臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第1127號原 告 陳昌裕訴訟代理人 王煥傑律師複代理人 鍾承駒律師被 告 陳昌增被 告 楊思小共 同訴訟代理人 湯偉律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國115年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告楊思小應將門牌號碼桃園市○○區○○街00號房屋遷讓返還予原告及其餘共有人。
二、被告陳昌增應給付原告新台幣貳拾柒萬玖仟捌佰捌拾伍元及自民國一一五年一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告陳昌增應自民國一百一十五年二月一日起至被告楊思小遷讓並返還第一項房屋之日止，按月於每月十日給付原告新臺幣柒仟柒佰陸拾參元。
四、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
五、原告其餘之訴駁回。
六、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬參仟參佰陸拾陸元為被告楊思小供擔保後，得假執行。但被告楊思小如以新臺幣柒拾參萬零壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣玖萬參仟貳佰玖拾伍元為被告陳增昌供擔保後，得假執行。但被告陳增昌如以新臺幣貳拾柒萬玖仟捌佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告就各到期部分以新臺幣貳仟伍佰捌拾柒元為被告陳增昌供擔保後，得假執行。但被告陳增昌如於每月到期時各以新台幣柒仟柒佰陸拾參元為原告預供擔保，各得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。查原告起訴時原聲明：「被告小賢越式美食應將門牌號碼桃園市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）遷讓並返還予原告、被告陳昌增、陳昌發共有。被告陳昌增應給付原告新臺幣（下同）161,007元。原告願供擔保，請准宣告假執行」。嗣更正聲明為：「被告楊思小應將系爭房屋遷讓並返還予原告、被告陳昌增、陳昌發共有。被告陳昌增應給付原告371,329元及自民事準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被告陳昌增應自民國115年2月1日起，按月給付原告10,333元，至被告楊思小遷讓並返還系爭房屋止。原告願供擔保，請准宣告假執行」。核原告聲明之變更，關於增加請求數額及遲延利息部分，係於同一基礎事實之下擴張應受判決事項之聲明，與法並無不合，至其將被告名稱「小賢越式美食」更正為「楊思小」，乃更正事實上陳述，非為訴之變更追加，均應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告、被告陳昌增與訴外人陳昌發（下稱陳昌發）為兄弟，三人前各出資50萬元，以150萬元為對價，自訴外人陳仁壽（下稱陳仁壽）購得系爭房屋，按應有部分各3分之1維持共有，又從113年9月13日稅籍資料可知，原告就系爭房屋之應有部分為3分之1。原告與陳昌發並未將應有部分讓與被告陳昌增，實則原告、被告陳昌增與陳昌發係約定被告陳昌增給付原告、陳昌發各50萬元為對價，取得自98年起至108年止10年期間原告及陳昌發二人就系爭房屋之使用收益權，而被告陳昌增亦已依約匯款各50萬元予原告（按係匯入訴外人即原告之配偶廖瑞平帳戶）及陳昌發。
㈡、上開期間屆滿後，被告陳昌增使用收益系爭房屋本應徵得原告及陳昌發等共有人之同意，然被告陳昌增卻未經共有人同意便將系爭房屋出租予被告楊思小，並於附表一編號1、2所示期間，收取如附表一「原告主張房地租金欄」所示之租金而受有不當得利，故被告陳昌增應按原告應有部分比例3分之1返還原告如附表一「原告主張之不當得利欄」所示金額之款項予原告。又依照被告陳昌增、楊思小間112年12月3日簽訂之房屋租賃契約之終期係117年12月10日，被告陳昌增雖尚未收取如附表一編號3所示期間之租金，原告有預為請求之必要，故請求被告陳昌增自斯時起至被告楊思小遷讓並返還系爭房屋止，按月給付原告10,333元，爰依民法第828條第2項準用第821條、第767條第1項前段、第179條，提起本件訴訟等語。
