臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第140號原 告 李珮綺被 告 余淑慧訴訟代理人 潘仲文律師上列當事人間請求減少價金事件，於民國114年11月19日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬捌仟陸佰陸拾壹元，及自民國一百一十四年六月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但如被告以新臺幣貳拾伍萬捌仟陸佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國113年3月28日經訴外人即中信房屋仲介居間，與
被告就其坐落桃園市○○區○○段0000地號土地持分及其上同段8498建號建物即門牌號碼桃園市○○路000○0巷00號2樓之2房屋（下稱系爭房屋，並與土地部分下合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定總價金新臺幣（下同）1,180萬元，並於113年5月22日辦理所有權移轉登記，同年6月1日點交完畢。
㈡嗣原告於113年8月18日準備入住系爭房屋時，竟發現系爭房
屋廚房排水管道有回淹及滲漏之情形（下稱系爭滲漏水情事），範圍遍及廚房及客廳地板。經原告查實系爭房屋所在「麗思卡登」社區（下稱系爭社區)管理委員會(下稱系爭管委會)過去之會議紀錄（下稱系爭會議紀錄），發現其內顯示系爭房屋曾由被告出租予租客使用，且於112年3月間發生馬桶堵塞及112年5月間發生流理臺下方管路堵塞回堵等情況，被告更曾於112年5月3日要求直接跟系爭管委會主任委員溝通家裡積水及是否疏通共用管路之問題，足證被告已明知系爭房屋存有滲漏水情事。
㈢惟兩造商討系爭房屋之買賣事宜時，被告均未曾揭露系爭房
屋存有滲漏水情事，且交屋時被告更於系爭買賣契約之附件「不動產說明書現況調查表」（下稱系爭調查表）之項目3「建物是否有出租情形？」、項目34「是否有滲漏水情形？」、項目36「是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞」等均勾選「否」。故系爭房屋不具被告所保障之品質，且該瑕疵為被告所明知而故意不告知，原告因此受有系爭房屋漏水修復費用32萬4,424元損失、因漏水情事致推估交易價值減損59萬元（買賣價金1,180萬元×推估汙名化損失5％）之損施，原告得就此部分損失共91萬4,424元，依民法第359條及第179 條、第360 條及第227 條規定，請求減少該數額之買賣價金，暨請求被告不當得利返還溢領之該數額價金或請求被告就上開損失金額為損害賠償，請法院擇一為勝訴判決。又系爭房屋漏水造成生活不便，使原告受有精神上壓力，原告得依民法第227 條之1 、第227 條、第184 條第1 項前段、第195 條規定請求被告賠償精神慰撫金15萬元，並請求法院就上開契約債務不履行、侵權行為法律關係擇一為勝訴判決。爰提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告106萬4,424元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠有關系爭調查表項目34「是否有滲漏水情形？」，通常係指
建築物之屋面、地面、牆面及管線外表面，在水壓作用下若出現水滴或水流方稱為漏水，若僅出現潤濕現象稱為滲水，兩者情形有間。而依證人戴光明之證述，可知系爭房屋並無滲漏水之情形，亦無從判斷水管阻塞即系爭滲漏水之發生原因。
㈡次以原告所舉系爭調查表之項目，係指系爭房屋在簽訂契約
實之實際狀態，而被告於113年1月間已終止出租系爭房屋，原告復於同年3月間到現場看屋、簽約時，亦已查看過系爭房屋並無滲漏水之情形，並於系爭調查表上簽章確認。是原告主張被告故意勾選無滲漏水、無出租之情事而欠缺被告保證之品質云云，顯屬無據。又被告不爭執系爭會議紀錄紀載之內容，惟直至原告於113年3月看屋、簽約及迄同年6月1日點交時，系爭房屋均未再發生因管路阻塞回淹之情形，足認系爭房屋於系爭買賣契約時已無原告所主張之瑕疵等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷及得心證之理由：㈠本件原告主張兩造間就系爭房地成立系爭買賣契約，原告買
