臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第291號原 告 鄭茂鎮訴訟代理人 李典穎律師被 告 鄭鳳梅訴訟代理人 何雅晴律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國115年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將桃園市○○區○○段0000000地號土地（權利範圍：全部1分之1）、桃園市○○區○○段0000000地號土地（權利範圍：10000分之435）及桃園市○○區○○段000○號建物（權利範圍：全部1分之1）之所有權移轉登記予原告。
二、原告假執行之聲請駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：兩造原為交往數十年之男女朋友（已約於疫情期間分手），日前因原告積欠銀行債務，擔心若購置不動產除會無法順利取得房屋貸款給付房價外，恐有遭銀行強制執行拍賣之虞，故與被告約定以被告之名義於民國95年初購置桃園市○○區○○段0000000地號土地（權利範圍：全部1分之1）、桃園市○○區○○段0000000地號土地（權利範圍：10000分之435）及桃園市○○區○○段000○號建物（權利範圍：全部1分之1，下合稱系爭不動產），並借名登記於被告名下，系爭不動產事實上係供原告單獨居住，並實際管理使用系爭不動產。又系爭不動產之委託房屋仲介尋找、洽談、簽約及頭期款給付、貸款償還等都是由原告所為，且原告於購買系爭不動產後即居住於該址內，並負擔每年之房屋稅與地價稅，以及以被告名義申辦之水費、電費及市內電話費，均由原告按期繳納。用於繳納系爭不動產購屋貸款之扣款銀行存摺及金融卡均為原告持有與繳納，原告亦曾有匯入新臺幣（下同）20萬元繳納房屋貸款之紀錄，且由原告結清系爭不動產之房屋貸款，領有貸款結清憑證。原告退休前服務於互力精密化學股份有限公司等，有正當工作及收入，足證原告確實為系爭不動產之真正所有權人，亦有能力購置系爭不動產與繳納貸款，被告僅為借名登記系爭不動產之名義登記人。而原告除系爭不動產借名登記於被告名下外，原告出資購買並持有及單獨使用之車牌號碼000-0000車輛亦借名登記於被告名下，可證明原告向被告借名登記之常情。詎料，兩造分手後被告即避不見面，亦拒絕與原告商談將系爭不動產返還移轉所有權登記於原告名下一事。至被告提出之房屋租賃契約（下稱系爭租約），其上之簽名並非原告所親簽，原告亦未授權他人代替原告簽名，原告於被告偽造時根本不知有該租賃契約，後因遭被告以原告名義申請租賃補助並匯款至原告帳戶後，原告始知悉被告以上開資料申請租屋補助。原告於補助款入帳後詢問被告，始知悉上情，因基於交往情誼關係及被告要求，故將所領補助款都交付給予被告，原告因一時失慮，而未即時制止並取消申請，但事實上兩造間並無任何租賃關係。此觀諸系爭租約之承租期間係自109年2月1日至114年2月1日，亦與被告辯稱110年分手後才決定的事情等節不符，且租金6,500元亦遠低於當地透天之租屋市場價格，況原告亦未曾交付過任何租金給予被告，於兩造分手後被告亦從未要求原告給付租金，亦證兩造間並無任何租賃關係之情事。
為此，原告應得主張類推適用民法第549 條第1項、第541條第2項及第179條規定，於兩造間借名登記契約終止後，請求被告將基於該契約所取得之系爭不動產所有權移轉登記予原告等語，並聲明：（一）被告應將系爭不動產所有權移轉登記至原告名下。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與原告曾為情侶關係，被告於95年初購置系爭不動產，而原告基於疼惜被告及保障被告權益之故，原告遂自願贈與10幾萬元予被告，被告即將該筆款項用作購買系爭不動產之頭期款，嗣後被告與原告即同居於系爭不動產達15年之久。而系爭不動產之房屋貸款、歷年地價稅及房屋稅等相關稅賦，自始至今均係由被告所支付，房屋貸款之銀行帳戶為被告本人使用，並以正當工作之薪資支應，且系爭不動產之所有權狀更自始均在被告手中，足證被告確為系爭不動產之實質管理者、行使權利及負擔義務之主體。何況遍觀原告書狀內所有證物，更均無舉證證明兩造間就系爭不動產有何「借名登記」之合意，則原告在毫無客觀事證之前提下，主張兩造間存有「借名登記」之關係，實屬無據。又兩造於110年分手之際，被告因顧念舊情，體恤原告年事已高，並考量如以「出租」之方式，將系爭不動產出租予原告使用，可申請租屋補助，不無小補等情事，被告遂本於系爭不動產所有權人之地位，將系爭不動產出租予原告使用等節，亦有兩造所簽署之系爭租約為證。