臺灣桃園地方法院民事簡易判決114年度簡字第2號原 告 余春媛訴訟代理人 楊肅欣律師被 告 王財賢訴訟代理人 邱清銜律師
游淑琄律師上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國114年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣20萬元，及自民國113年7月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔40％，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣20萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明為：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。」【見本院113年度訴字第885號卷（下稱本院卷）第7頁】。嗣於民國114年3月10日本院審理中以言詞變更聲明為：「㈠被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第295頁）。經核原告上開所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、次按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在50萬元以下者，適用簡易程序。又通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，民事訴訟法第427條第1項及同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。本件原告減縮請求後，訴訟標的金額在50萬元以下，已屬民事訴訟法第427條第1 項規定應適用簡易訴訟程序之範圍，爰依前揭規定，改行簡易訴訟程序繼續審理，併此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於113年1月11日委託訴外人幸福家地產股份有限公司（下稱幸福家公司）居間仲介銷售被告所有坐落桃園市中壢區忠福段1681地號土地及其上同段761建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路000巷00號，下併稱系爭不動產），並於同日與幸福家公司簽訂「幸福家買賣委託書（一般委託）」（下稱系爭委託書），委託期間自113年1月11日起至114年1月10日止，銷售總價格為2,180萬元；系爭委託書第7條約定被告同意幸福家公司可為買賣雙方之代理人。嗣被告陸續調整委託價格，於113年4月1日與幸福家公司簽定買賣委託書內容變更附表（下稱系爭變更表），將系爭不動產之委託價格變更為由被告實拿1,750萬元（不包含仲介費用、土地增值稅、稅費）。原告於113年3月27日向幸福家公司仲介人員表示願意以1,862萬元購買系爭不動產，並於同日開立票面金額50萬元，受款人為原告之中壢環北郵局支票1張（支票號碼：M0000000，下稱系爭支票）作為斡旋金，交付予幸福家公司店長廖鎮邦，使幸福家公司代向被告協商系爭不動產出賣事宜。經幸福家公司與被告溝通後，原告另同意被告提出之延後交屋、交屋前先行動撥履約保證帳戶內之部分價金予被告等條件，幸福家公司遂於113年4月5日與原告簽定幸福家買賣定金契約暨收據（下稱系爭定金契約），系爭支票即充作原告交付予被告之定金，惟被告竟於約定簽約日期突然反悔，拒絕簽署系爭定金契約，且拒絕就系爭不動產簽訂買賣契約，幸福家公司乃於113年4月8日以存證信函通知被告，應於113年4月11日至幸福家公司簽訂買賣契約。被告於當日雖有委託訴外人即被告女兒王若穎到場，惟王若穎當場卻以各種理由推託拒絕簽訂系爭不動產之買賣契約。然被告既委由幸福家公司仲介銷售系爭不動產，且同意幸福家公司可為買賣雙方之代理人，並授權幸福家公司代為收受買方定金，又幸福家公司已於113年4月5日與原告簽訂系爭定金契約，足認幸福家公司已代理被告收受原告交付之買賣定金，且兩造對於系爭不動產之價金、點交事項等買賣必要之點均已達成合意，應認兩造間就系爭不動產之買賣契約應已成立。雖被告拒不履行簽訂買賣契約，然此無礙買賣契約之推定成立。被告於收受買賣定金後竟不履行契約，顯有可歸責之事由，爰依民法第248條、第249條第3款之規定提起本件訴訟等語，並聲明：如變更後訴之聲明所示。
