臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第216號原 告 劉美玲被 告 許家銘訴訟代理人 謝庭恩律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年10月20日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路00巷0弄00號4樓房屋之位於地下一層之編號47號停車位騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告自民國112年8月15日起至遷讓返還第一項所示停車位之日止，按月給付原告新臺幣2800元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用百分之95由被告負擔，餘由原告負擔。
五、本判決第一項如原告以新臺幣50萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣153萬2348元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項得假執行。但被告如按月以新臺幣2800元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：伊於民國110年5月18日購買門牌號碼桃園市○○區○○路00巷0弄00號4樓之房屋(下稱系爭房屋)及坐落基地，且包含地下1層編號47號之停車位(下稱系爭47號停車位)，也已於社區管理會登記完成，並於111年起繳納停車位管理清潔費每年新臺幣(下同)4200元迄今。然伊於112年8月15日發現系爭47號停車位遭不明人士占用，而向派出所報案，確認占用系爭47號停車位之車輛為被告所有，被告迄今仍繼續占有使用系爭47號停車位，伊為系爭47號停車位之所有權人，被告自應返還系爭停車位予伊；又參照鄰近公有停車場每月租金2800元，以及伊每月尚須支付系爭47號停車位清潔費350元，故請求被告返還自112年8月15日起占用系爭47號停車位相當於租金之不當得利。爰依民法第767條、第179條規定提起本訴，並聲明：(一)被告應將系爭47號停車位騰空遷讓返還予原告。(二)被告應給付原告自112年8月15日起至遷讓系爭47號停車位之日止，按月給付原告3150元。(三)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告前向伊提告刑事竊佔罪告訴，業經不起訴處分，且認系爭47號停車位之使用權歸屬不明；因系爭房屋及系爭47號停車位之前所有權人為蔡志陽，而蔡志陽前向伊借款50萬元，因蔡志陽無力清償，故將系爭47號停車位移轉予伊抵償債務，並於107年4月15日簽訂協議書(下稱系爭協議書)，嗣蔡志陽過世，系爭房屋也遭法拍，原告是在拍定人處買受系爭房屋，而系爭房屋法拍時之查封筆錄即記載無車位，鑑價報告也是以無車位情況評估，故系爭房屋法拍時應不包含系爭47號停車位，原告再自拍定人處購買系爭房屋，顯然無從取得系爭47號停車位之所有權。況依系爭房屋之建物謄本記載內容，亦無從特定系爭47號停車位即為原告所有，且伊自107年起即使用系爭47號停車位迄今，均無人主張伊係無權占有系爭47號停車位，故原告主張其為系爭47號停車位之所有權人，而提起本訴顯無理由。另原告主張不當得利也無提出相關證據或計算基礎，縱認有無權占有之情形，原告亦僅能依土地法第105條準用第97條規定請求法定最高限額租金之數額等語以資抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告自110年5月18日起登記為系爭房屋所有權人，而系爭47號停車位為系爭房屋所屬社區地下一樓之停車位，原告自112年8月15日即發現由被告占有使用，被告迄今仍持續占有使用系爭47號停車位等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋建物謄本、被告車輛占用系爭47號停車位之照片、桃園市政府警察局大園分局三菓派出所受理案件證明單附卷可憑(見本院卷第55、35至37頁)，上情首堪認定。
四、原告主張其為系爭47號停車位所有權人，故請求被告遷讓返還系爭47號停車位，並給付相當於租金之不當得利，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：(一)系爭47號停車位之使用權人為何人？(二)如是，原告請求被告遷讓返還系爭47號停車位，有無理由？(三)原告得否請求被告給付自112年8月15日起至遷讓系爭47號停車位之日止之相當於租金之不當得利？金額為何？經查：
㈠原告對於系爭47號停車位有管理使用權限。
⒈原告主張系爭房屋所屬社區(即菓林富升社區)有47個停車位
，而系爭房屋之所有權狀其中也有記載包含桃園市○○區○○段○○○○段0000○號之持分為47分之1，故系爭47號停車位確實為其所有等語。經查：
⑴原告所有之系爭房屋為桃園市○○區○○段○○○○段0000○號建物，
依照系爭房屋建物謄本可知其共有部分包含同段3551、3552、3560建號，原告就同段3551、3552、3560建號之應有部分分別為47分之1、10000分之104、100分之46，有系爭房屋建物謄本附卷可參(見本院卷第55頁)；先為敘明。