㈢、聲明：被告楊思小應將系爭房屋遷讓並返還予原告、被告陳昌增、陳昌發共有。被告陳昌增應給付原告371,329元及自民事準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被告陳昌增應自115年2月1日起，按月給付原告10,333元，至被告楊思小遷讓並返還系爭房屋止。原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭房屋未辦理保存登記，坐落於桃園市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地），系爭土地為國有土地，原由原告、被告陳昌增、陳昌發3人共同承租，嗣於103年5月間經財政部國有財產署北區分署桃園辦事處准許過戶換約，改由被告陳昌增單獨承租持續至今。又被告陳昌增係於98年間與原告、陳昌發約定以各75萬元之對價，受讓原告、陳昌發所有系爭房屋應有部分，被告陳昌增並已匯款給陳昌發、訴外人即原告之配偶廖瑞平而付清買賣價金，是系爭房屋為被告陳昌增單獨所有，原告主張被告陳昌增僅取得10年期間之使用收益權等語，不足為採。
㈡、又桃園市政府地方稅務局稅籍證明書【見本院114年度壢簡字第424號卷宗（下稱壢簡卷）第18至19頁】之納稅義務人姓名欄之記載非必然為所有權人，故雖記載為「陳昌增等3人」，仍不能逕認房屋所有權為原告、被告陳昌增、陳昌發共有，被告不諳法律所以沒有辦理房屋稅籍移轉，房屋稅單只有1份且自104年起均寄送至系爭房屋，而自斯時起至113年止，均由被告單獨繳納房屋稅，亦徵被告陳昌增方為系爭房屋所有權人，從而被告楊思小向被告陳昌增承租系爭房屋為有權占有，並無遷讓並返還系爭房屋之義務等語，資為抗辯。
㈢、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其與陳昌發及被告陳昌增前曾各出資50萬元，以150萬元之價格，向陳仁壽購買得系爭房屋並按應有部分各3分之1之比例維持共有，起訴前除98年起至108年止之10年期間，均係被告陳昌增單獨就系爭房屋為使用收益外，被告二人並於附表一所示期間就系爭房屋訂有租約(租賃期間至117年12月10日止），先後約定每月租金為28,000元（按即112年11月以前）及30,000元（原告誤載為31,000元），被告陳昌增並已向被告楊思小收取租金附表一編號1、2「原告主張房地租金欄」所示租金，被告陳昌增另曾於附表二編號1至4所示時間，匯入各該筆款項予原告（匯款帳戶為原告配偶廖瑞平所申設）及陳昌發，而原告、陳昌發及被告陳昌增目前仍為系爭房屋稅籍資料記載之納稅義務人（持分比率各3分之1）等情，為被告所不爭執，且有卷附證人黃治鑫提出之105年9月23日房屋租賃契約書、110年10月、112年12月3日簽訂之房屋租賃契約書影本各1份、桃園市政府地方稅務局稅籍編號00000000000號證明書可憑【見本院卷第315至319頁、第321至329頁、第331至339頁、114年度壢簡字第424號卷（下稱壢簡卷）第18至19頁】，堪信為真實。
四、原告主張其與陳昌發僅將系爭房屋98年至108年之使用收益全讓與被告，讓與期間屆滿後，被告陳昌增無權就系爭房屋單獨出租獲利，故被告楊思小應謙讓返還系爭房屋、被告陳昌增所收取如附表一「原告主張房地租金欄」所示租金，逾其權利範圍（3分之1）部分，應予返還等情，則為被告否認，並以前揭情詞為辯解。是本件首先應予審究之爭點，乃被告陳昌增是否以各75萬元為對價，分別自原告、陳昌發受讓其等就系爭房屋之事實上處分權？茲判斷如下：
㈠、按依民事訴訟法第277條本文規定，各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，倘一方已有適當之證明，他方欲否認其主張，即不得不更舉反證，以使法院就該待證事實所得之心證度，降至證明度之下，而回復至待證事實未經證立之狀態，或另證明與待證事實不相容之別一事實，使法院得於斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽後，據以為法律之適用（最高法院112年度台上字第2342號判決意旨參照）。
㈡、兩造對於系爭房屋為未辦理保存登記建物，原告、陳昌發、被告陳昌增自陳仁壽受讓其事實上處分權後，系爭房屋為兩造按權利範圍各3分之1比例共有之事實，既為兩造所不爭執，而被告所辯被告陳昌增嗣後以各75萬元之對價自原告及陳昌發受讓系爭房屋之事實上處分權等情為原告否認，則被告應就被告陳昌增業已取得系爭房（權利範圍全部）之事實上處分權，有權單獨就系爭房屋出租並收取租金之事實負舉證之責。
