臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第2012號原 告 智聖天廈管理委員會法定代理人 宋紫菱訴訟代理人 李泓律師被 告 謝文芳
吳瑞香上二人共同訴訟代理人 林宗竭律師
張晉嘉律師上列當事人間請求排除侵害事件，於民國115年7月21日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事 實
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者。擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條分別定有明文。經查，原告起訴時，聲明請求為：㈠被告二人應將坐落於桃園市○○區○○○段○○○段00000地號土地(下稱系爭土地)上如附圖(此為本院卷第103頁之位置圖示)所示Ａ部分之地上物拆除，並將該部分土地返還全體區分所有權人。㈡被告謝文芳應給付原告新臺幣(下同)12萬2,339元，及自民事變更聲明暨補充理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自民國114年8月15日起至返還第一項所示之土地之日止，按月給付原告2,039元。㈢被告吳瑞香應給付原告12萬2,339元，及自民事變更聲明暨補充理由狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自114年8月15日起至返還第一項所示之土地之日止，按月給付原告2,039元。㈣訴訟費用由被告負擔(參本院卷第97至98頁)。後經本院至現場勘驗，並由桃園市中壢地政事務所繪製115年2月24日中地法土字第6700號複丈成果圖（參本院卷第421頁），嗣經兩造請求重新就所測量區域再為測量(本院卷第444頁)，經桃園市中壢地政事務所於115年7月13日重新繪製115年6月22日中地法土字第23400號複丈成果圖（下稱附圖，參本院卷第457頁）後，原告終於115年7月21日本院審理期日當庭及以民事變更訴之聲明二狀，變更訴之聲明為：㈠被告謝文芳應將系爭土地如附圖編號Ａ所示區域全部騰空，並將該區域遷讓返還全體區分所有權人。㈡被告吳瑞香應將系爭土地如附圖編號Ｂ及Ｂ-1所示區域全部騰空，並將該區域遷讓返還全體區分所有權人。㈢被告謝文芳應給付原告11萬1,023元及自114年8月14日民事變更聲明暨補充理由狀繕本送達翌日(即114年8月15日)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自114年8月15日起至返還第一項所示之區域之日止，按月給付原告1,850元。㈣被告吳瑞香應給付原告11萬1,023元及自民事變更訴之聲明㈡狀繕本送達被告翌日(即115年7月22日)起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自114年8月15日起至返還第二項所示之區域之日止，按月給付原告1,850元。㈤訴訟費用由被告負擔(本院卷第461、465頁)，審酌原告前開所為之聲明變更及更正，乃基於同一基礎事實之聲明擴張、減縮及為事實上之補充、更正，揆諸上開規定，並無不合，應予准許。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第176條分別定有明文。查本件原告法定代理人於起訴時原為黃昭仁，嗣於113年9月1日變更為宋紫菱，黃昭仁之法定代理權消滅，原告新任法定代理人宋紫菱復已具狀聲明承受訴訟(本院卷第211頁)，以續行訴訟，並有系爭社區第21屆第二次區分所有權人會議及第22屆第一次區分所有權人會議之會議紀錄、管委會委員名單、管委會委員名單公告、開會通知等資料在卷可佐(本院卷第77至95頁)，經核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告為智聖天廈社區(下稱系爭社區)全體住戶所選任之管理
委員會，被告則為系爭社區之區分所有權人，是以，原告既為系爭社區之管理機關，雖非物權登記上之所有權人，然依法得管理系爭社區共用部分及約定共用部分，是原告就系爭社區共用部分遭人無權占用，而請求排除侵害或返還共有部分等，應為適格之當事人，先予敘明。