⑵證人即菓林富升社區負責收取電費、停車費用之管理員洪堪
到庭證述：菓林富升社區之停車位有47個，而原告之所有權狀有記載有47分之1部分應該是指有停車位，因為有的住戶有停車位、有的住戶沒有停車位等語(見本院卷162至164頁)；是原告主張其所有權包含停車位部分，並非無據。另本院亦直接以菓林富升社區之使用執照及原告所有系爭房屋之建物謄本向地政事務所函詢是否得以確認停車場之建號為何，經地政事務所回覆同段3551建號確實為使用執照所載之停車場部分，有桃園市蘆竹地政事務所114年8月6日蘆地測字第1140010594號函在卷可參(見本院卷第195頁)；益證系爭房屋之共有部分確實包含菓林富升社區之停車位無訛。
⒉被告辯稱系爭房屋前遭法拍，查封筆錄記載並無停車位，估
價報告亦以無車位進行評估，故認系爭房屋法拍時即不包含停車位云云，並提出查封筆錄及鑑價報告附卷為佐(見本院卷第109至137頁)。經查：
⑴被告提出之查封筆錄固然記載「無車位」(見本院卷第110頁)
；鑑價報告亦記載「經查勘估標的建物謄本登載資料，尚無法判斷有無車位產權，惟經所有權人蔡容曜即蔡志陽之繼承人表示確無持有車位產權，故本次係以無車位情況進行評估」(見本院卷第125頁)。
⑵惟按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其
基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。經查，系爭房屋拍賣時，拍賣公告附表明確記載「含共同使用部分3551、3552、3560建號部分支持分，隨同主建物一併查封」，該次並由應買人李金容、蔡丁發拍定，有本院109年9月2日桃院祥夏109年度司執字第4321號公告(第三次拍賣)、109年9月30日不動產拍賣筆錄(拍定)附卷可參(見本院卷第173至179頁)；可見共同使用部分均併同系爭房屋查封拍賣。且原告嗣後向李金容購買系爭房屋時，所有權移轉部分除系爭房屋(同段3477建號建物)以外，亦包含共有部分3551、3552、3560建號之持分，有所有權移轉登記資料在卷可憑(見本院卷第81至95頁)；是系爭房屋自拍賣至原告買受之過程，共有部分均有併同移轉，與前開規定相符。
⑶又按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者
，非經登記，不生效力。民法第758條第1項定有明文。是系爭房屋包含停車位之產權均有依前開規定而為登記，被告僅以查封筆錄及鑑價報告之記載主張停車位產權未隨同移轉，顯與法規及事實不符，並非可採。
⒊被告復辯稱依系爭房屋之建物謄本記載，仍無從特定原告即為系爭47號停車位之所有權人云云。經查：
⑴按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人
全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。次按民法第818條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。惟上開規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人即得就各自分管部分為使用收益。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院100年度台上字第1776號、91年度台上字第2477號判決意旨、司法院大法官釋字第349號解釋參照）。復按同一建物所屬各種共同使用部分，未能依同規則第69條第1項規定辦理者，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外，共用建物原始登記時之土地登記規則第72條第1款（修正後現為第81條第1項）有明文規定。公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，倘公寓大廈區分所有建物大樓地主、起造人或建商與各承購戶，定明停車位之使用權及其範圍者，應可解釋為該大樓共有人成立分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。公寓大廈管理條例施行之前，倘大樓之原地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理使用範圍，訂有分管之約定，應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約；為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，自應受其拘束（最高法院110年度台上字第1704號判決意旨參照）。查系爭房屋為83年9月14日建造完成，有系爭房屋建物謄本在卷可參(見本院卷第55頁)，斯時公寓大廈管理條例尚未施行，則建商與承購戶就地下室作為停車場訂有分管之約定，即應認有分管契約存在。⑵系爭房屋所有權於87年8月15日以買賣為原因登記於蔡志陽名
下，蔡志陽為系爭房屋之第一位所有權人，嗣後於109年2月14日因繼承移轉登記予蔡憶希、蔡容曜；再於109年11月3日以拍賣為原因移轉登記予李金容；又於110年5月18日以買賣為原因移轉登記予原告；有系爭房屋異動索引附卷可憑(見本院卷第57至62頁)。
