臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第2776號原 告 桃園市住宅及都市更新中心法定代理人 王明鉅訴訟代理人 邱建銘律師被 告 李宗信上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國115年5月6日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於門牌號碼桃園市○○區○○○街000○0號10樓之房屋騰空並返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣105元。
三、被告應自民國114年10月1日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣18,400元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣368,000元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣1,104,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第二項得假執行。
八、本判決第三項到期部分得假執行。但被告如按月以新臺幣18,400元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：被告前向伊申請租賃社會住宅即門牌號碼桃園市○○區○○○街000○0號10樓房屋(下稱系爭房屋)，兩造因而於民國112年6月19日簽訂蘆竹一號社會住宅租賃契約書(下稱系爭租約)，並經鈞院公證處公證，約定租賃期間自112年7月1日起至115年6月30日止，每月租金為新臺幣(下同)9200元。
然被告於114年7月24日因尾隨同棟女性住戶致其心生恐懼，又有任意開啟安全門之行為，經原告管理人員查證屬實而予以勸阻，被告卻於過程中肢體碰撞管理人員，被告因而分別遭違規記點60點、60點、30點，共計150點，依桃園市住宅住戶管理規約(下稱系爭住戶管理規約)約定已達終止租約之標準，伊因而於114年8月4日發函通知被告於函到30日終止租約，而上開信函亦於114年8月6日送達被告，一併於114年9月8日再發函通知被告系爭租約業於114年9月5日終止，請求被告辦理返還房屋事宜，並於114年9月9日送達，惟被告迄今仍未辦理點交、遷出，並仍積欠租金。故請求被告遷出並騰空返還系爭房屋，並給付114年9月6日至114年9月30日相當於租金之不當得利及租金1倍之違約金共15334元，以及自114年10月1日起至遷出騰空返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利及違約金共18400元。爰依系爭租約第11條第1款、民法第455條、第767條第1項前段規定以及系爭租約第3條、第11條約定、民法第179條、第250條、第439條規定提起本訴，並聲明：(一)被告應將系爭房屋騰空後返還原告。(二)被告應給付原告15334元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(三)被告應自114年10月1日起至遷出騰空返還第一項房屋之日止，按月給付原告18400元。(四)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭規約原本是114年7月1日才在網路APP公告，最近卻遭原告改成是114年6月公告。原告雖以違規記點達系爭規約約定之標準而終止系爭租約，但關於跟蹤部分，早已獲地檢署不起訴；並否認有與原告管理人員發生衝突，且系爭規約是約定限期改善未果才記點，原告根本沒有勸告就直接記點；開啟安全門部分原告並未舉證，伊打開安全門只是為了通風，且縱有開啟安全門也應依系爭規約第19條扣20點，原告卻依第40條扣60點。故伊認為原告違規記點部分尚有爭議，但原告始終不願意與伊溝通商談，甚至讓伊無法刷卡搭電梯，需要爬樓梯返家，安全門還遭上鎖，致伊返家都深感困擾。故原告主張系爭租約業經其終止而請求伊搬遷、給付租金、違約金均無理由，且原告通知終止租約後，伊尚有繳納15334元等語，以資抗辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告機關名稱原為「桃園市社會住宅服務中心」，因組織改造，並配合114年1月10日修正公布之「桃園市住宅及都市更新中心設置自治條例」，而於114年4月1日改制為「桃園市住宅及都市更新中心」，有桃園市政府114年1月10日府法制字第1140003728號令暨桃園市住宅及都市更新中心設置自治條例部分條文修正條文、內政部114年2月20日台內國字第11408016021號函附卷可參(見桃補卷第14至17頁)。而原告主張前於112年6月19日與被告簽訂系爭租約，將系爭房屋出租予被告，約定租賃期間為112年7月1日起至115年6月30日止，每月租金9200元，並提出系爭租約附卷為證(見桃補卷第11至13頁反面)，且為被告所不爭執，是上情首堪認定。