㈡被告二人因其專有部分相鄰於系爭社區之公設走廊(即如附圖
編號Α、Β、Β-1所示區域，下合稱系爭區域，其上地上物即合稱系爭地上物，並以各編號分稱特定區域、地上物)，竟長年由被告謝文芳無權占用系爭區域中之編號Ａ區域，另由被告吳瑞香無權占用Ｂ及Ｂ-1區域部分，並做為倉庫使用，更違法出租予中壢觀光夜市之攤販使用，放置攤車藉此賺取租金。再被告二人分別無權占用系爭區域之行為，除使系爭社區其他住戶無法使用系爭區域通行外，亦使攤商得以恣意占用系爭社區之土地，顯已對系爭社區全體區分所有權人造成嚴重之侵害，而原告為系爭社區管委會，依法得管理系爭社區共用部分及約定共用部分，為維護系爭社區全體區分所有權人之權益，爰依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第8條第3項、第9條第4項、民法第767條第1、2項、第821條但書，分別請求被告二人自其等各別違法占用系爭區域騰空，並將占用部分區域騰空返還予全體區分所有權人。
㈢又被告二人無權占用系爭區域之土地，原告自得依民法第179
條、第181條之規定，請求被告各別給付相當於租金之不當得利，再系爭土地係位於桃園市中壢區之觀光夜市中心區域，附近居住人口眾多，市況繁榮，故原告主張被告占用之系爭區域相當於租金之不當得利，以土地申報總價年息10％計算，請求被告二人各給付原告自109年8月15日起至114年8月14日止，按系爭土地面積、申報地價所加以計算相當於租金之不當得利11萬1,023元及其利息。亦得併為請求自114年8月15日起，分別按月給付相當於租金之不當得利1,850元。
㈣並聲明：如上開變更後訴之聲明所載。
二、被告則以 :㈠系爭社區所坐落之系爭土地，現為全體區分所有權人所共有
，原告並非系爭土地之所有權人，據此，原告即不得以民法第767條第1、2項之規定為本案之請求。
㈡系爭社區於81年間經奇軒建設有限公司(下稱建設公司)預售
房地時，即以廣告宣傳單具體明示一樓平面圖，該平面圖明顯已將原告主張之系爭區域規劃為建物，而非原告主張之系爭社區之公設走廊，此乃系爭社區區分所有權人均明知之事實。時至今日，系爭區域既自83年間由建設公司建築並交屋予被告等人逾30年之久，原告、系爭社區各住戶均未曾有人有異議或提出質疑，且系爭區域與系爭社區一樓大廳共用同一牆面，倘將系爭區域上之系爭地上物拆除，則系爭社區將門戶洞開，更不利系爭社區全體區分所有權人，可見原告提起本件訴訟，顯有權利濫用之情形，自不應准許。
㈢被告二人就系爭區域之土地及系爭地上物均未取得所有權登
記，並無權狀，非屬有獨立所有權，且對於系爭區域所坐落之土地為系爭社區區分所有權人共有部分，並不爭執。然被告吳瑞香向建設公司買受系爭社區房屋時，在被告吳瑞香與建設公司所簽立之房屋土地預定買賣合約書(下稱被告吳瑞香買賣契約書)中，約定被告吳瑞香買受之棟別為「店12」(即現為門牌號碼桃園市○○區○○路000巷0號之房地，下稱系爭5號房屋)，並於被告吳瑞香買賣契約書第5條，明確約定「店11」與「店12」之間的空地1/2各歸其使用；被告謝文芳向其前手吳濂裕(即原始向建設公司買受棟別為「店11」之買受人)買受系爭社區之房地時，亦已約定由被告謝文芳承接前手吳濂裕買受系爭社區「店11」(即現為門牌號碼桃園市○○區○○路000巷0號，下稱系爭3號房屋)，得使用系爭區域1/2之權利，是被告二人就系爭區域自存在分管協議，而有使用權。又系爭區域增建系爭地上物以供被告專用部分，亦已經原告所同意，且原告並有向被告收取相關之費用，故被告並非無權占用系爭區域之土地，原告提起本件訴訟，實無理由。
㈣並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、不爭執事項：被告吳瑞香為坐落於桃園市○○區○○○段○○○段○00000地號土地（權利範圍為10000分之27)及其上同段第8757建號建物(門牌號碼為桃園市○○區○○路000巷0號，權利範圍為全部，下稱5號建物)房地之所有權人；被告謝文芳為坐落於桃園市○○區○○○段○○○段○00000地號土地（權利範圍為10000分之27)及其上同段第8756建號建物(門牌號碼為桃園市○○區○○路000巷0號，權利範圍為全部，下稱3號建物)房地之所有權人等情，有建物登記謄本附113年度壢司簡調字第461號卷<下稱調解卷>第11至17頁、第61頁至第63頁可參，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張被告未經系爭社區區分所有權人之同意即擅自占用系爭區域使用收益等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告提起本案訴訟是否具有當事人適格之情形？