臺灣桃園地方法院民事裁定114年度執事聲字第77號異 議 人 蔣超凡相 對 人 陳君炎上列異議人與相對人間因給付票款事件，異議人對於民國114年9月12日本院司法事務官113年度司執字第113283號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文。又強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定，此觀強制執行法第30條之1即明。查：
本院司法事務官於民國114年9月12日所為113年度司執字第113283號裁定（下稱原裁定），異議人於114年9月15日收受該裁定，有本院送達證書可佐，並於114年9月18日向本院聲明異議，顯未逾異議期間，異議人提起異議自屬合法，先予敘明。
二、異議意旨略以（本院卷第25-29頁）：㈠異議人與相對人就桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭47
3地號土地）間之租賃關係，除包含使用房屋外，亦有土地之使用權，亦即異議人與相對人間成立之租賃關係範圍，本有包含拍賣之標的（即系爭473地號土地）。
㈡是以，縱使異議人就系爭473地號土地上建物之租賃權利，未
列明在拍賣公告，然異議人就系爭473地號土地部分，因租賃關係而有權使用該土地，當應列明於拍賣公告等語，為此，原裁定駁回異議人之聲請，自有不當，爰聲明異議請求廢棄原裁定。
三、按不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，執行法院於拍賣不動產，應記載於拍賣公告，為強制執行法第81條第2項第1款所明定。是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，固應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占有使用情形，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報足以影響應買意願之事加以記載拍賣公告，惟逾此範圍或調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。再依辦理強制執行事件應行注意事項第43點第2項規定：「拍賣不動產公告記載強制執行法第81條第2項第1款所列事項，如為土地，應載明其坐落地號、面積、地上物或其他使用情形。如為房屋，應載明坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、建號（或暫編建號）。拍賣之不動產於查封前一部或全部為第三人占有者，應載明債務人及第三人占有之實際狀況、第三人姓名、占有原因，占有如有正當權源者，其權利存續期間。又拍定人繳交價金之期間宜定為七日。」據此，若變價分割共有物之執行名義標的僅有土地之情形，依強制執行法第81條第2項第1款應於拍賣公告上載明之「土地實際狀況、占有使用情形」，應係指「土地」上目前現存坐落之地上物及「該等地上物就（屬於執行名義標的之）土地之占有使用關係」以及其他有關「土地」本身之使用情形，並不包含「非屬執行名義標的」之「地上物本身之占有使用狀況（如：該地上物所有人與地上物實際占有使用人間就『該地上物』之占有使用關係）」。
四、經查：㈠債權人黃明傳執本院113年度司票字第1075號裁定、113年度
抗字第90號裁定、臺灣高等法院113年度非抗字第81號裁定為執行名義，向本院聲請對相對人所有之系爭473地號土地為強制執行，經本院以113年度司執字第113283號事件受理在案（下稱系爭執行事件），業經本院調取系爭執行事件卷宗確認無訛，該部分事實，堪予認定。
㈡異議人主張其與相對人間就系爭473地號土地有成立租賃關係，故系爭執行事件之拍賣公告應載明該法律關係等語，然觀諸異議人所提出之房屋租賃契約書（本院卷第31-33頁），該租賃契約乃記載「茲因房屋租賃事件，經雙方協議訂立房屋租賃契約，並約定條款如下：第一條房屋所在地及使用範圍：一、桃園縣市中壢鄉鎮市區○○路街○段0000號...」，該租賃契約書之承租標的物既載明為上開建物，以形式觀之，實無從認定該租賃契約之範圍包含系爭473地號土地，縱異議人主張上開房屋租賃契約書另有載明「同前，詳附“租賃契約書”」，而該租賃契約書約定「一、甲方（即相對人）所有座落中壢市興南段興南小段5-48、5-49、5-95（即重測前系爭473地號）地號土地及其地上建物二、三樓隔間部分出租乙方（即異議人）並言明不收租金但收押金新台幣壹仟萬元，退租時無息退還」，惟上開房屋租賃契約書所載明「同前，詳附“租賃契約書”」之文義，究竟是否指包含租賃契約書之租賃範圍，單以形式觀之，實屬有疑，故異議人與相對人就系爭473地號土地，究竟有無成立租賃關係，確非無疑。
㈢又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，故執行拍賣基地時，關於土地法第104條第1項之規定亦應考量在內。經查：縱認異議人與相對人就系爭473地號土地確有成立租賃關係，然就異議人部分，此乃涉及其有無優先購買該土地之權利，至於拍賣公告有無載明異議人與相對人間之租賃關係，則係涉及系爭473地號土地拍賣之金額、拍定人之權利，該部分皆顯與異議人無涉，換言之，縱算該拍賣公告未載明存有上開租賃關係，要未影響異議人優先購買之權利，至於是否影響拍賣結果、拍定價格等節，應為「拍定人」之權利受有損害，由拍定人審酌是否提起異議，異議人以上開顯未影響其權利之事由，提起異議，自為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，異議人以拍賣公告未載明系爭473地號土地存有租賃關係乙節，提起異議，然以形式上觀察異議人提出之租賃契約，已無從認定異議人與相對人間就系爭473地號土地存有租賃關係，且縱使拍賣公告未載明上情，亦未影響異議人之權利，原裁定駁回異議人聲明異議，核無違誤。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、爰裁定如主文。中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
民事第五庭 法 官 潘曉萱以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1500元。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
書記官 陳佩伶