受系爭房屋後，遇有系爭滲漏水情事；被告於系爭買賣契約之附件即系爭調查表之項目34「是否有滲漏水情形？」勾選「否」等節，為被告所不爭執，此部分情事首足信為真，至原告主張系爭滲漏水情事，為被告締約時明知卻隱瞞未告知系爭房屋瑕疵情事所致，且造成原告有上開共91萬4,424元財產上損失及得請求15萬元非財產上損害賠償之精神慰撫金，則為被告所否認並以上開情詞爭執，是本院所應審究之爭點厥為：1.系爭滲漏水情事是否為系爭房屋瑕疵所造成?2.如是，本件原告得請求之金額為何?茲分別論述如後述。
㈡按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文。經查，證人即光銘工程行負責人戴光明於本院審理中具結證稱：系爭社區的水管都是伊在通的，伊記得伊有向原告配偶及系爭管委會成員建議改變該戶個管存水彎形狀，因該存水彎容易卡東西；112年3月及5月時，伊去系爭房屋通了兩次水管，第一次從個管開始通，有通到公管，因為一條通管條就是9公尺，一定會通道公管。第二次系爭管委會主任委員要求系爭社區幹管也一起通；伊去處理的是水管不通，不是滲漏水，水管不通就是有阻塞，阻塞原因無法判斷。個管阻塞有用水會有回溢出來，公管阻塞也有可能回溢進個別戶內等語（見本院卷第170頁至第171頁），依其證述可知水管堵塞可能導致系爭房屋遭回溢而發生滲漏水，又依其證述雖無法判斷發生阻塞位置係位於系爭房屋個戶水管或系爭社區公用水管，惟據該證人證述及卷內系爭會議紀錄影本（見本院卷第65頁），顯示於系爭房屋出賣與原告前之112年3月至5月間，系爭房屋即已出現馬桶阻塞、流理臺下方管路堵塞回堵造成家裡多處淹水及家具損壞之滲漏水問題，且經當時屋主要求該管委會主委是否疏通共用管路問題等情，是以於被告出賣與原告前即應已知悉有水管阻塞問題導致系爭房屋會出現回溢滲漏水狀態，縱該水管阻塞位置無法判斷是在該戶個戶水管或社區公用水管，然系爭房屋位處2樓之低樓層位置，縱是社區公用水管阻塞，亦顯會受回溢影響而發生滲漏水，且於被告將房屋出賣前出租予租客時已知悉有回溢情事發生，是此仍不失為系爭房屋通常使用上之物之瑕疵，不因瑕疵肇因於公用水管或個戶水管而有異，何況該公用水管此大樓共用部分之設施亦係為便利、維護系爭房屋專有部分之使用，該部分瑕疵若導致系爭房屋使用效用出現問題，亦屬系爭房屋本身物之瑕疵。
㈢又系爭滲漏水情況依原告所提滲漏水現場照片資料（見本院
卷第53頁至第63頁及第69頁至第75頁），可認應係自廚房流理臺水管管路附近開始回溢漫延至客廳、房間等處，與系爭會議紀錄記載之112年3至5月間系爭房屋發生回溢情事高度相類，足認系爭滲漏水情事亦應係水管阻塞所致，是被告於知情下未告知原告系爭房屋存有水管阻塞可能回溢淹水之瑕疵，且稽諸系爭買賣契約契約書及附件系爭調查表影本，顯示被告出賣系爭房地時已表明系爭房屋並無滲漏水情事，且願負物之瑕疵擔責任（見本院卷第21頁及第47頁），是系爭滲漏水情事之發生即屬系爭房屋欠缺被告出賣時所保證之品質，揆諸上開規定，原告自得依民法第360條請求被告賠償其財產上損害。至被告雖辯稱系爭會議記錄後，直至原告於113年3月看屋、簽約及迄同年6月1日點交時，系爭房屋均未再發生因管路阻塞回淹之情形，故瑕疵已不存在云云，惟於瑕疵已成立存在下，被告並未舉證證明確實該瑕疵已經修補完成下，難認瑕疵會自動消失，且本件依上開證人證述及系爭管理會議紀錄內容，雖顯示系爭社區於112年間曾因此有請證人戴光明通水管等行為，然單純以通管條通水管之物理行為，難認即係將水管阻塞原因根本性解決、排除，並不足以認定瑕疵已獲修補。至系爭房屋縱有一段時間內未再發生滲漏水情形，衡酌水管回溢情形本會隨管路使用狀況而定，未必會持續性發生，是並不足以一段時間未發生即認瑕疵已不存在，是被告此部分辯稱，並不可採，附此敘明。
㈣原告得請求之金額：
1.原告主張系爭房屋漏水修復費用32萬4,424元損失部分，其中修復費用部分，稽諸原告所提報價單、追加減表及請求費用清單（見本院卷第77頁至第79頁及第97頁），其中有關地板工程款項部分共20萬8,661元（含稅），依上開原告所提滲漏水現場照片資料，顯示該修復費用應係回溢滲漏水導致地板、門檻、踢腳板等項目損壞，應為地坪重作等修復之必要修復費用，原告此部分20萬8,661元瑕疵損害賠償請求，為有理由。至其餘有關廚具系統櫃工程款11萬5,763元部分，審諸上開原告所提滲漏水現場照片資料，難認相關廚具系統櫃確有因滲漏水導致地板淹水而受到破壞，且必須全部更換（見本院卷第53頁至第63頁），尚難認此部分屬滲漏水所致之損害，是原告就此部分11萬5,763元瑕疵損害賠償請求，即為無理由，且因此部分非滲漏水瑕疵所致，是其另依民法第227條、第359條及第179條，就此部分11萬5,763元金額為不完全給付損害賠償請求、減少價金暨不當得利返還請求，亦均為無理由。
