臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第1711號原 告 陳芳珊訴訟代理人 王俊凱律師被 告 陳廷昀被 告 洪若鈞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳廷昀應將門牌號碼桃園市○○區○○路00巷00號1樓房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）295,715元，及被告陳廷昀自民國114年7月18日起、被告洪若鈞自114年7月4日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告應自114年5月6日起至返還第1項房屋之日止，按月連帶給付原告52,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告陳廷昀負擔42%、由被告連帶負擔49%，其餘由原告負擔。
六、如原告以75,000元為被告陳廷昀預供擔保，本判決第1項得假執行。如原告以9萬元為被告預供擔保，本判決第2項得假執行。如原告按月以16,000元為被告預供擔保，本判決第3項得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、一造辯論被告洪若鈞經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、訴之減縮
（一）按民事訴訟法第255條第1項但書第3款規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。」
（二）本件原告起訴時訴之聲明為：「⒈被告陳廷昀應將門牌號碼桃園市○○區○○路00巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。⒉被告應連帶給付原告347,603元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應連帶自114年5月6日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告52,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋願供擔保請准宣告假執行。」
（三）嗣原告於114年9月15日變更聲明第2、3項為：「⒉被告應連帶給付原告342,644元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應連帶自114年5月6日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告52,000元。」（見本院卷第59頁）應認係減縮應受判決事項，則揆諸前揭法條規定，自應准許。
貳、實體事項
一、原告主張
（一）被告陳廷昀向原告承租系爭房屋，租賃期間自113年5月1日起至115年4月30日止，每月租金26,000元，應於每月5日以前繳納。押租金為52,000元，管理費每月2,828元，及水電費並應由被告陳廷昀繳納。被告洪若鈞則為被告陳廷昀之連帶保證人（下稱系爭租約）。詎被告陳廷昀自113年9月起即未按期支付租金，迄至114年2月止，共積欠租金156,000元。經原告催告仍未給付，原告乃於114年2月5日以存證信函終止系爭租約。
（二）兩造間之租賃關係終止後，被告陳廷昀即應遷讓交還系爭房屋。又被告迄今拒不遷讓交還系爭房屋，妨害原告之使用收益，自應賠償原告按每月租金額計算之不當得利，並依系爭租約第12條第4項之約定，給付月租金額一倍之違約金。至原告起訴時，被告陳廷昀積欠原告113年9月至114年2月之租金156,000元、114年3至4月之不當得利及違約金104,000元、113年11月之水費450元、113年7月至114年4月之管理費34,194元，共計294,644元。又被告陳廷昀將系爭房屋鋁門窗拆除，兩造約定被告陳廷昀應恢復原狀，該回復原狀費用為10萬元，被告陳廷昀自應一併給付。上開費用共計394,644元，扣除押金52,000元後，尚應給付原告342,644元，被告洪若鈞並應與被告陳廷昀連帶給付。
（三）爰依民法第179、439、455、767條、系爭租約第12條及連帶保證之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如上開減縮後訴之聲明。
二、被告答辯
（一）被告陳廷昀答辯系爭房屋於113年8月間化糞池爆開，且有嚴重漏水狀況，導致系爭房屋不具備通常使用收益狀態，被告陳廷昀無法使用系爭房屋。水費部分其有繳納。回復原狀費用10萬元部分，原告並未提出證據。懲罰性違約金數額過高等語。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告洪若鈞答辯被告洪若鈞雖未於最後言詞辯論期日到場，然其先前陳述為略以：系爭房屋於113年8月間化糞池爆開，導致系爭房屋不具備通常使用收益狀態，被告陳廷昀無法使用系爭房屋。水費部分被告陳廷昀有繳納。因系爭房屋漏水故應酌減違約金等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造前曾就系爭房屋簽立系爭租約，且被告陳廷昀自113年9月1日起沒有支付租金、自113年7月起沒有繳納管理費之事實，業據其提出與其所述相符之房屋租賃契約書、水費繳費憑證、管理費繳款單各1份為證（見壢簡卷第8至10、13、15頁），且為被告所不爭執，堪認原告之主張為真實。