四、原告主張系爭租約業於114年9月5日經原告終止，故請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付自114年9月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利及違約金，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：(一)系爭租約是否經原告終止？(二)原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？(三)原告請求被告自114年9月6日起至遷讓返還房屋之日只給付相當於租金之不當得利與違約金，有無理由？經查：
㈠系爭租約經原告於114年9月5日以被告違反系爭住戶管理規約遭記點達60點以上而終止。
⒈按乙方(即被告)有下列情形之一者，甲方(即原告)得終止租
約，且乙方自本契約終止後，乙方及乙方之家庭成員均不得再申請承租桃園市社會住宅：…十五、乙方及其家庭成員、共同居住者違反住戶管理規約評點累積扣分達甲方所定標準。系爭租約第12條第15款約定有明文(見桃補卷第12頁)。次按違規處分：本市社宅之住戶若有違反管理規約之情事，由主管單位、管理公司及管理人員依本條規定執行記點處分及相關作業，承租人不得異議。…2.記點項目由管理人員每月登記，點數併入每戶之累計點數中，累計點數若已達60點，應立即由管理公司報請主管單位備查後終止租約，且承租人應依租賃契約之房屋返還條款執行並負擔相關費用。系爭住戶管理規約第11條第2款約定有明文(見桃補卷第25頁反面)。經查：
⑴原告於114年7月24日以被告有系爭住戶管理規約第10條第44
款、第34款、第40款約定之情形，而分別記點60點、30點、60點，有違規記點單3份附卷可參(見桃補卷第27至28頁)。
⑵原告因而於114年8月4日發函被告通知因違反系爭住戶管理規
約累計超過60點，故依系爭住戶管理規約第11條、系爭租約第12條約定辦理單方終止租約，請被告於函到次日30日辦理返還房屋點交作業，如未辦理將依系爭租約第11條約定收取未返還房屋之不當得利及相當租金金額1倍之違約金，上開函文已於114年8月6日送達被告；原告又於114年9月8日再發函被告，通知系爭租約已於114年9月5日終止，請於114年9月15日辦理點交作業，上開函文亦於114年9月9日送達被告等情，則有桃園市住宅及都市更新中心114年8月4日桃住都營字第1140002255號函暨送達證書、114年9月8日桃住都營字第11400028321號函暨送達證書等件影本在卷可稽(見桃補卷第19至22頁)，是原告已於114年9月5日因被告違反系爭住戶管理規約遭記點達60點以上而終止系爭租約。
⑶惟被告主張原告記點並不合系爭住戶管理規約之約定，故仍
須就原告記點部分是否合於規定，以判斷原告終止系爭租約是否合法。
⒉被告主張新版系爭住戶管理規約是在114年7月1日網路公告，但本件起訴後卻發現遭竄改為114年6月公告云云。經查：
⑴原告所為前開主張，並未提出相關憑據，本難逕採；被告於
本院審理中固曾提出住戶手冊暨系爭住戶管理規約(見本院卷第87至95頁)，其上所載日期為112年7月1日、112年5月版，亦與被告主張並不相符。
⑵況且，前述被告經原告違規記點時間為114年7月24日，縱被
告主張系爭住戶管理規約係於114年7月1日公布乙節屬實，對於本件違規記點情事亦無影響。原告更提出於114年6月9日原告全球資訊網最新消息處張貼之公告網頁資料附卷為證(見本院卷第197頁)；益證被告主張更無所據。
⒊系爭住戶管理規約第10條第44款記點60點部分：
⑴按下列情形經查證屬實者，視同重大違規，主管單位得不經
勸導，逕行記點，第8、9條累犯者異同(應為「亦同」之誤)。…44.不得對他人反覆或持續為違反其意願之行為，監視觀察、尾隨接近、歧視貶抑、通訊騷擾、不當追求、寄送物品、妨礙名譽、冒用個資違反跟騷法之不法行為，影響其日常生活或社會活動。點數60點。系爭住戶管理規約第10條第44款約定有明文(見桃補卷第25頁反面)。
⑵被告前於113年8月5日下午2時6分22秒至39秒，在系爭房屋所
