臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第567號原 告 蕭雪蓮被 告 張銀森
陳文祥共 同訴訟代理人 王紹安律師複代理人 潘述恩律師上列當事人間買賣無效事件，於民國114年12月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同意者，不在此限，民事訴訟法255條第1項第1款定有明文。
又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明文。而當事人、訴訟標的及訴之聲明為訴之三要素，其一有變更、追加情形，即屬訴之變更、追加。查原告起訴時僅以張銀森為被告，主張：原告與被告張銀森均為坐落桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有人，被告張銀森將系爭土地全部依土地法第34條之1第1項出售予被告陳文祥，未通知原告及其他共有人行使優先承買權，爰依土地法第34條之1第4項請求確認其間買賣契約為無效等語。嗣於民國114年5月13日具狀追加陳文祥為被告，並主張其為系爭土地上同段7建號建物（下稱系爭祖厝）之公同共有人，追加依民法第425條之1、第426條之2及土地法第104條之規定為其確認之訴請求之依據（見本院卷第103至107頁）；再於114年10月31日言詞辯論期日確認其聲明及所主張之法律依據，僅為上開所追加之民法第425條之1、第426條之2及土地法第104條（見本院卷第379、380頁），則原告起訴所主張依土地法第34條之1第4項請求確認買賣契約為無效部分，應已撤回，而被告就原告之上開變更，於同日辯論期日亦當庭表示無異議（見本院卷第380頁）。至原告原起訴聲明為確認被告張銀森就系爭土地所為買賣契約無效，而該買賣契約存在於被告張銀森、陳文祥間，原告追加被告陳文祥為被告，則屬更正事實上或法律上之陳述。是原告之上開追加、變更核符合前揭規定，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地原為原告與被告張銀森及訴外人柳財寶、蕭燦全、蕭菀元、蕭念貞6人共有，被告張銀森前依土地法第34條之1之規定，於113年12月31日將系爭土地全部出售予被告陳文祥，惟系爭土地上有系爭祖厝，係原告之祖父蕭長和所有，蕭長和於80年7月23日死亡後，由其子女蕭煥榮等人繼承，蕭煥榮於92年7月6日死亡，由原告及兄弟姊妹繼承，雖均未為繼承登記及分割之協議，然原告為系爭祖厝公同共有人之一，而系爭土地及系爭祖厝前同屬蕭長和所有，僅系爭土地經其繼承人分割繼承，再由被告張銀森經由拍賣程序取得部分繼承人之應有部分，造成土地及建物分屬不同人所有，依民法第425條之1、第426條之2及土地法第104條第1項，原告得行使優先承購權。詎被告張銀森未依土地法第104條第1項合法通知被告優先購買，而其買賣契約不得對抗原告之優先承買權，應屬無效。爰提起本件訴訟，請求確認被告間就系爭土地之買賣契約無效等語。並聲明：確認被告間就系爭土地之買賣契約無效。
二、被告則以：原告固主張系爭土地上存有系爭祖厝而其亦為系爭祖厝之所有權人云云，惟原告並未檢附戶籍相關資料，被告亦無法確認該繼承系統表之正確性。又依原告系爭祖厝之建物謄本之記載，為民國前15年所建之土造建物，衡情土造建物應無可能在129年後之現今仍為存在。再者系爭土地現存建物為磚造及鐵皮，顯非土造，而內部已無人居住呈現廢墟狀態，系爭祖厝似已不復存在，現存建物乃他人新建，若原告主張其為現存建物之所有權人應為舉證。又民法第425條之1規定係推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，縱為磚造之住宅耐用年數亦僅25年，而系爭祖厝若為存在，距今業已129年之久，早已超過使用期限，縱現存之建物即為系爭祖厝，因早已過房屋得使用之期限，而不生法定租賃關係。再民法第426條之2係以「租用基地建築房屋」為適用前提，且原告一下主張系爭土地及建物原同屬一人所有而分別讓與，一下又主張系爭建物乃租用系爭土地而建築，顯有矛盾等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭土地為原告與被告張銀森及蕭燦全、蕭菀元、蕭念貞、柳財寶等6人共有，被告張銀森前於113年12月31日與被告陳文祥就系爭土地簽訂買賣契約，依土地法第34條之1之規定，將系爭土地全部出售與被告陳文祥，並將原告、蕭燦全、蕭菀元、蕭念貞按其應有部分應分得之買賣價金向臺灣士林方法院辦理提存，而蕭長和所有系爭祖厝依謄本之記載坐落於系爭土地等情，有系爭土地及建物登記謄本、買賣契約書、提存書等在卷可稽（見本院卷第165至169、195至2
