臺灣桃園地方法院民事判決114年度小字第2號原 告 林禹璇 指定送達處所：中壢○○○000○○○ 被
告 江冠融 住○○市○鎮區○○路000號
居桃園市○○區○○○路0段000號00樓 A室指定送達處所：桃園市○○區○○○街 000巷00號0樓上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年7月8日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項亦有明文。原告起訴之原訴之聲明為：一、被告應將坐落桃園市○○區○○○路0段000號14樓A室房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。二、被告應自民國113年5月11日起至遷讓交屋日止，按月給付原告14,600元。三、被告應給付原告押金不足抵付之欠款2,800元。四、願供擔保，請准宣告假執行（見本院113年度壢司調字第1009號卷第20頁，下稱壢司調卷），嗣原告於113年12月6日本院訊問程序撤回原起訴聲明第1項（見本院113年度訴字第2384號卷<下稱訴字卷>第13頁），又原告迭為變更其起訴聲明第2項、第3項關於請求被告賠償之相當租金不當得利及損害賠償金額，最終於114年6月10日言詞辯論期日將其聲明變更為：被告應給付原告42,488元（見本院訴字卷第349頁）。原告撤回遷讓房屋之聲明，被告尚未為言詞辯論，而其變更請求賠償之不當得利及損害賠償金額部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，均應予准許。
二、次按關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新臺幣（下同）10萬元以下者，適用本章所定之小額程序；通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第436條之8之範圍者，承辦法官應以裁定改用小額程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為小額事件，由原法官或受命法官依小額程序繼續審理，民事訴訟法第436條之8第1項、同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第2項亦有明文。查，原告於上開撤回、變更訴之聲明，最終聲明為：被告應給付原告42,488元，業如前述，則本件原告訴之變更後之訴訟標的金額已在10萬元以下，屬民事訴訟法第436條之8第1項規定之範圍，應適用小額訴訟程序，並經本院諭知改用小額程序，兩造亦無意見（見本院訴字卷第353頁），爰依前開規定改依小額程序審理，附此敘明。
貳、程序事項：
一、原告主張：兩造於112年5月12日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自112年5月12日至113年5月11日，租金每月14,600元，水電費由被告另行負擔。原告先後於113年5月2日、6日及11日通知被告應完成房屋之點交，惟被告租期屆至後仍未完成點交，自租期屆滿至113年7月3日原告將系爭房屋交付買受人止，無權占有系爭房屋，應賠償原告相當租金之損失26,288元；又被告未歸還系爭房屋鑰匙、磁扣，且因飼養寵物造成系爭房屋充滿便溺惡臭，原告因此支出重置鑰匙磁扣費用16,000元及清潔費10,400元；另被告申請租金補助，違反系爭租約第17條第9項，應賠償每月租金優惠之差額2,000元，共24,000元，扣除被告之押金34,200元，尚應給付原告42,488元（26,288元＋24,000元＋10,400元＋16,000元－34200元＝42,488元），爰依兩造間系爭租賃契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告42,488元；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於退租時已依原告要求，請清潔人員使用消毒水清潔打掃。又被告雖曾申請租屋補助，惟未完成申請，退租時原告卻以被告申請租屋補助為由，依系爭租約第17條第9款要求被告給付租金差額每月2,000元合計2,4000元。而於退租時，被告要求原告於系爭契約上記載退租日期、押金歸還日期及未退還押金金額、明細等，卻為原告拒絕，被告因此將鑰匙寄放系爭房屋之管理室，請管理員代為轉交原告，原告不前往領取，非被告惡意不歸還鑰匙。