臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第1058號原 告即反訴被告 李沛倢訴訟代理人 林殷佐 律師被 告即反訴原告 陳君愷訴訟代理人 胡宗典律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國115年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分
一、被告應同意原告領回僑馥建築經理股份有限公司履約保證專戶（帳號00000000000000）內之新臺幣（下同）31萬元及利息。
二、被告應給付原告100萬元，及自民國115年4月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔50%，其餘由原告負擔。
五、本判決第2項如原告以33萬元為被告預供擔保，得假執行。但如被告以100萬元為原告預供擔保，得免予假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告之訴駁回。
二、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、本訴程序事項
一、按民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」
二、經查，本件原告起訴時訴之聲明為：「被告應給付原告2,620,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」嗣原告陸續追加、變更聲明，其最後訴之聲明為：「（一）被告應同意原告領回僑馥建築經理股份有限公司履約保證專戶帳號00000000000000（下稱系爭履保帳戶）內之31萬元及利息。（二）被告應給付原告231萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）第二項聲明原告願供擔保請准宣告假執行。
」（見本院卷第159頁）被告並不爭執而為言詞辯論，依上揭規定視為同意追加，是原告之追加合於上揭規定，自應准許。
貳、本訴實體事項
一、原告主張
（一）兩造前於113年8月7日簽立買賣契約，約定由原告向被告購買桃園市○○區○○段000○號建物及其基地（下稱系爭不動產），買賣價金為1,312萬元，原告已支付第一期款131萬元。嗣因系爭不動產原設定有訴外人豪斯租賃有限公司（下稱豪斯公司）為權利人之最高限額抵押權（下稱系爭抵押權），兩造乃約定被告須先將系爭抵押權塗銷，原告始需給付後續款項。嗣兩造又於113年12月21日偕同豪斯公司簽立協議（下稱系爭協議），約定被告應將系爭不動產移轉登記予原告，被告並應於114年1月10日搬離系爭不動產。然被告迄今均未履行。
（二）原告乃於114年2月3日催告被告於114年2月13日前履行系爭契約，然被告迄未履行，則系爭契約應已於114年2月14日解除。如認系爭契約未於114年2月14日解除，則原告另以民事準備理由（一）狀為解除契約之意思表示，該書狀並於114年4月30日送達被告，是系爭契約至遲於114年4月30日已解除。
（三）系爭契約解除後被告即應返還原告已支付之價金131萬元，其中31萬元仍存於系爭履保帳戶內，被告應同意原告取回，其餘100萬元前經原告同意由被告領出後供塗銷系爭抵押權之用，被告亦應返還。又被告違反系爭契約之約定致原告解除系爭契約，依系爭契約被告應給付原告懲罰性違約金131萬元。爰依民法第179條、系爭契約第10條第3項之約定提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後訴之聲明。
二、被告答辯被告於簽立系爭契約時未曾見過原告，故系爭契約之當事人無法特定，為達成意思表示一致，系爭契約應不存在。縱任系爭契約成立，然係因原告並未依系爭契約繳納第三期款，並非被告不願意過戶，是原告不得解除系爭契約。再者，系爭協議約定被告須先過戶始有遷出系爭不動產之義務，被告亦已將過戶所需文件交予承辦之地政士賴勇丞，並未妨礙過戶，原告不得解除系爭契約。且系爭契約已由被告於114年9月10日解除，原告亦不得再行解除系爭契約等語。並聲明：
（一）原告之訴駁回。（二）願供擔保請准宣告假執行。
三、原告主張被告應同意原告取回系爭履保帳戶內之31萬及其利息，並請求被告給付100萬元，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點即為：（一）系爭契約是否有效成立？（二）被告是否違反系爭契約之約定？（三）原告解除系爭契約是否有效？（四）原告得否請求被告返還不當得利？（五）原告得否請求被告給付懲罰性違約金131萬元？
（一）系爭契約是否有效成立？⒈按民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者
，無論其為明示或默示，契約即為成立。」⒉查兩造已於系爭契約上簽名，且已就買賣標的、價金及給
