臺灣桃園地方法院民事裁定114年度執事聲字第101號異 議 人 黃奕瑄相 對 人 郭啓亮上列當事人間聲請聲明異議事件，異議人對於民國114年11月26日本院司法事務官112年度司執字第106389號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
發回原司法事務官更為適當之處分。
理 由
一、司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之。強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之4。本院民事執行處司法事務官於民國114年11月26日所為之112年度司執字第106389號裁定（下稱原處分）於114年12月1日送達異議人，異議人於收受原處分後於114年12月9日聲明異議，未逾異議期間，應屬合法，合先敘明。
二、異議意旨略以：原處分以估價師所鑑定之價格進行考量，但如附表一至附表三所示之不動產在拍賣確定前，將受到景氣、地區發展及土地上未辦理保存登記建物點交與否等難以預估之因素影響，實際拍賣價格勢必會受到波動而無從確定實際價格，甚至可能無法出售而流標，再者，如將執行費、土地增值稅、地價稅、房屋稅、其他優先受償之稅捐債權及本案本票利息納入考量，附表一所示之不動產根本不足清償，原處分駁回異議人對附表二、附表三之強制執行聲請顯有違誤等語。
三、查封動產，以其價格足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用者為限。強制執行法第113條、第117條對於不動產、股份執行時準用第50條。惟查封、拍賣債務人之財產，應以將來拍賣所得之價金足敷清償債權額及債務人應負擔之費用為限，債權人聲請執行債務人之多項財產時，並須以此為標準而加以選擇。辦理強制執行事件應行注意事項第27點亦有明文。又強制執行法採平等主義，准許有執行名義之債權人及對標的物有擔保物權之優先債權人參與分配，故終局執行時實際參與分配之債權人、債權金額於保全執行程序中尚無從預估，為兼顧債權人及債務人之利益，查封時縱有超額情形，除極端（明顯）超額外，如於拍賣時就超過債權額及執行費用額之執行標的物不予拍賣，即未違反強制執行法有關超額查封之規定。且查封不動產之拍定價格與當初鑑定價格，常有相當落差，為實務上所習見，經多次減價拍賣後始拍定之情形所在多有，難僅儘以個人委託鑑價所得不動產鑑定價格作為認定有無超額查封之依據。故法院評估有無超額查封，應以債務人之財產將來拍賣所得價金是否足以清償債務人應負擔之各項費用、稅捐及債權額為斷，非以查封當時之價值為據，且查封時不動產之價格縱高於執行費用及債權金額，亦難保證將來債權人確能足額受償，故為平衡債權人及債務人之權益，若非有極端超額之情形，尚不得因查封時價值超過執行費及債權金額即遽認違反超額查封禁止原則。又假扣押債務人認為執行法院超額查封而聲明異議時，應證明債權人所查封之動產，已超越足以保全其請求之程度。其異議之有無理由，非以查封時，而係以異議裁判時，衡量是否超額，且應以客觀上極為明顯者為標準（最高法院94年度台抗字第550號參照）。
四、㈠異議人執本院112年度票字第1623號裁定、112年度抗字第161
號裁定及其確定證明書為執行名義，聲請對附表一、二、三所示之不動產為強制執行，經本院司法事務官計算之債權本息為4471萬5969元（包含執行費28萬2942元、程序費用3000元、本票債權4443萬0027元，利息期間由112年4月20日計算至118年10月7日），原處分認異議人之債權以附表一所示之不動產已可足額清償，故將附表二、三不動產之強制執行程序予以駁回等情，經本院調取112年度司執字第106389號執行卷宗核閱無誤。
㈡附表一所示之不動產經江庭芳不動產估價師於114年6月26日
鑑定後，估計價值合計為9479萬8000元，土地增值稅為120萬1655元，另附表一編號3、4之大園區東園路589-6、589-7地號土地另有其他債權人之最高限額抵押權600萬元，此有鑑定報告、土地登記第一類謄本在卷可稽。以此計算，附表一所示之不動產，經第一次減價、第二次減價及特別減價程序後，預估拍賣價格為5460萬3648元，再扣除其他債權人之600萬元抵押權及土地增值稅120萬1655元後為4740萬1993元，扣除異議人之債權本息為4471萬5969元後，雖尚有268萬6024元之餘額，惟實際拍賣是否能滿足異議人之債權，仍無法預知，實務上常見經數次減價拍賣後始能拍定，而恆有其拍定價格遠低於鑑定價格者；或因執行標的本身條件不佳、或經濟不景氣，或其他無法預期的市場變因，致無法拍定者，使債權人無法全額獲償之情形並非少見，況近年就台灣房市於政府政策影響之下，普遍預期為量縮價跌，故就附表一所示之不動產能否順利以5460萬3648元之價格拍定，猶未可知。故判斷是否超額查封，仍須就各種可能情況綜合考量，非僅以執行標的之公告現值或經鑑定價格合計一旦超過假執行之債權額，即遽認相對人係超額查封，否則當執行標的不足清償債權時，若債務人已將逾公告現值予以啟封之不動產處分，自難達強制執行之目的，原處分駁回異議人就附表二、三所示不動產聲請強制執行，尚有未洽，故允由本院廢棄原處分，發回原司法事務官另為適當之處理。綜上所述，異議為有理由，爰依民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 27 日
民事第二庭法 官 毛松廷正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1500元。中 華 民 國 115 年 1 月 27 日
書記官 鍾宜君附表一編號 不動產 坐落/門牌號碼 面積 權利範圍 鑑定價格 預估四拍價格 1 土地 桃園市○○區○○段000地號 115.6㎡ 全部 2622萬7000元 1510萬6752元 2 土地 桃園市○○區○○段000地號 42.87㎡ 全部 972萬6000元 560萬2176元 3 土地 桃園市○○區○○段00000地號 141.72㎡ 全部 2572萬2000元 1481萬5872元 4 土地 桃園市○○區○○段00000地號 115.8㎡ 全部 2101萬8000元 1210萬6368元 5 建物 桃園市○○區○○○路00號 第一層：149.06㎡ 第二層：149.06㎡ 第三層：149.06㎡ 第四層：149.06㎡ 第五層：145.96㎡ 突出物一層：43.92㎡ 合計：786.12㎡ 全部 1210萬5000元 697萬2480元 總計 9479萬8000元 5460萬3648元附表二編號 不動產 坐落/門牌號碼 面積 權利範圍 1 土地 桃園市○○區○○○段00000地號 4㎡ 1000分之32 2 土地 桃園市○○區○○○段00000地號 630㎡ 1000分之32 3 土地 桃園市○○區○○○段000000地號 315㎡ 3000分之9 4 土地 桃園區大樹林段397-32地桃園市號 625㎡ 1000分之32 5 建物 桃園市○○區○○路00巷00○0號 第三層：112.7㎡ 合計：112.7㎡ 全部附表三編號 不動產 坐落/門牌號碼 面積 權利範圍 1 土地 桃園市○○區○○段00000地號 390㎡ 全部 2 建物 桃園市○○區○○○街00號 第一層：195.53㎡ 第二層：195.53㎡ 第三層：195.53㎡ 第四層：195.53㎡ 屋頂突出物：16.91㎡ 合計：799.03㎡ 全部