臺灣桃園地方法院民事判決113年度重訴字第33號原 告 財團法人臺灣省私立八德殘障教養院法定代理人 呂新民訴訟代理人 陳德正律師被 告 潘逢田
潘阿朝
徐貴英潘建瑋潘建瑄潘慶謨
潘岳和潘榮恩潘金全
潘美玲共 同訴訟代理人 吳仲立律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告潘逢田應將桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖編號G、H所示地上物拆除並將上開土地（面積220.97平方公尺）騰空返還予原告。
二、被告潘阿朝應將桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖編號E、F、I所示地上物拆除並將上開土地（面積164.5平方公尺）騰空返還予原告。
三、被告徐貴英、潘健瑋、潘建瑄應將桃園市○○區○○段000○000地號土地如附圖編號A1、A2、B、C、D所示地上物拆除並將上開土地（面積401.33平方公尺）騰空返還予原告。
四、被告潘慶謨、潘岳和、潘榮恩、潘金全、潘美玲應將桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖編號J1所示地上物拆除並將上開土地（面積242.59平方公尺）騰空返還予原告。
五、被告潘逢田應自民國113年3月28日起至騰空返還主文第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣2,210元。
六、被告潘阿朝應自民國113年3月27日起至騰空主文第二項所示返還土地之日止，按月給付原告新臺幣1,645元。
七、被告徐貴英、潘健瑋、潘建瑄應自民國113年4月9日起至騰空返還主文第三項所示土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣3,501元。
八、被告潘慶謨、潘岳和、潘榮恩、潘金全、潘美玲應自民國113年4月9日起至騰空返還主文第四項所示土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣2,426元。
九、被告潘逢田應給付原告新臺幣22,100元及自民國113年3月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
十、被告潘阿朝應給付原告新臺幣16,450元及自民國113年3月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
十一、被告徐貴英、潘健瑋、潘建瑄應連帶給付原告新臺幣35,010元及自民國113年4月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
十二、被告潘慶謨、潘岳和、潘榮恩、潘金全、潘美玲應連帶給付原告新臺幣24,260元及自民國113年4月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
十三、原告其餘之訴駁回。
十四、訴訟費用由被告負擔。
十五、本判決第一至四項，於原告各以附表二所示之金額為被告供擔保後，得假執行，但被告如各以附表二所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，民事訴訟法第255條第1項第3、5款分別定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。經查：
一、本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告潘逢田、潘岳和、潘阿朝、潘忠良應分別將其坐落桃園市○○區○○段000○000地號上如起訴狀附圖所示紅色部分之地上物拆除騰空及將其佔用如起訴狀附圖所示藍色部分之土地返還原告。㈡潘逢田、潘岳和、潘阿朝、潘忠良應分別給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還前揭土地之日止，按月分別給付原告新臺幣（下同）7,940元、10,320元、7,940元、17,297元。㈢潘逢田、潘岳和、潘阿朝、潘忠良應分別給付原告643,140元、835,920元、643,140元、1,394,660元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行（本院卷一第9-10頁）。
二、惟潘忠良於原告起訴前已死亡，而原告起訴時僅列訴外人潘逢三之繼承人潘岳和為被告，未將潘逢三全體繼承人列為被告，嗣原告查明並補正潘忠良、潘逢三之繼承情形後，分別以民事陳報狀、民事陳報二狀（本院卷一第85-104、109-176頁）具狀更正本件被告，將潘逢三之繼承人潘慶謨、潘榮恩、潘金全、潘美玲追加為被告；潘忠良之繼承人徐貴英、潘健瑋、潘建瑄則更正列為被告，並撤回對潘忠良之訴。
