臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第1881號原 告 吳振隆訴訟代理人 林宗諺律師被 告 劉建華
劉憶芳上列當事人間請求給付違約金事件，於民國115年4月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣捌拾萬元，及均自民國一一四年六月十四日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之三十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原告起訴時聲明：（一）被告應連帶給付原告新臺幣（下同）2,200,000元及自民國114年6月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於114年8月13日言詞辯論期日追加備位聲明：（一）被告Ａ０２應給付原告700,000元及自114年8月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。核原告所為訴之追加及變更，均係基於本件買賣契約所生損害之同一基礎事實，依前開規定及說明，應予准許。
二、本件被告劉憶芳現於法務部矯正署桃園女子監獄執行中，經本院通知後具狀表明不願意出庭參與本件言詞辯論程序，有本院出庭意願表可佐（見本院卷第371頁），是被告劉憶芳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)被告Ａ０２邀同被告劉憶芳擔任連帶保證人於112年12月11日與原告簽訂安置住宅預約買賣契約書並辦理公證，並約定伊以1,500,000元買入被告Ａ０２所有「桃園航空城附近地區(第一期)特定區區段徵收案」(下稱系爭徵收案)徵收可配回之安置住宅權利(下稱系爭買賣契約)，即約定被告Ａ０２應按伊指示，向桃園市政府購買原告指定安置住宅抽籤分配之單位，代被告劉建樺取得安置住宅之所有權後，將該所有權移轉登記至伊名下。系爭買賣契約總價款1,500,000元，分兩階段給付，伊於簽約當日即已給付被告Ａ０２700,000元，被告Ａ０２並開立700,000元本票作為履約擔保。
(二)嗣於114年5月間，主管機關桃園市政府通知各安置住宅配售人，訂於114年6月6日下午2時進行驗屋事宜，惟被告Ａ０２未依系爭買賣契約第10條通知伊，亦未按系爭買賣契約第4條約定提供所需文件，顯已違法系爭買賣契約之義務。伊並於114年6月9日以蘆竹光明郵局存證號碼180號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告二人應於收到存證信函三日內履約並提出合法處理方式，否則視為被告二人拒絕履約，然被告二人拒收該存證信函，是依系爭買賣契約第9條，系爭存證信函於114年6月10第一次投遞，則以該日發生送達之效力，並以系爭存證信函作為解除系爭買賣契約之意思表示。
(三)如鈞院認為系爭買賣契約有違反強制或禁止規定，屬民法第71條本文無效之規定，而本件被告Ａ０２既已自承收受伊700,000元，則如系爭買賣契約無效，則被告Ａ０２收受伊700,000元即無法律上原因，伊得請求被告Ａ０２返還700,000元。爰依系爭買賣契約第8條第2項、第9條、民法第259條、連帶保證之法律關係、民法第179條，提起本件訴訟等語。並先位聲明:
（一）被告應連帶給付原告2,200,000元及自114年6月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：（一）被告Ａ０２應給付原告700,000元，及自114年8月14日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：
（一）被告Ａ０２則以：當初雙方有簽訂系爭買賣契約，而後有一同前往航空城簽約，在航空城簽約後，桃園市政府有寄送相關資料須繼續辦理，但後來聯絡原告，原告都不理我，原告說要去驗屋，但驗屋前需要繳錢才能驗屋，原告未繳納，無法驗屋，後因無法聯繫到原告，才將房屋出賣與第三人，我沒有故意違約，我有收受原告700,000元，願意還給原告，原告請求的違約金過高，我認為僅需要返還原告700,000元。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）被告劉憶芳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷:
（一）系爭買賣契約是否有效?
１、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎(最高法院111年度台上字第1155號判決意旨參照)。次按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第71條定有明文。
２、查系爭買賣契約第1條約定:「被徵收建築改良物門牌:桃園市○○區○○里0鄰○○○00號、【查估調查表號:HA234_A010359】、【歸戶號:附00-000000】賣方同意就上開被徵收建築改良物可申請安置住宅權利之抽籤權利，將來向徵收機關申請發給可配回之安置住宅抽籤權利全部出售予買方」、第4條第2項約定:「將來選擇安置住宅之權利(含申請發給安置住宅、位置選擇等所有事宜)，賣方同意事先通知買方全程參與，讓買方自行選擇安置住宅之位置，賣方並授權買方或買方委任之地政士辦理有關安置住宅選擇、請領或申請安置住宅所有權狀等之各項事宜，如需賣方配合辦理或提供相關之文件資料時(如:出具授權書、印鑑證明、蓋妥印鑑章或相關資料予買方，由買方以代理賣方名義、全權決定等)，賣方應即配合辦理，賣方不得拒絕，買方選擇安置住宅後，嗣後不管發給之安置住宅面積、位置為何，由買方自行負責，買、賣雙方皆不得異議、要求找補」等語，此有系爭買賣契約在卷可佐。(本院卷第15至22頁)。
３、依桃園市桃園航空城附近地區第一期特定區區段徵收案安置住宅配售作業要點（下稱系爭作業要點）第十二條（一）、1、之規定，及內政部頒定之預售屋買賣定型化契約，安置住宅抽籤配售之資格及權利不得轉讓予原告，配售住宅之契約簽訂後亦不得轉讓第三人。再參以桃園市政府府地航字地0000000000號函第三點、平均地權條例第47條之4第1項規定：預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限，此有桃園市政府府地航字第1140298965號函在卷可稽（本院卷第99頁、第117頁、第141至146頁）。然上開規定不得讓與或轉售買賣契約與第三人之規定，依平均地權條例第47條之4之立法理由第三項可知：「第一項買賣契約不得讓與或轉售之規定屬行政管理範疇，賦予買受人及銷售者應遵守該項義務，並對違反者處以行政罰（罰鍰），又依民法第七十一條但書規定意旨，該讓與或轉售行為雖違反規定，但仍不以之為無效，其讓與或轉售之效力，依民法其他相關規定辦理」。