09、249、251頁），且均未為兩造所爭執，此部分事實，均堪認定。
四、本院之判斷：㈠關於原告提起本件確認訴訟有無確認利益部分：
1.按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文；該規定依民法第828條第2項，於公同共有準用之。又確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。
又積極確認之訴，祇需主張權利之存在者對於否認其主張者提起，當事人即為適格（最高法院60年度台上字第4816號判決意旨參照）。因確認之訴，其訴訟性質及目的，僅在就既存之權利狀態或法律關係之歸屬、存在或成立與否，而對當事人間之爭執以判決加以澄清，既無創設效力，亦非就訴訟標的之權利為處分，祇須以有即受確認判決之法律上利益者為原告，其當事人即為適格。
2.經查，原告主張系爭土地、系爭祖厝原均為蕭長和所有，蕭長和死亡後，僅系爭土地經其繼承人分割繼承，再由被告張銀森經由拍賣程序取得部分繼承人之應有部分，造成土地及建物分屬不同人所有，有民法第426條之1法定租賃權之適用，而其為蕭長和之繼承人，並與全體繼承人共同繼承系爭祖厝，惟系爭土地經被告張銀森出售予被告陳文祥，依民法第425條之1、第426條之2及土地法第104條第1項，其得行使優先承購權，被告未通知原告優先購買，其間買賣契約不得對抗原告，故聲明確認被告間就系爭土地之買賣契約無效等語，均為被告所否認，而原告就其為蕭長和之繼承人一節，業據提出系爭祖厝之建物登記謄本、繼承系統表、蕭長和及原告父親蕭煥榮之除戶謄本及原告戶籍謄本等件為證（見本院卷第111、347至355頁），經核並無不符。又原告係就公同共有物全部為回復所有權之請求，且有利於全體公同共有人，依上開說明，原告主張其就系爭土地有優先承買權，為被告所否認，致原告私法上之地位有不安之狀態，得以確認訴訟予以除去，則原告單獨提起本件確認訴訟，應認有確認利益及當事人適格。
㈡關於原告主張其公同共有之系爭祖厝對於被告張銀森有民法第425條之1之法定租賃權適用部分：
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條亦定有明文。土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之法律關係，目的在使基地與其上房屋合歸一人所有，土地之利用與所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，法律關係單純化，藉以充分發揮土地利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係（最高法院111年度台上字第2616號判決意旨參照）。又土地法第104條第1項所稱之基地，係指以在他人土地上有房屋為目的而租用基地而言，且必須房屋所有人與基地所有人間具有地上權、典權或租賃關係存在，始有優先購買權之問題（最高法院85年度台上字第2474號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。本件原告主張系爭土地上有系爭祖厝登記坐落其上，即為現況之之門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷000○0號建物，依民法第425條之1其對於系爭土地有優先購買權存在等節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，依前開說明，自應由其就前開主張負舉證之責。
