臺灣桃園地方法院民事判決113年度重訴字第171號原 告 王淑英訴訟代理人 林清漢律師被 告 余傅春梅
余蓮仔
余添綺余玉雲余翊華共 同訴訟代理人 苗繼業律師
吳世敏律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國113年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告對於坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○地號土地之優先承買權不存在。
訴訟費用新臺幣壹拾貳萬陸仟參佰壹拾貳元由被告負擔，並應加給自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
事實及理由
一、確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件原告與坐落桃園市○○區○○段000○0○000○000地號土地（下各以地號稱之，合稱系爭土地）之部分共有人前於民國112年11月4日，依土地法第34條之1簽定土地買賣契約書（下稱系爭契約），出賣系爭土地，嗣被告稱渠等已依土地法第34條之1第5項準用第4項規定行使優先承買權，然為原告所否認，則被告是否已依法行使該權利，攸關原告有無將土地所有權移轉登記於被告之義務，顯致原告在私法上之地位有受侵害之不安狀態存在，且此不安狀態得以本件確認判決除去之，則原告請求確認被告對於系爭土地之優先承買權不存在，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、原告主張：
（一）原告與訴外人即系爭土地之共有人龍威事業有限公司（下稱龍威公司）、范姜明良、范姜淑華、范姜典佑、范姜安泫、范姜巧儒、范姜婷、彭聖全、彭聖君、彭聖任於112年11月4日依土地法第34條之1第1項規定簽定系爭契約，並由彭聖任代理買賣雙方以存證信函通知未出賣之共有人行使優先承買權。
（二）被告為訴外人即207、208地號土地原共有人范姜風之部分繼承人，雖於113年1月26日以存證信函表示委由訴外人余律徵地政士全權負責繼承、併購買賣事宜等語，然未說明是否依同一條件行使優先承買權，加以范姜風除被告外尚有其他繼承人，且迄未辦理分割繼承登記，其優先承買權之行使自應得全體公同共有人之同意，然被告未獲同意，自不生行使優先承買權之效力，爰請求確認被告就系爭土地之優先承買權不存在等語。
（三）並聲明：如主文第1項所示。
三、被告則以：
（一）彭聖任寄發的存證信函，未同時檢附土地買賣契約書，惟被告前已委任余律徵地政士以存證信函表示願買受系爭土地之意，且就彭聖任主張之買賣價金並無反對意見，余添綺復於113年2月27日以存證信函再度表示其願以同一條件行使優先承買權。原告更委由林清漢律師於113年3月28日以存證信函檢附律師函，催請被告提出全體公同共有人之同意書或已辦理分割繼承等相關文件，足徵對於被告業於期限內為行使優先承買權之通知乙事，原告知之甚詳，被告已合法行使權利甚明。
（二）另公同共有人依土地法第34條之1第5項準用第4項規定所得行使之優先承買權，非屬民法第828條第3項所定公同共有物之處分及其他之權利行使，公同共有人依法得單獨個別為之，毋庸得公同共有人全體同意等語，以資抗辯。
（三）並答辯聲明：原告之訴駁回。
四、關於本件應適用之規範：
（一）共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第4項定有明文，又依同條第5項，此規定於公同共有準用之。
（二）本法條所定優先購買權，依下列規定辦理：（一）他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。土地法第三十四條之一執行要點第13條第1款定有明文。
（三）土地法第34條之1第4項規定，以他共有人為優先承買權人，也就是，以共有人的地位作為優先承買權的構成要件，然而優先承買權並不是共有物所有權的權能，也不是共有人按其應有部分就共有物使用、收益、處分等權能之一部，民法第818條以下關於共有物及應有部分使用、收益、處分之規定並無適用。於應有部分為公同共有之情形，優先承買權更非公同共有所由成立的公同關係之一部，關於優先承買權之行使，不適用民法第828條之規定，亦不受同條第3項關於「除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」之規定限制，各公同共有人自得單獨行使之（臺灣高等法院暨所屬法院111年法律座談會民執類提案第15號研討結果同此見解）。
