臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第188號原 告 黃承淦（即黃陳玉幼之承受訴訟人）
黃承全（即黃陳玉幼之承受訴訟人）
黃金蓮（即黃陳玉幼之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 魏釷沛律師被 告 李玉嬌法定代理人 鍾思明訴訟代理人 粘舜權律師
粘世旻律師上列當事人間請求解除土地套繪登記等事件，本院於民國115年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。查原告黃陳玉幼於起訴後之民國113年11月29日死亡，其繼承人為黃承淦、黃承全、黃金蓮，有繼承系統表及戶籍謄本在卷可參(見本院卷一第49至58頁），原告於114年2月6日具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠兩造於79年8月15日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契
約），約定：座落為桃園縣龍潭鄉黃泥塘段520-1、520-2、520-3、521-3、521-21、521-22、521-23、521-24、521-25、521-26、521-27、521-28、521-29、531-30地號等14筆總面積913.85坪，被告同意出賣應有部分1/2予伊，其中黃泥塘段520-1、521-3、521-23、521-28、521-29、521-24、521-22地號7筆土地應過戶移轉登記予伊，買賣價金為新臺幣（下同）2,000萬元，伊已給付完畢。
㈡系爭買賣契約中，桃園市○○區○○段000地號土地（即重測前桃
園縣○○鄉○○○段000000地號土地，下稱系爭土地）仍登記為被告所有，尚未辦理移轉登記予伊，且於82年9月8日以桃園市大溪地政事務所82年溪字第016648號所設定擔保債權總金額本金最高限額200萬元抵押權（下稱系爭抵押權）予伊。
被告前向本院提起確認抵押權不存在之訴（案號：109年度訴字第1532號，下稱系爭另案），主張系爭抵押權所擔保之債權不存在，縱認存在，亦已於所擔保債權15年時效完成後，5年間未行使而消滅等情，請求塗銷系爭抵押權；伊則提起反訴請求辦理系爭土地之所有權移轉登記。系爭另案一審法院審理後判決本、反訴均駁回，兩造上訴後於臺灣高等法院移付調解成立（案號：111年度上移調字第395號，下稱系爭調解筆錄），條件為：被告同意將系爭土地移轉予伊所有，所需土地增值稅及其他費用由伊負擔；被告當庭將系爭土地所有權狀交付伊；伊當庭交付23萬元予被告收受。
㈢嗣伊持系爭調解筆錄向桃園市楊梅地政事務所申辦移轉登記
，詎楊梅地政事務所以：系爭土地為桃園市○○區○○段00○號農舍（下稱系爭農舍）坐落用地，系爭農舍與其坐落用地（系爭土地、同段101、102地號土地）均為被告所有，依農業發展條例第18條第4項中段（下稱系爭條文）規定必須併同移轉，無從單獨辦理系爭土地移轉登記為由，駁回申請。
㈣兩造簽立系爭買賣契約時，被告曾以系爭農舍為其住所，當
知悉系爭農舍坐落於系爭土地、同段101、102地號土地。系爭調解筆錄僅約定移轉系爭土地，而未約定併同移轉系爭農舍，依系爭條文已屬不能之給付，而此不能給付情事得以拆除系爭農舍並解除套繪管制而除去，被告在此前提之下仍於系爭調解筆錄同意僅移轉系爭土地所有權，應有將前開不能給付情事除去後再將系爭土地移轉予原告之意思，依民法第246條第1項但書規定，系爭調解筆錄應屬有效。倘被告不願配合將系爭農舍占用系爭土地之部分拆除並解除套繪管制，則系爭調解筆錄之主給付義務將無從實現，基於誠實信用原則及契約補充解釋，被告應有配合解除系爭土地套繪之從給付義務。為此，爰依系爭調解筆錄第1項之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應就系爭農舍向桃園市政府申請辦理拆除執照，並應向桃園市○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○地○○段000地號、102地號土地作為該使用執照所載系爭農舍之建築基地之套繪管制，並應向桃園市大溪地政事務所辦理系爭農舍之消滅登記。
