臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第1977號原 告 周宜瑩被 告 許家榕訴訟代理人 邱英豪律師複 代理人 張世東律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國115年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明原請求被告給付減少買賣價金新臺幣（下同）45萬元、修繕費用1萬5,000元（見桃簡卷第3頁）。嗣於民國114年12月1日言詞辯論期日當庭變更為：請求被告給付144萬元（見本院卷第25頁），經核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之變更，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於113年4月28日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以960萬元向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00弄00○0號5樓房屋（下稱系爭房屋），並於113年6月21日完成點交，價金亦已全數給付完畢。詎被告於出售時稱系爭房屋並無漏水情事，嗣其卻陸續於113年10月、114年4月、11月間發現次臥固定壁櫃後之牆壁及客廳前陽台之天花板、客廳之電視牆、次臥之天花板多處出現滲漏水及壁癌（下稱系爭瑕疵）之情事，且系爭瑕疵顯於系爭房屋交屋時即已存在，爰依民法第359條之規定主張減少價金144萬元（即總價金之百分之15）後，再依民法第179條之規定請求被告返還溢領之價金等語，並聲明：㈠被告應給付原告144萬元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋點交時並無漏水之瑕疵，且系爭瑕疵亦非漏水所導致，原告未能證明該漏水現象於系爭房屋交屋時即已存在，復未舉證說明減價144萬元之依據；縱認系爭房屋有漏水，情節亦非嚴重，不至於因而受有交易價值之減損，原告以系爭房屋交屋後發生滲漏水之情事，主張其應負瑕疵擔保責任並請求減價，應屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第80頁）：㈠兩造於113年4月28日就系爭房屋簽立系爭買賣契約，約定由原告以960萬元向被告購買系爭房屋。
㈡系爭房屋於113年6月21日完成點交，價金已全數給付完畢。
㈢被告於113年4月28日在系爭房屋之「標的物現況說明書」中
關於「現況是否有壁癌、水痕、滲漏水情形」勾選「否」；關於「是否曾在最近1年內修復壁癌、滲漏水」勾選「是」，並說明位置在「頂樓」。
四、得心證之理由：㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證之責。另按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決意旨可資參照）。
㈡本件原告主張系爭瑕疵於系爭房屋交屋時即已存在乙節，既
為被告所否認，參照上開說明，自應由原告證明系爭房屋於「交屋時」即具有系爭瑕疵。經查：
1.依原告所提之系爭房屋內部照片雖可見系爭房屋內部有疑似發霉、滲水、油漆龜裂之現象（見桃簡卷第27至29頁），然原告於本院審理時自陳上開現象均為113年10月後所發現等語（見本院卷第26頁）；而系爭房屋於113年6月21日即已完成點交，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），是原告所提出之照片至多僅能證明系爭房屋於「交屋後之數月後」出現疑似漏水現象，尚不足以證明系爭瑕疵於交屋時即已存在。
2.原告復聲請證人即仲介陳元烈到庭作證，觀證人陳元烈於本院審理時證述：其為買方即原告之仲介，原告在簽立系爭買賣契約時有問賣方系爭房屋有無漏水，當時賣方即被告之配偶回答說沒有漏水，而在其帶看、簽約及點交系爭房屋過程中，也未發現系爭房屋有任何壁癌、水痕或滲漏水等語（見本院卷第81至82頁），則依證人陳元烈之證述，其既於系爭房屋點交前未發現系爭房屋有漏水情形，自無從認系爭瑕疵於交屋時即已存在。
㈢是以，依原告所提之事證，尚難認定系爭房屋於交屋時即具
有系爭瑕疵；原告復拒絕就系爭瑕疵發生之時間送第三專業單位鑑定（見本院卷第91頁），自無從為有利其之認定。從而，原告依民法第359條之規定，請求被告負擔瑕疵擔保責任減少系爭房屋之價金，即無可採。
五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條之規定，請求被告給付144萬元，並無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 23 日
民事第四庭 法 官 傅思綺正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 24 日
書記官 許芝芸