臺灣桃園地方法院民事判決113年度重訴字第272號原 告 應天宮法定代理人 温福昭訴訟代理人 温思廣律師被 告 張嘉真訴訟代理人 高傳盛律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落桃園市○○區○○○段○○○段000地號土地，分歸原告所有。
二、原告應補償被告新臺幣1,239,060元。
三、訴訟費用由原告負擔100,000分之91,682，餘由被告負擔。事實及理由
一、原告主張:兩造為桃園市○○區○○○段○○○段000地號土地(下稱系爭土地)之共有人，原告應有部分為100,000分之91,682，被告應有部分為100,000分之8,318。系爭土地於民國77年間建有農舍(下稱系爭農舍)，同年11月10日系爭農舍取得(077)桃觀鄉建使字第6號農舍使用執照(下稱系爭使照)，系爭土地並因此受主管機關套繪管制(下稱系爭套繪)，兩造就系爭土地無不能分割之情事，亦無不能分割之約定，為使房地合一發揮最大經濟效用，且符土地管理法制，爰依民法第823條第1項、第824條第2項第1款及同條第3項規定，請求將系爭土地分歸原告所有，並由原告以金錢補償被告等語，並聲明:㈠系爭土地分割由原告取得。㈡原告應補償被告新臺幣（下同）73萬1,401元。
二、被告則以：兩造前經臺灣高等法院111年度上易字第769號判決(下稱前案判決)，認原告應移轉系爭土地應有部分100,000分之8,318即面積93平方公尺與被告所有。系爭土地並非耕地，無耕地最小面積分割限制；系爭土地雖受系爭套繪，惟僅分割後土地仍受其套繪管制，非禁止檢附法院確定判決書辦理土地分割登記；且系爭土地受系爭套繪所憑之系爭農舍總樓地板面積，依系爭使照僅有85.14平方公尺，依農舍對農地之法定使用比例而言，系爭土地分割出被告原有之93平方公尺不至使系爭農舍違反建築及土地管理法規。又兩造前於97年12月27日曾訂立分管協議書，108年7月10日系爭土地變更編定前，兩造均依該分管協議分別利用系爭土地至今，足徵兩造對系爭土地感情或生活上均有密不可分之依存關係及經濟利用關係，故應以原物分配為適當，請依被告提出之分割方案一，將系爭土地重測前同段29-1地號面積93平方公尺土地分歸被告所有，餘分歸原告所有等語，資為抗辯。並為以下答辯聲明:㈠先位聲明:原告之訴駁回。㈡備位聲明:依分割方案一分割。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不可分割之期限者，不在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第823條第1項、第824條第1至4項分別定有明文。㈡經查，原告主張系爭土地為兩造所共有，原告應有部分為100
,000分之91,682，被告應有部分為100,000分之8,318，且無不能分割之情事，惟兩造無法協議分割等情，有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷可稽（壢司調卷第31頁)。又被告不同意原告所提之分割方案，且迄至本件言詞辯論終結前，兩造仍未能達成分割之協議，足見兩造就分割方法顯不能達成協議。從而，兩造既為系爭土地之共有人，且無法就分割達成協議，又依系爭土地之使用目的並無不能分割之情事，兩造間亦無不為分割之約定，復查無何法令之限制，是揆諸前揭規定，原告訴請裁判分割系爭土地，核屬有據。
㈢次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方
法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。再按分割共有物訴訟時，法院對分割方法固有裁量權，但審諸民法第824條第2項至第4項規定，應以原物分配為原則，即以原物分配於各共有人（原物分配）；如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償（原物分配兼金錢補償）；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣，價金依共有部分價值分配（原物分配與價金分配併用）；並審酌共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之部分維持共有；變價分割（價金分配）為劣後之選擇。又共有物採取原物分配兼金錢補償之方式，令共有人尚得享有共有物財產權之存續價值（包括金錢、感情、生活等），此與共有物逕於自由市場出售取得交換價值再分配價金之方式，二者意義不同。法律賦予法院有相當之裁量權，俾符實際並得彈性運用，使裁判分割方法多樣化、柔軟化，法院應依職權斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、使用狀況、價格、經濟效用、公共利益，暨共有人對共有物感情或生活上有密不可分之依存關係等，公平裁量，酌定妥適之分割方法。
㈣經查，原告主張兩造共有之系爭土地，應分由原告取得，並
由原告以金錢補償被告之分割方法等語，被告則提出分割方案一等語（本院卷第295頁）。又系爭土地上蓋有應天宮之廟宇等情，為兩造所不爭執，堪予認定。系爭土地現為兩造共有，原告之權利範圍顯較被告為大，依被告所提之分割方案一，被告所得分配之系爭土地面積未達100平方公尺，且亦非方正，勢將難以利用，亦無法發揮系爭土地之最大經濟效能。是本院考量系爭土地之性質、使用現狀、整體利用之經濟效益、各共有人之利益，再據以金錢補償之意願等情，認以系爭土地全部分歸原告所有，再由原告按系爭土地之交易價值找補被告金錢之方式為分割，最為適當。
㈤被告固主張兩造前於97年間就系爭土地有分管契約，故應依