二、被告則以：
（一）系爭委託書對於付款方式、交屋期限等均未明確約定，而系爭定金契約卻已約定付款方式，並於特別約定事項載有「1、最遲交屋日為113年10月10日（9月初報稅）。2、屋主如果可以提早流程，買方配合程序提早。3、現況交屋，交屋前動產清空。4、簽約時共計300萬入履保，屋主可先提撥履保款項供購屋需求，買方配合。」等文字，惟買賣雙方對於付款期數、交屋期限是否達成共識已有疑義，且被告並未於斡旋金契約上簽名，買賣契約根本未成立。且參系爭定金契約第3條約定，於簽立系爭定金契約後，仍須與被告簽訂不動產賣賣契約書，則原告主張就系爭不動產已成立買賣契約，並無可採。
（二）於113年4月11日兩造均到場時，代書始當場替兩造協商各期付款之金額，顯見買賣雙方尚未就此達成合致，而被告當場就付款期數與付款方式有所堅持，且原告需用貸款方式支付高達七成之款項，而被告對於系爭不動產出售後是否會因原告無法順利貸款，致被告新購房屋違約一事有所疑慮，當日兩造對此一重要事項爭議不斷，顯見兩造就此重要履約條件未有合致；另關於系爭不動產之點交期限，兩造亦未能達成共識，且原告也對於延後交屋一事非常介意，足見交屋期限確為本件買賣交易之重要事項，而兩造始終未達成合意，買賣契約自屬不成立。準此，兩造就付款方式、貸款問題、交屋期限等重要之點均未達成共識，根本無法簽訂系爭不動產買賣契約，幸福家公司雖收受原告定金，卻無法與買賣雙方順利溝通，致交易條件無法合致，顯為不可歸責於兩造之事由，且系爭支票為幸福家公司仲介收受，被告根本無從返還之，況原告於此過程並未受有其他損害，則原告請求被告應加倍返還定金50萬元，應為無理由等語，資為抗辯。並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：（見本院卷第297-299頁）
（一）被告為桃園市○○區○○段0000地號及其上同段761建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路000巷00號，即系爭不動產）之所有權人（權利範圍均為：1分之1）。
（二）被告與幸福家公司於113年1月11日簽立系爭委託書，委託幸福家公司居間仲介銷售系爭不動產，銷售總價格為2,180萬元；系爭委託書第7條約定：「甲方（即被告）同意乙方（即幸福家公司）可為買賣雙方之代理人。買賣契約於甲方簽名確認斡旋金契約或買賣要約書後即為成立，甲方應配合乙方通知之期限內（斡旋金契約或買賣要約書約定時間內），與買方簽定『不動產買賣契約書』，…。」；系爭委託書第8條第6項約定：「甲方同意於簽認斡旋金契約或買賣要約書後，買賣契約即為成立，並同意買賣價金之付款方式以所簽立之斡旋金契約、定金契約或買賣要約書內容辦理。…。」；系爭委託書第10條第3項第2款約定：
「買賣契約因可歸責於甲方之事由而解約時，甲方仍應給乙方全額之服務報酬。」
（三）被告與幸福家公司於113年1月11日簽立幸福家買賣委託書內容變更附表，將系爭委託書原約定之銷售總價格2,180萬元，變更為2,000萬元（本價格含車位價款及土地增值稅費在內），同意銷售之實際成交金額如高於本次價格，實際成交總價格即為委託人之最後委售價格，委託人願將逾最後委售價格以上之金額，充作給付幸福家之服務報酬，惟不得超過成交金額之4％；於113年3月26日再簽定幸福家買賣委託書內容變更附表，將系爭不動產銷售總價格變更為1,800萬元，被告並於其他約定事項處手寫記載：「本價格為扣除房仲服務費後及使用自用土地增值稅後實拿價格」；於113年3月29日再簽定幸福家買賣委託書內容變更附表，將系爭不動產銷售總價格變更為1,750 萬元，並特別約定委託人願將逾最後委售價格以上之金額，充作給付幸福家之服務報酬，惟不得超過成交金額之6 ％，且其他特約條款載明「本價格為扣除房仲服務費後及使用自用土地增值稅後實拿價格」；於113年4月1日再簽定幸福家買賣委託書內容變更附表（即系爭變更表），約定系爭委託書之銷售總價格變更為1,750萬元，被告並將「（本價格含車位價款及土地增值稅費在內）」此段文字手寫註記刪除，另於其他約定事項處手寫記載：「屋主實拿金額為1,750萬元。此價格不包含仲介服務費不包含土地增值稅稅費。最終成交價之賣方仲介服務以不超出成交價之4％為限。」