㈡系爭地上物是否為被告之專有部分？ ㈢系爭區域可否以分管契約約定為被告使用？被告與系爭社區之各區分所有權人間就系爭區域之使用是否達成分管契約？被告使用系爭區域是否有合法之權源？㈣原告依民法第767條、第821條規定請求被告自系爭區域、地上物遷出，是否有理由？㈤原告依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由？茲分述如下：
㈠原告提起本案訴訟是否具有當事人適格之情形？⒈按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受
本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人；而雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。從而，訴訟標的之主體通常為適格之當事人，雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。
⒉次按公寓條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權
人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。除民事訴訟法第40條第3項規定：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。」之外，公寓條例更於第38條第1項規定：「管理委員會有當事人能力。」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於公寓條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法院98年度台上字第790號判決意旨參照）。⒊經查，原告為坐落於系爭土地上之系爭社區之管理委員會，
並在系爭社區於114年12月21日召開之臨時區分所有權人會議中，經系爭社區區分所有權人決議不同意系爭區域由被告繼續占用等情，有原告提出第22屆臨時區分所有權人會議之會議紀錄附本院卷第255、256頁可參，是原告以被告未經原告或系爭社區區權人會議之同意，擅自占用系爭區域為由，依公寓條例第8條第3項、第9條第4項、民法第767條第1、2項、第821條等規定，請求被告將系爭區域騰空遷讓返還全體區分所有權人，及依民法第179條之規定，請求被告給付相對於租金之不當得利，原告雖非本件訴訟標的法律關係之主體，惟依前開說明及訴訟擔當之法理，認原告已取得本件訴訟實施權，得主張系爭社區區權人對於被告得主張之權利，自具當事人適格，合先敘明。
㈡系爭地上物是否為被告之專有部分？
按公寓大廈管理條例第3條定義「專有部分」：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。「共用部分」：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。又按98年1月23日修正前民法第799條前段規定：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有」。經查，經本院至系爭社區勘驗系爭區域，其上確有如附圖編號Α、Β、Β-1所示地上物，且該地上物與系爭社區大樓及系爭3號房屋、系爭5號房屋之外側，並無獨立之側牆，而係依附於在上開房屋外側即系爭社區大樓建物之外牆上，構造上並無獨立性等情，有勘驗測量筆錄、系爭區域之照片附本院卷第381至401頁可參，且又系爭地上物均未取得所有權登記，並無權狀，為系爭社區區分所有權人所共有等情，為兩造所不爭執，是系爭區域、系爭地上物應為系爭社區區分所有權人所共有，並無獨立之所有權，而非屬被告買受之專有部分，堪予認定。
㈢系爭區域可否以分管契約約定為被告使用？被告與系爭社區
