臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第2609號原 告 吉富發展有限公司法定代理人 謝睿寧訴訟代理人 游嵥彥律師複 代理人 葉冠彣律師
翁意茹律師（嗣具狀終止委任）被 告 黃玉梅
黃秋梅傅芯惠傅順康上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國115年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、被告黃玉梅、傅芯惠、傅順康經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告黃玉梅為桃園市○○區○○路000巷00弄0號房屋及其坐落土地（下合稱系爭房地）之所有權人。黃玉梅於民國113年12月間委託伊居間銷售系爭房地，伊於114年2月16日覓得被告傅芯惠有意購買，嗣經伊之居間，傅芯惠（由被告傅順康代理）、黃玉梅（由被告黃秋梅代理）就系爭房地成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），總價為新臺幣（下同）10,000,000元，三方並於同日簽立服務費確認單，約定黃玉梅、黃秋梅應共同給付伊居間報酬400,000元，傅芯惠、傅順康則應共同給付伊居間報酬200,000元，詎被告拒不給付。縱認傅芯惠未曾授予代理權予傅順康，惟傅芯惠提供其身分證、印章予傅順康，創造足使伊相信傅順康有代理權之外觀，傅芯惠應負表見代理之責任。又縱認傅芯惠無須負表見代理責任，傅順康即為無權代理，應負無權代理之損害賠償責任，賠償伊無法收取之200,000元居間報酬。為此，爰依民法第568條、服務費確認單、民法第169條、第110條之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠黃玉梅、黃秋梅應共同給付原告400,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡傅芯惠、傅順康應共同給付原告200,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告之抗辯：㈠黃玉梅、黃秋梅以：
系爭買賣契約簽立後，傅順康僅給付100,000元，即表示不買了，寧願100,000元被沒收。系爭房地既未成交，原告卻仍請求400,000元仲介費並不合理等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡傅順康以：
伊有簽立系爭買賣契約，但後續未成交，應無須給付仲介費；伊僅是好意想買房給父母養老居住，因伊信用破產僅能借用姪女傅芯惠名義購買，伊給付100,000元定金並簽約後，伊計算本身收入及考量傅芯惠之薪轉收入未滿1年，無法負擔總價10,000,000元房屋之頭期款，亦難以辦理房貸，故向原告之仲介人員協調另找5,000,000元左右房屋，但原告直接起訴請求服務費；簽約時僅伊父母在場，傅芯惠不在場，簽約當下傅芯惠亦不知情，原告在簽約後有請伊拿授權書給傅芯惠簽名，但傅芯惠怕後續負擔房貸故未簽名等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈢傅芯惠經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠系爭買賣契約未成立，原告不得請求居間報酬：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項定有明文。原告為媒介系爭房地買賣之居間人，依前揭規定，自應以系爭買賣契約有效成立為限，方得請求居間報酬。
⒉次按無代理權人以代理人名義所為之法律行為，非經本人承