如原告為系爭不動產之所有權人，又豈會甘願淪為承租人，堪認被告係系爭不動產之所有權人，並將該不動產出租予原告使用，系爭租約為分手前所簽訂，僅是被告過去念在兩人情誼而多年赦免原告之租金，未加追討，無礙於兩造間存有租賃關係之事實。至原告提出系爭不動產之各項水、電等雜費之繳款單據，不論係依上開房屋租賃契約第18條之規定，乃至於眾所周知之社會常情，水、電等雜費，本係由承租人即實際居住者所應繳納，原告竟徒憑此節虛指兩造間就系爭不動產之法律關係為「借名登記」，實屬無稽。而原告主張匯款20萬元，係兩造同居共財時之生活開銷，與系爭不動產毫無任何關聯，自不足證明兩造間有借名登記關係存在。再者，如兩造間確存在借名登記關係，於109至110年間分手後，卻遲至114年2月間才起訴請求返還系爭不動產，顯有違常情等詞，資為抗辯。並答辯聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）兩造曾為交往數十年的男女朋友，系爭不動產於95年3月2日以買賣為原因（原因發生日期95年2月11日）登記在被告名下，而系爭不動產之113年7至11月所生水費、113年5月至114年1月間所生電費、113年10、11月電信費為原告繳納有建物謄本、土地謄本、水電費及電信費收據在卷可佐（本院卷第21-27、31-41、99-109頁），且為兩造所不爭執。
（二）就兩造交往及系爭不動產的使用狀況，原告表示於95年購入系爭不動產後其就居住於內，被告另有居所、每週會到系爭不動產與原告同住過夜2次，直至於疫情期間分手；被告則稱其自從95年購屋後就與原告同居其內15年之久、兩造分分合合、並主張「兩造就雜務雜項之基本開銷，當屬同居共財關係」（本院卷第147頁），另原告提出113年房屋稅繳款書（本院卷第30頁），被告提出105、106、11
2、114年房屋稅繳款收據及112、113年地價稅繳款收據（本院卷第151-161頁），並表示系爭不動產權狀為其持有中，再綜以兩造提出之匯款資料、LINE對話記錄等，可見原告於兩造同居期間至少匯過20萬元給被告（本院卷第147頁），而被告雖提出其名下元大銀行帳戶（即扣還系爭不動產貸款的帳戶）明細（本院卷第259-289頁）表示款項為其存入以供扣繳，然其主張的部分為「現金存款」，其中亦有數筆由原告名下帳戶在貸款扣款前數天匯入之款項（例如99年10月8日匯入5萬元，貸款於同年月16日扣款，107年11月8日匯入20萬元，貸款於同年月16日扣款），於95年至110年分手時止，兩造都會各自支出生活開銷、生活上金錢早已混用，在這種長期同居的情侶關係中，幫對方保管權狀、存摺等重要物品亦屬常見，故而無法以這段時間水電、稅費為何人繳付，或系爭不動產權狀在被告手上、系爭不動產繳付貸款所用的被告名下帳戶存摺在原告手上等情，判認系爭不動產究為何人所有。
（三）系爭租約之租賃期間為109年2月1日至114年2月1日（未填載簽立時間），租金每月6500元，押租金於訂約時應交付20000元（系爭租約為一般制式房屋店面租賃契約，載為20000萬，金額龐大到十分離譜，且其中「20000」為手寫「萬」為制式內容，故應認定為2萬元），除了租金、押租金、租期外，其他都是制式內容，並無其他手寫約定事情等情，有該租約附卷可證(本院卷第169-173頁）。而系爭租約租金低於行情（至少1萬2千元）甚多，有內政部實價登錄資料、租賃契約等在卷足佐（本院卷第211-240頁），雖被告辯稱該契約簽立年份為109年之物價不同、近5年房地產水漲船高為眾所周知之事云云，然一則該契約未載有簽立時間、二則被告並未就漲幅達到2倍一事提出任何證據、三則若漲價如此誇張果為眾（包含兩造）所周知之事，若兩造果有照系爭不動產之市價合理收取租金的意思來訂立租賃契約之真意，如何可能完全不予調漲租金，甚至一次就簽下長達5年的租賃契約，且一般在出租房屋時，一開始都會先收取押金或首月租金（系爭租約也載明押租金應於「訂約時」交付），然被告竟稱自己念於舊情、遲未索要押金（本院卷第250頁），並「赦免」租金，可見兩造完全沒有依照系爭租約給付過任何租金或押租金等，再綜以違反常情之5年長租期、低到不合理的租金與錯的離譜的押金數額、沒有任何的其他約定事項（兩造既然分分合合，被告不擔心自己的不動產會因感情問題遭原告霸佔不還或破壞？），足認兩造並無租賃系爭不動產之真意，系爭租約係兩造為詐領租金補貼所訂立，由原告領取詐得之補助款。
