臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第1296號原 告 霖園名廈管理委員會法定代理人 林國威訴訟代理人 周耿慶律師複代理人 劉子琦律師被 告 郭芙美訴訟代理人 朱彥穎
李銘洲律師上 一 人複 代理人 黃唯鑫律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時聲明為：「一、被告應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上建物第一層如起訴狀附圖1（按：非本判決附圖1）所示A平台部分（面積4.8平方公尺，以地政機關測量結果為準）上之建物拆除並回復原狀後，將該部分土地返還全體區分所有權人。二、被告應將系爭土地上建物第一層如起訴狀附圖1（按：非本判決附圖1）所示C平台部分（面積5.2平方公尺，以地政機關測量結果為準）上之冷氣室外機拆除並回復原狀後，將該部分土地返還全體區分所有權人。三、被告應將坐落系爭土地上建物第一層如起訴狀附圖1（按：非本判決附圖1）所示B騎樓部分（面積11.36平方公尺，以地政機關測量結果為準），除騎樓樑柱外之牆壁、窗戶、鐵捲門及加高之地坪拆除，並將拆除後之騎樓樑柱及地坪回復原狀。四、被告應將坐落系爭土地上建物第一層如起訴狀附圖2（按：非本判決附圖2）所示B部分鄰近電梯之牆壁拆除，並將附圖2（按：非本判決附圖2）所示B部分（面積6.24平方公尺，以地政機關測量結果為準）之區域回復原狀如起訴狀附圖2（按：非本判決附圖2）之B部分所示。五、被告應將系爭土地上建物第一層如起訴狀附圖3（按：非本判決附圖3）所示A部分之窗戶拆除，並以混凝土填補回復牆壁原狀後，將該外牆返還全體區分所有權人。六、被告應將系爭土地上建物第一層如附圖3（按：非本判決附圖3）所示B部分之招牌拆除並回復原狀後，將該外牆返還全體區分所有權人。七、被告應將系爭土地上建物第二層如附圖4（按：非本判決附圖4）所示之增建物及設備（冷氣室外機及金屬框架）拆除並回復原狀後，將該外牆返還全體區分所有權人。八、被告應給付原告新臺幣（下同）259,661元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨字起訴狀繕本送達之翌日起至履行聲明第一項至第四項各項義務之日止，按月給付原告新臺幣4,328元。」（本院卷第9、10頁），後原告依桃園市桃園地政事務所之附圖即本判決附圖1更正請求如後述之聲明所示，其屬補正事實上之陳述，並非訴之變更或追加，自合於前揭法條規定，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告為門牌桃園市桃園區縣○路000○0號之霖園名廈社區管理
委員會，該社區為霖園名廈大樓，並坐落於系爭土地，系爭土地為霖園名廈全體區分所有權人共有。原告就系爭土地有管理權，被告為霖園名廈社區1樓房屋即門牌號碼桃園市桃園區縣○路000號1樓（下稱1樓房屋）之區分所有權人。
㈡被告無權占用系爭土地以下部分（以下合稱系爭占用部分）：
1.被告於騎樓加裝牆壁、窗戶、鐵捲門及加高之地坪（下合稱甲增建物），占用如附圖1所示編號A之部分
2.以樓梯、冷氣室外機、乙增建物分別無權占用如附圖1所示編號B、C、D之部分。
3.以丙增建物占用如附圖1所示編號E之部分。
4.以附圖3編號01、02之窗戶、招牌及附圖4之冷氣室外機及金屬框架占用大樓外牆之共有公用部分。
㈢不當得利：
被告無權占用之面積計27.6平方公尺，而受有相當於租金之不當得利，並致原告因此受有損害。是就不當得利之數額依無權占用面積及系爭土地申報地價10％計算，自起訴起回溯5年之不當得利為259,661元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭占用部分之日止之每月租金21,638元。
㈣爰依民法第767條第1項、第821條、第179條之規定提起本件
訴訟，並聲明：1.被告應分別將坐落系爭土地上如附圖1編號B（面積2.96平方公尺）上之樓梯、編號C（面積2.96平方公尺）上之冷氣室外機、編號D（面積4.08平方公尺）上之乙增建物均拆除並回復原狀後，將該部分土地返還全體區分所有權人。2.被告應將坐落系爭土地上如附圖1編號A（面積
11.36平方公尺）騎樓部分上樑柱外之甲增建物（牆壁、窗戶、鐵捲門及加高之地坪）拆除並回復原狀後，併將前開部分之騎樓騰空返還全體區分所有權人。3.被告應將坐落系爭土地上附圖1編號E（面積7.45平方公尺）上之丙增建物拆除並回復原狀如附圖2編號B所示之通道後，將該部分土地返還全體區分所有權人。4.被告應將坐落系爭土地上1樓房屋東南側外牆上如附圖3所示編號01之窗戶、編號02之招牌、同建物1、2樓西北側外牆上如附圖4所示之增建物及設備（冷氣室外機及金屬框架）拆除，並將該外牆返還全體區分所有權人。5.被告應給付原告259,661元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨自起訴狀繕本送達之翌日起至履行聲明第一項至第四項各項義務之日止，按月給付原告21,638元。