（四）原告與幸福家公司於113年3月27日簽定幸福家買賣斡旋金契約暨收據，表示願以1,862萬元購買系爭不動產，並於113年3月27日開立系爭支票交付予幸福家公司店長廖鎮邦收受。系爭支票現仍由幸福家公司持有保管中，並未兌現。
（五）原告與幸福家公司於113年4月5日簽訂幸福家買賣定金契約暨收據（契據編號：RA100501，即系爭定金契約），約定承購系爭不動產之總金額為1,862萬元，並於承購條件第3點約定：「買賣雙方同意於民國113年4月11日18時備齊相關文件，並另行簽立不動產買賣契約書，買賣雙方就有關過戶費用之負擔、貸款問題、交屋約定或其他相關事宜，協商後約定於不動產買賣契約書內，…。」；並於其他約定事項處另有手寫記載：「1、最遲交屋日為民國113年10月10日（9月初報稅）；2、屋主如果可以提早流程，買方配合程序提早。3、現況交屋，交屋前動產清空。4、簽約時共計參佰萬入履保，屋主可先提撥履保款項供購屋需求，買方配合。」；幸福家公司有於立據人欄處簽名，原告則於買方處簽名，賣方簽名欄位則為空白。幸福家公司仲介人員於113年4月5日有將系爭定金契約之內容，以翻拍照片之方式透過LINE傳送予被告之女兒王若穎。
（六）幸福家公司於113年4月8日寄送桃園府前郵局存證號碼419
號存證信函予被告，通知被告系爭不動產已出售，買賣價金為1,862萬元，買家並已交付訂金50萬元支票，被告應於113年4月11日18時至幸福家公司簽訂買賣契約；被告則於113年4月9日收受上開存證信函。
四、本件兩造爭執之點，應在於：（一）兩造間關於系爭不動產之買賣是否已達意思表示合致？（二）原告依民法第248條、第249條第3款規定請求被告加倍返還定金50萬元，是否有理由？茲分述如下：
（一）兩造間關於系爭不動產之買賣契約並未成立；惟兩造間系爭定金契約已成立：
1、按解釋契約，應探求當事人立約時之真意。而買賣契約有預約及本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行；又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號民事判決意旨、102年度台上字第488號民事判決意旨參照）。而預約係約定將來訂立一定契約 (本約) 之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約（最高法院64年台上字第1567號民事判決意旨參照）。再按契約當事人之一方，以確保契約之履行為目的，而交付他方之金錢或其他代替物，無論其使用之名稱如何，均為定金（最高法院77年度台上字第767號民事判決意旨參照）。又定金在契約成立時 (在買賣契約，即指標的物及其價金，雙方當事人互相同意時) 交付，固為證約定金；若在契約成立前交付，則祇為立約定金。立約定金僅係保證訂立契約，尚不能據以謂契約已成立（最高法院67年度台上字第581號民事判決意旨參照）。又買賣契約之成立，固以標的物及價金之意思表示一致，為其必要之點。惟當事人間除標的物及價金外，若有將契約之常素或偶素如買賣價金之清償時間、給付方法及比例，或其他交易上之重要事項，特別注重而列為必要之點者，衡諸契約自由原則，法院自當尊重。倘兩造對於該必要之點未達成意思表示合致，其契約自屬尚未成立（最高法院111年度台上字第1182號判決參照）。
2、經查，依系爭委託書第5條約定被告同意授權幸福家公司代為收受買方定金；第7條約定被告同意幸福家公司可為買賣雙方之代理人。買賣契約於被告簽名確認斡旋金契約或買賣要約書後即為成立，被告應配合幸福家公司通知之期限內（斡旋金契約或買賣要約書約定時間內），與買方簽定不動產買賣契約書等情（見本院卷第19-21頁），是以，被告委託幸福家公司仲介銷售系爭不動產而與幸福家公司簽訂系爭委託書時，已授權幸福家公司可代理被告收受買方之定金，堪予認定。而原告於113年3月27日即同意以1,862萬元購買系爭不動產，並以系爭支票作為斡旋金交付幸福家公司店長廖鎮邦，委託幸福家公司代為向被告磋商買賣系爭不動產；而由被告提出與幸福家公司仲介人員間之通訊軟體LINE對話紀錄所示（見本院卷第109-129頁），於113年3月30日被告女兒王若穎有向幸福家公司人員表示希望延後交屋、售後回租6個月、就系爭不動產不負瑕疵擔保責任等出賣條件（見本院卷第109-110頁）；續於113年3月31日主動提出變更委託內容以被告實拿1,750萬元，該金額不包括仲介服務費、土地增值稅，且仲介服務費不超出成交價4％，不負瑕疵擔保責任、交屋日起由被告回租6個月、同意提前讓被告動撥履保專戶之部分金額購置新屋等出賣條件（見本院卷第111-112頁）；因而幸福家公司乃與被告就委託價格變更於113年4月1日簽訂系爭變更表（見本院卷第35頁）。