⑶證人洪堪到庭證述：伊擔任菓林富升社區管理員約4年，之前
是另一對夫婦負責收費，他們不做了就由伊出來幫忙大家，該對夫婦有交付一份「菓林富升車位管理資料」的表格給伊，社區有一個LINE群組，裡面的成員都是在社區有停車位的人，伊會在群組通知繳費，一年收一次，社區有47個停車位，伊認為，權狀有寫到47分之1的就代表有停車位，就伊所知應該是賣房子的時候有說有車位，這車位就是你的，但其餘不清楚等語(見本院卷第162至166頁)；而參諸「菓林富升車位管理資料」表格資料(見本院卷第25至27頁)，第一個欄位即為「車位號碼」，顯然住戶間對於何住戶使用何車位已有特定，並無共享之情形；足認菓林富升社區有停車位之住戶間確實有分管契約無誤。
⑷另被告表示系爭房屋前所有權人因積欠被告債務無力清償而
將車位移轉給被告使用以抵償債務，並提出系爭協議書附卷為證(見本院卷第107頁)；依照系爭協議書內容，明確記載「故本人願將名下之停車位【桃園市○○區○○路○○○○區地○○○○○○位○○0○位○號47號)移轉登記予許家銘以抵償債務】」，足認蔡志陽為系爭房屋所有權人時，所使用之停車位為系爭47號停車位無誤；益證依菓林富升社區就停車場共用部分之分管契約，系爭47號停車位即為系爭房屋所有權人所特定使用之車位無訛。
⒋從而，原告為系爭房屋之所有權人，依分管契約對於系爭47號停車位即有管理使用之權限。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭47號停車位，為有理由。⒈按共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權
占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用（最高法院91年度台上字第242號判決意旨參照）。是原告依分管契約得以使用系爭47號停車位，已如前述，其對系爭47號停車位即有單獨之管理權。
⒉被告雖提出系爭協議書主張就系爭47號停車位有使用權，但
系爭協議書為被告與蔡志陽間之契約，僅於渠等間有效，自不足以對抗第三人；況且蔡志陽已非系爭房屋所有權人，系爭47號停車位為附屬於系爭房屋之共用部分，依法並無從單獨移轉予被告，系爭協議書自不足作為被告占有使用系爭47號停車位之正當權源。
⒊從而，原告請求被告騰空遷讓返還系爭47號停車位，自屬有
據。㈢原告請求被告自112年8月15日起至遷讓返還系爭47號停車位
之日止，按月給付相當於租金之不當得利2800元，為有理由。⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第715號判決意旨參照）。
⒉經查，被告乃無權占用系爭停車位，業如前述，而被告因此
受有占用系爭停車位相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，則上訴人主張依民法不當得利之關係，訴請被上訴人給付此部分相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒊參照原告提出該社區附近停車場之租金資料，每月租金為280
0元，有原告提出之停車場租金公告照片在卷可參(見本院卷第217頁)，而原告提出之停車場租金公告，該停車場距離系爭房屋僅有150公尺，步行只需2至3分鐘(見本院卷第219頁)；則原告主張其每月受有相當於租金之損害2800元，並未高於附近停車場之租金行情，原告此部分請求應屬有據。至原告主張其另受有每月清潔費350元之損害部分，因此屬菓林富升社區停車場共有人原應負擔之費用，並非租金損害，故原告此部分請求即無理由。
⒋被告亦自承其自107年間即開始占有使用系爭47號停車位，故
原告請求被告返還自112年8月15日起至遷讓返還系爭47號停車位之日止，相當於租金、每月2800元之不當得利，為有理由；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告請求被告騰空遷讓返還系爭47號停車位、自112年8月15日起至遷讓返還系爭47號停車位之日止按月給付2800元相當於租金之不當得利，均為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求則屬無據，應予駁回。
六、末以，原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，或免為假執行之宣告，核無不合；爰就原告勝訴部分分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 11 月 24 日
民事第四庭法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 26 日
書記官 張禕行
依民事訴訟書狀規則第 5 條規定：當事人未依格式或記載方法製作書狀，經法院定期間通知其補正，而未補正或未能補正符合規定之書狀者，法院得拒絕其書狀之提出，不列為訴訟資料；其嗣後再就同一事由提出未依格式或記載方法製作之書狀者，不生效力，法院毋庸處理。
當事人於前項期間內補正者，視同於原書狀到院時已提出；逾期始提出符合規定之書狀者，為新提出之書狀。
當事人未依第一項規定補正前，法院得不將書狀分與法官辦理。