臺灣桃園地方法院民事判決113年度重訴字第473號原 告 張志騰訴訟代理人 陳冠宇律師
洪卉芝被 告 游王錦貎訴訟代理人 邱清銜律師複 代理人 游淑琄律師上列當事人間請求買賣契約無效等事件，於民國115年6月4日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。原告起訴時未委任律師為訴訟代理人所提出之先位聲明為：確認兩造間就坐落於桃園市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○○街00號）及其坐落之同段888-38地號土地（權利範圍10000分之551）、888-45地號土地（權利範圍10000分之551）、888-46地號土地（權利範圍10000分之551）（下稱系爭房地）所成立之買賣契約及租約無效；並依不當得利之法律關係為備位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）300萬元，及自民國105年4月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息（本院卷一第9頁）。嗣迭經變更其聲明（本院卷一第143、185、276至278頁），於114年10月間委任律師為訴訟代理人後，因系爭房地已經移轉登記給第三人所有，變更為金錢給付之請求，並於114年12月4日言詞辯論時變更其聲明為：先位聲明：一、被告應給付原告980萬元，及自114年8月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；二、願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：一、被告應給付原告300萬元，及自114年1月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告應自114年1月24日起至清償日止，按日給付原告9,800元；⒉願供擔保，請准宣告假執行（本院卷一第349頁）。核原告上開所為，均係基於兩造間就系爭房地之買賣契約關係所生之同一基礎事實有所請求，被告雖表示不同意變更（本院卷一第350頁），然原告所為訴之變更，並無逸脫起訴時所本於系爭房地買賣契約請求返還不當得利之同一基礎事實範疇，認合於上開規定而予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠系爭房地本為原告所有，原告因長期於大陸地區工作而無法
向銀行辦理貸款，被告之女即訴外人游采靜得知原告有資金需求而施以詐術，致原告陷於錯誤，於105年3月13日與被告就系爭房地成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定總價為980萬元，並將系爭房地之所有權辦理移轉登記予被告，惟被告僅給付680萬元，尚有300萬元之價金未給付。嗣原告以114年1月15日大溪崎頂郵局存證號碼2號存證信函催告被告7日內給付剩餘之300萬元價金後仍拒不給付，原告自得依系爭買賣契約第9條第1項及民法第254條之規定解除系爭買賣契約，並以本院114年7月17日訊問筆錄繕本送達被告為解除契約之意思表示通知，又因被告已將系爭房地移轉登記予善意第三人，致不能返還，原告依民法第179條不當得利、第259條第6款契約解除之回復原狀之規定，請求被告應償還系爭房地之價額即980萬元，及自114年8月15日（即本院送達114年7月17日訊問筆錄之翌日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈡退步言，倘認本件原告未能合法主張解除系爭買賣契約，系
爭買賣契約既屬有效，原告仍得請求被告給付未履行之300萬元之買賣價金，並依系爭買賣契約第9條第4項之約定「各方如有遲延給付之情形時，自遲延之日起，應按遲延日數，以總價款千分之一計算遲延利息予他方」，被告應自114年1月24日起，按日以總價款980萬元之千分之一即9,800元計付違約金，而此違約金屬損害賠償總額預定性質。
㈢並聲明：先位聲明：⒈被告應給付原告980萬元，及自114年8