四、原告復主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋；並請求被告連帶給付347,603元，及按月連帶給付不當得利52,000元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點即為：（一）原告得否請求被告騰空遷讓返還系爭房屋？（二）原告得否請求被告陳廷昀給付347,603元，及按月給付52,000元？（三）被告洪若鈞是否應與被告陳廷昀負連帶責任？
（一）原告得否請求被告騰空遷讓返還系爭房屋？⒈按民法第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者
，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」土地法第100條第3款規定：「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。」再按民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」⒉查被告陳廷昀自113年9月1日起未依約給付租金，已如前述
。原告於114年1月6日催告被告給付租金，有存證信函在卷可參（見本院卷第11頁）。嗣原告再於114年2月5日向被告以存證信函為終止系爭租約之意思表示，該存證信函並於同年月6日後送達被告，有存證信函及回執在卷可參（見本院卷第31、32頁）。於斯時被告陳廷昀已遲繳逾4個月租金，扣除押金後已逾2個月之租額，是依上開規定，原告終止系爭租約，應屬有據，系爭租約應於114年2月6日終止。
⒊被告雖辯稱原告並未提供合於使用收益之租賃物，並提出
照片為證。查該照片中雖有汙水、壁癌、紙箱濕損情形（見本院卷第39至47頁），然無從知悉究竟係發生於何處，已難逕採。且縱使該照片確實為系爭房屋，亦無從僅以照片知悉影響被告使用收益之程度、時間。況且被告陳廷昀亦自陳其現仍將所有物品放置於系爭房屋沒有搬走等語（見本院卷第35頁第23頁）。倘系爭房屋確實無從使用收益，被告陳廷昀本得及早搬離並向原告請求損害賠償，然被告陳廷昀捨此不為，仍繼續占有系爭房屋，與常情有悖，是尚難認被告此部分所辯可採。
⒋系爭租約既已終止，被告陳廷昀未將所有物品搬離系爭房
屋即屬無權占有，依民法第767條第1項前段規定，原告請求被告陳廷昀返還系爭房屋，應屬有據。
（二）原告得否請求被告陳廷昀給付347,603元，及按月給付52,000元？⒈租金83,571元
⑴按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付
租金。」又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。
⑵查系爭租約約定租金為26,000元，而被告自113年9月1日
起即未依約給付租金，已如前述，是計至114年2月6日，即租約終止之日止，被告共積欠原告5個月又6日之租金共135,571元【計算式：26,000×（5+6/28）=135,571，四捨五入至整數，下同】。再抵充押租金52,000元後，被告尚應給付原告之租金為83,571元【計算式：135,571-52,000=83,571】，原告請求在此範圍內，為有理由；逾此部分之請求則屬無據。
⒉不當得利52,000元、每月26,000元
⑴按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」次按如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。⑵系爭租約已於114年2月6日終止，已如上述。被告陳廷昀
既未於系爭租約終止時返還系爭房屋，則被告陳廷昀於翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金數額之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告陳廷昀給付相當於租金數額之不當得利。
⑶參以系爭房屋每月租金為26,000元，業如前述。是原告
自114年2月7日，即系爭租約終止翌日起，即得請求被告陳廷昀按月給付不當得利26,000元。是原告請求114年3、4月之不當得利52,000元【計算式：26,000×2=52,000】，並請求自114年5月6日起至清償日止，按月給付26,000元，應屬有據。
⒊違約金52,000元、每月26,000元
⑴按系爭租約第12條第1、4項約定：「租期屆滿或租賃契
約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」⑵被告陳廷昀自114年2月7日起應將系爭房屋返還原告，然
迄今仍未返還，是原告得自114年2月7日起向被告陳廷昀請求按月租額即26,000元計算之違約金。是原告請求114年3、4月之違約金52,000元【計算式：26,000×2=52,000】，並請求自114年5月6日起至清償日止，按月給付26,000元，應屬有據。
⑶被告雖辯稱因系爭房屋有漏水情形，故違約金應予酌減
云云。然被告未能舉證系爭房屋有漏水情形，已如前述，是被告以此主張酌減違約金，自屬無據。
⒋管理費34,194元
⑴按系爭租約第5條第1、5款約定：「租賃期間，使用房屋
所生之相關費用：一、管理費：由承租人負擔與繳納，目前每月為2,828元整，並於每月繳納後將影本傳送出租人備查。五、因承租人營業或居住而衍生所需繳納之稅捐或費用等：由承租人負擔。」（見壢簡卷第8頁反面）按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」⑵本件被告陳廷昀自認自113年7月起未繳納管理費（見本