二、被告則以：附圖1所示編號A至E部分為被告之專有部分，並未無權占有，若認非專有部分也有默示分管契約存在，再者，建築公司在販售時已將附圖1所示編號E部分劃歸為1樓房屋之內部空間，並由1樓房屋使用40餘年，有默示分管契約存在至明。
霖園名廈大樓之區分所有權人均有在外牆懸掛冷氣、招牌，亦可認霖園名廈社區之區分所有權人間就外牆使用應有默示分管契約存在，是附圖3編號01、02之窗戶、招牌及附圖4之冷氣室外機及金屬框架部分，被告並非無權占用，原告主張為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張被告無權占用系爭土地如附圖1編號A至E所示之部分，及以附圖3編號01、02之窗戶、招牌及附圖4之冷氣室外機及金屬框架部分無權占用霖園名廈大樓之外牆，被告應拆除上開占用部分及回復原狀，並應給付相當於租金之不當得利等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為：㈠附圖1所示編號A至D部分是否為被告之專有部分？原告得否請求被告拆除地上物並返還與全體區分所有權人？㈡附圖1所示編號E部分是否為被告之專有部分？若非專有部分，是否存在默示分管契約？㈢附圖3編號01、02之窗戶招牌及附圖4之冷氣室外機及金屬架部分占用外牆是否有默示分管契約？茲分述如下：
㈠附圖1所示編號A至D部分是否為被告之專有部分？原告得否請
求被告拆除地上物並返還與全體區分所有權人？
1.按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。民法第765條及公寓大廈管理條例第3條第3款、第4條第1項分別定有明文。
2.查1樓房屋建物包含一層建物79.53平方公尺、騎樓11.36平方公尺、附屬建物平台10平方公尺，此有1樓房屋建物登記公務用謄本及建物測量成果圖在卷可佐（本院卷第37、127頁），又參酌附圖1及建物測量成果圖中A、B、C部分之面積及位置，足認A部分之增建物即位於1樓房屋之騎樓上，B、C、D則位於附屬建物平台上，又A、B、C、D部分之騎樓及平台既為被告專有，被告自得依上開規定自由使用收益，縱其使用與法律規定未盡相符，亦僅涉及行政上之取締規定，難認被告為無權占有，是原告無從依民法第767條第1項及第821條之規定，請求被告拆除附圖1所示編號A、B、C、D部分，原告此部分請求為無理由，應予駁回。
㈡附圖1所示編號E部分是否為被告之專有部分？若非專有部分
，是否存在默示分管契約？
1.原告固主張附圖1所示編號E部分依原始設計圖說為共有公用之連通道，供區分所有權人進出使用，被告現將附圖1所示編號E部分供自己使用，應屬無權占用等語，並提出原始建築圖書為證（本院卷第41頁）。被告則辯以附圖1所示編號E部分之丙增建物為專有部分，縱非專有部分，建設公司交屋時就已經將上開E部分規劃為1樓房屋專用，應有默示分管契約等語。
2.按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1定有明文。依霖園名廈大樓1樓之建築圖說所示，附圖1所示編號E部分，原屬建物中供區分所有權人進出使用之通道，E部分之通道與1樓房屋東北側之面寬合計共400公分（本院卷第41頁），然依桃園縣桃園地政事務所建物測量成果圖，1樓房屋東北側之面寬亦共計400公分，地面層面積為90.89平方尺（含騎樓11.36平方公尺，本院卷第37頁）。又若附圖1所示編號E部分並未計算在1樓房屋之專有部分內，則建物測量成果圖中1樓房屋東北側之面寬應扣除附圖1所示編號E部分之面寬，即建物測量成果圖中1樓房屋東北側之面寬必定少於400公分，然建物測量成果圖中1樓房屋東北側之面寬與建築圖說同為400公分，足可推知附圖1所示編號E部分之丙增建物範圍已經登記為1樓房屋之專有部分90.89平公分尺內，是被告主張附圖1所示編號E部分之丙增建物為其專有部分，並非無據。又縱然建築圖說中附圖1所示之E部分原係規劃為霖園名廈大樓1樓之通道，仍無從影響1樓房屋所有權範圍登記之效力，是原告不得以此主張附圖1所示編號E部分非1樓房屋之專有部分。
3.準此，附圖1所示編號E部分既經登既為1樓房屋之專有部分，則被告自得占有使用，原告無從依民法第767條第1項、第821條之規定請求被告將附圖1所示編號E部分返還全體區分所有權人。至原告主張被告利用配偶起造，並主導違規增建等語，並未提出任何證據供本院審認，純屬原告臆測之詞，難以採憑。
㈢附圖3編號01、02之窗戶、招牌及附圖4之冷氣室外機及金屬
框架部分占用外牆是否有默示分管契約？