付方式詳為約定，有系爭契約在卷可參（見司促卷第3、4頁），應認系爭契約即已成立。被告雖辯稱其沒有見過原告云云，然意思表示一致本無須契約雙方親臨現場，由代理人行之，或雙方各自於契約文本上簽名，均足當之，被告此部分所辯，顯屬無稽。
（二）被告是否違反系爭契約之約定？⒈查系爭協議約定：「乙方本人陳君愷同意將各（按：應為
名）下房產（龜山區萬壽路二段810巷5號）移轉過戶給丙方李沛捷，過戶後乙方需在民國114年01月10日前搬離騰空，乙方驗屋無誤後即由履保帳號出款130萬元整給甲方，甲方提供本案私人清償證明予代書做於塗銷使用，乙丙雙方約定在民國114年01月20日前完成交屋手續 不論買賣乙丙雙方有任何後續案件糾紛，乙方亦須在交屋前指定撥款肆佰捌拾萬元予豪斯租賃公司做為還款使用，上述內容已經買方丙方亦然同意。」（見本院卷第105頁）⒉系爭協議約定所涉之不動產即為系爭不動產，且亦稱兩造
為買賣雙方，應可認系爭協議為兩造於系爭契約簽立後，就系爭契約之履行另為約定，可認為系爭契約之一部。而依系爭協議約定，被告應將系爭不動產過戶予原告，並於過戶後、114年1月10日前搬離系爭不動產，是可推知被告應於114年1月10日前將系爭不動產過戶予原告。
⒊然查系爭不動產異動索引，可知被告並未於114年1月10日前將系爭不動產移轉登記予原告（見本院卷第169頁）。
堪認被告違反系爭協議之約定，亦違反系爭契約。
⒋被告雖辯稱被告已將過戶相關文件交予證人賴勇丞等語，
證人即被告之同居人陳俐婷並證稱：相關過戶文件在簽約時就交給代書了等語（見本院卷第177頁）。然證人陳俐婷為被告之同居人，與被告利害共通，其證述是否可採，已有可議，況且證人陳俐婷所謂過戶文件究竟所指為何？是否取得該等文件即可由證人賴勇丞逕行辦理過戶事宜？均未可知，是尚難認被告得以此免除其將系爭不動產過戶予原告之義務，被告此部分所辯，並不可採。
（三）原告解除系爭契約是否有效？⒈按民法第229條第1項規定：「給付有確定期限者，債務人
自期限屆滿時起，負遲延責任。」同法第254條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」⒉被告應於114年1月10日前將系爭不動產移轉登記予原告，
已如前述，是被告自114年1月11日起即屬給付遲延。而原告於114年2月3日以存證信函催告被告於114年2月13日前履行，該存證信函並已於114年2月5日送達被告，有存證信函及回執在卷可參（見司促卷第6、7頁、本院卷第19頁）。然被告仍未履行，有系爭不動產異動索引在卷可參（見本院卷第169頁）。原告復以民事準備理由（一）狀為解除系爭契約之意思表示，該書狀已於114年4月30日送達被告，有該書狀及送達回執在卷可參（見本院卷第15、38頁），是系爭契約應已於114年4月30日解除。
⒊被告雖辯稱其已於114年9月10日解除系爭契約云云，然原
告解除之意思表示生效在前，是被告此部分所辯，並不可採。
（四）原告得否請求被告返還不當得利？⒈按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人
受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」⒉原告就系爭契約已給付131萬元至系爭履保帳戶，其中100
萬元並由被告領出等事實，有支票在卷可參（見司促卷第5頁反面、本院卷第103頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。而系爭契約因解除而消滅，已如前述，則被告保留131萬元價金，即無法律上原因。是原告請求被告同意原告取回系爭履保帳戶內之31萬元及其利息，並請求被告返還100萬元，應屬有據。
（五）原告得否請求被告給付懲罰性違約金131萬元？⒈按系爭契約第10條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（即被
告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」次按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判決意旨參照）。
⒉本件被告違反系爭契約之約定，致原告解除系爭契約，已
如前述，是依上開規定，原告即得向被告請求懲罰性違約金。然查系爭契約約定，原告應於稅單核發後5日內，將第三期款66萬元匯入系爭履保帳戶內（見司促卷第3頁）。證人賴勇丞並證稱稅單已有核發下來等語（見本院卷第119頁第7行），可知原告亦負有繳納第三期款之義務。
⒊原告雖辯稱依系爭契約及系爭協議之約定，須待被告將系
爭抵押權塗銷後，原告始需繳納後續款項云云。然查系爭契約第14條特別約定事項第1項約定：「雙方同意動撥100萬用於清償塗銷豪斯租賃私人設定及預告登記。」（見司促卷第4頁）可知系爭契約僅約定雙方同意先行動撥系爭履保帳戶內之價金用於塗銷系爭抵押權，然並未提及被告須先塗銷系爭抵押權後，原告始有給付後續價金之義務。⒋再查前述系爭協議之約定，稱過戶後即由系爭履保帳戶出