三、嗣於訴訟進行中，經本院囑託地政機關測量原告所主張地上物實際占有面積後，原告訴之聲明迭經變更、追加，最後訴之聲明變更為：㈠潘逢田應將桃園市○○區○○段000地號土地上如桃園市大溪地政事務所測量日期113年7月17日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號G、H所示地上物拆除並將上開土地（面積220.97平方公尺）騰空返還予原告。㈡潘阿朝應將桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖編號E、F、I所示地上物拆除並將上開土地（面積164.5平方公尺）騰空返還予原告。㈢徐貴英、潘健瑋、潘建瑄應將桃園市○○區○○段000○000地號土地如附圖編號A1、A2、B、C、D所示地上物拆除並將上開土地（面積401.33平方公尺）騰空返還予原告。㈣潘慶謨、潘岳和、潘榮恩、潘金全、潘美玲應將桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖編號J1所示地上物拆除並將上開土地（面積242.59平方公尺）騰空返還予原告。㈤潘逢田應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還訴之聲明第一項所示土地之日止，按月給付原告4,419元。㈥潘阿朝應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還訴之聲明第二項所示土地之日止，按月給付原告3,290元。㈦徐貴英、潘健瑋、潘建瑄應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還訴之聲明第三項所示土地之日止，按月連帶給付原告7,002元。㈧潘慶謨、潘岳和、潘榮恩、潘金全、潘美玲應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還訴之聲明第四項所示土地之日止，按月連帶給付原告4,851元。㈨潘逢田應給付原告357,971元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈩潘阿朝應給付原告266,490元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。徐貴英、潘健瑋、潘建瑄應連帶給付原告564,432元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。潘慶謨、潘岳和、潘榮恩、潘金全、潘美玲應連帶給付原告392,995元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。訴之聲明第1-4項願供擔保請准宣告假執行（本院卷二第55-57頁）。
四、經核，原告上開訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，並追加原非當事人之被告為當事人，且原告更正訴之聲明有關請求拆除、返還之面積，則未涉及訴訟標的之變更，僅係更正事實上之陳述。揆諸前揭規定，原告所為上開訴之變更，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告為桃園市○○區○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地，
分則以地號稱之）之所有權人，原告前於106年間與潘慶謨、潘岳和、潘榮恩、潘金全、潘美玲（下合稱潘慶謨等5人）之被繼承人潘逢三、徐貴英、潘健瑋、潘建瑄（下合稱徐貴英等3人）之被繼承人潘忠良、潘阿朝、潘逢田簽訂租賃契約（下稱系爭契約），租賃期間自民國106年1月1日起至111年12月31日止，系爭契約租期屆滿後，兩造並未另行簽訂租約，且原告已多次向徐貴英等3人、潘阿朝、潘逢田、潘慶謨等5人（下合稱被告）表示欲收回土地且無再行出租之規劃，惟被告均拒不返還系爭土地。
㈡徐貴英、潘健瑋、潘建瑄無權占用系爭土地如附圖編號A1、A
2、B、C、D所示土地，潘阿朝無權占用系爭土地如附圖編號