三、被告則以：伊於成立調解時，並不知悉系爭土地有無法單獨移轉之情，系爭調解筆錄第1項約定內容，違反系爭條文所定農舍應與坐落用地併同移轉之限制，係違反強制、禁止規定，依民法第71條規定應為無效。又和解如有民法上無效之原因，乃自始、當然、絕對、確定不生效力，故系爭調解筆錄應屬無效，原告之請求為無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造經本院整理及簡化爭點如下（見本院卷二第34至35頁，酌為文字修正）：
㈠不爭執事項：
⒈兩造於79年8月15日簽立系爭買賣契約，約定：座落為桃園縣
龍潭鄉黃泥塘段520-1、520-2、520-3、521-3、521-21、521-22、521-23、521-24、521-25、521-26、521-27、521-28、521-29、531-30地號等14筆總面積913.85坪，被告同意出賣應有部分1/2予原告，其中黃泥塘段520-1、521-3、521-2
3、521-28、521-29、521-24、521-22地號7筆土地應過戶移轉登記予原告，買賣價金為2,000萬元。
⒉原告已依系爭買賣契約給付買賣價金2,000萬元完畢。
⒊系爭土地仍登記為被告所有，尚未辦理移轉登記予原告，且於82年9月8日設定系爭抵押權予原告。
⒋被告前向本院提起系爭另案訴訟，主張系爭抵押權所擔保之
債權不存在，縱認存在，亦已於所擔保債權15年時效完成後，5年間未行使而消滅等情，請求塗銷系爭抵押權。原告提起反訴，請求辦理系爭土地之所有權移轉登記。系爭另案一審法院審理後判決本、反訴均駁回，兩造上訴後於臺灣高等法院移付調解成立（即系爭調解筆錄），條件為：被告同意將系爭土地移轉予原告所有，所需土地增值稅及其他費用由原告負擔；被告當庭將系爭土地所有權狀交付原告；原告當庭交付23萬元予被告收受。
⒌嗣原告持系爭調解筆錄向桃園市楊梅地政事務所申辦移轉登
記，楊梅地政事務所以：系爭土地為系爭農舍坐落用地，系爭農舍與其坐落用地（系爭土地、同段101、102地號土地）均為被告所有，依系爭條文規定必須併同移轉，無從單獨辦理系爭土地移轉登記為由駁回申請。
⒍系爭農舍係於72年12月24日興建完成，經桃園縣政府核發桃
縣建管使字第1659號使用執照，被告於73年5月17日辦理建物所有權登記。
㈡爭點：
⒈依系爭調解筆錄，被告有無將系爭農舍拆除，並解除系爭土
地套繪管制之義務？⒉承上，如無此義務，系爭調解筆錄之效力為何？
五、本院之判斷：㈠依系爭調解筆錄，被告並無將系爭農舍拆除，並解除系爭土地套繪管制之義務：
⒈按契約成立生效後，債務人除負有主給付義務外，尚有從給
付義務及附隨義務。所謂主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並用以決定債之關係類型之基本義務；所謂從給付義務，係基於法律明文，或當事人約定，或基於誠信原則及補充之契約解釋而發生，目的在準備、確定、支持及履行主給付義務，具有補助主給付義務之功能（最高法院112年度台上字第33號判決意旨參照）。
⒉原告固主張：被告明知系爭調解筆錄之給付不能情形得以拆
除系爭農舍並解除套繪管制而除去，仍同意僅移轉系爭土地所有權，應有將前開不能給付情事除去後再將系爭土地移轉予原告之意思；且系爭另案卷內之登記清冊已載明系爭農舍坐落用地地號，證人陳美娥亦於系爭另案證稱系爭土地係因有地上物而未過戶，足見被告應知悉或可得而知系爭土地無法單獨移轉，基於誠信原則及契約補充解釋，應認為被告負有拆除系爭農舍並解除併同移轉限制之從給付義務云云。惟依證人陳美娥證稱：我與代書陳庭鐘為夫妻，一起在辦公室工作，系爭買賣契約有依正常程序過戶，但有一筆土地沒有過戶，兩造提到土地有地上物，好像是幼兒園，不知道為何不方便過戶就沒過戶，買方在談怎麼辦，談論結果只能用抵押權來補強，後來據我所知沒有過戶，好像大家一起出租給汽車相關行業等語（見本院卷一第143至145頁）；參以系爭農舍係於72年12月24日興建完成、系爭買賣契約於79年8月15日簽立、系爭土地於82年9月8日設定系爭抵押權予原告等節（見不爭執事項⒈、⒊、⒍），可知證人所述系爭土地因有地上物而未辦理過戶，兩造嗣以設定抵押權方式處理等事，應係發生於82年間。然系爭條文係於89年1月26日始增訂，此前並無農舍與坐落用地須併同移轉之限制，足見系爭土地於79至82年間未辦理過戶之原因，顯然與系爭條文無涉，自不能以系爭土地過去曾因地上物未辦理過戶等節，即認被告於調解成立時知悉系爭土地受有系爭條文不得單獨移轉之限制。
