臺灣桃園地方法院民事判決113年度重訴字第80號原 告 簡士桓訴訟代理人 胡倉豪律師複 代理人 劉東霖律師
林一心律師被 告 李蔭寰
馬賽仁文昌華劉阿雲（應受送達處所不明）（遷出國外）
龔根娣吳彩紅周咪君
楊優仙干菊英
林鳳英
陳冠佑上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國115年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告李蔭寰、馬賽仁、文昌華、龔根娣、吳彩紅、周咪君、楊優仙、林鳳英、陳冠佑、干菊英應分別將其坐落於桃園市中壢區平寮段3之2如附表「地上物」欄所示地上物拆除，並將前開占用土地騰空返還予原告及全體共有人。
二、被告李蔭寰、馬賽仁、文昌華、龔根娣、吳彩紅、周咪君、楊優仙、林鳳英、陳冠佑、干菊英應分別給付原告如附表各該「本判決判准數額」「期間（一）」欄所示之金額，及自附表各該「收受民事準備（二）狀之翌日」欄所示日期至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告李蔭寰、馬賽仁、文昌華、龔根娣、吳彩紅、周咪君、楊優仙、林鳳英、陳冠佑、干菊英應分別應分別自115年3月17日起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告如附表各該「本判決判准數額」「期間（二）」欄所示之金額。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告李蔭寰、馬賽仁、文昌華、龔根娣、吳彩紅、周咪君、楊優仙、林鳳英、陳冠佑、干菊英依附表「訴訟費用負擔比例」負擔，餘由原告負擔。
六、本判決第一、二項於原告分別以如附表「原告假執行時應供擔保金額」欄所示金額為被告李蔭寰、馬賽仁、文昌華、龔根娣、吳彩紅、周咪君、楊優仙、林鳳英、陳冠佑、干菊英供擔保後，得假執行；但被告李蔭寰、馬賽仁、文昌華、龔根娣、吳彩紅、周咪君、楊優仙、林鳳英、陳冠佑、干菊英如以附表「被告免假執行時應供擔保金額」欄所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項所命各期給付已到期部分，得假執行。但被告李蔭寰、馬賽仁、文昌華、龔根娣、吳彩紅、周咪君、楊優仙、林鳳英、陳冠佑、干菊英如以每期如附表「本判決判准數額」「期間（二）」欄所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3款定有明文。
原告起訴時原聲明：（一）被告應將其所有坐落於桃園市○○區○○段0○0○○○○○○地○地號土地、3之3地號土地上之占用物或增建物（如起訴狀附圖編號A至L部分，占用面積以地政機關實測為準）拆除，並將前開占用土地騰空返還予原告及全體共有人。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣追加請求相當於租金之不當得利，並依中壢地政事務所測量結果變更聲明為：（一）被告應分別將其坐落於系爭土地上如附表「地上物」欄內桃園市中壢地政事務所民國115年3月3日中地測字第1150003347號函所附鑑測日期為114年11月4日之土地測量成果圖（即本判決之附圖，下稱附圖）編號B至L所示地上物（面積如附表「占用面積」欄所示）拆除，並將前開占用土地騰空返還予原告及全體共有人。（二）被告應分別給付原告如附表「原告請求相當於租金之不當得利期間㈠」欄所示之金額，及自民事準備㈡狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（三）被告應分別自115年3月17日起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告如附表「原告請求相當於租金之不當得利期間㈡」欄所示之金額。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。經核原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。
二、被告文昌華、劉阿雲、吳彩紅、周咪君、楊優仙、干菊英經合法通知，無正當理由均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭土地之所有權人，竟遭被告等人以搭建房屋、增建物或車棚等占用物方式無權占用（如附圖編號B至L部分所示）系爭土地，致原告所有權受到侵害，爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定請求被告等人分別將前開占用土地騰空返還予原告及全體共有人。又被告等人因此受有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，兩者間具有因果關係，且因系爭土地位在桃園市中壢區，附近交通便利、商業機能良好，應以申報地價10％計算其等受有相當於租金之不當得利，為此，爰依民法不當得利法律關係請求被告等人分別給付自110年3月17日起至115年3月16日止之不當得利即附表「原告請求相當於租金之不當得利期間㈠」欄所示之金額（計算式詳如本院卷第139至第141頁），並自115年3月17日起至返還前開占用土地之日止，按月分別給付如附表「原告請求相當於租金之不當得利期間㈡」欄所示之金額（計算式詳如本院卷第145頁）等語，並聲明：如前開變更後聲明後所示。
二、被告則以：
（一）被告馬賽仁答辯：門牌號碼龍東路百齡新村85號房屋為其所有且現居住於其中，並不清楚房屋坐落在哪一塊土地上，願配合原告將占用部分拆除。