E、F、I所示土地，潘逢田無權占用系爭土地如附圖編號G、H所示土地潘慶謨、潘岳和、潘榮恩、潘金全、潘美玲無權占用系爭土地如附圖編號J1所示土地，被告在系爭土地上搭建磚造建物等地上物，而非曬穀場、資材室等農用房舍，已侵害原告之所有權，原告爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告應將占用系爭土地之地上物除去騰空，並將系爭土地返還原告。另被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰依民法第179條規定，按系爭土地申報地價年息百分之10計算，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還占用土地之日止，按月計算之相當於租金之不當得利。又系爭契約中已約明被告應於租期屆滿或租約終止後將地上物拆除後交還土地與原告，若未及時拆除或返還，原告得請求當年度土地公告現值百分之10計算之懲罰性違約金，並可沒收押租金，兩造間租約既已終止，然被告迄今仍拒絕返還，並無權占有且持續使用收益，原告自得依系爭契約第7條約定，請求被告給付原告懲罰性違約金等語。並聲明：如前述變更後聲明所示。
二、被告則以：潘阿朝、潘逢三、潘逢田、潘忠良前向原告租有耕地，而為耕地三七五租約之承租人，本應受耕地三七五減租條例之保障。惟原告之員工陳藍馨竟趁潘阿朝、潘逢三、潘逢田、潘忠良交付印章後，於106年6月26日擅自於事先備妥之承租人耕作權放棄書上，盜蓋潘阿朝、潘逢三、潘逢田、潘忠良之印鑑章，並持向桃園市大溪區公所辦理承租人放棄耕作權之租約變更登記事宜，顯見，原告係以不法之手段偽造潘阿朝、潘逢三、潘逢田、潘忠良放棄耕作權，而取回系爭419、420地號土地之重新出租權，應不生耕作權放棄之效力，則系爭419、420地號土地之三七五租約應仍未終止，則系爭契約即自始不成立且不生效力。縱認本件系爭契約已成立並生效，然於租賃期間屆滿後之112年1月1日起，被告仍在系爭419、420地號土地上為租賃標的土地之使用，原告亦未表示反對，兩造間應成立不定期租約，是原告不得對被告主張拆屋還地，亦無從要求被告給付相當於租金之不當得利及懲罰性違約金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告為桃園市○○區○○段000○000地號土地之所有權人，權利範圍為全部。
㈡原告於106年6月26日與潘逢田、潘阿朝、潘忠良、潘逢三就
系爭土地簽署系爭契約，租賃期間自106年1月1日起至111年12月31日止。
四、得心證之理由：㈠原告是否得依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭地
上物並返還所占用土地？⒈原告主張系爭契約租賃期間已屆至，兩造間已無租賃契約法
律關係，且原告多次向被告表示不同意繼續出租系爭土地，並反對被告使用系爭土地，而原告所有之系爭土地，目前仍遭被告占用如附表「附圖編號」欄所示部分，並在其上搭建磚造建物等地上物（下稱系爭地上物）等情，業據其提出系爭契約、系爭土地登記謄本、現況照片、存證信函、律師函等件為證（本院卷一第21-70頁），而被告所有之系爭地上物確有占用如附表「附圖編號」欄所示部分之土地乙節，亦為被告所不爭執（本院卷一第469頁），復經本院會同兩造至現場履勘並囑請桃園市大溪地政事務所派員測量屬實，有勘驗測量筆錄及該所檢送之複丈日期113年7月17日溪測法字第21500號土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷一第399-400、435頁），此部分事實，堪信為真實。
⒉按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意意旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵權其所有者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者得請求防止之；民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。經查，被告既不否認其所有之系爭地上物確有占用系爭土地乙情，則被告就其占有系爭土地具有合法權源乙節，即應負舉證之責。
⒊被告雖抗辯：潘阿朝、潘逢三、潘逢田、潘忠良與原告間之
耕地三七五租約，系經原告之員工以不正方法盜蓋印文於承租人耕作權放棄書之上等語，惟按私人之印章，由自己使用為常態，被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任（最高法院100年度台簡上字第44號判決意旨參照）。經查，被告並不否認承租人耕作權放棄書上潘阿朝、潘逢三、潘逢田、潘忠良等人印文之真正（本院卷一第469頁），有承租人耕作權放棄書在卷可查（本院卷一第321-323、360頁）。然印章由本人或有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，是主張該蓋印之人為無權使用，即應由主張該變態事實之當事人負舉證責任。則前開承租人耕作權放棄書上潘阿朝、潘逢三、潘逢田、潘忠良等人之印文既為真正，縱使係由他人代為，苟無相當之反證，仍應推定為經潘阿朝、潘逢三、潘逢田、潘忠良等人所授權之行為，又被告並未就此部分舉證以實其說，自難認被告前開所辯為真，而無從為被告有利之認定。
