臺灣桃園地方法院民事裁定114年度司執字第46036號聲 請 人即拍 定 人 呂振明相 對 人即債 權 人 台新國際商業銀行股份有限公司法定代理人 林淑真送達代收人 蘇炳璁相 對 人即併案債權人 周瑋馨相 對 人即債 務 人 陳容瑱上列當事人間拍賣抵押物強制執行事件，本院裁定如下：
主 文本院於民國115年3月18日就如附表不動產之拍定程序，應予撤銷。
理 由
一、聲明異議意旨略以：伊於115年3月18日參與投標如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）拍賣程序，並得標買受，惟於本院115年6月23日點交期日前，第三人即債務人親友劉建勝竟於115年6月19日在系爭不動產內引火自焚（下稱系爭火災事故），致系爭不動產毀損嚴重，無法居住，為維護伊之權益，為此聲請撤銷拍定程序等語。
二、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、司法事務官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請及聲明異議，由執行法院裁定之，此觀強制執行法第12條第1項、第2項、第3條第2項規定即明。另目前實務上對凶宅之認定，係依內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋：指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。實務多數認為，非自然身故因素雖未對房屋造成直接物理性損害或通常效用降低。惟依我國民情，一般民眾對此類房屋仍多存有嫌惡畏懼之心理，以致其在不動產市場上之交易機會、買賣價格或租金水準，明顯低於周邊相同條件之標的，故房屋曾否發生非自然身故情事係屬重要交易資訊。又按法院拍賣標的物之各項資訊，債權人及債務人即有協同陳明之義務，執行法院亦因而有調查之義務，若因未能查明致影響拍賣之效力時，其因而衍生之風險，亦應由債權人及債務人承擔。故若因足以影響承買意願之重大資訊未記載致應買人不知此情事而為應買時，如於執行程序尚未終結前業已知悉，應認拍定人之利益受有侵害而得依強制執行法第12條規定聲明異議，並由執行法院本於職權為撤銷拍賣，始得兼顧及平衡應買人就物之瑕疵無擔保請求權之規範。否則，在一般買賣上，買受人可因物之瑕疵而得主張之減少價金及解除契約等平衡瑕疵與價金間相對性之權利，在法院執行拍賣程序因上開條文規定已無從行使時，對拍定人而言，顯不合理(參臺灣高等法院高雄分院103年度抗字第74號裁判意旨)。末按拍定人所拍定之房屋既遭債務人嚴重破壞而達不堪使用之程度，自非強制執行法第69條所稱之瑕疵可比。為符誠信原則，應許拍定人聲請執行法院撤銷該拍賣程序而發還保證金（臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事執行類提案第21號意旨參照）。
三、經查：㈠本件聲請人於115年3月18日參與投標系爭不動產之拍賣程
序，經得標買受在案，亦繳納尾款，有投標書及收據乙份附卷可參。嗣經本院核閱無誤後，於115年3月25日核發不動產權利移轉證書，聲請人即於115年4月8日就系爭不動產辦理登記過戶，有不動產權利移轉證書、不動產所有權狀影本附卷可參。惟於115年6月23日點交期日前，第三人劉建勝竟於115年6月19日在系爭不動產內引火自焚，致系爭不動產受火災波及，第三人於系爭火災事故中當場死亡，有桃園市政府警察局八德分局處理相驗案件初步調查報告暨報驗書影本及拍定人陳報照片乙份附卷可參，觀諸拍定人所提照片，系爭不動產之外觀可見大範圍焦黑及受燒痕跡，足見系爭不動產所受火災毀損程度非屬輕微，堪認系爭不動產已遭火災嚴重毀損，而系爭火災事故亦足以使系爭不動產之交易價值、使用收益及市場接受程度產生重大不利影響，合先敘明。
㈡本件聲請人所主張者，係拍定後至執行法院依法完成點交
