臺灣桃園地方法院民事裁定114年度司執字第31846號異 議 人即 債務人 蔡勝華上列聲明異議人就其與債權人張素嬌間拍賣抵押物強制執行事件，聲明異議，本院裁定如下：
主 文聲明異議駁回。
理 由
一、聲明意旨略以：本件拍賣附表所示不動產，因本院委託台大不動產估價師事務所之估價報告，嚴重違反不動產技術規則之估價原則，其中土地鑑定價格明顯過低，為此陳報云云。
二、當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、司法事務官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，此觀強制執行法第12條第1項本文、第3條第2項規定即明。雖當事人係以陳報狀方式陳述其意見，然就其內容觀之，係對本院委託估價師鑑定價格有所不服，認為估價師之鑑定估價程序有所失當，實質內容，等同對本件進行不動產價值鑑定程序聲明異議，核與強制執行法第12條第1項規定相符，合先敘明。
三、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。又不動產價值之鑑定，除有特殊情形外，應囑託不動產估價師或建築師為之。核定拍賣最低價額應儘量與市價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考。強制執行法第80條，辦理強制執行事件應行注意事項第42條第5款、第6款分別訂有明文。查債權人聲請執行異議人所有附表所示不動產，經本院實施查封後，函請台大不動產估價師事務所進行不動產價格之鑑定，嗣經本院定期114年9月18日進行詢價程序。而異議人於114年9月16日具狀聲明異議，主張自行查找實價登錄4筆資料，認為該4筆土地均價為每坪新台幣（下同）64萬元，然本件土地鑑定價格為每坪42萬元，鑑定價格明顯過低。就此爭議，本院函請台大不動產估價師事務所說明，其於114年11月9日以114年台大法估字第1105號函覆本院，說明其依據不動產估價技術規則第98條之規定，區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，而本件鑑定係以建坪單價乘以建物面積來推估房地總價，並經蒐集近鄰地區公寓型態（即樓高四層含以下無電梯）無車位案件，經情況、價格、區域及個別因素調整，作為本次鑑定價格之結果。而查閱鑑定報告之內容，鑑定人參採之近鄰實價登錄資料共有3筆交易，交易時間分別為113年2月3日、112年9月27日、112年9月1日，座落位置分別為「龜山區興華五街24號2樓」、「龜山區文東三街2之1號2樓」、「龜山區文東五街87巷8號3樓」，另依其114年11月9日函文，另提出交易日為113年3月6日座落「龜山區文化七路9號2樓」之不動產交易實價登錄資料供比對參考。
由此可證，台大不動產估價師事務所就附表不動產之價格鑑定，並非主觀臆測，而是確實有參考實價登錄資料，再經綜合主客觀環境條件調整後得出之價格。再者，本院亦曾發函請宏堂不動產估價師事務所進行第二次價格鑑定，惟據估價師表示在其於114年10月1日上午至附表所示不動產現場欲進行鑑定作業時，異議人要求要載估價師至其欲比較之參考標的現場，然遭估價師以非本件勘估標的現場為由拒絕。估價師認為過程中，異議人一再陳述對前一個（即台大不動產估價師事務所）對房子鑑定價格覺得滿意，但對土地鑑定價格不滿意，是在對估價師下指導棋，對於其個人身心並沒有影響，但是對於其鑑定專業是有影響的，此有本院114年11月24日筆錄可參，是本院認為異議人既然已有對於土地價格之固有意見，則無論再行委託幾家鑑定人進行鑑定，均難以滿足其意願。又執行程序中關於不動產價格之核定，依法應賦予債權人、債務人陳述意見之機會，雖債務人主張台大不動產估價師事務所對土地價格之鑑定明顯過低，然債權人卻明確表示不同意債務人之主張，認為應以專業估價師所出具之鑑定報告為依據，酌定拍賣底價，有債權人114年12月4日陳報狀可稽。綜上所論，本件委託台大不動產估價師事務所對附表不動產價格之鑑定，並無明顯背離公正客觀鑑定之情形，異議人雖主張台大不動產估價師事務所之估價師於本件之鑑定作業違反不動產技術規則，然其所述為其認為估價師未參考其主張之資料，及認為估價師之估價方式不符合規範要求，然對於異議人之指摘，台大不動產估價師事務所於114年11月9日回覆本院函詢之內容已有說明，實難認為台大不動產估價師事務所之於本件之鑑定作業有何明顯違法之處。況且，若台大不動產估價師事務所若有不妥之處，亦影響債權人之權益，債權人理應於本院詢其意見時有所陳述，然債權人卻是表明贊同以台大不動產估價師事務所之鑑定報告作為本件核定第一次拍賣價格之依據。準此，聲明異議人之主張，礙難採信。聲明異議，為無理由，應予駁回，爰裁定如
主文。
四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 114 年 12 月 8 日
民事執行處司法事務官 范文昇附表：
114年司執字031846號 財產所有人：蔡勝華 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 桃園市 龜山區 興華 1054-1 516 4分之1 備考 分割自1054地號編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 790 桃園市○○區○○段000000地號 -------------- 桃園市○○區○○○路00號三樓之一 4層樓房鋼筋混凝土造、住家用 三層: 94.14 合計: 94.14 陽台 10.65平方公尺 全部 備考 含共同使用部分789建號及增建部分之持分，隨同主建物一併查封 2 791 桃園市○○區○○段000000地號 -------------- 桃園市○○區○○○路00號四樓之一 4層樓房鋼筋混凝土造、住家用 四層: 94.14 合計: 94.14 陽台 10.65平方公尺 全部 備考 含共同使用部分789建號及增建部分之持分，隨同主建物一併查封 3 11317 桃園市○○區○○段000000地號 -------------- 桃園市○○區○○○路00號四樓之1 4層樓鋼筋混凝土造 五層: 175.87 合計: 175.87 2分之1 備考 未辦建物所有權第一次登記