⒋另被告雖辯以：系爭契約租賃期間屆滿後，被告仍繼續使用
系爭419、420地號土地，原告亦無反對之表示，故兩造間已成立不定期租約等語，惟查，原告於系爭契約租賃期間屆滿後，多次以存證信函、律師函文方式，通知被告應依系爭契約約定處理兩造間法律關係，並反對被告繼續使用系爭419、420地號土地等情，有存證信函、律師函存卷可按（本院卷一第41-70頁），被告此部分所辯，顯屬無稽。況且，潘慶謨等5人所搭建之地上物，目前仍占用原告所有之系爭406地號土地，而潘慶謨等5人並未具體指明，或提出其他確切證據證明占有系爭406地號土地有何正當權源，自難認潘慶謨等5人為有權占有系爭406地號土地。
⒌基上，被告抗辯兩造間仍有租賃契約法律關係，主張系爭地
上物對原告為有權占用系爭土地，即屬無據。從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭地上物並返還所占用土地，應屬有據。㈡原告是否得依不當得利法律關係，請求被告按月返還自起訴
狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭土地止，相當於租金之利益？若可，金額為若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。經查，系爭土地為原告所有，被告無權占用如附表「附圖編號」欄所示部分土地，並在其上搭建系爭地上物，致系爭土地所有權人即原告受有損害，依前開規定及說明，已成立不當得利，原告本於系爭土地所有權人地位，請求被告返還相當於租金之利益，即屬有據。
⒉又相當租金之不當得利計算標準，應參酌土地法第105條、第
97條第1項規定予以計算較為客觀公允，再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。經查，本院審酌系爭土地位在桃園市大溪區埔頂路1段357巷711弄，其上有系爭地上物（磚造建築）暨系爭地上物坐落，周遭多為農田，巷弄狹窄、生活機能普通，此有原告所提現場相片在卷可佐（本院卷一第403-411頁），並綜合系爭土地之位置、工商繁榮程度、利用基地之經濟價值及被告所得利益等一切情狀，認原告請求以系爭土地申報地價年息百分之5計算相當於租金之損害，核屬公允而妥適。原告主張自起訴狀送達翌日起至返還占用土地之日止，請求被告按月給付相當於租金之不當得利如附表二所示之金額（計算式及金額均如附表一所示），應屬有據；逾此部分之請求，則無理由。
⒊準此，原告請求徐貴英等3人自起訴狀繕本送達翌日即113年4
月9日起（本院卷一第185-189頁送達證書）至騰空返還土地之日止，按月給付原告3,501元；潘阿朝自起訴狀繕本送達翌日即113年3月27日起（本院卷一第183頁送達證書）至騰空返還土地之日止，按月給付原告1,645元；潘逢田自起訴狀繕本送達翌日即113年3月28日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告2,210元；潘慶謨等5人自起訴狀繕本送達翌日即113年4月9日起（本院卷一第191-199頁送達證書）至騰空返還土地之日止，按月給付原告2,426元，均屬有據，應予准許。
㈢原告是否得依系爭契約第7條第1項，請求被告給付懲罰性違
約金？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項、第252條分別定有明文。
⒉「承租人應於租期屆滿或租約終止時，將租賃物回復原狀，
並拆除其地上物交還予出租人，不得藉任何理由繼續使用或請求任何補償或費用，若未即時拆除及返還土地，出租人除得沒收押租金外，另得請求自終止租約或租約屆滿之翌日起至返還完畢之日止，按當年度土地公告現值百分之10計算之懲罰性違約金，若受有其他損害亦得請求賠償」，系爭契約第7條第1項約有明文。是系爭契約第7條第1項除約定承租人違約時應賠償懲罰性違約金外，並於同條項約定：「若受其他損害亦得請求賠償」，足見系爭契約第7條第1項約定之違約金性質，並非作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額，而係具有懲罰性質之懲罰性違約金。
⒉本件系爭土地之公告現值詳如附表一「公告現值」欄所載，