2.又原告主張系爭房屋因本件瑕疵，因漏水情事致推估交易價值減損59萬元云云，然本件既已另請求上開修復費用，且該瑕疵經上開修復後是否仍存在?且是否仍屬重大?是否會實際導致交易價值減損?均未見原告舉證以實其說，是原告依民法第227條、第359條及第179條、民法第360條規定，請求此部分減少該數額之買賣價金，暨請求被告不當得利返還溢領之該數額價金或請求被告就上開損失金額為損害賠償，均為無理由。
3.又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第一百九十二條至第一百九十五條及第一百九十七條之規定，負損害賠償責任，民法第227條、第227條之1分別定有明文。又不法侵害他人人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段亦定有明文。是本件被告知悉系爭房屋曾因水管阻塞而回溢，導致屋內出現滲漏水情事，卻未告知而仍將系爭房屋出賣與原告，就出賣系爭房屋後之系爭滲漏水請事發生，即屬可歸責於被告之不完全給付，系爭滲漏水狀態造成原告居住安寧權受到侵害，原告自得依民法第227條、第227條之1規定準用民法第195條第1項前段規定，請求被告賠償精神慰撫金。本院審酌本件系爭房屋漏水狀態，將造成該部分區域之相關空間難以居住使用而嚴重影響居住之人即原告之居住安寧人格法益，已構成民法第195條第1項規定「不法侵害其他人格法益而情節重大」之損害賠償要件，故本院審酌原告及被告之身分、地位、資力、本件侵權行為對原告人格法益侵害程度等一切情形，認原告得依民法第227條、第227條之1準用民法第195第1向前段規定請求慰撫金5萬元為妥適。至原告逾此部分之其餘慰撫金數額請求，則屬過高而為無理由，至其該部分金額另依民法第184 條第1 項前段、第195 條規定之侵權行為法律關係為請求，亦同為無理由。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項、第203條亦有明定。查原告請求被告給付之債權，係損害賠償之債，核屬無確定期限債權，原告以民事起訴狀繕本送達被告請求給付，則與催告有同一之效力，惟被告未為給付，即應負遲延責任。又上開起訴狀繕本於114年6月17日送達被告（見本院卷第107頁民事審理單及第111頁送達證書，送達證書上送達被告文書項目「繳費單」應係「民事起訴狀繕本」之誤繕），是原告自得就上開請求有理由之損害賠償債權共25萬8,661元(漏水修復費用中有理由之20萬8,661元+慰撫金5萬元)，另訴請被告給付自民事起訴狀繕本送達翌日即114年6月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，即為有理由。
四、綜上所述，原告依民法第360條及民法第227條之1準用民法第195條第1項，請求被告給付如主文第1項所示金錢，為有理由，應予准許。至逾此部分之原告依民法第359 條、第17
9 條、第360 條及第227 條；民法第227 條之1 、第227 條、第184 條第1 項前段及第195 條，所為之其餘請求，均無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係屬所命被告給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，不待原告聲請，即應依職權宣告均得假執行，本院並依民事訴訟法第392條第2項規定依被告聲請而酌定被告如為原告預供相當擔保金額，則得免為假執行。至原告敗訴部分，其該部分假執行之聲請即失所附麗，應予駁回之。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
民事第二庭法 官 陳炫谷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 2 日
書記官 吳孟育