五、得心證之理由：
（一）本件原告主張：原告與龍威公司、范姜明良、范姜淑華、范姜典佑、范姜安泫、范姜巧儒、范姜婷、彭聖全、彭聖君、彭聖任於112年11月4日依土地法第34條之1第1項規定簽定系爭契約，並由彭聖任於113年1月16日代理買賣雙方以存證信函通知未出賣之共有人行使優先承買權；被告為
207、208地號土地原共有人范姜風之部分繼承人等語，並提出土地登記謄本、土地買賣契約書、存證信函、國內快捷/掛號/包裹查詢結果等件為證（見本院卷第19至80、215至223頁），且為被告所不爭執，堪可採認。
（二）彭聖任所寄發的113年1月16日蘆竹郵局第000043號存證信函，其主旨謂：「通知台端就桃園市○○區○○段000○000地號土地於函達15日內行使優先承購權」、其說明稱：「現寄件人將出售桃園市○○區○○段000○000地號土地，權利範圍全部」、「買賣總價金（新台幣）00000000元」、「故依土地法第34條之1相關規定通知台端於函至15日內，就上開本人將出賣之土地持分行使優先承購權而以同一條件共同或單獨優先承購」等語（見本院卷第51、52頁）。被告雖抗辯該存證信函未同時檢附土地買賣契約書云云，惟依土地法第34條之1第4項規定，他共有人之優先承購應以同一價格為之，此出賣通知既已表明標的物及價格，即屬適法。
（三）被告雖抗辯渠等前已委由余律徵地政士發函表示願優先承買云云，然卷附113年1月26日平鎮郵局第000074、000075號存證信函（下稱被告存證信函），其主旨均謂：「回覆台端就蘆竹郵局存證號碼000043號內容，針對桃園市○○區○○段000○000○00000地號土地第三人承購目的，詳細說明敬請查照」、其說明均稱：「就上述地目持有人：余添綺、余玉雲、余傅春梅、余翊華、余蓮仔…等均已填委託書委請：銀保地政士事務所 余律徵地政士全權負責繼承，併購買賣事宜，特此告知」等語（見本院卷第63至65頁），這應該沒有人看得出，是要優先承買的意思。
（四）尤其，彭聖任寄發的存證信函，在催告行使優先承買權之餘也同時提到，他共有人不欲優先承買者，得於「函至10日內至承辦登記業務之施家翔地政士事務所（地址：桃園市○○區○○○街00號8樓之1，聯繫電話0000－000000）依簽訂不動產買賣契約規定領取應有之價金並交付產權移轉之文件」（見本院卷第52、53頁），則被告出於回應而寄發的存證信函中，所載「繼承，併購買賣事宜」等文字，就更沒有理由可以理解為，是要行使優先承買權的意思。
（五）原告委任林清漢律師寄送的113年3月28日中壢環北郵局第218號存證信函，其附件律師函先表明被告存證信函「是否依同一條件行使優先承買權已有疑義」等語，再「退一步言」，以被告存證信函「視為依同一條件行使優先承買之意思表示」，通知被告「應於民國113年4月3日前提出業已辦畢被繼承人范姜風等繼承登記事項，以明余傅春梅等5人行使優先承買權合於法律規定，或提出被繼承人范姜風全體公同共有人之同意書」辦理（見本院卷第70、71頁）。這些內容，自然是不會影響被告存證信函未表明優先承買之意思的事實。
（六）余添綺雖另於113年2月26日寄出存證信函，表明被告存證信函係表明願優先承購云云（見本院卷第235至237頁），固係另為優先承購之意思表示，然出賣通知即彭聖任寄發的113年1月16日存證信函，乃於113年1月17日到達余添綺（見收件回執，本院卷第217頁），余添綺優先承購之意思表示顯逾15日催告期間，其優先承買權之行使為不合法，不生效力。
六、綜上所述，原告訴請確認被告對於207、208、206之2地號土地之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。另依民事訴訟法第91條第3項規定，依同條第1項及其他裁判確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起，加給按法定利率計算之利息。本件訴訟費用即第一審裁判費新臺幣12萬6,312元應由被告負擔，爰判決如主文第2項，並諭知加給自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 21 日
民事第二庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 25 日
書記官 許文齊