爭買賣契約書之當事人究竟為被告屠偉義或被告徐美雲，恐有疑義，故基於當事人訴訟處分權，而列先位聲明與備位聲明，本院既認系爭買賣契約書之當事人為被告屠偉義，且被告屠偉義亦應履行系爭補充協議書之協議內容，本院自無再予審酌備位聲明之必要，併予敘明。
六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請求宣告准免假執行，經核無不合，爰酌定擔保准許之。原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 9 月 27 日
民事第三庭 法 官 潘曉萱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 27 日
書記官 陳佩伶