（四）證人即居住在系爭不動產同一社區的鄰居林忠義證稱：我從99年就搬進系爭不動產所在的田哥社區，然後就和兩造成為鄰居及朋友，我與兩造間沒有恩怨、常常來往，「（法官：（提示原證17）是否有於系爭不動產所屬社區（田哥社區）申請自來水時拿申請表給被告？若有，當時被告反應為何、是否有提到系爭不動產為何人所有？）有，我有拿去給被告簽，因為他是所有權人，當時我去被告家拜訪他，因為第一次自來水勘查時我們的費用要16、17萬，後來我們就做名冊拜訪各戶，那時候被告說如果原告要繳這筆錢，被告就簽名，我那時候就有問為什麼所有權人是你，要原告同意，被告說因為當時原告有欠銀行錢，所以借被告的名字登記買系爭不動產，我當時因為所有權人跟我說，所以我就聽聽而已，因為我有請他們簽字當然是找所有權人，當時被告是有簽字，但後來社區認為一戶需要自備16、17萬太高就沒成案，後來101 年沒成，後來103年透過議員辦理申請補助，後來一戶降成只有3 、4 萬元，後來又做名冊拜訪各戶，也有到被告住處拜訪，被告講的跟之前一樣，如果原告同意繳，他就簽名，我就沒再問他，這次被告一樣簽名了，這次就有辦成功了，錢是原告拿給我的。(法官:除上述情形外，是否有見聞兩造關於系爭不動產的所有權係何人所有的相關談話？)聊天聚餐的時候兩造都有說原告欠銀行錢，所以原告把房子買成被告名字的事情，原告有跟我提過他也不知道欠多少錢，他有提過他有一個房子被法拍過，但欠多少不知道，除此之外，我沒聽過其他關於產權的談話，當時聊天時原告有說這個房子有貸款，當初買房子時原告拿給代書10萬元的簽約款項，剩餘是被告名字去貸款，貸款那時候原告說都是他付錢的，原告有說他都拿現金給被告去繳款，我沒看到，是聚餐的時候聊到的，這些東西都是我聽兩造說的，我平常沒有特別去查過也沒有證實過這些話。」，我沒有聽過系爭租約的事，我也不清楚兩造借名登記契約是否有簽白紙黑字，原告有跟我說過因為當時被法拍，就跟他的小孩沒來往了，但他沒向我說過為何沒有把系爭不動產借名登記在小孩名下，我所知兩造最後一次聯絡應該是在110年4月間，他們現在已經沒有聯絡，只有原告一個人住在系爭不動產，我不知道他們為何沒有再聯絡了等語（本院卷309-313頁），與原證17之田哥社區自來水管之名冊、函文等內容相符，且原告於96年間遭債權人即訴外人力興資產管理股份有限公司強制執行其薪資所得（債權本金數額為324萬8376元，該次執行並未受償），有新竹地院96年度執字第21938號執行卷宗影本附卷可佐（本院卷第117-113頁），而證人林忠義與兩造並無恩怨糾紛，僅是因住附近而認識成為朋友，且確實有經手田哥社區自來水申請案，其未深究對方債務關係及產權歸屬之原因而僅是在聚會時單純聽聞對方陳述而知悉，符合「鄰居兼朋友」的立場，證述時亦僅就自己所知陳述，並無刻意附和任何一造之說法，又與上揭客觀證據相符，其證述足堪採信。堪認兩造均認為系爭不動產的實際所有權人為原告、被告只是掛名的所有人，故而是否申請自來水管之事項才需得到原告同意後由被告出面簽名，申請的費用也是由原告支出。至被告雖辯稱原告竟遲至114年間方主張借名登記，然被告自己也說兩造有多年情誼（甚至被告都說自己因為多年情誼而豁免原告歷年租金），原告因之不願立即與之對簿公堂，並無不合理之處。
四、綜上所述，原告依借名登記終止後之法律關係，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。又本判決係命被告為移轉不動產所有權之意思表示，依強制執行法第130條第1項規定，應於判決確定時視為已為意思表示，其性質不適於假執行，故原告聲請假執行，於法未合，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
七、職權告發部分依兩造之陳述（即上揭「一、原告主張」、「二、被告則以」就系爭租約部分），被告從未就系爭租約收取原告租金、並已免除原告給付租金義務，然原告卻默認並領取過數次租屋補助，且本院依卷內證據認定系爭租約為詐領租金補貼所訂立（即上揭「三、得心證之理由」、「（三）」），依被告所提出之被證10「109年度住宅補貼收據（租金補貼）」（本院卷第291頁）亦可見兩造已向向桃園市政府住宅發展處住宅服務科申請租金補貼，所為已構成刑法第339條詐欺取財罪，此為本院因執行職務即審理本案而知悉，因本院非犯罪偵查機關，無從對上開犯罪嫌疑自行偵辦，自應由本院依職權告發原告鄭茂鎮及被告鄭鳳梅，由本院函告檢察官另行偵辦，附此敘明。
中 華 民 國 115 年 3 月 6 日
民事第三庭 法 官 洪瑋嬬正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 6 日
書記官 謝喬安