（二）被告龔根娣答辯：門牌號碼67-4號房屋為其所有且現居住於其中，當初只有買房子，沒有買土地，每半年向國有財產署繳交基地租金一次，已經繳交多年。不願意拆除房屋，願給予原告賠償。
（三）被告吳彩紅未於言詞辯論期日到場，前到庭答辯：門牌號碼龍江路73巷75-1號房屋為其所有且現居住於其中，向前屋主購買房屋時並未同時購買土地，希望可以繼續住下去。
（四）被告周咪君未於言詞辯論期日到場，前到庭答辯：門牌號碼龍江路73巷75-2號房屋為其所有且現居住於其中，該房屋為過世之配偶所遺，並不清楚有占用他人土地之情形。
（五）被告楊優仙未於言詞辯論期日到場，前到庭答辯：門牌號碼龍江路73巷75-3號房屋為其所有且現居住於其中，向前屋主購買房屋時並不清楚有占用他人土地之情形。
（六）被告林鳳英答辯：門牌號碼龍江路73巷76號房屋為其所有且現居住於其中，該房屋為過世之父親所遺，其早年即已定居於此，並承租國有土地使用，不清楚有占用他人土地之情形。嗣被告向國有財產署承租76號房屋之基地平寮段494-1地號土地面積52.05平方公尺，期間自106年6月18日至116年12月31日，此與原告主張遭占用之平寮段3-2、3-3地號土地明顯不同，且原告提出之附圖與地籍圖之記載不一，測量方式顯有疑義，尚難以此認定有占用他人土地之情事。再者，原告計算相當租金之方式錯誤，其直接以公告地價計算相當租金之不當得利，而非依平均地權條例第16條建築用地之租金應以申報地價予以計算，顯有違誤，以致請求之金額過高。縱有占用他人土地之情形，因被告係長期合法承租並善意使用土地，法院應依比例原則與權利平衡原則不能輕易判決命被告拆除建物。
（七）被告陳冠佑答辯：門牌號碼龍江路73巷75-5號房屋為其所有且現居住於其中，土地應是向國家所承租，該房屋為過世之配偶向他人所購買，並不清楚有占用他人土地之情形。
（八）被告李蔭寰答辯：門牌號碼龍東路百齡新村47號房屋為自住40幾年，原告是這兩年才買土地的一點點持份就一直要求被告拆除，現因其他建物蓋在被告的圍牆上致無法拆除。
（九）被告文昌華未於言詞辯論期日到場，但於本院現場履勘時表示：門牌號碼龍江路73巷67之2號房屋已自住10幾年了。
（十）其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告請求拆除地上物返還土地部分：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。
2、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。查原告為系爭土地之之共有人（應有部分960分之10，於112年9月4日取得所有權），被告李蔭寰、馬賽仁、文昌華、龔根娣、吳彩紅、周咪君、楊優仙、林鳳英、陳冠佑為附表「房屋門牌」各欄所示房屋之事實上處分權人等情，為兩造所不否認，且有土地謄本、現場照片、稅籍證明書、戶籍資料（本院卷一第19、27-33、71-83、97-109頁）、附圖等在卷可稽。而被告干菊英已於相當時期受合法通知，既未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀以供本院審酌，本院審酌上開證物，就被告干菊英部分，堪信原告主張之事實為真正。被告等人未能提出以附表所示各房屋占用系爭土地之正當權源，另被告林鳳英之附表編號3「房屋門牌」所示房屋確有占用系爭土地如附圖D部分，其以將494-1地號地界圈選出的地籍圖（本院卷二第199頁）辯稱原告所提出之複丈成果圖（按：即本判決附圖，該圖並非原告所提出，為本院囑託地政機關測量而得）與地籍圖記載不一致，然地籍圖上只會有「地界」不會有「房屋座落位置」，而附圖所製繪之虛線及D部分區塊為「附表編號3「房屋門牌」所示房屋座落位置」（此據該圖說明欄記載甚詳）而非畫出土地界線（土地界線是黑實線），其辯解容有違誤，自無可採。從而，原告請求如附表編號1至4、6至11之被告將座落系爭土地附表該等編號「地上物」欄所示部分之「房屋門牌」欄所示地上物拆除，並返還該部分土地予原告及全體共有人，應屬有據。
3、按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）。查原告雖主張被告劉阿雲以興建附表編號5「房屋門牌」所示房屋之方式占用系爭土地，惟附表編號5「房屋門牌」所示房屋並無房屋稅籍資料，且被告劉阿雲雖曾設籍於此，然已於110年5月出境、112年5月遭逕為遷出登記，且該址用電資料亦為訴外人傅桂兒於106年間申請等節，有戶籍資料、桃園市政府地方稅務局中壢分局113年6月11日桃稅壢字第1137014177號回函之附件房屋稅單、臺灣電力股份有限公司桃園區營業處113年12月3日桃園字第1131137936號回函之附件過戶登記單（本院卷一第27、15
5、207頁）在卷可佐，且被告劉阿雲為公示送達，即便其並無出具任何書狀或到庭答辯，亦無民事訴訟法第280條第3項但書之規定，亦無該項視為自認之適用，再加諸本院至現場勘驗時，附表編號5「房屋門牌」所示房屋中有一名自稱租客之人稱：我是跟一個叫「關景麗」的人租的，我不認識被告劉阿雲等語（本院卷二第7、10頁），可見並無證據足資認定在原告取得系爭土地所有權（即112年9月4日）後被告劉阿雲仍為附表編號5「房屋門牌」所示房屋之所有權人或事實上處分權人，故原告對被告劉阿雲之請求應予駁回。
（二）原告請求返還不當得利部分：