院卷第35頁第31、32行、36頁第1行）。是自113年7月起至系爭租約終止之114年2月6日止，原告均得依上開系爭租約約定，向被告陳廷昀請求管理費。而自114年2月6日後，兩造間雖已無租賃關係，然被告陳廷昀繼續占有使用系爭房屋，而毋需支出管理費，亦屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有需支出管理費之損害，原告得依不當得利關係向被告陳廷昀請求返還。
⑶而至114年3月止，被告陳廷昀積欠之管理費共31,366元
，有繳款單在卷可參（見壢簡卷第15頁）。加計114年4月之管理費2,828元，原告得向被告陳廷昀請求之金額即為34,194元【計算式：31366+2,828=34,194】。原告請求與此相符，應屬有據。
⒌水費450元
⑴按系爭租約第5條第2款約定：「租賃期間，使用房屋所
生之相關費用：二、水費：由承租人負擔與繳納，並於每期繳納後將影本傳送出租人備查。」（見壢簡卷第8頁反面）⑵查原告提出之114年1、3月水費繳費憑證，可見原告繳納
之水費共479元（見壢簡卷第13頁）。而114年1月至系爭租約終止之114年2月6日止，原告得依上開系爭租約約定，向被告陳廷昀請求水費。而自114年2月6日後，兩造間雖已無租賃關係，然被告陳廷昀繼續用水，而毋需支出水費，係屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有需支出水費之損害，原告得依不當得利關係向被告陳廷昀請求返還。原告僅請求450元，未逾原告支出範圍，其請求應屬有據。
⑶被告陳廷昀雖辯稱其有繳納，然未提出任何證據供本院
審酌，難認其所辯可採。⒍鋁門窗回復原狀費用73,500元
⑴按系爭租約第12條第2項約定：「承租人應將承租前拆除
之1樓元大門大扇透明鋁窗恢復原狀，並應經出租人確認與原狀無誤。」⑵原告固主張回復原狀費用為10萬元等語。然查原告提出
之估價單僅有73,500元（見本院卷第63頁），是原告得向被告陳廷昀請求之回復原狀費用，應僅有73,500元。
原告請求在此範圍內，為有理由；逾此部分之請求則屬無據。被告陳廷昀雖否認估價單所載內容並主張應計算折舊，然此部分已逾時提出攻擊防禦方法（詳後述），本院不再予審酌。
⒎綜上所述，原告得向被告陳廷昀請求之金額共295,715元【
計算式：83,571+52,000+52,000+34,194+450+73,500=295,715 】；自114年5月6日起至返還系爭房屋之日止，得按月請求之金額則為52,000元【計算式：26,000+26,000=52,000】，原告請求在此範圍內，唯有理由；逾此部分之請求，則屬無據。
（三）被告洪若鈞是否應與被告陳廷昀負連帶責任？⒈按民法第272條第1項規定：「數人負同一債務，明示對於
債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。」⒉查被告洪若鈞於系爭租約之連帶保證人欄位簽名，有系爭
租約在卷可參（見本院卷第10頁反面）。可認被告洪若鈞應與被告陳廷昀就系爭租約所生之給付及賠償義務，負連帶給付責任。是原告請求被告洪若鈞與被告陳廷昀連帶給付295,715元，及自114年5月6日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付52,000元，應屬有據。
五、遲延利息
（一）末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」
（二）查本件返還租金債務，其給付有確定期限，且於起訴前均已屆期，原告僅請求自起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息，應屬有據。而本件返還不當得利及違約金債務，其給付則無確定期限。本件起訴狀繕本係於114年7月7日寄存送達被告陳廷昀，於同年月3日送達被告洪若鈞，有本院送達證書附卷可證（見本院卷第21、23頁），是被告陳廷昀應自114年7月18日、被告洪若鈞應自114年7月4日起負遲延責任。
六、綜上所述，原告依民法第179、439、455、767條、系爭租約第12條及連帶保證之法律關係，請求被告陳廷昀返還系爭房屋；請求被告連帶給付295,715元，及被告陳廷昀自114年7月18日起、被告洪若鈞自114年7月4日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；請求被告自114年5月6日起至返還第1項房屋之日止，按月連帶給付原告52,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。被告陳廷昀雖於114年9月15日，就租金部分提出同時履行抗辯、請求鑑定系爭房屋現況租金、爭執鋁門窗回復原狀費用等語（見本院卷第55頁第23至32行、56頁第16至21行）。然本院已於114年8月4日言詞辯論期日，諭知被告應於2週內提出事實、法律上主張及證據調查聲請（見本院卷第36頁第29、30行），被告陳廷昀遲至最後言詞辯論期日即114年9月15日，始提出上開抗辯及證據調查聲請，自屬重大過失而逾時提出攻擊防禦方法，且如予以調查將有礙訴訟終結，爰駁回上開主張及證據調查聲請。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、85條第1、2項。中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
民事第五庭 法 官 周仕弘上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
書記官 張淑芬