月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：⒈被告應給付原告300萬元，及自114年1月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告應自114年1月24日起至清償日止，按日給付原告9,800元；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造就系爭房地買賣契約之實體法律關係，前經本院108年度桃訴字第7號民事確定判決審理並認定在案，依法已有既判力及爭點效之適用，原告自不得於本件再為相反之主張。又系爭買賣契約之總價款應為680萬元，當時為能順利向銀行貸款，而在系爭買賣契約上記載價金為980萬元，然實際上300萬元部分被告並無給付義務，故原告方於簽約款之備註欄記載300萬元已收訖無誤，並在買賣支付價款簽收明細欄位尾款亦記載680萬元之款項已收訖，以確認被告確實已將買賣價金全數交付予原告，此情業經本院108年度桃訴字第7號民事判決所肯認，被告確實不知訴外人游采靜與原告間商談內容，且系爭買賣契約亦非通謀虛偽意思表示而確實存在，原告自不得於本件再行爭執上情。況且原告於辦理系爭房地點交後均未曾向地政士表明其未收受簽約款、完整買賣價金，顯見原告清楚知悉被告已完整履行買賣價金給付義務，是本件並無300萬元應給付而未給付之情事。
至買賣價金680萬元部分，其中3,087,902元係匯入原告之帳戶，其餘款項則係清償原告原本之房貸，亦已給付完畢。又原告依系爭買賣契約第9條第4項之約定請求被告給付違約金，惟該條係就遲延利息為約定而非違約金，縱退步認被告違約而原告得請求損害賠償總額預定性之違約金（被告否認有違約情事），然該違約金之數額過高，應酌減至相當於按法定利率年息5％計算之金額以內等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之認定㈠系爭房地本為原告所有，原告就系爭房地與被告簽定系爭買
賣契約（本院卷第359至371頁），並於105年5月2日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予被告所有，後系爭房地於114年6月24日以買賣為原因移轉登記予訴外人林裕信；系爭買賣契約上所載之總價金為980萬元，分為簽約款300萬元及尾款680萬元，簽約款300萬元於契約中經記載「現金收訖無誤，收款人：Ａ０２（為本人簽名）」，但並無現實收付（有關被告是否應給付而未給付300萬元，為被告爭執事項，另見後述），而原告因系爭買賣契約，實際已受領之款項為由被告代為清償原告之房貸及匯款給原告之款項共計680萬元（即被告向台新銀行貸款後，105年5月4日撥款①3,712,078元〈已扣除手續費50元〉至新光銀行桃北分行帳戶以代償先前原告貸款購買系爭房地時所生債務；於105年5月9日自被告之台新銀行還款專戶匯款3,087,922元〈已扣除50元手續費〉至原告帳戶，至於原告收款後再將部分款項提交給訴外人游采靜，乃游采靜與原告間另一侵權行為法律關係）等情，有系爭房地之登記謄本及異動索引、系爭買賣契約書（本院卷一第281至287、305至335、359至371頁）、台新國際商業銀行107年2月12日台新作文字第10702924號函、被告台新銀行帳戶存摺內頁（見臺灣桃園地方檢察署106年度偵字第22154號卷第26頁、第38頁背面）可稽，且為兩造不爭執，堪信屬實。
㈡本件被告Ａ００４曾對本件原告Ａ０２及其配偶陳莉蓁起訴請求自系