嗣幸福家公司認定原告願以1,862萬元購買系爭不動產，已足達依系爭變更表所示，被告實拿1,750萬元之委託條件（即1,750萬元加計土地增值稅約53萬2,724元、仲介費用1,862萬元之4％即74萬4,800元，約略為1,862萬元），乃於113年4月5日與原告簽訂系爭定金契約，將原告前所交付作為議價之斡旋金即系爭支票轉為定金，並將被告前開所提出之遲延6個月交屋、不負瑕疵擔保責任、提前動撥履保專戶金額等出賣條件告知原告取得原告同意，並列為系爭定金契約之特約事項（即不爭執事項第5項，見本院卷第37頁），並於同日將原告已簽署之系爭定金契約翻拍成照片傳送予被告，此有LINE對話截圖照片可佐（見本院卷第123頁），足認幸福家公司與原告簽訂系爭定金契約並收受系爭支票時係經被告授權，代理被告與原告簽訂系爭定金契約及收受定金，應認直接對被告本人發生效力，縱使系爭定金契約上並無被告之簽名，惟被告仍須受系爭定金契約效力之拘束，兩造間系爭定金契約已成立生效，且被告已收受原告交付之定金等事實，均堪認定。
3、依系爭定金契約所示，僅記載買賣標的為系爭不動產，買賣價金為1,862萬元，買賣雙方願於113年4月11日備齊相關文件，並另行簽立不動產買賣契約書，其餘關於過戶費用之負擔、貸款問題、交屋約定或其他相關事宜等重要事項，需待協商後約定於不動產買賣契約書內，此有系爭定金契約第3條約定內容可考（見本院卷第37頁），足認於113年4月5日簽訂系爭定金契約及幸福家公司代理被告收受系爭支票作為定金時，雙方關於系爭不動產買賣契約之重要事項即價款繳付方法暨期限、所有權移轉登記、稅捐費用負擔及系爭不動產交付等相關事項，尚未達成意思表示一致，仍待雙方另行協商，是簽署系爭定金契約之目的，係擔保後續就系爭不動產簽訂之買賣契約得以繼續協商，依上說明，系爭定金契約性質上應屬買賣系爭不動產之預約，被告收受系爭支票應為契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保簽訂系爭不動產買賣契約為目的，是系爭定金契約性質上僅屬買賣契約之預約，俟雙方另行合意簽訂本約，買賣契約始為成立。
4、參以113年4月11日買賣雙方及幸福家公司人員均有到場，準備簽訂買賣本約時，兩造就付款方式及交屋期限等條件，始終無法達成共識，而未能簽定系爭不動產之買賣契約，此有被告提出113年4月11日對話錄音內容及譯文（見本院卷第137-191頁）附卷可稽，足徵兩造間關於付款方式及交屋期限等交易條件，應屬本件買賣雙方特別注重而列為契約必要之點，揆諸前開見解，本件兩造雖已就買賣契約之買賣標的物即系爭不動產及買賣價金達成意思表示合致，惟僅成立買賣預約，並未成立買賣本約，足資認定。原告主張兩造間就系爭不動產之買賣契約已推定成立等語，洵屬無據。然此無礙於兩造間已成立系爭定金契約，系爭支票之性質為立約定金，保證被告應於113年4月11日前與原告簽訂買賣本約。
（二）原告依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金20萬元，為有理由；逾此範圍之請求，為無理由：
1、按定金，除當事人另有訂定外，於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還所受之定金，民法第249條第3款定有明文。又當事人於簽立買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約 (買賣契約) 之成立為目的之所謂「立約定金」，若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，本約如未成立，定金之效力自應類推適用民法第249條之規定（最高法院93年度台上字第441號裁判參照)。
