臺灣桃園地方法院民事判決113年度重訴字第496號原 告 湯興豐訴訟代理人 林永祥律師被 告 湯國淋訴訟代理人 林君鴻律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國115年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將桃園市○○區○○段0000地號土地及同段1411地號土地所有權（權利範圍均為全部）移轉登記予原告。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用（除撤回部分外）由被告負擔百分之88，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第256條、第262條第1項分別定有明文。原告起訴時原聲明：㈠先位聲明：⒈被告應將坐落於桃園市○○區○○段0000○0000地號土地（下合稱系爭土地）所有權移轉登記予原告。⒉被告應就桃園縣○○○○○○○區○○○地區○○○○○○○○○00○○鎮○○○○○00000號（下稱系爭使用執照）所示之建物辦理建物第一次登記，並將其中坐落於系爭土地上之建物所有權移轉登記予原告。㈡備位聲明：⒈被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告。⒉被告應將坐落系爭土地上之建物（面積以實測為準）交付原告。⒊被告應返還原告新臺幣（下同）1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷一第9、11頁），嗣原告於民國115年5月29日具狀撤回備位之訴，並變更聲明為：⒈被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告。⒉被告應就系爭使用執照中如附圖所示A、B、C、D所示建物（下合稱系爭建物）辦理建物第一次登記後，將其所有權移轉登記予原告（本院卷二第113頁）。經核其聲明第一項之變更係屬不變更訴訟標的而補充或更正事實上或法律上之陳述，揆諸首揭規定，自非為訴之變更或追加，另其撤回備位之訴部分，業經被告同意（本院卷二第131頁），應予准許。
二、原告主張：兩造為連襟關係，被告為系爭土地及同段1416地號土地之所有權人，並於其上經營睿洋畜牧場，興建雞舍從事養雞事業。於106年間，因被告原合作之人退出，被告需要資金，故將系爭土地及坐落系爭土地上之系爭建物出賣予原告，價金為2,700萬元，原告於109年間將價金全數給付完畢，被告於111年初即將系爭土地之系爭建物交付原告使用，原告並予以修繕，由原告及原告兒子繼續從事養雞事業。然被告藉詞不願辦理土地及建物所有權移轉登記，經多次協商，被告始於112年5月24日簽署「土地」買賣契約（下稱系爭買賣契約），並確認價金已給付完畢，暨於113年間提出系爭土地所有權狀、地上物之建造執照及使用執照，由被告自行辦理建物第一次登記，然因被告之證件似乎有更換過，無法完成登記，爾後被告即拒絕配合登記。系爭建物雖領有系爭使用執照，但未辦理建物第一次登記，而無法辦理所有權移轉登記，被告應先行辦理建物第一次登記，再將系爭建物所有權移轉登記予原告，爰依民法第348條第1項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告。㈡被告應就系爭建物辦理建物第一次登記後，將其所有權移轉登記予原告。
三、被告則以：㈠被告雖有出售系爭土地予原告，惟系爭土地屬建築基地（含法定空地），依法不得單獨移轉，系爭買賣契約係以不能之給付為標的，應屬無效，原告不得請求被告移轉系爭土地所有權。㈡系爭買賣契約記載之買賣標的僅有系爭土地，並無包含其他標的物，亦未見有移轉系爭建物所有權登記或被告應就系爭建物辦理建物第一次登記等文字，系爭建物顯非買賣標的範圍。退步言之，系爭建物係畜牧登記證書上之畜牧設施，而畜牧場登記係對「設施登記」，而非「土地登記」，並非如不動產分割共有物之案件得隨時分割，縱認系爭建物為買賣標的物，亦因不得與其他畜牧設施分割，致使契約無效，原告請求被告應就系爭建物辦理第一次登記及移轉所有權登記，為無理由等語置辯。㈢聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠被告為系爭土地及系爭建物之所有權人。