爭房屋遷出並給付租金、相當租金之不當得利，經本院以108年度桃訴字第7號案受理（下稱前訴訟），而Ａ０２則於該案中抗辯系爭買賣契約為兩造間通謀虛偽意思表示而無效、或因受詐欺為意思表示而得撤銷、或系爭買賣契約實質上係屬借名登記之法律關係，並提起反訴，為相同之主張，並依民法第87條第1項、第92條、第179條、第184條及借名登記等法律關係，求為先位聲明：1.確認兩造間就系爭房地於105年3月13日所為之買賣行為，及於105年5月2日以買賣為原因之所有權移轉行為均無效。2.反訴被告（即Ａ００４，下同）就系爭房地於105年5月2日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記為反訴原告（即Ａ０２，下同）所有。3.反訴被告應給付反訴原告248萬6,000元，及其中200萬元自107年12月15日起，其中48萬6,000元自108年11月2日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。4.（略）。備位聲明：1.反訴被告應將系爭房地移轉登記予反訴原告所有。2.反訴被告應給付反訴原告248萬6,000元，及其中200萬元自107年12月15日起，其中48萬6,000元自108年11月2日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。3.（略）。經審理後認並無證據證明系爭買賣契約係兩造間因通謀虛偽意思表示而簽立，或Ａ０２係遭Ａ００４詐欺、Ａ００４明知或可得而知Ａ０２遭第三人詐欺而為意思表示，或兩造間實質上存有借名登記法律關係合意等情形，且無證據證明訴外人游采靜之行為與Ａ００４有關，Ａ００４既無詐欺Ａ０２之侵權行為事實，其購得系爭房地後持以向銀行貸款之710萬元，亦係基於系爭房地所有權人之正當權利行使，並無不當得利可言，而駁回Ａ０２先、備位之訴確定，經本院調取該案全卷查閱明確，並有本院108年度桃訴字第7號民事判決在卷可參（本院卷第81至90頁）。從而本件原告Ａ０２即受該確定判決之拘束，而不得再向被告Ａ００４主張系爭買賣契約因通謀虛偽意思表示而無效，至於其本件主張解除契約後之不當得利、回復原狀或備位請求給付買賣價金及違約金，則有別於前訴訟而為不同之訴訟標的及請求，且非屬前訴訟之爭點，即不受前訴訟之既判力及爭點效之拘束。
㈢原告主張系爭買賣契約約定之總價金為980萬元，原告僅受領
680萬元，尚有300萬元之買賣價金被告迄未給付，且經催告後仍未給付，故而解除系爭買賣契約，並為如先位聲明之請求，如認契約未解除，亦以備位聲明請求給付剩餘之300萬元價金及違約金等語，為被告否認，並以：兩造間就系爭房地買賣之價金實際上為680萬元，在系爭買賣契約上記載價金980萬元係為順利向銀行貸款，300萬元部分被告並無給付義務等語置辯。查兩造對於系爭買賣契約上所填載之總價金980萬元、簽約款300萬元已收訖並經Ａ０２本人簽名但並無現實上300萬元之收付、被告Ａ００４就系爭買賣契約共支付680萬元給原告等客觀事實並無爭執，已如前述，從而不論原告是本於債務不履行而解除契約或是本於契約請求給付價金，本件均應先審究系爭買賣契約被告應給付之買賣總價金為何？被告是否尚有300萬元之買賣價金應付而未付？㈣經查：
⒈原告主張兩造約定之系爭房地買賣總價款為980萬元，無非是
以系爭買賣契約為據。惟依據證人陳莉蓁於本院108年度易字第942號游采靜詐欺刑事案第一審審理時具結證稱：當時其夫Ａ０２需要資金周轉，但有點信用不良，向銀行詢問只能貸得10萬元，經由友人游采靜建議其母親Ａ００４信用良好，可借用Ａ００４名義辦理貸款，系爭房地不是真買賣，當初是想用這種方式另外向銀行多貸款項等語（本院108年度易字第942號第75至88頁）；原告Ａ０２於前開詐欺案第一審審理時亦以證人身分同日到庭具結證稱：系爭買賣契約是要借Ａ００４的名貸款。當初伊需要100多萬元的資金，因無存款也無信用所以沒有辦法貸，游采靜教導可以用其母親名義借名貸款，程序是先將房子過到Ａ００４名下，再跟銀行貸款。游采靜說銀行批了大約510萬元，但我們去代書那邊寫轉讓是寫980萬元，游采靜說寫多一點可以貸款多一點。從頭到尾只有簽系爭買賣契約那天與Ａ００４接洽。伊沒有收到簽約款300萬元，因為這是假合約，游采靜說是要給銀行看的，如果不在簽收欄簽名，銀行不會相信。一切都是聽游采靜安排，伊沒有與Ａ００４討論過借名貸款的事等語（本院108年度易字第942號第89至98頁），且佐以原告在本院108年度桃訴字第7號遷讓房屋案、以及對游采靜提起刑事附帶民事訴訟之本院109年度訴字第2634號損害賠償事件中，均為同上之主張或答辯，經調取上開案卷全卷查閱甚明，且有各該民、刑事判決影本在卷可查（本院卷一第81至94頁，卷二第13至25、27至39頁），被告亦提出原告於前訴訟之答辯狀為憑（本院卷第55至62頁，其上所載106年度桃簡字第722號，其後改分為108年度桃訴字第7號）。