在社會住宅之電梯內，見住戶A女至電梯內，旋即尾隨進入電梯，住戶A女趁機衝出電梯後，被告亦尾隨走出持續騷擾住戶A女，住戶A女再度衝入電梯後，被告竟再度尾隨進入，導致住戶A女躲於電梯角落恐懼大叫；住戶A女嗣後更反應持續受被告騷擾，而於113年12月2日申請更換樓層等情，有監視錄影畫面翻拍照片及說明、住戶A女之桃園市社會住宅更換房型申請書在卷可憑(見本院卷第199至203頁)。被告又於114年7月24日上午8時50分許見住戶B女在社會住宅對面街道停車後進入社會住宅，被告見狀竟小跑自後方尾隨進入，住戶B女也因而對被告提起跟蹤騷擾防治法之刑事告訴，有監視錄影畫面翻拍照片及說明、114年度偵字第47430號不起訴處分書附卷可參(見本院卷第205、175至177頁)。則被告至少自113年8月5日即有對女性住戶反覆尾隨接近之情形，並導致該女性住戶不堪其擾而申請更換樓層房型，114年7月24日被告又故態復萌想尾隨其他女性住戶，本足認被告確實有對他人反覆尾隨接近、騷擾之行為，則原告依前開系爭住戶管理規約第10條第44款約定予以違規記點60點，並無不當。
⑶被告雖以上述2位女性住戶都是單純個案，並非反覆，警察處理後也不認為有跟騷問題，也經不起訴處分云云。經查：
①關於住戶A女部分，有電梯之監視錄影畫面翻拍照片可證住戶
A女對於跟被告共處電梯深感恐懼，被告仍一再尾隨騷擾，此部分證據確鑿，住戶A女更因不堪其擾而申請更換樓層，均如前述，被告此部行為確實有影響他人日常生活之情形；故此部分本不容被告飾詞狡辯。
②至於住戶B女部分，自114年7月24日監視錄影翻拍照片可見，
被告見女性住戶即小跑步跟隨進入社區，被告行為確實讓他人深感不安；被告此部分行為雖經不起訴處分，有114年度偵字第47430號不起訴處分書附卷可參(見本院卷第175至177頁)，然徵諸上述不起訴處分書，住戶B女實係指認被告於114年7月15日上午6時整、114年7月24日上午8時50分分別在社會住宅之10樓梯廳、社會住宅對面公園有反覆且持續監視、觀察及跟蹤之行為，共有2次騷擾情形，並非單一行為，且該案係因僅有前述114年7月24日上午8時50分之監視錄影翻拍照片，且住戶B女未到庭說明並表示不想再追究被告刑事責任，故為不起訴處分；而系爭住戶管理規約也並未以經起訴為記點之要件，故被告此部行為雖經不起訴處分，仍不足作為被告得免為記點之證明。住戶B女應係114年7月24日向原告管理人員反應此情，原告也說明於同日就被告其他違規行為予以記點也是因查證過程中所發生之事，又依系爭住戶管理規約第11條約定得由原告管理人員執行記點處分即相關作業，承租人不得異議，則原告管理人員確認住戶B女反應情節並非無據，認被告行為有違系爭住戶管理規約予以記點，應無不當。
③被告雖以上述2住戶都是單一個案，並沒有反覆之情形；然查
，被告前述行為雖係針對不同女性住戶，但該2位住戶指訴情形實際上也並非被告單一行為，而是多次騷擾；況且，如只要被告各次行為針對不同住戶，即不構成系爭住戶管理規約第10條第44款約定之違規行為，則社區眾多住戶如均有遭被告騷擾情形發生，原告仍不得對其予以違規記點，顯然與原告為住戶共同利益，以確保公共安全及良好生活環境之管理社區目的有違；故上開約定應指違規行為人有反覆或持續之違規行為，即屬該當。是被告辯稱其前述行為並非對於同一住戶，而不構成反覆，顯無理由。
⑷從而，被告在114年7月24日經住戶B女反應有尾隨接近行為之
前，即有騷擾女性住戶之類似行為，則原告於114年7月24日依系爭住戶管理規約第10條第44款約定對於被告違規記點60點，確屬有據。
⒋而依系爭住戶管理規約第11條第2款約定，累計規違點數達60
點以上，原告即得終止租約，已如前述；而原告確實有違反系爭住戶管理規約第10條第44款約定而經違規記點60點之情形，業如前述，則原告本足以對被告終止租約。至於被告雖爭執原告另有於114年7月24日併以被告違反系爭住戶管理規約第10條第34款、第40款另行記點30點、60點部分有所不當，但顯然不影響原告已得對被告終止系爭租約，故不再贅述。
⒌從而，系爭租約確實經原告於114年9月5日因被告違反系爭住戶管理規約遭記點達60點以上而終止無誤。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋為有理由。
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。經查，按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例意旨參照）。查系爭房屋為桃園市政府所起造之社會住宅，為桃園市所有並由原告管理，有房屋稅籍證明書、使用執照附卷可參(見本院卷第37、43至45頁)，原告與被告就系爭房屋訂有租賃契約關係，而經原告合法終止，均如前述；而被告對於現仍占有使用系爭房屋並不爭執(見本院卷第182、224頁)，被告占有使用系爭房屋既因系爭租約終止已無正當權源，是原告依前開規定請求被告騰空返還系爭房屋，為有理由。㈢原告得請求被告給付105元，以及自114年10月1日起至遷讓返