是原告請求被告賠償租金差額、相當租金之不當得利、清潔費及鑰匙重置費用均無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張兩造於112年5月12日就系爭房屋簽定系爭租約，每月租金14,600元，租賃期間自112年5月12日至113年5月11日止，被告已繳付押金共34,200元予原告，嗣租期屆滿，被告未與原告完成系爭房屋之點交，且未將系爭房屋鑰匙、磁扣等交付原告等情，業據提出系爭租約在卷為證（見壢司調卷第15至37頁），且為被告所不爭執，是此部分之事實，堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張被告於租期屆滿未完成點交返還系爭房屋，無權占有系爭房屋，應賠償原告相當租金之損失26,288元；又被告未歸還系爭房屋鑰匙、磁扣，且因飼養寵物造成系爭房屋便溺惡臭，被告需賠償重置鑰匙磁扣費用16,000元及清潔費10,400元，另被告申請租金補助，違反系爭租約第17條第9項，應賠償租金差額24,000元等節，乃被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造上開爭執，論述如下：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物；有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有；前項拋棄，應預先通知債權人，但不能通知者，不在此限，民法第450條第1項、第455條前段、第241條第1項、第2項分別定有明文。所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管領力而消滅占有（最高法院98年度台上字第1127號裁判意旨參照）。另有交付不動產義務之債務人，倘債權人遲延，債務人仍須拋棄其占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義務已消滅，此觀諸民法第237條、第241條規定即明（最高法院76年度台上字第2121號裁判意旨參照）。故承租人於租賃期滿或終止後須有交付及移轉占有租賃物予出租人之行為，始得謂已履行承租人返還租賃物之義務，若僅消極拋棄對於租賃物之占有，則惟有於民法第241條第1項所定之情形，始得為之而免其交付之義務。㈠系爭租約第9條約定：「依據租賃條例第12條，租賃契約消滅
時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交…3.若點交一切無訛，乙方（即被告，下同）應退還甲方（即原告，下同）移交物（房門鑰匙、磁扣，若遺失或拒絕繳還，需照價賠償甲方全屋更換重置費用…乙方應結清退租當日之水費、電費、天然氣及社區管理相關積欠費用，甲方確認無訛，於退租當天或翌日起七日內，將剩餘款項匯還予乙方指定帳戶。」，此有系爭租約在卷可參（見壢司調卷第23頁），系爭租約已於113年5月11日租期屆滿，而就原告主張被告於系爭租約屆滿後，未履行即時交還房屋、鑰匙、磁扣之義務乙節，被告固辯稱：退租時，被告要求原告於系爭契約上記載退租日期、押金歸還日期及未退押金金額、明細等，卻為原告拒絕，因此將鑰匙寄放系爭房屋管理室，請管理員交付原告，原告不前往領取，非被告惡意不歸還鑰匙等語，並提出兩造間對話紀錄截圖為證（見本院卷第95至113頁）。然被告既自承因其要求原告應將退租日期、押金歸還日期、尚未退還押金金額及其明細等均註明在系爭契約，原告則表示僅能寫點交完成、鑰匙返還、押金日內返還，兩造發生爭執而破局，其即帶著鑰匙離開，始未完成點交、返還鑰匙等情(見本院卷第5、12至13頁），可見兩造未完成點交，並非因原告未前往與被告進行點交，係因被告堅持原告必須當場尚未退還押金金額、明細等均註明在系爭契約，經原告拒絕，被告即帶著鑰匙離開，始未完成點交、返還鑰匙。惟依系爭租約第9條之約定，可知兩造已明確約定被告應結清相關費用，待原告確認有無欠費、應扣款後，於退租當天或翌日起7日內將剩餘款項匯還被告，足認被告要求原告應於點交當日將尚未退還押金金額其明細等均註明在系爭契約，始願進行點交、返還鑰匙，要非有據。又被告縱已自行遷離系爭房屋，即消極拋棄對於租賃物之占有，仍難謂其已履行承租人返還租賃物之義務，故被告未依約履行系爭租約第9條所定「遷讓交還房屋」之義務甚明。
㈡被告既有將系爭房屋交付予原告之義務，在未舉證證明原告
有受領遲延且受通知之情形下，被告亦不得主張拋棄對系爭房屋之占有以免其返還義務。是故，應認為系爭房屋自兩造租期屆滿後翌日起，即自113年5月12日起，其實質上占有之狀態均未改變，仍在被告之繼續占有中，而系爭租約既於113年5月11日終止，被告已喪失繼續占有系爭房屋之正當權源，其占有系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，並致原告受有損害，自應返還原告相當租金之不當得利，故原告請求被告自系爭租約屆期日翌日即113年5月12日起算相當於租金之不當得利，即屬有據。又系爭房屋已於113年7月2日移轉登記訴外人郭怡君，有系爭房屋及所坐落土地登記謄本可查（見壢司調卷第63、67頁），自該日起原告即無受有租金損害，故原告請求被告自系爭租約租期屆滿日翌日即113年5月12日起，至移轉登記日前1日即113年7月1日，合計51日相當於租金之不當得利24,820元（計算式：月租金14,600元÷30日×51日＝24,820元，元以下四捨五入），為有理由，逾此部分，則屬無據。
