臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第2657號原 告 楊玉鳳訴訟代理人 李冠穎律師
吳家熙律師被 告 劉邦霖上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：原告係坐落於桃園市○○區○○段○○○○○段0000地號土地(下稱系爭土地)之共有人。原告前接獲系爭土地多數共有人寄發之大園郵局276號存證信函（下稱系爭存證信函），告知已依土地法第34條之1規定，將系爭土地與同段9
0、90-2、91、92地號等土地出售予被告，出售總價新臺幣（下同）1,506,071,875元。原告對出售總價部分無意見，惟系爭存證信函檢附之不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）第2條第2項表格總價款約定及計算說明欄將買賣總價款分為「土地價款」及「其他費用」，「其他費用」包含「買賣標的物權利瑕疵及物之瑕疵，及進行地上物補償費與遷移獎勵金(補償費或獎勵金發放對象請參本約地上物使用人附表)、拆除清運費用、整合處理費、提存代辦費(以下簡稱『其他費用』)」，並稱其他費用雙方同意授權訴外人鄭根旺全權處理，如有不足或剩餘不作多退少補。原告並未同意出售系爭土地，無義務負擔其他費用，是系爭契約書附件2「土地價款拆分表」（下稱系爭拆分表）附表91-5地號第41頁所載原告應負擔之其他費用1,392,256元，仍應由被告依照買賣契約之法律關係給付原告。退步言之，縱認原告應負擔其他費用，惟被告未曾提出相關單據證明扣除之合理性，甚至逕於系爭契約書約定鄭根旺就剩餘其他費用無庸退還，變相拒絕身為買家應支付全數價金之義務，該部分約定應屬顯失公平而無效。因系爭契約書第2條尾款欄記載「甲（即被告）乙雙方同意尾款中之『其他費用』，另依協議辦理，無須匯入銀行信託專戶」，被告、鄭根旺依契約文義現階段均無給付其他費用之義務，顯處於拒絕給付之狀態，故有預為請求之必要，爰依民事訴訟法第246條、系爭契約書、民法第367條、土地法第34條之1，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應於民國114年12月31日前給付1,392,256元至「民國113年6月25日不動產買賣契約書第3頁第2期價款所開立之價金信託專戶」，並由價金專戶結算撥付予原告，及自115年1月1日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本院之判斷：㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地法第34條之1第1項規定定有明文。又部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號判決意旨參照）。蓋土地法第34條之1規定係為解決共有土地或建築改良物之處分等行為，不能獲得全體共有人同意之事實上困難，乃賦與有一定應有部分比例之部分共有人，對共有物有直接處分之權。此種處分權乃係基於實體法規定而發生，其他共有人並未同意與買受人成立買賣契約，亦未與買受人訂立買賣契約，自難謂與買受人間已成立買賣契約而有買賣關係存在（最高法院88年度台上字第1703號、87年度台上字第866號及81年度台上字第1501號判決參照）。
㈡原告主張其為系爭土地之共有人，權利範圍440分之2，系爭
土地經系爭存證信函寄件人依土地法第34條之1之規定，將權利範圍全部出售予被告，原告並非同意出售系爭土地之共有人之一等語，固據其提出土地登記第一類謄本系爭存證信函及系爭契約書及其附件等為證（本院卷第19至93頁），而堪信為真實。然依其所述之前開事實，對照系爭契約書附件「出賣人附表--95-5地號土地」共有人姓名、系爭存證信函寄件人附表，可知系爭土地係由寄件人附表編號51至222、2
24、225、227至229等土地共有人（下稱陳水旺等人）本於自己權利處分其就系爭土地之應有部分，並基於法律之授權代為處分包含原告在內之其餘未同意出賣之共有人之應有部分，揆諸前揭說明，原告既堅稱未同意出售系爭土地應有部分，亦未與被告訂立買賣契約，原告自不得以援引系爭契約書及土地法第34條之1之規定，請求被告給付買賣價金。㈢再查，原告自承於收受系爭存證信函後，於114年7月24日與
被告之代理人鄭根旺簽訂「桃園區埔子段北門埔子小段土地價金分配書」（下稱系爭分配書），並提出系爭分配書為憑（本院卷95、114頁）。觀諸系爭分配書之記載，兩造就土地價金分配方式約定原告持分坪數2.6469坪，土地款每坪700,000元，土地價款1,852,830元，另有獎勵金每坪100,000元，獎勵金總額264,690元，以上合計2,117,520元，並於系爭分配書第一條載明：「上表土地價金分配方式為買賣契約之一部分，所有權人確認上述地號、面積、金額無誤後，當尾款撥付時，則依照上述金額扣除賣方應繳納而未繳清之欠稅、土地增值稅、相關個人設定部分及服務費後，由價金信託銀行結算撥付至賣方指定帳戶」，鄭根旺於其上簽名註記「同意，補差額（遷移獎勵金）」，足見原告於114年7月24日已同意就其對系爭土地之應有部分與被告成立買賣契約，而原告依系爭分配書可得領取之款項，除土地價款1,852,830元（系爭拆分表記載金額為1,852,812元）外，尚有系爭拆分表所無之獎勵金264,690元，雙方並就服務費用金額明訂為37,057元，暨約定於尾款撥付時，依照上述金額扣除服務費、原告應繳納而未繳清之欠稅、土地增值稅、相關個人設定部分後之餘額，由價金信託銀行結算撥付至原告指定帳戶，是兩造已就原告就系爭土地應有部分之買賣價金另行達成合意，原告自應受系爭分配書之拘束，不得請求超出系爭分配書約定內容之款項。
㈣按履行期未到與履行之條件未成就不同，故於履行期未到前
，如被告有到期不履行之虞者，固得提起請求將來給付之訴，但在履行之條件未成就前，則不許提起將來給付之訴（最高法院88年度台上字第1938號判決參照）。查系爭分配書約定之付款期限為「尾款撥付時」，而參照系爭契約書第2條「價款及付款約定」，第4期（尾款）之交款約定條件為「當下列約定辦理事項皆完成之時，甲方（即被告）將本期款存（匯）入信託專戶，再由價金信託專戶辦理結算，就本契約乙方應分得之價金扣除各乙方應分擔之費用後，撥付至乙方帳戶。一、雙方約定本約土地全部移轉登記於甲方指定登記名義人之名下……」（本院卷第33頁），亦即原告有先為移轉系爭土地應有部分與被告指定之人之義務，於移轉登記辦畢後，始得請求被告給付買賣價金，原告迄未將系爭土地應有部分移轉登記予被告或被告指定之人，為原告所自承（本院卷第113、114頁），則依系爭分配書之約定，被告履行之條件未成就，原告亦不得提起將來給付之訴。
五、綜上所述，本件原告所請求之其他費用1,392,256元，並非系爭分配書約定被告應給付之買賣價金，縱認被告有給付其他費用之義務，被告之履行條件亦未成就，故原告依系爭契約書、民法第367條及土地法第34條之1之規定，請求被告給付買賣價金1,392,256元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊方法及所提證據，經本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 22 日
民事第一庭法 官 劉佩宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 23 日
書記官 黃忠文