㈡兩造於112年5月24日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金2,700萬元，已全數付清。
㈢被告曾以系爭土地及同段1416地號土地為建築地點，聲請建
造執照，經桃園縣○○鎮○○○○○00○○鎮○○○00000000號建築執照，嗣其上建築物竣工後，經桃園縣楊梅鎮公所核發系爭使用執照。
五、原告主張其於106年間向被告買受系爭土地及系爭建物，並付清買賣價金，被告應就系爭建物辦理第一次登記，並將系爭土地及系爭建物所有權移轉登記予原告等語，惟被告所否認，辯稱：兩造僅就系爭土地成立買賣契約，系爭建物非買賣標的物，又因系爭土地屬建築基地（含法定空地），依法不得單獨移轉，兩造就系爭土地成立之買賣契約應屬無效等語。是本件應審究者為：㈠原告得否請求被告就系爭建物辦理第一次登記後，移轉登記予原告？㈡兩造就系爭土地之買賣契約是否因給付不能而無效？茲分述如下：
㈠原告得否請求被告就系爭建物辦理第一次登記後，移轉登記
予原告？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。再物之出賣人，負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。於已為登記之建物買賣而言，所謂交付其物乃指移轉其物之占有於買受人，而取得該物之所有權則是指所有權之移轉登記；然未經保存登記之房屋出賣人，除得以移轉占有於買受人為交付外，因建物未辦保存登記無法為所有權之移轉登記，只能將事實上之處分權讓與買受人。系爭建物為未辦理保存登記之畜牧設施（雞舍），為兩造所不爭執，則揆諸上揭說明，兩造就系爭建物縱存有買賣契約，除非兩造另有出賣人應就系爭建物辦理第一次登記之約定外，就出賣人之義務僅有移轉占有、讓與事實上之處分權於買受人而已，並不當然包括辦理建物第一次登記。原告主張依兩造之契約關係，被告就系爭建物負有辦理第一次登記並移轉所有權之義務，自應負其舉證責任。
⒉觀諸原告提出之系爭買賣契約，其抬頭為「土地買賣契約」
，內容略以：茲就後開不動產所有權移轉相關事宜，協議訂立契約條款如後，以資共同遵守：第一條：不動產標示：（已登記者應以地政機關登記簿登載為準）土地標示：桃園市○○鎮○○段0000地號（地目：田、面積：1,540㎡、權利範圍：
全部）、1411地號（地目：田、面積：1,830㎡、權利範圍：
全部）。第二條：買賣總價款新臺幣貳仟柒佰萬元。第三條：付款方法及點交日期：一、第一次付款：已於106年11月1日支付700萬元。第二次付款：已於107年11月1日支付700萬元。第三次付款：已於108年11月1日支付700萬元。第四次付款：已於109年11月1日支付600萬元等語（本院卷一第35至39頁）。而遍觀上開買賣契約內容，並無隻字片語提及系爭建物，或被告應就系爭建物辦理第一次登記後過戶予原告之記載，故從該買賣契約文字內容，顯不足認被告有就系爭建物辦理第一次登記後，移轉登記予原告之義務。
⒊再證人Ａ０１到庭證稱：原告最初是委託我辦理土地過戶，當時
沒有談到建物，只跟我說要移轉系爭土地及處理土地增值稅的問題，由於系爭土地上現有雞舍之面積、設備與使用執照不符，要先辦理使用執照變更，待完成使用執照變更，申請農業證明，才可以免繳土地增值稅，我在處理使用執照變更時有去過現場，當時有遇到被告，被告沒有提到兩造就系爭建物有做買賣，是原告跟我說系爭建物是他在使用，被告對此並無反對之表示；辦理使用執照變更需要被告的身分證影本、最早的使用執照，這些東西是原告交給我的，因為被告的身分證有換發過，需要提出新的身分證，後來被告沒有提供，就沒有辦法繼續辦理等語（本院卷二第90、91頁）。依證人上開證述可見，其係受原告委託辦理系爭土地所有權移轉事宜，並不包含系爭建物，後續處理使用執照變更手續，亦係為取得系爭土地「農業用地作農業使用證明書」供稽徵機關審查，以申請不課徵土地增值稅，是被告提供系爭使用執照乃為辦理使用執照變更所需文件，非如原告所稱係為辦理系爭建物之第一次登記，則原告以其持有系爭建物之建築執照、使用執照等影本，主張被告負有移轉系爭建物所有權之義務云云，亦難遽信為真。
⒋被告固曾於112年10月間向原告之子湯晉翔、原告配偶魏瑞景