㈢原告主張被告違反系爭契約17條第9項約定，應依約定給付原
告每月租金優惠之差額2,000元，共24,000元等語，固提出財政部北區國稅局112年度綜合所得稅核定稅額繳款書及調查函文為證（見本院卷第147、149頁）。然：
1.系爭租約第17條第9款固約定：「乙方聲明保證不增加因申辦租屋相關事項所衍生甲方任何的額外費用，甲方給予優惠租金為每月14,600元整，若發現乙方有違反聲明，乙方同意補足與原價為16,600元整之租金差額予甲方，並溯及起租日，以彌補甲方之其他負擔損失」（見壢司調卷第33頁）。依上開契約條款約定之文字內容，自應解釋為因被告申請租屋補助等情事，並致使原告衍生額外費，始得謂被告違反該項約定。惟被告申請租屋補正並未完成程序，有被告於與原告對話中傳送予原告之進度查詢結果之截圖可稽（見本院卷第109頁），並為原告所不爭執，難認原告為國稅局追徵所得稅，為被告申請租屋補助所致，即不符合兩造系爭租約上開約定。
2.原告另主張：被告簽約時表示不會申領租屋補助，騙取租金差價，又向行政機關做出毫無根據的投訴、檢舉，造成原告衍生其他費用等語，並提出財政部北區國稅局112年度綜合所得稅核定稅額繳款書、財政部北區國稅局113年度9月20日北區稅中壢綜資字第1130685858號函（見訴字第147至148頁）；然前揭繳款書之納稅義務人、國稅局函之受文者皆為訴外人唐玉蘭，而唐玉蘭本非系爭租約之當事人，且該前揭繳款書、國稅局函皆與原告無關；況針對他人違反法令之行為，向主管機關提出檢舉，本屬人民之正當權利行使，是原告此部分之主張亦難認有據。
3.承上，原告主張被告有違反系爭租約第17條第9款情事，應依該條款約定賠償租金差額24,000元，即非有據。㈣原告請求被告賠償系爭房屋鑰匙、磁扣重置費用16,000元，
固提出與系爭房屋買方對話紀錄為證（見本院卷第151頁），而被告對於未履行返還系爭房屋鑰匙、磁扣義務等節，並不爭執，業如上述，原告請求被告賠償鑰匙、磁扣費用，即屬有據。惟系爭租約第9條明確約定：「…3.若點交一切無訛，乙方應退還甲方移交物（房門鑰匙、磁扣，若遺失或拒絕繳還，需照價賠償甲方全屋更換重置費用，共計新台幣8000元整…」（見壢司調卷第23頁），兩造既已就被告此部分義務之違反，約定應賠償之金額為8,000元，自應受該約定之拘束，則原告請求被告賠償系爭房屋鑰匙、磁扣之重置費用8,000元，應屬有據；逾此部分，尚屬無據。
㈤至原告請求被告賠償因被告飼養寵物致使系爭房屋便溺惡臭
，因此支出之清潔費10,400元部分，雖據提出免用統一發票收據、原告與被告及其他房客對話紀錄為證（見本院卷第141至145頁）。然該等對話均係於113年4月間，尚難證明系爭租約113年5月11日租期屆滿後仍有該等惡臭情形，有支出清潔費用之必要。又觀諸上開收據之內容，可知其記載之開立日期為113年6月30日，則原告於113年7月1日起訴時，上開清潔費收據即已存在，其卻於起訴時僅請求被告賠償惡臭清潔費用5,000元，更於起訴後直至114年4月21日始提出上開清潔費用收據，並變更主張清潔費用為10,400元；另參諸原告既陳稱：「我是一直到把房子賣掉都沒辦法進入房子」等語（見本院卷第198頁），則該清潔費用之金額究係如何算出，更非無疑。從而，原告以上開清潔費收據為據，主張清潔費用為10,400元，尚難採信，應予駁回。
㈥據上，原告請求被告給付相當租金不當得利24,820元、鑰匙
、磁扣重置費用8,000元，合計32,820元，為有理由；逾此部分為無理由。惟被告於簽立系爭租約時所繳納押金共34,200元，已足抵償被告上開應給付原告之金額，被告即毋庸再給付原告相當租金不當得利、鑰匙及磁扣重置費用。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約及不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告給付42,488元，為無理由，應予以駁回，而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附，亦應併予駁回。
六、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 31 日
民事第三庭 法 官 張世聰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 4 日
書記官 尤凱玟