臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第1422號原 告 卓家源訴訟代理人 黃韋儒律師
陳宇緹律師複 代理 人 洪雅芸律師被 告 張瑞寬訴訟代理人 劉大正律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬參仟壹佰元及自民國一百一十四年十月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾肆萬參仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第2、3、7款定有明文。原告起訴時聲明：⒈被告應將坐落桃園市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。⒉被告應給付原告新臺幣（下同）349,992元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。嗣原告於民國114年9月20日以書狀將其聲明變更為：⒈被告應給付原告303,945元及自民事變更聲明暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。核無不合，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造前於112年4月1日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），原告將系爭房屋出租予被告，租期1年，自112年4月1日起至113年3月31日為止，每月租金4萬，被告應於每月15日前交付，押金為94,000元。詎料，被告自113年1月僅給付租金2萬元後即未依約繳付租金，且系爭租約到期後被告仍未搬離，故原告自得依照系爭租約向被告請求尚未給付之租金10萬元、水費4,845元、電費13,100元、違約金20萬元及自113年4月1日起至同年5月31日為止之相當於租金之不當得利共8萬元，上開金額扣除押金94,000元後，原告尚得請求被告給付303,945元，為此爰依系爭租約、民法第421條第1項起訴，並聲明：如前開變更後之聲明所示。
二、被告答辯：被告本想要承受訴外人郭佑豪在系爭房屋做麻油雞的生意，因此與原告簽立系爭租約，但簽立租約後郭佑豪並未搬離，所以原告也沒有將系爭房屋點交被告，且原告於租賃期間從未向被告收取或催討租金，租金都是郭佑豪付給原告，然郭佑豪於113年1月起短少、未給付租金時，原告並未立即向被告催討，卻直至系爭租約終止後之113年4月17日始向被告寄發存證信函，並不合理，由此可見，原告亦認為被告並非承租人。再者，系爭租約到期後，原告繼續讓郭佑豪使用系爭房屋，故相當於租金之不當得利亦不應向被告請求，而違約金部分亦屬過高，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、原告主張兩造於112年4月1日簽訂系爭租約，租期1年，自112年4月1日起至113年3月31日為止，每月租金4萬，押金為94,000元等情，業據提出與其所述相符之系爭租約為證（見調解卷第15頁至第21頁），被告對此並不爭執，應堪信為真實。惟被告以前詞置辯，是兩造爭點厥為：㈠系爭房屋是否已交付被告使用？㈡原告得向被告請求之金額為何？
四、得心證之理由：㈠系爭房屋是否交予被告使用？⒈按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金而成立。出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人。民法第423條定有明文。出租人之交付租賃物義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係；如出租人未交付租賃物，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。被告雖不爭執系爭租約為其與原告所簽訂，僅以兩造簽訂系爭租約後，原告並未將系爭房屋交予被告使用，而主張同時履行抗辯，拒絕給付租金等語。然原告提出其與被告之間之Line對話紀錄可知，原告曾向被告詢問「遙控器換了嗎，星期五我一樣約中午過去一趟」，被告表示「不行星期五，你要不要去我們店裡…我拿遙控器給你」，原告又問「週五11點過去跟你收3萬，房子什麼時候會清空，因為要開始招租」，被告回覆「下個禮拜叫二手貨的去估東西」，原告又向被告表示「那請盡快月中前將店內東西搬離，我這邊會邊開始招租」「也請拆除隔版及恢復原狀」（見本院卷第65至67頁），由上開對話可知，原告請求被告將遙控器交還給原告，並將東西搬離恢復原狀及給付3萬元，被告均表示同意。若原告從未交付系爭房屋予被告使用，被告豈會同意原告上開請求，則被告抗辯原告未交付系爭房屋，行使同時履行抗辯權拒絕給付租金，即屬無據。
⒉次按債之清償，得由第三人為之，但當事人另有訂定或依債
之性質不得由第三人清償者，不在此限。民法第311條第1項定有明文。被告另辯稱系爭租約簽訂後，前手郭佑豪並未搬走，租金均為郭佑豪給付予原告，租賃期間被告從未交付租金，且郭佑豪於113年1月起即未給付租金，原告亦未於當時向被告催討租金，而係至系爭租約結束後之113年4月17日才寄發存證信函催討，並不合理。惟租金之給付本毋須承租人給付，兩造亦未就租金給付約定不得由第三人清償，由郭佑豪代被告支付租金，尚非法所不許；然被告不因此免除基於系爭租約本旨給付租金之義務，且由被告之書狀內容可知（見本院卷第31頁），被告自始即知悉租金係由郭佑豪所繳納，並持續繳納至113年1月（1月僅繳納2萬元），期間兩造均無異議，故縱然租金於欠繳前均為郭佑豪所繳納，被告亦不因此脫離其系爭租約之承租人地位而免除租因給付義務。