款130萬元，顯見系爭履保帳戶在過戶、驗屋前已需有大於130萬元款項。然參以原告自陳僅曾繳納131萬元價金，且其中100萬元已於113年8月16日由被告取出，有支票在卷可參（見本院卷第103頁），可知在系爭協議簽立之113年12月21日，系爭履保帳戶內絕無130萬元，可推知縱使簽立系爭協議，原告仍應依系爭契約給付第3期款乃至尾款，系爭履保帳戶內始可能有130萬元得領出。是原告主張依系爭協議，被告須先塗銷系爭抵押權後，原告始有給付後續款項之義務，並不可採。
⒌另查證人即辦理系爭買賣契約之地政士賴勇丞雖證稱：應
該是要在系爭協議所寫過戶完搬空後，原告才會支付66萬元等語（見本院卷第117頁第5、6行）。然證人賴勇丞證述與系爭契約及系爭協議之文義均不相符。且證人賴勇丞作為地政士，於買賣不動產上應具有相當之法律專業，如兩造確有先由被告塗銷系爭抵押權，原告再行給付第三期款及尾款之真意，自得於系爭買賣契約及系爭協議上明確約定，兩造及證人賴勇丞均捨此不為，是尚難認兩造確有此意思，原告此部分主張，並不可採。
⒍兩造間既無先由被告塗銷系爭抵押權，原告始需給付第三
期款及尾款之合意，則原告未履行系爭買賣契約交付第三期款之義務，亦已違反系爭契約，被告本亦得依系爭契約第10條第2項約定解除系爭契約。是可認兩造均有違反系爭契約之情事，非單純可歸責於被告。本院審酌上情，認原告如再請求懲罰性違約金，應顯失公平，爰將違約金酌減至零。是原告請求被告給付懲罰性違約金131萬元，應屬無據。
四、遲延利息
（一）末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」
（二）查本件返還不當得利債務，其給付並無確定期限，而本件原告雖未提出其變更聲明狀繕本之送達回執，然被告至遲於115年4月1日言詞辯論期日已知悉原告聲明（見本院卷第173頁），是被告應於115年4月2日起負遲延責任。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告同意原告取回系爭履保帳戶內之31萬元及其利息、給付原告100萬元，及自115年4月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應併予駁回。
參、反訴程序部分
一、按民事訴訟法第259 條規定：「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」同法第260 條規定：「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台上字第262 號判決意旨參照）。
二、本件反訴原告提起反訴，其請求之原因事實亦係基於系爭買賣契約之履行，與本訴間有牽連關係，依上開規定，反訴原告提起反訴應屬適法。
肆、反訴實體部分
一、反訴原告主張反訴被告未依系爭契約繳納第三期款66萬元，反訴原告已於114年9月2日催告反訴被告履行，如未履行則系爭契約於反訴被告收受催告8日後解除。而反訴被告迄未履行，是系爭契約應予解除。系爭契約解除後，系爭履保帳戶內之31萬元為反訴被告應給付反訴原告之懲罰性違約金，是反訴被告應同意反訴原告取回。爰依系爭契約第10條第2項之約定提起本件反訴等語。並聲明：反訴被告應同意反訴原告領回系爭履保帳戶內之31萬元及其利息。
二、反訴被告答辯在反訴原告將系爭抵押權塗銷後，反訴被告始負有繳納第三期款之義務，故反訴被告並未違反系爭契約。且反訴被告已解除系爭契約並請求反訴原告返還系爭履保專戶內之價金，反訴原告不得再行解除系爭契約並請求被告給付懲罰性違約金等語。並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二）願供擔保請准宣告免假執行。
三、本院得心證之理由
（一）按系爭契約第10條第2項前段約定：「本約簽定後，甲方（即反訴被告）若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方（即反訴原告）負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」
（二）反訴被告有未依約給付第三期款之違約情形，已如前述。是依上開約定，反訴原告得沒收反訴被告已給付之價金作為懲罰性違約金。然反訴原告亦有未依約過戶之違約情形，亦如前述，是可認兩造均有違反系爭契約之情事，非單純可歸責於反訴被告。本院審酌上情，認反訴原告如再請求懲罰性違約金，應顯失公平，爰將違約金酌減至零。是反訴原告請求反訴被告同意反訴原告取回系爭履保帳戶內之31萬元及其利息，應屬無據。
四、綜上所述，反訴原告依系爭契約第10條第2項之法律關係，請求反訴被告同意反訴原告取回系爭履保帳戶內之31萬元及其利息，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79、78條。中 華 民 國 115 年 7 月 3 日
民事第五庭 法 官 周仕弘上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 3 日
書記官 張淑芬