還系爭房屋之日止按月給付18400元。⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。次按乙方(即被告)未依第1款約定返還房屋時，甲方(即原告)除得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開相當月租金額1倍(未足1個月者，以日租金折算)之違約金至返還為止，亦得依本契約第16條之規定逕向法院聲請強制執行。系爭租約第11條第3款約定有明文(見桃補卷第12頁)。經查：
⑴系爭租約於114年9月5日終止，被告即喪失繼續占有系爭房屋
之正當權源，其占有系爭房屋即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依前開規定請求被告返還相當於租金之不當得利，並得再為請求租金1倍之違約金。故原告請求被告上訴人自114年9月6日起，按月給付相當於租金之不當得利損害及違約金，應屬有據。⑵114年9月6日至114年9月30日共計25日部分：
①以每月租金9200元計算相當於租金之不當得利金額應為7667
元(計算式：9,200×25/30=7,666.67，元以下四捨五入)，加計1倍違約金共計15334元(計算式：7,667×2=15,334)。
②又被告於115年3月29日已匯款清償上開15334元之費用，有網
路銀行交易明細畫面暨繳費單之翻拍照片在卷可參(見本院卷第233頁)，原告亦表示確實有收受此筆費用(見本院卷第224頁)，堪認被告確實已清償15334元。
③按清償人所提出之給付，應先抵充費用，次充利息，次充原
本。民法第323條前段定有明文。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。查原告本件此部請求為請求被告給付15334元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，因本件給付並無確定期限，而原告之民事起訴狀繕本已於115年1月27日寄存送達予被告，有送達證書在卷可參（見本院卷第119頁），被告應負遲延責任。從而，原告得請求被告給付15334元及自民事起訴狀繕本送達翌日即自115年2月7日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；故迄被告於115年3月29日匯款以前，被告需給付原告之金額應為本金15334元、115年2月7日至115年3月28日共50日之利息105元(計算式：15,334×50/365×5%=105.03，元以下四捨五入)，共計15439元(計算式：
15,334+105=15,439)；則此部分經被告清償15334元後，被告仍須給付原告105元，故原告得請求被告給付105元，逾此範圍之請求，即屬無據⑶114年10月1日至遷讓返還系爭房屋之日止：
以每月租金9200元計算相當於租金之不當得利並加計1倍違約金，原告得請求被告按月給付18400元(計算式：9,200×2=18,400)。
⒋從而，原告得請求被告給付105元，以及自114年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付18400元。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告騰空返還系爭房屋，並請求被告給付105元，以及自114年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付18400元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，應無理由，應予駁回。
六、末原告與被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行之宣告，爰就原告勝訴部分分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 6 月 15 日
民事第四庭法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 16 日
書記官 張禕行
依民事訴訟書狀規則第 5 條規定：當事人未依格式或記載方法製作書狀，經法院定期間通知其補正，而未補正或未能補正符合規定之書狀者，法院得拒絕其書狀之提出，不列為訴訟資料；其嗣後再就同一事由提出未依格式或記載方法製作之書狀者，不生效力，法院毋庸處理。
當事人於前項期間內補正者，視同於原書狀到院時已提出；逾期始提出符合規定之書狀者，為新提出之書狀。
當事人未依第一項規定補正前，法院得不將書狀分與法官辦理。