⒊依債之相對性，被告既為系爭租約之承租人，且原告已將系爭房屋交予被告使用，被告即有依約繳付租金之義務。
㈡原告得向被告請求之金額為何？⒈就租金、水電費用：
⑴按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明
文。綜觀系爭租約第3條、第4條、第15條：租金每月4萬元；租金應於每月15日前繳納；乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔。兩造對於113年1月起即未繳納租金乙事並不爭執，原告主張113年1月份僅繳納租金2萬元，被告對此亦不爭執，故原告請求被告給付113年1月至同年3月31日終止時，積欠之租金10萬元，為有理由。
⑵又依照兩造之對話紀錄（見本院卷第75頁），原告於113年5
月3日應已向被告拿回系爭房屋之遙控器，原告雖稱系爭房屋尚未清空，然依系爭租約第17條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方絕無異議。故縱使被告尚未清空，原告亦得依約自行處理（被告雖另以系爭租約期滿後是由郭佑豪使用系爭房屋，然被告對此並未舉證），因此系爭房屋於期滿後，應認由被告繼續占有至原告於113年5月3日取回系爭房屋遙控器為止，原告請求被告給付於113年5月3日前之電費13,100元(即113年2月23日至4月25日，見桃司簡調卷第27至29頁），即屬有據。
⑶原告請求水費4,845元，然原告提出之水費查詢結果（見桃司
簡調卷第25頁），並未顯示查詢之房屋地址，是否為系爭房屋之水費資料已然有疑；縱該查詢結果確為系爭房屋之資料，惟依照查詢結果僅可證明系爭房屋水費均按時繳納，而原告並未提出水費為其代被告繳納之相關證明，無從受定原告受有此部分損失，故此部分即屬無據。
⒉相當於租金之不當得利：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條第1項前段定有明文。無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（已停止適用最高法院61年台上字第1695號判例仍值參照）。
系爭租約於113年3月31日到期後，原告直至同年5月3日始取回系爭房屋之遙控器，期間自屬被告無權占有，原告自得請求被告返還無權占有系爭房屋期間所獲得相當於租金之不當得利。原告請求被告返還自113年4月1日起至113年5月3日返還系爭房屋日止，給付相當於租金44,000元（計算式：40,000＋40,000303，小數點後4捨5入）之不當得利，尚屬有據，逾此部分，即屬無據。
⒊違約金部分：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第2
52條定有明文。至違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數額，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(同院101年度台上字第74號參照)。
⑵系爭租賃契約第6條：乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲
方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。（見桃司簡調卷第17頁）系爭租賃契約除違約金之約定外，另於第12條約定被告違約時願賠償原告之損害，是系爭租賃契約第6條之違約金應為懲罰性違約金。原告依系爭租賃契約第6條，請求被告賠償相當於1個月租金5倍之違約金20萬元。本院審酌原告已於113年5月3日取回系爭房屋，且原告已請求被告給付相當於租金之不當得利，而原告所受之損害通常僅為無法繼續收租之損害，如再課予被告相當於租金5倍之違約金，顯然過高，爰依民法第252條，認違約金應酌減至8萬元（相當於2個月租金），始為適當，逾此部分，即屬無據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定者，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條、第233條第1項及第203條分別定有明文。原告請求被告給付自民事變更聲明暨準備狀繕本送達之翌日起計算遲延利息，為有理由，然原告之民事變更聲明暨準備狀其上有「繕本逕送對造」之印文（見本院卷第49頁），惟原告始終未提出送達證書回執以證明被告於何時收受繕本，參以被告於114年10月6日之民事答辯貳暨調查證據狀（見本院卷第77頁），其中對原告之民事變更聲明暨準備狀有所回應，故應認被告至少已於114年10月6日受合法催告，是原告請求自114年10月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法有據，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭租約、民法第179條並扣除押租金94,000元後，請求被告給付143,100元及自民國114年10月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，即屬無據，應予駁回。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，未逾50萬元，爰依職權宣告之；並依民事訴訟法第392條第2項，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 13 日
民事第二庭法 官 毛松廷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
書記官 鍾宜君