2、經查，依系爭委託書約定被告授權幸福家公司收受原告交付之定金，並代理被告簽定系爭定金契約，與原告成立系爭不動產之買賣預約，業如前述；參酌被告委託幸福家公司仲介銷售系爭不動產並簽定系爭委託書及陸續變更委託內容而簽訂買賣委託書內容變更附表（詳如不爭執事項第3項，本院卷第17-35頁）等文件之際，截至113年3月27日前均未就系爭不動產之點交期限、價金支付方式提出特別條件，而原告於113年3月27日即向幸福家公司表示願意以1,862萬元購買系爭不動產（即如不爭執事項第4項所示），而被告於113年3月31日所增加提出之交易條件即交屋日起回租6個月、提前動撥履保專戶內之部分金額購置新屋等條件（見本院卷第112頁），經幸福家公司與原告協商後，於113年4月5日之系爭定金契約特約條款已載明：「1、最遲交屋日為民國113年10月10日（9月初報稅）。2、屋主如果可以提早流程，買方配合程序提早。3、現況交屋，交屋前動產清空。4、簽約時共計300萬元入履保，屋主可先提撥履保款項供購屋需求，買方配合。」等字樣（見本院卷第37頁），核與被告於113年3月31日告知幸福家公司之出賣條件一致，此有被告與幸福家公司間LINE對話內容可佐（見本院卷第111-117頁），顯見原告經幸福家公司轉知被告上開交易條件後，原告亦已同意並列為系爭定金契約之特約條款；然被告於113年4月11日兩造到場商議簽訂買賣契約之際，復就系爭不動產之交易條件再行提出諸如「於點交前，履保專戶內之全部買賣價金1,862萬元同意被告先行領取」、「待被告購置新屋後始能騰空點交系爭不動產」等原委託條件所無之交易限制，此有被告提出113年4月11日對話錄音譯文1份（見本院卷第000-000000頁）在卷足參，導致兩造無法達成協議並簽訂系爭不動產買賣契約，則系爭不動產之買賣本約未能簽訂，應認屬可歸責於被告之事由所致。依上揭意旨，原告得類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還訂金，堪予認定。
3、按立約定金旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保（71年3月13日司法院第一期司法業務研究會民事法律專題研究㈠參照），民法第249條第3款所定加倍返還定金，係損害賠償性質，立約定金性質上為最低損害賠償額之預定，然其約定之金額顯然過高，與當事人所受損害顯不成比例時，為求公平，就過高金額部分，應認當事人得請求酌減。查系爭定金契約性質上屬買賣契約之預約，原告交付予幸福家公司之訂金50萬元，核屬立約定金性質，得類推適用民法第249條規定，業如上述，系爭不動產之買賣本約，因可歸責於被告之事由致未能簽訂，類推適用民法第249條第3款之規定，被告應就所受訂金加倍返還；又系爭支票面額為50萬元，被告依系爭定金契約收受系爭支票作為定金，惟如兩造依系爭定金契約簽訂系爭不動產買賣本約，買賣契約總價金為1,862萬元，現因被告拒絕簽訂買賣本約，類推適用民法第249條第3款規定，被告應將所收受之定金加倍返還，其所收之定金為50萬元，加倍返還金額為100萬元，加倍返還金額所占買賣總價金比例約為5.37％；又原告主張因系爭支票現仍由幸福家公司持有保管，其可自行向幸福家公司取回系爭支票，故請求被告返還50萬元等語（見本院卷第229頁）。考量民法第249條第3款所定加倍返還定金，係屬損害賠償性質，而本件原告並未提出因被告本件違約而受有何實際損害之事證，即遽然請求被告給付50萬元，其請求之金額應屬過高。
本院審酌兩造之利益衡平與其他一切情狀，認原告類推適用民法第249條第3項規定，得請求被告返還之金額以20萬元為適當，逾此範圍之請求，尚屬無據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件原告請求被告加倍返還定金，並無確定給付期限，原告民事起訴狀繕本於113年7月8日送達被告，有本院送達證書在卷足憑（見本院卷第61頁），並於113年7月8日對被告發生催告之效力，被告自受催告時起，始負遲延責任，則原告請求被告應給付自民事起訴狀繕本送達翌日即113年7月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，即屬有據。
六、綜上所述，本件原告類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告給付20萬元及自113年7月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權就原告勝訴部分宣告假執行。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 陳俐文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 30 日
書記官 藍予伶