之各區分所有權人間就系爭區域之使用是否達成分管契約？被告使用系爭區域是否有合法之權源？⒈公寓條例第7條第3款固規定「公寓大廈共用部分不得獨立使
用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」；第55條第1、2項規定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」、「前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」。然公寓條例係於84年6月30日施行，系爭社區則係於施行前之83年8月18日取得83桃縣工建使字第其352號使用執照（見調解卷第25頁），並經於83年11月3日為建物所有權第一次登記，被告吳瑞香則係於83年12月6日取得5號房屋之所有權登記，被告謝文芳之前手吳濂松亦應於相近於吳瑞香取得登記之時間取得3號房屋所有權登記，均早於公寓條例施行前，是依公寓條例第55條規定，系爭區域、系爭地上物應不受第7條各款是否得為約定專用部分之限制。況縱認應受該條各款之拘束，然被告二人所占有使用者實係系爭區域之內部空間，若有被告二人所稱約定分管使用部分，亦係指該內部空間，而非四周之牆垣，故系爭區域、系爭地上物自仍得為被告使用，而可為分管契約約定之標的物。另原告雖主張系爭區域在原始使用執照上係規劃作為走廊及防火巷道使用，若任由被告將其占用圍起使用，將使該使用目的不達並造成公共危險，故認仍不得為約定專用云云(本院卷第225頁)。惟查，依本院至系爭社區現場勘驗後，確認系爭地上物外牆磁磚與系爭社區建物外牆磁磚均相同，且未有特別新穎之情形(參本院卷第393頁至第399頁之照片)，及參被告吳瑞香與建商所簽立之買賣契約建材與設備部分關於門窗處之約定，係記載一樓：店面贈送高級白鐵電捲門（包含店12旁通道白鐵門)【參本院卷第151頁】，可認系爭地上物與系爭社區其他建物，興建時間應為相同，且係由建商所同時興建。再參被告所提出建設公司於銷售時提供之廣告宣傳文宣所示，系爭區域並非規劃為走廊及防火巷道使用(本院卷第123頁)，是據此即可確認所有向建商買受系爭社區建物區分所有權者，均應知悉建商並無將系爭區域做為走廊及防火巷道使用之意，是自亦無法僅因系爭區域現由被告二人分別使用，即認定系爭區域及系爭地上物有何造成公共危險，故不得約定由被告二人分別使用之情形，從而，原告上開所述，難認可採。
⒉又按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間
實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院83年度台上字第1377號、98年度台上字第633號、1087號判決意旨參照）。次按意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。至若單純之沈默則與默示之意思表示不同，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得即認係默示之意思表示（最高法院105年度台上字第445號判決意旨參照）。⒊經查，依被告吳瑞香所提出被告吳瑞香買賣契約書所示，其
上第5條即約定：「屋頂權屬：本契約頂樓屋頂之管理使用權屬頂樓所有權人，他層客戶不得異議。店11與店12之間的空地1/2各歸其使用」(本院卷第131頁)，復依原告與被告謝文芳之前手吳濂裕於84年3月14日所簽立切結書(下稱系爭切結書)所示，亦已載明：「……乙方(即吳濂裕)於現址增建供乙方私人使用，惟乙方所繳40萬元之增建費用，扣除增建成本外，餘款全額撥入甲方(即原告)戶頭，供甲方使用，今甲方切結保證，乙方增建部分，全歸乙方私人使用，倘他日乙方增建部分遭相關單位拆除，損及乙方之權益，則甲方同意退還乙方的增建費用40萬元……」等語(本院卷第179頁)，暨再依被告謝文芳提出其與吳濂裕買受系爭3號房屋時所簽立之買賣契約書(下稱被告謝文芳買賣契約書)，該買賣契約亦已以手寫文字約定，附註：「乙方(即吳濂裕)原與管委會就建物加蓋部分之協議，該權利金及協議，於甲方(即被告謝文芳)交清尾款後，由甲方承接以上之權利義務」(本院卷第176頁)，而原告亦不爭執被告吳瑞香買賣契約書、系爭切結書及被告謝文芳買賣契約書之形式上真正（本院卷第224頁），是認上開資料所載內容堪信為真實，更可知系爭社區除將系爭區域約定由特定區分所有權人使用外，亦將頂樓屋頂之管理使用權歸屬頂樓所有權人。