㈢、被告陳昌增就其與原告及陳昌發關於系爭房屋曾有讓與事實上處分權合意之事實，並提出相關證據為佐，而其雖以附表二所示款項之匯款資料為證，辯稱其業已支付對價，受讓原告及陳昌發就系爭房屋之事實上處分權，然因被告陳昌增匯款他人之可能原因眾多，不僅只有購買系爭房屋之事實上處分權而已，即便如原告所主張一定期間內有償讓與系爭房屋之事實上處分權亦有可能為匯款之原因，是已難單以被告陳昌增前開匯款事實，即認其確實已自其餘共有人受讓系爭房屋之事實上處分權，況且被告陳昌增匯款予原告（入其配偶廖瑞平帳戶）、陳昌發之僅額分別為61萬元、62萬元，與其所稱與原告及陳昌發價購系爭房屋事實上處分權之價格乃原告與陳昌發各75萬元並不相符，是以，在兩造對於原告、陳昌發、被告陳昌增原共有系爭房屋之事實上處分權一事並無爭執，僅對於被告陳昌增給付原告及陳昌發款項之原因為何各執一詞之情況下，被告既不能證明其與系爭房屋之其餘共有人就系爭房屋事實上處分權之讓與確有合意，亦不能證明如附表二所示款項之匯款原因為向原告及陳昌發購買系爭房屋事實上處分權之對價，則其辯稱其具有系爭房屋全部事實上處分權之事實，即難認可採。
㈣、被告雖另以其不可能花費100萬元卻僅取得系爭房屋10年之使用收益權，以及苟其就系爭僅可為10年使用、收益，斷無可能於101年間自費就系爭房屋進行修繕等情為辯解，然被告應先就被告陳昌增就系爭房屋之全部具事實上處分權為舉證，業如前述，則被告未能先就前開事實舉證，以證實自己主張之事實為真實，則對造（即原告）就其所陳事實即令不能舉證或其所舉證據尚有疵累，亦難認被告所陳屬實。況且，原告、陳昌發及被告陳昌增受讓彼此就系爭房屋之使用收益權獲事實上處分權之合理價格若干，本即係其等考量市場價格及風險、彼此情感、經濟能力、獲利能力、使用必要等種種因素後決定之，本件被告楊思小向被告陳昌增承租之範圍為系爭房屋前段1樓約20坪（約合66平方公尺）之事實，業經前開租賃契約載明，而系爭房屋為4層樓加強磚造建物，一樓面積為135.2平方公尺（計算式70.1+65.1＝135.2）、二樓面積為147.8平方公尺（計算式82.7+65.1＝147.8）、三樓面積為117.5平方公尺（計算式82.7+34.8＝117.5）、四樓面積為51.2平方公尺、騎樓為12.6平方公尺等事實，亦有卷附系爭房屋稅籍證明書可參（見本院卷第187-188頁），足見被告陳昌增出租與被告楊思小之範圍僅系爭房屋之一部分，而被告陳昌增亦不否認系爭房屋之一部分為其個人使用（見本院卷第429頁），對照原告以50萬元為對價，讓與系爭房屋使用收益權10年（權利範圍3分之1），每年之對價僅5萬元，換算每月對價約為4,167元，即便加計被告陳昌增需單獨支出其向國有財產署承租系爭房屋所坐落土地之租金6,712元，被告支付前開對價換取系爭房屋全部使用收益權亦難謂明顯不合理。此外，被告陳昌增所稱其單獨出資修繕系爭房屋之事實為原告否認，然縱被告此部分所辯屬實，本院審酌修繕房屋之原因多端，被告陳昌增既自98年開始將系爭房屋出租第三人，於101年間整修系爭房屋之行為，僅能證明被告陳昌增有保存系爭房屋效用以使租賃物合於供承租人使用收益狀態，況其自己亦有就系爭房屋之部分為使用，已如前述，並不能以被告陳昌增自費修繕系爭房屋之事實證明其已受讓原告、陳昌發之應有部分而單獨取得系爭房屋之事實上處分權。
㈤、綜上，系爭房屋之事實上處分權既然不能證明業已變更為被告陳昌增單獨所有，則系爭房屋為告與陳昌發、被告陳昌增按權利範圍各3分之1共有，應堪認定。
五、關於原告請求被告楊思小將系爭房屋遷讓並返還予原告、被告陳昌增、陳昌發共有部分：
１、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第820條第1項、第821條定有明文。且按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。而所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記（如未辦理保存登記建物）但已取得房屋事實上處分權之人。
２、被告楊思小占有使用系爭房屋之事實為被告楊思小所不爭執，被告二人之間即便有前述租賃關係存在，然被告陳昌增無權逕自將系爭房屋出租獲利，已如前述，則基於債之相對性原則，被告間租賃關係並不及於原告，被告楊思小自不得以其與被告陳昌增間之租賃關係，對原告主張為有權占有。是以，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予全體共有人，為有理由，應予准許。
六、關於原告請求被告陳昌增返還不當得利部分：