４、經查：依系爭買賣契約，賣方即被告Ａ０２應依原告之意思挑選安置房屋，挑選完畢後，市政府將安置宅之所有權移轉給被告Ａ０２後，被告Ａ０２再將安置住宅之所有權移轉登記予原告。是以本院通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時之事實及兩造之真意，系爭買賣契約之第一條雖約定「抽籤權利」全部出售予買方等語，然該「抽籤權利」應是指被告Ａ０２應依原告指示選擇安置住宅，及取得安置住宅之所有權後應再轉讓與原告，故安置住宅之抽籤仍由被告Ａ０２為之，且配售之安置住宅亦仍由被告Ａ０２與桃園市政府簽訂買賣契約，即安置住宅之抽籤權利及配售資格自始仍由被告Ａ０２擁有，並未轉讓予原告。系爭買賣契約無違反系爭作業要點第十二條之規定，此亦有被告Ａ０２與桃園市政府簽訂之桃園航空城安置住宅預售屋買賣契約書，在卷可考（本院卷第119至136頁）。再者，系爭買賣契約僅係約定被告Ａ０２應在取得安置住宅所有權後再轉讓與原告，其並未將被告Ａ０２與桃園市政府間之安置住宅買賣契約轉讓、轉售予原告，即該配售住宅之買賣契約仍係由被告Ａ０２與桃園市政府所簽訂，自無違反平均地權條例第47條之4之情形。揆諸前揭規定及說明，原告與被告Ａ０２簽訂安置住宅之系爭買賣契約應屬有效之買賣契約。
（二）原告主張被告應連帶給付原告已支付價金700,000元，有無理由?
１、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。次按系爭買賣契約第8第2項條約定：除前項約定外，賣方不得任意解約。如賣方不賣、另行移轉所有權與第三人、發給之安置住宅經查封、或不依照本契約約定期限履行通知、配合選安置住宅、交附文件、移轉或其他契約約定應盡之義務者，即為違約，賣方除應將已收價款全數返還買方外，另應給付新臺幣150萬元整之懲罰性違約金。
２、經查：原告主張被告未通知其於114年6月6日進行安置住宅之驗屋事宜，經原告以系爭存證信函催告被告履約，被告仍拒絕履行等語。被告Ａ０２雖抗辯係因無法聯繫原告之故，然被告亦自承已於113年12月15日將系爭安置住宅出賣與第三人，此有114年10月13日言詞辯論筆錄、被告Ａ０２與第三人就系爭安置住宅買賣契約在卷可稽（本院卷第74頁、第273至297頁），則被告就系爭買賣契約，已屬債務不履行，原告自得解除系爭買賣契約。而原告以系爭存證信函之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，該書狀依系爭買賣契約第9條規定於114年6月10日送達被告，於同日發生解除契約之效力，有系爭存證信函投遞結果可佐（本院卷第31至36頁），則系爭買賣契約已於114年6月10日經原告合法解除。
３、又原告於系爭買賣契約成立時，曾交付被告Ａ０２700,000元，今系爭買賣契約既經原告合法解除在案，則原告依上開規定及系爭買賣契約第8條第2項，請求被告二人連帶返還已受領之價金700,000元，自屬有據。
（三）原告主張被告應連帶給付原告違約金1,500,000元，有無理由?
１、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院108年度台上字第1754號判決意旨參照）。
２、經查，系爭買賣契約第8第2項條約定：「除前項約定外，賣方不得任意解約。如賣方不賣、另行移轉所有權與第三人、發給之安置住宅經查封、或不依照本契約約定期限履行通知、配合選安置住宅、交附文件、移轉或其他契約約定應盡之義務者，即為違約，賣方除應將已收假款全數返還買方外，另應給付新臺幣150萬元整之懲罰性違約金。
」(本院卷第16頁)。本件因被告未依系爭買賣契約通知原告驗屋，並將系爭安置住宅另出賣與第三人等情，為被告所不爭執，足認被告Ａ０２已屬賣方不賣之情形，被告自應依系爭買賣契約第8條第2項之約定給付違約金。
３、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條分別定有明文。此規定不問違約金性質為懲罰性或為損害賠償之預定，均有其適用。又賠償性違約金係以債權人所受之損害為主要準據，懲罰性違約金則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院100年度台上字第533號判決意旨參照）。查本件違約金性質上屬懲罰性違約金，爰審酌原告實際給付被告之買賣價金僅700,000元，並考量原告非「桃園市桃園航空城附近地區第一期特定區區段徵收案安置住宅配售作業要點」（下稱配售要點）第3條規定之安置對象，本不具有配售安置住宅之資格，並考量被告違約態樣及社會經濟狀況等一切情狀，認本件違約金應酌減100,000元為適當。是以，原告得請求之違約金應以100,000元為限，逾此部分之請求，不應准許。
（四）從而，原告請求被告連帶給付800,000元部分，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」。查：原告請求被告應連帶給付之金額，自原告請求存證信函催告之給付期限翌日起即114年6月14日（見本院卷第26頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約、民法第259條、第216條、連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付800,000元，及均自114年6月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。本件原告先位之訴既為有理由，本院即無庸就其備位之訴另為裁判，併予說明。
六、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘之訴既經駁回，該部分假執行聲請失所附麗，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及證據，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 115 年 5 月 20 日
民事第三庭法 官 張益銘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 21 日
書記官 李毓茹