又經證人吳濂裕到庭證稱：「(紅色框框內<即系爭區域>所示之情形，是否即為購入時之情形，或為其他狀況？)我買的時候系爭社區興建完畢的狀態就是如此。」、「(當時出賣人如何說明紅色框框內區域之產權、使用權情形？)當時我買的時候，建商跟我說這部分可以圍起來，我要支付使用權利金，我可以用一半，我是在買賣價金以外支付權利金，圍起來的意思是建商幫我興建。我是使用圖的左邊區域，我有使用權，這部分沒有權狀但有一個切結書。」、「(紅色框框內區域是否有另外計價?)權利金是另外計價，我記得是40萬元，興建費用沒有另外算，因為建商本來就是要這樣蓋，只是要給我使用權，這區域的外觀與系爭社區的其他區域磁磚都貼一樣…」、「(是否記得於買受上開房地後，何時成立社區管理委員會？)因為我都沒有在使用我也不清楚，我不知道是否有成立或是於何時成立。但是第一屆管委會有出具壹張切結書，說我有使用權，是建商去跟管委會要的，有管委會的章，但我已經不記得管委會的主任委員是誰，我也沒有參與過管委會與區權會的開會。」、「(提示附註「乙方原與管理委員會就建物加蓋部分之協議，該權利金及協議於甲方交清尾款後，由甲方承接以上之權利義務」部分，為何要加註此部分？)就是他們應該也看出紅色框框內區域部分沒有權狀，而且有看到切結書，所以才加註此部分的文字，這應該是代書寫的。」、「(該附註所謂「建物加蓋部分」所指為何？與上開紅色框框處區域有何相關?)建物加蓋部分就是紅色框框內區域，因為其他房子部分沒有加蓋。」等語(本院卷第218至220頁)，是由此可認系爭地上物於被告吳瑞香及訴外人吳濂裕分別向建設公司購買系爭5號房屋、系爭3號房屋時，即已經建設公司興建完畢而存在，且經建設公司與被告吳瑞香及訴外人吳濂裕分別約定，由被告吳瑞香及訴外人吳濂裕分別取得系爭區域各1/2之使用權，即被告吳瑞香取得系爭Α區域、吳濂裕取得系爭Β、Β-1區域之使用權，而系爭Β、Β-1區域及地上物，後由被告謝文芳承受該部分使用權利，且如被證四所示之切結書即為系爭社區當時之社區管理委員會所出具等情，堪可認定。
⒋再經證人陳成德到庭證稱：「(提示本院卷第181頁至第182頁之資料，你是否見過？此為何種資料？係何人所製作之文件？左上角「B3-6F陳成德」是否證人親簽？)我有簽名，我看過，這是在講增加坪數的部分不再向買受人收取，我只知道，我買這個房子，如果有多坪數的部分，建商不會再向我要錢。我的部分是針對該資料的第一點，其他部分當時是否有討論我沒有印象，當時的召集人是何人我忘記了。」、「(當天是出席什麼會議？是否已交屋的承購戶都可以出席？)是建商找我們，是在交屋之前開的會，是否是每一位承購戶都可以出席，我不知道，應該是建商聯絡的，但我也無法確認，因為時間太久了。」、「(所以當時向建商購買房子的承購戶，在交屋時是否都知道上開紅色框框處建物是建商加蓋的，並出售予特定承購戶專用，但出售款項提撥給管理委員會？被證五上簽名之承購戶是否都有同意？)我不知道。當時開會的時候是否有人提出質疑，因為時間太久，我不記得。」等語(本院卷第245至246頁)，雖無法知悉系爭社區當時開會之區分所有權人是否均已同意系爭區域由特定承購戶即被告吳瑞香、訴外人吳濂裕專用，然可認被告所提出系爭社區於83年12月25日之會議紀錄資料，應確為系爭社區區分所有權人開會之紀錄，而依該資料所示，系爭社區當時即已就「店11與店12間之店鋪用途及費用屬住戶權益，請說明，請攤提予住戶管理委員會使用」之議題加以討論，亦未記載有何人為反對之意思表示(本院卷第183頁)，且又依證人吳濂裕到庭證稱：「(自你買受系爭社區之房地至出售房地予被告謝文芳止，是否有任何人對上開紅色框框處區域之狀態及由你使用該區域部分，提出任何質疑?)沒有。」等語，被告亦稱於其等買受系爭社區之房屋後，迄今30餘年，原告及其他區分所有權人均未曾請求被告拆除系爭地上物，甚或質疑被告占用系爭區域之權源(本院卷第62頁)，足以推知系爭社區之全體區分所有權人（即共有人）應確已同意系爭區域由特定之區分所有權人為使用，而有分管協議存在。又被告謝文芳雖係於86年間自前手吳濂裕購得系爭社區之房地，然此前其前手吳濂裕已按前開分管契約占有系爭Β、Β-1區域，揆諸前揭說明，無論為原告或其他區分所有權人之受讓人均得以吳濂裕占有使用系爭Β、Β-1區域而得知上開分管契約之存在，故其均應受上開分管契約之拘束，從而，被告二人主張其乃依分管契約而對系爭區域之系爭地上物為有權占有等語，於法有據。