1.按區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓條例第3條第2、3、4款定有明定。是公寓大廈除專有部分外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，即應為共用部分，為全體區分所有權人共有。又霖園名廈大樓之外牆為專有部分以外之其他部分，亦不屬專有之附屬建築物，並供共同使用，其應屬於全體區分所有權人共有，應堪認定。
2.次按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年7月23日修正施行前民法第818條、第820條第1項分別定有明文。共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共有物者，非法之所不許，是為共有物之分管契約。共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，並非無權占有（最高法院79年度台上字第2336號判決意旨參照）。
再共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許；共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。（最高法院100年度台上字第1776號、83年度台上字第1377號判決參照）。
3.經查，霖園名廈大樓之外牆，自98年起迄今均有懸掛招牌、冷氣室外機等，且窗台亦有多處外推，窗戶款式亦均有不同，並未一致，再觀98年間之照片，其招牌、外牆之冷氣室外機、窗戶、外推之窗框等設備，已非新設，可以推知霖園名廈大樓在98年前，外牆已有由各區分所有權人懸掛招牌、冷氣室外機、窗框外推等情，而觀98年至今之照片，其外牆之招牌不僅因商店之更迭而有更換，外牆上之冷氣室外機、窗框外推等，亦多有變動，更有增多之趨勢，且冷氣室外機擺放之方式、招牌及窗戶、窗框外推之樣式各自不同，並無一致性可言，此有98年起迄今之照片可佐（本院卷第197-207頁），顯見霖園名廈大樓之區分所有權人就其專有部分之外牆均由專有部分之區分所有權人各自管理使用，並互相容忍未予干涉，已歷有年所，足認霖園名廈大樓之區分所有權人就專有部分之外牆專由專有部分之區分所有權人使用、管理等情，已非單純之沉默，依一般社會通念，堪信霖園名廈大樓全體區分所有權人對於各自專有部分之外牆，應有默示分管契約之存在。
4.至原告主張僅是單純沈默非默示同意，且規約第4條已禁止住戶進行違章設施或影響安全景觀之行為，且縱有默示分管契約，依公寓條例第9條第3項也不得違反建築法令，故被告不受分管契約之保護等語。
5.按本法所稱雜項工作物，為營業爐竈、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等，建築法第7項訂有明文。被告於外牆上裝設冷氣及招牌應屬雜項工作物，並不構成建築及違章建築，是難認被告此部分有違反建築法令可言，又原告主張規約第4條已禁止住戶進行違章設施或影響安全景觀之行為乙節，則未提出相關規約舉證以實其說，難認可採。
6.按區分所有權人就共有部分為專用之約定時，依公寓大廈管理條例第9條第3項規定，固不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，惟該條例對於違反此項規定之效力如何，並未規定，是區分所有權人所為行為，違反上開法律規定者，自應視其所違反者，係取締規定或效力規定而定其效力。附圖3之金屬框架應屬違反建築法之增建，然違章建築其屬取締規定，而非效力規定，其應否拆除，由建管機關依權責認定並處理，該等違章及拆除與否之相關規定，屬行政上取締規定，與上揭分管契約之存否及效力無涉，原告以此主張被告不受默示分管契約之保護等語，要無可採。
7.再者，98年至今霖園名廈大樓之外牆招牌、冷氣、窗戶等已有多處變動，若霖園名廈大樓區分所有權人就外牆之使用僅是單純沈默，又豈會容任區分所有權人於98年至今之17年間，不斷於外牆更新招牌、新設冷氣、外推窗框等，顯見霖園名廈大樓之區分所有權人間就專有部分之外牆有分管協議之存在，原告主張僅為單純沈默等語，不足採信。
8.經查，附圖3編號01、02之窗戶、招牌及附圖4之冷氣室外機均位於1樓房屋之外牆，附圖4之金屬框架係架設於2樓外牆，又依上開默示分管契約，1樓房屋及其2樓之房屋之區分所有權人均得自由使用處分其專有部分之外牆，原告不得主張或代2樓住戶主張被告無權占有，是原告此部分請求，亦屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，被告並非無權占有外牆及附圖1所示編號A至E部分，原告不得依民法第767條第1項、第821條、第179條之規定，請求如其聲明所示，原告請求均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 23 日
民事第五庭 法 官 江碧珊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 23 日
書記官 林冠諭