分管協議之約定，以分割方案一為分割等語，並提出該分管協議書影本為證。上開分管協議書之立協議書人為温福昭及被告，然97年間温福昭與被告均非系爭土地之所有權人，該分管協議是否拘束原告，已有可疑。且前案判決中亦載明:「雖温福昭將系爭土地以更名為原因登記至被上訴人名下，對系爭土地並無處分權，但被上訴人於107年4月22日曾召開信徒大會，並通過將系爭土地贈與張嘉真該地之93/1118應有部分之決議，並於同年6月間填具登記申請書及附件與張嘉真間贈與契約，有會議紀錄、登記申請書及附件契約書足按。依民法第153條第1項規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。被上訴人既有贈與意思，且與張嘉真受贈意思合致，並簽立贈與契約，張嘉真主張被上訴人本於兩造間贈與契約，應將系爭土地應有部分8318/100000，移轉登記予張嘉真，並無不合。」等語，可見前案判決認定原告應移轉系爭土地應有部分與被告，並非以該分管協議書為其依據。是以，被告於上開分管契約簽立時既非系爭土地之共有人，分管協議書亦非由對系爭土地有處分權之原告所簽立，則該分管協議是否拘束兩造，即生疑義，本院自不得採為分割系爭土地之審酌依據。且被告雖迭稱對於其主張應分得部分有利用、規劃，然均未提出相關證據以實其說，是難認被告此部分主張為可採。
㈥又按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受
分配者，得以金錢補償之；民法第824條第3項定有明文。而所謂不能按其應有部分受分配者，指受分配部分較其應有部分計算為少，或按應有部分比例分配原物時，其價格不相當，有害經濟上之利用價值者，是以，法院自非不得命以金錢為補償之。經查，系爭土地業經本院囑託桃園市不動產估價師公會鑑定系爭土地之市價，桃園市不動產估價師公會依專案工作委員會、案件輪值辦法，委派莊進昌估價師（正莊不動估價師事務所）進行估價，並由正莊不動估價師事務所出具不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書），此有系爭估價報告書在卷可佐（本院卷第133-240頁），而系爭估價報告書係針對系爭土地進行產權、價格形成因素分析、系爭土地個別因素分析及估價師專業意見後，採用比較法及其他估價方法推算系爭土地之價格，推算過程均已詳載於系爭估價報告書內，其並無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，堪認系爭估價報告書可資憑採，故參酌系爭估價報告書，系爭土地之市價應為14,896,134元，依被告之應有部分計算，原告應補償與被告之金額為1,239,060元（計算式：14,896,134×8318/100000＝1,239,060）。
㈦至原告主張找補金額應按被告應有部分比例扣除申請變更土
地使用編定之費用，故原告僅需補償被告73萬1,401元等語。然原告申請變更土地使用編定係在被告取得系爭土地所有權以前，且分割共有物之補償金額，自應以系爭土地之現況計算被告因不能按其應有部分受分配之金錢補償數額，被告所受償之金錢係源自其對系爭土地之所有權，與原告是否曾因申請變更土地使用編定而繳納任何費用無涉，故原告此部分主張，應無理由。至鑑定單位雖有以函文表示被告需先支付申請變更土地使用編定之費用後，始能領取由原告補償之731,401元等語（本院卷第257頁），然鑑定單位上開計算方式，顯係對分割共有物之補償金額計算方式及補償之方式存有誤會，本院就補償之金額及方法自不受鑑定單位之拘束，併予敘明。
㈧被告辯稱系爭估價報告書未採兩種以上之估價方法，且比較
標的A、B屬濱海地區，與系爭土地相差過大，估價金額過低，不可採信等語。然系爭鑑定書已翔實論及其所採估價方法，係「運用比較法推算標的價格」及「其他估價方法推算標的價格」，並申論「本案係屬正常價格評估，有關勘估標的(土地部分)正常價格，實務上大部分採用比較法進行市場價格評估」，續以「本案估價係選取一般農業區類似條件農牧用地作為比較標的，再採開發成本法進行市場調查有關申請變更編定為特定目的事業用地-宗教建築使用基地全部相關費用，藉以推估本標的特定目的事業用地市場價格」等語(本院卷第181至193頁)，可徵系爭估價報告書就系爭土地之估價結果，係採取二種以上估價方法，綜合其結果而得，是被告辯稱未採二種以上估價方法等語，容有誤會。另比較標的A、B均屬農業區，且距離系爭土地尚屬相近，並同樣位於觀音區，自得作為比較之標的，況系爭估價報告書已就比較標的及系爭土地之個別因素包含宗地條件、道路條件、接近條件、週邊環境條件及行政條件等，以其優劣程度做出百分比之調整，此有系爭估價報告書中之堪估標的與比較標的個別因素比較表、堪估標的與比較標的總調整率表可參（本院卷第203-205頁），是被告僅空言辯稱比較標的A、B與系爭土地條件不同，不得作為比較基礎等語，不足採信，復被告未明確指出系爭估價報告書有何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，其上開所辯，難以採憑。
四、綜上所述，原告依民法第823條、第824條規定提起本訴，請求分割系爭土地，為有理由，本院審酌系爭土地之性質、使用情形、經濟效用及兩造之利益等情狀，認系爭土地以由原告分得系爭土地全部所有權之原物分割，並由原告以1,239,060元補償被告之方式為分割，最為妥當，爰諭知如主文第1項、第2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、末按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍無不同，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，本件原告起訴雖於法有據，但被告應訴實因訴訟性質所不得不然，審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益，認本件訴訟費用應由兩造按其應有部分比例分擔，始為公平，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第三項所示。中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
民事第五庭 法 官 江碧珊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 29 日
書記官 林冠諭