以上足認原告本意在以系爭房地辦理貸款，並聽信游采靜之詞而藉信用資力良好之Ａ００４之名義及提高契約之買賣總價金可達貸得更多款項之目的，原告方會以有違買賣交易常情之方式，明明未實際收取300萬元簽約金之情況下仍簽名表示收訖，亦徵980萬元不過是對外形式上表現之數字，用於向銀行辦理貸款，佐以原告在買賣支付價款簽收明細欄位尾款亦記載680萬元之款項已收訖，且辦理系爭房地所有權移轉登記完畢，足以表彰被告確實已將系爭房地之買賣價金全數交付予原告，被告所辯系爭房地之實際買賣價金為680萬元，堪可採信。原告雖稱不可能以此價格賤賣系爭房地云云，但當時原告需求資金周轉，所求重在將其上本即有銀行貸款未清之系爭房地盡可能增貸款項，反而是無購屋需求之被告Ａ００４因其女兒游采靜之邀而與原告交易，其需出名向銀行辦理貸款支付價金，自身也會對銀行背負債務，倘遲延還款，也會影響債信，若無價格上之誘因，未必應允，從而本件系爭房地之交易對原告而言自始即非正常交易，不能事後以市場正常價格反推被告應允之價格過低而不實。此外，證人Ａ０１即承辦本件系爭房地買賣契約書製作及過戶事宜之地政士到庭證稱：系爭買賣契約為伊製作，買賣總價款980萬元是兩造講的，當初來的時候就已經講好並與伊說總價是980萬元，並且說其中300萬元已經付了，所以伊就請Ａ０２在簽約款備註已經收了。尾款680萬元Ａ０２的太太有簽收訖，所以這一件契約價金都支付了，也因此其上就的抵押權才會辦理塗銷。本件是因為隔壁開檳榔攤的游采靜介紹買賣雙方過來，伊是代書所以承辦，是當天才見到Ａ０２；就是照他們講的打契約內容等語（本院卷二第84至88頁），因其並非參與系爭房地買賣價格形成之人，僅係事後依據買賣雙方所陳而製作契約並辦理系爭房地所有權移轉手續，亦難憑採為有利原告之認定。
⒉本件受前訴訟之拘束，原告不得再行主張與被告Ａ００４間為通
謀虛偽意思表示，且被告Ａ００４遭原告以其與游采靜共同詐欺而向檢察官提出刑事告訴，但經檢察官以106年度偵字第22154號為不起訴處分確定，且游采靜所涉詐欺刑事案件中亦未認定Ａ００４為共同正犯，經本院調取上開民、刑案卷及有卷附判決可憑。兩造間既無可認係通謀虛偽意思表示，被告Ａ００４又對於訴外人游采靜與原告Ａ０２間所為不知情，原告Ａ０２單方隱藏內心真意而與被告Ａ００４為系爭房地之買賣，對外表現出賣之意思有效，被告Ａ００４以680萬元之價格應允購買，佐以原告遲至114年才發存證信函催告被告付款，之前未要求被告應給付簽約款300萬元，則契約所載簽約款300萬元雖未現實交付，但兩造實際上是以680萬元為系爭房地買賣之全部價金，被告並無承諾除已經給付之680萬元外，尚應給付300萬元，原告以被告未給付為由而解除契約並請求回復原狀，或是請求給付該筆簽約款及違約金，即無理由。
㈤本件被告對於原告所主張未給付之300萬元既無給付義務，原
告定期催告其給付並解除契約，請求不當得利或解除契約後之回復原狀，即屬無據，且既無給付義務，原告備位依據系爭買賣契約請求被告給付該300萬元價金及違約金，亦無可採。至於原告因訴外人游采靜之詐欺行為受有包含失去系爭房地所有權在內之損失，已經於本院109年度訴字第2634號損害賠償事件中判決游采靜應對原告賠償確定，且無從將游采靜之詐欺行為及其造成Ａ０２損失而應對Ａ０２負擔賠償責任與本件系爭買賣契約之履行混為一談，併此敘明。
四、綜上所述，原告先位依系爭買賣契約第9條第1項及民法第254條之規定解除系爭買賣契約後，依民法第179條不當得利或第259條第6款契約解除之回復原狀，請求被告給付系爭房地之價額980萬元，以及備位本於系爭買賣契約請求被告給付未履行之300萬元之買賣價金，並依系爭買賣契約第9條第4項之約定給付違約金，均無理由，應予駁回。且原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 30 日
民事第一庭 法 官 許曉微正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 3 日
書記官 董士熙