認，對於本人不生效力，民法第170條第1項已有明定。查系爭買賣契約之立契約書人欄固記載買方為傅芯惠、代理人為傅順康（見本院卷第22頁），然依黃玉梅所述，傅順康於簽約時並未出具傅芯惠之授權書（見本院卷第119頁）；傅順康亦陳稱：伊因信用破產僅能借用傅芯惠名義購買房屋，簽約時傅芯惠不在場，簽約當下傅芯惠亦不知情，嗣後也未在授權書上簽名等語（見本院卷第60頁）；再經本院當庭詢問原告有無收受傅芯惠之授權書，原告僅稱：需要再多一點時間確認云云（見本院卷第118頁），惟迄至言詞辯論終結時均未提出，足認傅芯惠於簽約時並未到場，傅順康亦未出示授權書。審諸系爭買賣契約總價高達10,000,000元，且經專業仲介機構居間媒合，契約當事人倘未親自到場簽約，自應要求代理人出具授權書，以避免日後滋生履約爭議，方符不動產交易之慣例。惟傅芯惠於簽約時並未到場，傅順康亦未出具授權書，已與常情相悖，難認傅順康係有代理權之人。⒊原告雖主張系爭買賣契約有傅芯惠之簽名、蓋章，應有效成
立云云，惟傅芯惠於簽立系爭買賣契約時既未到場，則其上「買方：傅芯惠」字樣及印文，難認為其本人書寫及蓋印，自不能僅以系爭買賣契約有上開字樣及印文，即認傅順康為有權代理。原告另主張：被告嗣於114年8月15日簽立解約協議書、終止履保協議書，合意解除系爭買賣契約，足證系爭買賣契約先前已有效成立云云。惟上開解約協議書、終止履保協議書之立協議書人欄位，仍記載由傅順康代理（見本院卷第129至131頁），顯是由傅順康自行與黃玉梅、黃秋梅簽立，仍無法證明傅芯惠已於事後承認系爭買賣契約。至原告主張：伊曾寄發存證信函予傅芯惠要求給付服務費，傅芯惠收受存證信函後，始終未爭執系爭買賣契約之效力，足見為有權代理云云。惟單純之沉默，尚不得逕行推認本人有事前授權或事後追認之意，是原告主張傅順康為有權代理云云，並不足採。
⒋原告復主張：縱認傅芯惠未授權傅順康簽立系爭買賣契約，
其將身分證、印章提供予傅順康之行為，已足使他人信任傅順康具有代理權之外觀，應負表見代理之責任云云。惟按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條本文定有明文。查原告所提出之傅芯惠身分證影本係為翻拍，而非影印（見本院卷第156頁），尚不能認傅順康曾取得傅芯惠之身分證正本。且傅順康、傅芯惠之戶籍地址為同一處，其欲翻拍傅芯惠之身分證，自非難事，難認傅芯惠確曾提供身分證正本予傅順康。又系爭買賣契約上雖蓋有傅芯惠之印章，然亦無證據證明確為傅芯惠本人所使用之印章，而非他人所刻。是依卷存證據，尚無從認定傅芯惠以自己之行為表示以代理權授與傅順康，或知傅順康表示為其代理人而不為反對之表示，原告主張傅芯惠應負表見代理責任云云，難認有據。
⒌從而，系爭買賣契約係無代理權之傅順康以傅芯惠之代理人
名義所為，且未經傅芯惠之承認，亦無表見代理之情，自不發生效力。系爭買賣契約既未有效成立，原告請求居間報酬即屬無據，不應准許。
㈡原告主張傅順康應負無權代理人之損害賠償責任，為無理由：
⒈按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110條定有明文。
是無權代理之賠償責任，須以他人之代理人名義為法律行為，且相對人因善意不知該代理人為無權代理為要件，如相對人非屬善意，即無依民法第110條規定求償之餘地。
⒉查傅順康無權代理傅芯惠簽立系爭買賣契約、服務費確認單
，固經本院認定如前。惟原告從事不動產仲介業務，依其專業，當知仲介私人間買賣不動產時，因不動產價值甚鉅，且涉及辦理所有權移轉登記事項等書面文書，若非當事人本人親自委託銷售、買賣，而係由他人表明代理人身分代理委託銷售等事宜，為符合法律規定之書面授權（參民法第531條規定意旨）及避免日後因代理權有無，引發之不必要糾紛，自應確認當事人之代理人是否確實受有委任，並取得書面委託書。然依黃玉梅、傅順康之陳述，傅順康於簽約時並未取得傅芯惠之授權書（見本院卷第60、119頁），且原告迄至言詞辯論終結時，亦未能提出傅芯惠之授權書，已如前述，原告身為專業仲介機構，要求傅順康提出授權書，並無困難之處，其竟在未取得授權書以確認代理權之情況下，任由傅順康簽立系爭買賣契約及服務費確認單，已難認其為善意之相對人。是原告請求傅順康負無權代理人之損害賠償責任，為無理由，不能准許。
五、綜上所述，原告依民法第568條、服務費確認單、民法第169條、第110條之法律關係，請求被告給付如訴之聲明第1、2項所示，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 游智棋
法 官 卓立婷法 官 林宇凡正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 30 日
書記官 吳昕蘅