臺灣桃園地方法院民事判決113年度重訴字第402號原 告 涂文鴻訴訟代理人 房佑璟律師複 代理人 顏寧律師被 告 康淑茹訴訟代理人 李欣倫律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國114年11月14日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告將如附表所示之不動產所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣900萬元。
二、訴訟費用新臺幣90,100元由被告負擔。
三、本判決於原告以新臺幣300萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣900萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
一、原告主張略以：原告前於民國112年11月29日向被告購買坐落桃園市○○區○○段000地號土地(權利範圍49/100000)及其上同段0000建號(門牌為桃園市○○區○○路0巷00號12樓，權利範圍全部)及共同使用部分(含：0000、0000建號，權利範圍分別為51/100000、50/100000)之建物【詳如附表所示，下合稱系爭不動產】，買賣價金為新臺幣(下同)900萬元，並於現況說明書內保證系爭不動產內無非自然事故之情形。詎原告母親於113年7月間經社區總幹事等人告知後，方知系爭不動產曾於被告持有期間之105年1月16日，發生承租人自系爭不動產房屋內跳樓自殺之行為。被告蓄意隱瞞系爭不動產為凶宅之事實，屬交易上之重大瑕疵，原告自得依民法第92條、第354條、第359條及第259條規定，以起訴狀繕本為通知，解除兩造間買賣契約，並請求被告返還買賣價金。倘認原告解約顯失公平，惟系爭不動產確有因凶宅所致之汙名價值減損，則備位依民法第354、359條及第179條之規定，請求減少買賣價金315萬元。並聲明：㈠⒈先位聲明：被告應於原告將系爭不動產所有權移轉登記予被告之同時，給付原告900萬元。⒉備位聲明：被告應給付原告315萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：系爭不動產內確無發生過非自然死亡之情形，亦無其他事證可證該死者係自系爭不動產墜樓，業經偵察機關詳細審認，則系爭不動產即非屬凶宅甚明，顯見被告並無詐欺之故意。縱認系爭不動產為凶宅，原告主張之價值減損亦無具體說明或證據等語。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、按民法第354條第1項前段規定「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」，同法第359條前段規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」。又民法第360條規定「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。另有非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面之嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。
四、本院之判斷：㈠查原告前於112年11月29日簽立不動產買賣契約書(下稱系爭
買賣契約)，以價金900萬元向被告購買系爭不動產(112年12月27日辦畢所有權移轉登記)，而被告於標的物現況說明書之「標的物是否曾發生兇殺、自殺…或非自然身故等因素…並致死情事(如跳樓自殺)」欄位係勾選「否」；再者，被告係前於98年4月15日買賣取得系爭不動產之所有權，於產權持有期間，被告曾將系爭房屋出租他人使用等情，業據原告提出系爭買賣契約、標的物現況說明書各1份，土地及建物登記謄本各2份在卷為憑（參本院卷第15-29、43-45頁，土地及建物登記謄本則附同卷第31-39、51-57頁），並為被告所不爭執，足信屬實。
㈡依兩造所述，可知本件首要爭點即為：系爭房屋究是否為凶宅？茲就本院得心證之理由，說明如下：
1.依本院調閱之桃園地檢署105年度相字第117號相驗案卷資料，當初最早發現死者劉○○之社區警衛係表示：我擔任○○○○社區保全，105.1.16下午2時28分許，在巡視時於○○區○○街0巷0棟的臨時停車場發現有人倒臥在地，於是報警處理，死者劉○○是社區住戶，其現住址為「○○區○○街0巷00棟00號00樓」（相驗卷第6頁筆錄）。而死者劉○○之父親劉○○於同日105.1.16警詢時略稱：我跟死者是父子關係，我們同住在一起，我兒子平常精神狀況不穩定，領有精神障礙證明，有過自殺情形，後來安置在桃園療養院，最近這2年才回家住，平常沒有人照顧他，他自己獨自在家時間居多，但有吃藥在控制等語，該筆錄所載其「現住地址」亦為「桃園市○○區○○街0巷00棟00號00樓」(見相驗卷第4頁警詢筆錄，同卷第23頁檢察官訊問筆錄所載居所地亦同)。據上，足認死者劉○○在生前確與其父親同住於斯時為被告所有之系爭房屋內。
2.另觀相驗卷內之警方採證相片，可知警方採證及拍攝之屋內相片地點，亦均係針對系爭房屋即「○○區○○街0巷00棟00號00樓」【見相驗卷第11-15頁，包含：通往陽台房間之情形相片、通往陽台房間近照、疑似死者墜樓所使用之椅子相片、死者墜樓樓層陽台之扶手相片、死者墜樓樓層陽台之扶手近照(箭頭處為疑似攀登之痕跡)、死者墜樓樓層陽台側面相片、死者墜樓樓層陽台俯瞰圖相片等】，參以死者墜樓後之陳屍地點，亦與系爭房屋陽台下方之停車場位置大致相符，應認原告主張死者係自系爭房屋跳樓自殺一情，足認有據。據此，原告主張系爭房屋為凶宅一情，亦堪採信。
3.被告雖提出其業經檢察官認定詐欺罪嫌不足而予以不起訴之處分書為憑，辯以檢察官認定系爭房屋非凶宅等語。惟按，檢察官之認定依法並無拘束法院判斷之效力，且查前揭處分書之理由係略謂「尚無具體事證足證本案房地經認定曾發生非自然死亡事件，難謂Ａ０３於出售本案房地時有刻意詐騙之舉」(本院卷171頁)，並非明確認定系爭房屋並非凶宅，是該處分書並不影響本院依前揭調查所得之心證，併此敘明。㈢原告以系爭房屋為凶宅而主張解約一事，有無理由？
1.按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文。又依同法第261條規定，當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條規定，即於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
2.依系爭買賣契約第9條第6項約定「賣方已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，買方確已知悉；惟嗣後若發現賣方所言不實，賣方仍須負法律之責任。」(本院卷第19頁)。另參考內政部公告之成屋買賣契約範例，將建物內是否曾發生兇殺、自殺致死之情事，列為買賣應確認之事項，及強制執行法第81條第2項亦修正建物內「如有非自然死亡，或其他足以影響交易之特殊情事」應載明於不動產拍賣公告等情，凡此俱足見買賣標的之房屋，是否曾發生非自然死亡（凶宅）情事，屬買賣契約成立前應查明及告知之事項，為契約應記載事項，若未詳實記載，將影響契約效力。另參照前揭理由之說明，應認被告於出售系爭房屋時，未對原告揭露系爭房屋有「凶宅」之物之瑕疵情事，對原告之購屋意願及權益確實有重大影響。從而，原告主張依前揭民法規定，主張解除系爭買賣契約而請求返還價金，並依雙方之互負義務，請求被告於原告將系爭不動產移轉所有權登記予被告之同時，返還給付原告買賣價金900萬元等節，核屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依前揭法律關係，主張解除系爭買賣契約及請求被告返還買賣價，並聲明如主文第一項所示，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。
六、本件事證已明，兩造其餘陳述及證據，經核與判決結果不生影響，爰不另逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第二庭法 官 周玉羣附表（系爭不動產）：
一、土地： 桃園市○○區○○段000地號土地(權利範圍49/100000)。 二、建物： 桃園市○○區○○段0000○號(門牌為桃園市○○區○○路0巷00號00樓，權利範圍全部)及共同使用部分(含：0000、0000建號，權利範圍分別為51/100000、50/100000)。以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 蕭尹吟