⒊且農地能否單獨移轉，涉及農業相關法令之解釋及適用，對
於非專職從事農地買賣之人，實難苛令其僅依土地登記資料即可知悉特定土地有不得移轉之原因，此觀原告身為系爭另案當事人，亦得閱覽上開登記資料，仍因不知系爭土地不得單獨移轉而遭地政事務所駁回申請等情即明。是依卷內證據，尚無從認定被告於成立調解時知悉系爭土地無法單獨移轉。
⒋況系爭農舍於黃陳玉幼生前即由兩造連同坐落基地及鄰地等1
4筆地號土地共同出租予第三人作為汽車保養廠使用，有系爭農舍現況照片可稽（見本院卷二第23至29頁）。系爭農舍既已共同出租予第三人並收取租金多年，倘將其拆除，勢將發生兩造對第三人租約之違約責任，影響甚鉅。倘兩造於成立系爭調解筆錄時知悉系爭土地有因系爭農舍而不能移轉之情形，理應於條款中明確約定被告之拆除義務、解除套繪義務及上開租約之處理方式，以杜爭議。惟系爭調解筆錄就此全未約定，顯見兩造於成立調解時，均不知悉系爭土地有上開不能移轉情形，遑論有拆除系爭農舍並解除套繪管制之真意。揆諸前揭說明，本件無論依法律規定、當事人約定，或依誠信原則及契約之補充解釋，均無從認為被告負有拆除系爭農舍並解除併同移轉限制之從給付義務，原告上開主張，應屬無據。
㈡系爭調解筆錄應屬無效：
⒈按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71條
前段定有明文。次按系爭規定之規範意旨在保護農地所有人與農舍所有人之權益，使農舍所有權與農地利用權結為一體，維持農舍所有權之安定，物盡其用，避免農舍與農地分離，法律關係複雜，以達該條例確保農業永續發展及促進農地合理利用之立法目的（最高法院110年度台上字第311號判決意旨參照），應屬民法第71條所稱之強制規定。再按訴訟上和解成立者，依民事訴訟法第380條第1項規定，固與確定判決有同一之效力，惟此項和解亦屬法律行為之一種，如其內容違反強制或禁止之規定者，依民法第71條前段之規定仍屬無效（最高法院55年度台上字第2745號判決意旨參照）；調解成立者，與訴訟上和解有同一之效力，民事訴訟法第416條第1項亦有明定。
⒉被告依系爭調解筆錄並無將系爭農舍拆除並解除套繪管制之
義務，業經本院認定如前。是系爭調解筆錄僅約定移轉農舍坐落用地，而未約定將農舍併同移轉，已違反系爭條文所設強制規定，依民法第71條前段應屬無效。
⒊原告雖主張：被告於成立調解時，應有將前開不能給付情事
除去後再將系爭土地移轉予原告之意思，系爭調解筆錄依民法第246條第1項但書規定應為有效云云。按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項固有明文。系爭調解筆錄之給付不能情形雖得以拆除系爭農舍並辦理解除套繪管制之方式除去，惟依民法第246條第1項但書所定要件，僅有在當事人訂約時已預期將給付不能情形除去後為給付，方能例外認為有效。然兩造於成立調解時既不知悉系爭土地有無法單獨移轉之情形，自不可能預期於不能情形除去後為給付。是原告上開主張，應無可採。
六、綜上所述，原告依系爭調解筆錄第1項之法律關係，請求被告應就系爭農舍向桃園市政府申請辦理拆除執照，並應向桃園市○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○地○○段000地號、102地號土地作為該使用執照所載系爭農舍之建築基地之套繪管制，並應向桃園市大溪地政事務所辦理系爭農舍之消滅登記，為無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 游智棋
法 官 洪瑋嬬法 官 林宇凡正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 17 日
書記官 吳昕蘅