㈠、按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對於共有物之特定部分為使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越應有部分為使用收益，所受超過之利益，即為不當得利（最高法院84年度台上字第2808號民事裁判意旨參照）。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段規定甚明。而無權占有他人之房地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念。再所謂相當於租金之利益，係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。
㈡、被告陳昌增無權占有使用系爭房屋並將之出租與被告楊思小，受有相當於租金之利益，此與原告受有不能使用收益系爭房屋之間，有因果關係存在，從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付如附表一所示期間即112年1月起至被告楊思小遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，洵屬有據。
㈢、查被告陳昌增自112年1月至今出租系爭房屋及系爭房屋所坐落土地之租金依序為每月28,000元（原租期為110年10月1日至113年9月30日）、30,000元（原告誤載為31,000元，租期自112年12月10日起至117年12月10日），其中系爭房屋所坐落土地即桃園市○○區○○段00000地號土地乃被告陳昌增名義向財政部國有財產屬北區分署承租，面積為151平方公尺，每月租金6,712元之事實，有卷附國有基地租賃契約書可憑（見本院卷第41頁），是被告陳昌增無權占有系爭房屋所獲利益，應為其所受領房、地租金中關於房屋之部分（詳如附表一「扣除土地租金後房屋出租實際收益」欄所示），從而，原告得依不當得利法律關係請求被告陳昌增返還之利益即如附表一「共有人應獲分配數額」欄所示，逾此範圍之請求，即難認有據。
七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第203條分別定有明文。原告請求被告陳昌增返還相當於租金之不當得利係屬無確定期限，是原告請求被告自民事準備㈠狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，係屬有據，原告雖未提出前開書狀回執證明書狀送達期日，惟被告於115年1月5日審理中自承已收受該書狀，並於同日提出書狀答辯，是其至遲於當日已受原告催告而應為給付卻未為之，原告請求被告自115年1月6日起按年息5％計算遲延利息，亦有理由。
八、綜上所述，原告依民法第821條、第179條規定，請求被告楊思小遷讓並返還系爭房屋、被告陳昌增返還不當得利，及就被告陳昌增應返還之279,885元部分，自115年1月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，並無理由，應予駁回。
九、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 2 月 11 日
民事第三庭 法 官 卓立婷附表一：
編號 租賃期間 原告主張房地租金（元/月×月） 原告主張之不當得利 扣除土地租金後房屋出租實際收益（元） 共有人應獲分配數額 （元） 1 112年1月起至同年11月止 28,000×11＝308,000 102,663元（計算式：28,000÷3×11≒102,663，按小數點以下四捨五入後數額應為102,667） （28,000-6,712）×11＝234,168 234,168÷3＝78,056 2 112年12月起至115年1月 31,000×26＝806,000 （按租約之記載為每月30,000元） 268,666元（計算式：31,000÷3×26＝268,666，按小數點以下四捨五入後數額應為268,667） （30,000-6,712）×26＝ 605,488 605,488÷3＝201,829（小數點以下四捨五入） 3 115年2月起至遷讓返還系爭房屋止 31,000/月（未收） （按租約之記載為每月30,000元） 按月給付10,333元（計算式：31,000÷3＝10,333，小數點以下四捨五入） 30,000-6,712＝23,288 23,288÷3＝7,763（小數點以下四捨五入） 1.371,329元及遲延利息。 2.自115年2月1日起至楊思小遷讓並返還系爭房屋止，按月給付10,333元。 1.279,885元及遲延利 息。 2.自115年2月1日起至楊思小遷讓並返還系爭房屋止，按月給付7,763元。附表二：
以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 12 日
書記官 李芝菁