表示「地上物跟地…，你不用錄，你要你就拿去，那是你的東西，牧場還是我的。」，並於湯晉翔稱「所以，那2筆A、B土地跟地上物可以歸我們就對了？」後，回覆稱「牧場還是我的。」、「以這個精神在走」等語，有被告不爭執真正之錄音譯文可佐（本院卷一第125頁），惟此充其量僅得證明被告同意將系爭建物交付原告，並由原告取得事實上處分權，而不及於其他。是以，原告據此主張被告應為系爭建物所有權之移轉登記，仍非可採。
⒌綜上，原告並未舉證證明兩造間曾有被告應為系爭建物所有
權移轉登記之約定，則其依民法第348條規定，請求被告辦理系爭建物之第一次登記，及將系爭建物之所有權移轉登記予原告，尚屬無據。
㈡兩造就系爭土地之買賣是否因給付不能而無效？
被告不爭執兩造就系爭土地成立有買賣契約，惟辯稱：系爭土地屬其上畜牧設施之建築基地，應與畜牧設施併同移轉，兩造約定以系爭土地為買賣標的，係以不能給付為買賣標的，應屬無效等語。經查，系爭土地上之建物為畜牧設施之禽舍，為兩造所不爭執，並有桃園市楊梅區公所114年8月14日桃市楊工字第1140025151號函所附之系爭使用執照及楊鎮農建照字第90044號建築執照資料可佐（本院卷一第317至357頁），而畜牧設施之禽舍，係供飼養家禽使用，係屬農業農發條例第3條第10款第2目及第12款規定之農業設施，而農業設施之興建乃由主管機關依農發條例第8條之1第3項規定訂定「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」以資遵循，並無建築法之適用；且關於農業設施依「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」第4條第5款規定：「申請農業用地作農業設施容許使用，應填具申請書及檢附下列文件各三份，向土地所在地之直轄市或縣（市）主管機關提出：……
五、土地使用同意書。但土地為申請人單獨所有者，免附。」，是申請農業設施可由地主提出土地使用同意書，由他人於農地上興築農業設施；換言之，農業設施之起造人並不以該農業設施坐落土地之所有權人為必要，故農業設施之所有人與坐落土地既可為不同人所有，自可為單獨交易標的，並無應與坐落土地併同移轉之限制。又桃園市楊梅地政事務所固曾以114年6月10日楊地登字第0000000000號函稱「查來函附件桃園縣○○○○○○○區○○○地區○○設○○○○○○○○○○設○○○○地○○○區○○段0000○0000○0000地號，是本案畜牧設施移轉時應與坐落土地（建築基地）併同移轉」等語（下稱楊梅地政第0000000000號函，本院卷一第189頁），惟經本院請其敘明畜牧設施應與坐落土地（建築基地）併同移轉之法律規定為何，該所以114年9月15日楊地登字第1140013328號函覆稱「有關本所114年6月10日楊地登字第0000000000號函，陳稱畜牧設施應與坐落土地（建築基地）併同移轉一案，更正復如說明二……二、查貴院114年6月6日桃院雲民園113重訴496字第1140073259號函附件桃園縣○○○○○○○區○○○地區○○設○○○○○○○○○○設○○○○地○○○區○○段0000○0000○0000地號，惟該建物用途為畜牧設施非為農舍，且非區分所有建物，該畜牧設施尚無與坐落土地併同移轉之限制」等語（本院卷二第23頁），可見楊梅地政第0000000000號函文內容有誤，系爭土地並無應與其上畜牧設施隨同移轉於同一人之法律限制，被告以上開錯誤內容之函文為據，主張系爭土地之買賣處於給付不能之狀態，應屬無效云云，非可憑採。
㈢原告得否請求被告移轉系爭土地？
兩造就系爭土地成立有買賣契約，且原告已將買賣價金給付完畢，為被告所自承，而系爭買賣契約並無客觀給付不能之情形，業如上述，則原告依買賣契約之法律關係，請求被告將系爭土地移轉登記予原告，自屬有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。被告雖聲請預供擔保免為假執行，惟原告並未聲請供擔保後准為假執行，本判決亦非屬職權宣告假執行事件，爰不另酌定相當擔保金額宣告被告得預供擔保免為假執行，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
民事第一庭法 官 劉佩宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
書記官 黃忠文