1、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。本件被告無權占有系爭土地，因此受有使用該土地之利益，致原告受有損害，依前揭說明，應給付原告相當於租金之不當得利。而原告於112年9月4日以買賣為登記原因取得系爭土地所有權，權利範圍10/960，有土地登記謄本附卷可稽（本院卷一第19頁），是原告請求被告李蔭寰、馬賽仁、文昌華、龔根娣、吳彩紅、周咪君、楊優仙、林鳳英、陳冠佑、干菊英給付自取得系爭土地所有權之日即112年9月4日起至115年3月16日（原告請求之末日見本院卷二第69頁民事準備（二）狀）止相當於租金之不當得利，及自原告民事準備（二）狀送達該等被告之翌日起至返還土地之日止按月給付相當於租金之不當得利，及分別自115年3月17日起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，洵屬有據。然原告是在112年9月4日才取得系爭土地所有權，原告尚未成為系爭土地所有權人之時，自無所謂遭被告不當得利可言，然原告竟一律主張自出具民事準備（二）狀前一天的5年前即110年3月16日起算相當於租金之不當得利，此部分自非適法。
2、次按依土地法第105條準用同法第97條之規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10%為限，而所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有權人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條分別定有明文。至於所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事綜合判斷之（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。查被告占用之系爭土地係位於桃園市中壢區百寧新村、龍江路73巷一帶巷弄內，距離主要幹道即龍東路、新生路、中山東路等均有數百公尺的距離，附近多為低矮老舊平房、旁有大型公園，被告係做為住家居住使用等情，有空拍圖及現場照片及本院履勘結果附卷可佐（本院卷一第447頁，本院卷二第15-21頁），爰審酌上開一切情狀，認應以系爭土地申報總價年息7%計算相當於租金之不當得利為適當，原告請求以年息10%計算，尚屬過高。
3、依上揭方式計算結果，自112年9月4日起至115年3月16日止，被告占用系爭土地的每1平方公尺相當於租金的不當得利約為11.46元（如下表）：
計算始期 計算終期 經過期間（年） 申報地價（元/每平方公尺） 年息（％） 每平方公尺相當於租金的不當得利（元）（計算式：經過期間×申報地價×年息×原告應有部分10/960）（四捨五入至小數點第二位） 112/9/4 112/12/31 0.326027 5,840 7 1.39 113/1/1 113/12/31 1 6,240 7 4.55 114/1/1 114/12/31 1 6,240 7 4.55 115/1/1 115/3/16 0.205479 6,480 7 0.97 合計 11.46
4、從而，原告請求被告李蔭寰、馬賽仁、文昌華、龔根娣、吳彩紅、周咪君、楊優仙、林鳳英、陳冠佑、干菊英給付自112年9月4日起至115年3月16日止之不當得利數額應以附表「本判決判准數額」「期間（一）」所示金額【計算式：附表「占用面積」×每1平方公尺相當於租金的不當得利約11.46元（元以下四捨五入）】，及自115年3月17日至拆除附表所示地上物止按月給付如附表「本判決判准數額」「期間（二）」所示金額【計算式：115年申報地價6480元（每平方公尺）×附表「占用面積」×7％年息/12月×原告持分10/960】，洵屬有據。逾此部分請求，則屬無據。
四、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」；「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」。民法第229條第2項、第223條第1項前段、第203條分別定有明文。原告依不當得利之法律關係，請求被告李蔭寰、馬賽仁、文昌華、龔根娣、吳彩紅、周咪君、楊優仙、林鳳英、陳冠佑、干菊英給付附表「本判決判准數額」「期間（一）」所示金額部分，該給付並無確定期限，而原告民事準備(二)狀（即追加請求該部分金額之書狀）繕本係於附表「收受民事準備（二）狀之翌日」欄所示日期的前一日送達予該等被告，有該欄所示回執出處卷頁附卷可佐，則原告對被告李蔭寰、馬賽仁、文昌華、龔根娣、吳彩紅、周咪君、楊優仙、林鳳英、陳冠佑、干菊英就附表「本判決判准數額」「期間（一）」所示金額請求自附表「收受民事準備（二）狀之翌日」欄所示日期起至清償日止，各按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
五、假執行部分：
（一）本判決主文第1、2項，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，本院經核並無不合，爰酌定相當金額准許之，並依職權宣告被告得預供擔保後免為假執行。
（二）本判決主文第3項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣告假執行，並依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。
（三）原告敗訴部分，其假執行聲請亦失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
民事第三庭 法 官 洪瑋嬬正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
書記官 謝喬安