前，發生不可歸責於拍定人之事由，致系爭不動產之客觀狀態發生重大變更，其所生不利益是否仍應由拍定人承受之問題。按執行法院實施強制執行程序，雖依強制執行法第69條規定不負物之瑕疵擔保責任，惟強制執行應依公平合理之原則，兼顧債權人、債務人及其他利害關係人之權益，以適當方法為之，此觀同法第1條第2項規定自明。又拍賣公告所揭示之標的物現況，係投標人形成投標意思及決定投標價格時之重要資訊基礎，倘拍定後至執行法院完成點交前，發生足以重大影響拍定人權益之事由，致拍賣時所形成之交易基礎發生重大變更，執行法院自應依強制執行法第1條第2項所定公平合理原則，審酌其發生原因、時間、損害程度、拍定人是否具有預見或防止之可能，以及該情事變更是否已逾通常拍賣風險之範圍，妥適決定其法律效果。次按，強制執行法第97條規定，拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書；同法第98條規定，買受人自領得權利移轉證書之日起取得該不動產所有權。是拍定人取得所有權之時點固有法律明文規定，然所有權之取得時點，與拍定後至實際完成點交前發生重大情事變更時，其所生不利益應由何人承受，係屬不同層次之法律問題，尚難僅以拍定人已取得所有權，即當然認定拍定人應承受其後所發生之全部不利益。蓋前者係關於物權變動之時點，後者則係強制執行程序於拍定後仍持續進行之際，對於非可歸責於拍定人之重大情事變更，應如何依公平合理原則，妥適決定其法律效果，二者尚難混為一談。
㈢查系爭火災事故係第三人所為，拍定人既未參與該事故，
亦無從預見或防止第三人之自焚行為，且火災發生時，本院尚未完成點交，拍定人亦尚未實際取得系爭不動產之占有、管領及使用收益。於此情形，倘將火災事故所造成之全部不利益歸由拍定人承受，恐顯失公平，難謂符合強制執行法第1條第2項所定之公平合理原則。況系爭火災發生後，系爭不動產已受有重大毀損，其交易價值、使用收益及市場接受程度均發生重大不利變化，與拍賣公告所揭示之標的物現況及投標人據以形成投標意思、決定投標價格之交易基礎，已產生重大背離，自非強制執行法第69條所稱之瑕疵可比（臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事執行類提案第21號意旨參照）。又上開座談會案例雖與本件權利移轉證書已核發之時點有所不同，然其所揭示之法理，係著眼於拍定後發生非可歸責於拍定人之重大事由，致拍賣時所形成之交易基礎發生重大變更時，基於誠信原則，應准許拍定人撤銷拍賣程序，則權利移轉證書是否已核發，尚非影響之因素。㈣準此，系爭火災係發生於拍定後、本院完成點交前，拍定
人對該事故既無預見、控制或防止之可能，且火災所造成之損害已使系爭不動產之交易價值及使用收益發生重大變動，致拍賣時所形成之交易基礎產生實質且重大之情事變更。倘仍逕將該重大價值減損之結果全部歸由拍定人承受，無異使拍定人承擔其投標時無從預見之重大風險，顯非公平合理，亦與強制執行法第1條第2項之規範意旨及誠信原則有違。再者，若於此種重大情事變更之情形下，仍一律認應由拍定人承受其全部不利益，恐使一般投標人對於拍定後至點交前之不可預見風險有所疑慮，進而影響人民參與法院拍賣之意願，並動搖其對法院拍賣制度之信賴。是於本件特殊情形下，以撤銷本件拍定程序，較能兼顧拍定人、債權人、債務人及其他利害關係人之權益，亦屬符合公平合理原則之適當處理方式。綜上，本件聲明異議為有理由，系爭不動產之拍定程序應予撤銷，爰裁定如主文。
四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，以書狀向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。中 華 民 國 115 年 8 月 6 日
民事執行處 司法事務官附表：
114年司執字046036號 財產所有人：陳容瑱 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 桃園市 八德區 高明 446 52.08 全部 7,712,000元 備考 重測前：茄苳溪段87-70地號編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 264 桃園市○○區○○段000地號 -------------- 桃園市○○區○○街000巷00號 2層樓加強磚造 一層: 44.26 二層: 44.26 合計: 88.52 全部 432,000元 備考 重測前：茄苳溪段1999建號 2 1983 桃園市○○區○○段000地號 -------------- 桃園市○○區○○街000巷00號 二層: 3.7 三層: 47.95 四層: 38.4 合計: 90.05 全部 336,000元 備考 未辦建物所有權第一次登記