故原告主張其得依系爭契約第7條第1項約定，自租約屆滿翌日起至返還土地之日止，請求被告給付依占用土地面積乘以土地公告現值計算之懲罰性違約金，惟依系爭契約第7條第1項約定觀之，並未明文約定懲罰性違約金計算方式是否係以占用土地面積乘以土地公告現值，亦未約定係按月給付或一次性給付懲罰性違約金，自難認原告上開計算方式符合系爭契約之約定，且當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，以及債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益等為衡量斟酌之標準，且違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，法院均得適用。本院審酌系爭契約原約定之租金1年僅10萬元，且系爭土地周圍土地均為農耕使用，本件原告依系爭契約第7條第1項請求被告給付之違約金超出系爭契約租金甚多，再衡量本件原告因被告履約與否之利益得失及一切主、客觀情事，認原告就違約金依系爭契約約定計算請求確有過高情事，應依民法第252條規定予以酌減，本院綜合判斷後，認定應將原告得向徐貴英等3人、潘阿朝、潘逢田、潘慶謨等5人請求之違約金，分別酌減為按月給付相當於租金之不當得利之10倍即3萬5,010元、1萬6,450元、2萬2,100元、2萬4,260元，始屬公允，故原告請求被告給付如附表一「懲罰性違約金」欄所示金額，應屬有據；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依所有權返還、排除之物上請求權，請求徐貴英等3人應將系爭419、420地號土地如附圖編號A1、A2、B、C、D所示地上物拆除並將上開土地（面積401.33平方公尺）騰空返還予原告；潘阿朝應將系爭420地號土地上如附圖編號E、F、I所示地上物拆除並將上開土地（面積164.5平方公尺）騰空返還予原告；潘逢田應將系爭420地號土地上如附圖編號G、H所示地上物拆除並將上開土地（面積220.97平方公尺）騰空返還予原告；潘慶謨等5人應將系爭420地號土地上如附圖編號J1所示地上物拆除並將上開土地（面積242.59平方公尺）騰空返還予原告。原告另依不當得利法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利如主文第5-8項所示。原告依系爭契約約定，請求被告給付違約金如主文第9-12項所示，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、假執行之宣告：本件原告就請求拆屋還地勝訴部分，兩造陳明願供擔保請准為假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本院審酌原告主要係請求被告將系爭土地如附圖各編號所示占用部分拆除後，騰空返還原告，此部分均獲勝訴判決，僅請求不當得利、違約金等部分與本院認定數額有異，敗訴比例甚微，爰命本件訴訟費用由被告負擔。
中 華 民 國 114 年 6 月 20 日
民事第二庭 法 官 李思緯正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 6 月 20 日
書記官 林慧安附圖：
桃園市大溪地政事務所複丈日期113年7月17日溪測法字第21500號土地複丈成果圖附表一：
編號 被告 附圖編號 桃園市○○區○○段地號土地 占用面積（平方公尺） 公告現值（新臺幣/元） 申報地價（新臺幣/元） 按月給付相當於租金之不當得利（新臺幣/元） 懲罰性違約金（新臺幣/元） 1 徐貴英 潘健瑋 潘建瑄 A1 419 74.54 4700 752 234 左列總計為3501 35010 A2 420 74.71 16200 2400 747 B 420 131.36 16200 2400 1314 C 420 109.77 16200 2400 1098 D 420 10.95 16200 2400 110 2 潘阿朝 E 420 66.88 16200 2400 669 左列總計為1645 16450 F 420 77.62 16200 2400 776 I 420 20 16200 2400 200 3 潘逢田 G 420 181.65 16200 2400 1817 左列總計為2210 22100 H 420 39.32 16200 2400 393 4 潘慶謨 潘岳和 潘榮恩 潘金全 潘美玲 J1 420 242.59 16200 2400 2426 左列計為2426 24260 備註： 相當於租金之不當得利之金額計算式：申報地價×占用面積×年利率÷12，元以下四捨五入 懲罰性違約金之金額計算式：相當於租金之不當得利×10附表二：
金額單位為新臺幣/元，原告供擔保金額（計算式：公告現值×占用面積3，元以下四捨五入），被告供擔保金額（計算式：公告現值×占用面積），公告現值、占用面積分別如附表一所示
主文項次 供擔保假執行之金額 供擔保免為假執行之金額 第1項 1,881,445 5,644,336 第2項 888,300 2,664,900 第3項 1,193,238 3,579,714 第4項 1,309,986 3,929,958