⒌另原告雖主張系爭切結書上所蓋有原告字樣之印文與原告向
建管處申請核備所用並不相同，難認為原告之印文，且系爭切結書上亦未蓋印原告法定代理人之大小章，究竟為何人所為實難查知，原告更係於86年間始經建管處核備為管理組織，是系爭切結書實無法證明確係與原告間所為之約定云云。惟系爭社區於83年8月18日即取得使用執照，復參被告所提出之83年12月25日會議紀錄資料，可認建設公司於取得使用執照後，即陸續將系爭社區之房屋交屋與原始承購人，並召開相關會議，且提撥管理基金，以供系爭社區公共事務之運作，證人陳成德亦到庭證述在進行上開會議時，就有提到要成立管理委員會一事(參本院卷第248頁)，況公寓條例係於84年6月30日始施行，於此之前並無管委會須為法定報備等組織規範，是縱原告係於86年間始依公寓條例施行細則向桃園市政府建管處申請報備為管理組織(參調解卷第27頁)，亦無法否認原告於此之前，即已有以管委會組織形式運作之情形，且原告亦無法提出其第一屆成立之相關紀錄及會議資料(本院卷第249頁)，是認系爭切結書上以原告名義所為之行為，應確屬原告所為，原告上開所述，難認可採。
⒍綜上，系爭社區之區分所有權人間，就系爭Α區域確有「系爭
3號房屋所有權人可以就系爭Α區域、Α地上物單獨使用、收益」；就系爭Β、Β-1區域有「系爭5號房屋所有權人可以就系爭Β、Β-1區域、Β、Β-1地上物單獨使用、收益」之分管契約存在，應予認定。
㈣原告依民法第767條、第821條規定之請求，是否有理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；前項規定，於所有權以外之物權，準用之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第2項、同法第821條分別定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判參照）。原告主張被告二人無權占用系爭社區區權人所共有之系爭區域，為被告所否認，辯稱其乃基於明示或默示之分管契約而為有權占有，依上開說明，即應由被告就上開占有之合法權源負舉證責任。
⒉經查，被告二人與系爭社區之區權人間，就系爭區域、系爭
地上物有「系爭3號房屋所有權人可以就系爭Α區域、Α地上物單獨使用、收益」、「系爭5號房屋所有權人可以就系爭Β、Β-1區域、Β、Β-1地上物單獨使用、收益」之分管契約存在，而取得單獨使用、收益系爭區域、系爭地上物之權利，已如前述，則該分管協議在未經全體區分所有權人均同意加以變更前，對兩造及其他系爭社區之區權人間仍具拘束力，被告之占有及使用，即非無權占有，自難認對於原告及其他共有人所有權之行使有何妨害。基此，原告依民法第767條第1項、第2項、第821條規定，請求被告謝文芳將系爭Ａ區域騰空返還全體區分所有權人；被告吳瑞香應將系爭Β、Β-1區域騰空返還全體區分所有權人，即均屬無據。
㈤原告依民法第179條規定之請求，是否有理由？
按民法第179條規定之不當得利，須當事人間財產損益變動，即一方所受財產上之利益，與他方財產上所生之損害，係由於無法律上之原因所致者，始能成立；倘受益人基於債權或物權或其他權源取得利益，即屬有法律上之原因受利益，自不成立不當得利。被告就系爭區域之系爭地上物既與系爭社區之區權人間存有分管協議，其等占有使用系爭區域、系爭地上物即有合法之法律權源，誠如前述，是原告請求被告給付占用系爭區域之相當於租金之不當得利，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第2項、第821條及同法第179條之規定，分別請求被告謝文芳將系爭Ａ區域、被告吳瑞香將系爭Β、Β-1區域騰空返還全體區分所有權人，及分別給付相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 8 月 31 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 31 日
書記官 黃卉妤附圖：桃園市中壢地政事務所於115年7月13日繪製115年6月22日中地法土字第23400號複丈成果圖（參本院卷第457頁）