2.原告就所主張系爭祖厝即為現況建物一節，固提出本院112年度司執字第129567號清償債務執行事件113年7月12日拍賣公告附表記載系爭土地使用情形欄記載：「…據地政人員稱本件土地上有竹林、道路、房屋（門牌號碼：桃園市○○區○○路0段000巷000○0號），該屋有人居住。另據本件土地謄本記載，其上有社角段7建號建物坐落。…」等語；備註欄記載：「…⑵…本件土地上之建物所有權若符合土地法第104條或民法第426條之2規定，並提出相關證明資料到院，有優先於共有人之優先承買權…」等語（見本院卷第367頁）。惟拍賣公告僅係執行法院依強制執行法第81第2項規定，將拍賣不動產之所在地、種類及拍賣條件等事實狀況為記載，並無確定私權之效果，是前開拍賣公告之記載，乃執行法院將系爭土地之形式外觀條件為記載，尚無確定系爭土地現況其上之門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷000○0號房屋，即為登載坐落系爭土地上之社角段7建號建物。況上開拍賣公告已明確將「土地上有房屋（門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷000○0號）」，「另據土地謄本記載其上有社角段7建號建物坐落」，分別記載予以區別，要難執拍賣公告均已記載上開建物，即認現存建物即為系爭祖厝。又土地上之建物所有權人是否符合土地法第104條第1項或民法第426條之2規定，乃涉及私法上權利之存否，執行法院對於私權之爭執，並無審認之權，又上開拍賣公告亦僅記載「本件土地上之建物所有權人『若』符合土地法第104條或民法426條2規定」，並未為任何認定，自無確原告就系爭土地具有優先承買權之效力。
3.原告又主張系爭祖厝之建物登記謄本記載主要建材為土造，而系爭土地上現況房屋存有土角建造之情形，系爭祖厝與現況房屋為同一等語，並提出現況照片為證。而觀諸原告提出上開照片，其中固可見有其中一面牆面有部分屬土角建造（見本院卷第371、405頁），然房屋之其餘結構皆為水泥磚塊或鐵皮建造，此亦有被告所提出、且為原告不爭執為現況建物之照片可按（見本院卷第257至263頁）。則系爭土地上現存之建物，絕大部分既係水泥磚塊或鐵皮建造，顯非民國前15年興建之土造之系爭祖厝，縱現存建物有土角建造之牆面一隅，惟所謂建築物者，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，足供個人或公眾遮避風雨，可達經濟上使用目的之構造物或雜項工作物。又按所謂建物滅失，係指建物在客觀上已失其存在，或建物已頹毀已無法再供經濟上、生活上之使用而言。縱現存建物仍存有土角造之牆面一隅，然不足遮風雨，已無經濟使用目的，亦已非建物，不足為現況建物即為民國前15年興建之系爭祖厝之認定。
4.又民法第425條之1第1項規定之法律效果僅推定土地及房屋之所有權人間在房屋得使用期限內有租賃關係，依此可知，該條項之規定之意旨僅在保障土地及房屋同屬一人時坐落於該土地上之房屋，於其使用期限內免受拆除，是如該房屋已逾使用期限，或經拆除改建為新建物，房屋所有權人皆不得以該條項之規定主張與土地所有權人間存有租賃關係。系爭土地上現況建物為水泥磚塊或鐵皮興建，縱有土角建築之牆面一隅，惟已因將屋頂、其他牆面拆除，全然改建而滅失，現況房屋與原有之系爭祖厝既不具同一性，是否仍有民法第425條之1規定之適用，已非無疑。縱認仍有民法第425條之1規定之適用，亦應視系爭祖厝是否仍得使用，始能認定推定租賃關係之存續期間為何，而依據行政院頒佈之固定資產耐用年數表第一類第一項房屋建築，商店用、住宅用之房屋，耐用年數最長50年為鋼筋（骨）混凝土建造、預鑄混凝建造、鋼磚構造者，而系爭祖厝於民國前15年興建時，其構造屬於土造，自民國前15年興建迄今已逾129年之久，足徵其已逾耐用年限甚久，是系爭祖厝如以興建時之通常使用狀況判斷，顯已達不堪使用之程度，亦應認推定之租賃關係業已消滅。
5.綜上，原告所為上開舉證不足以證明系爭土地上現況房屋與原有之系爭祖厝具同一性，則其主張其公同共有系爭祖厝依民法第425條之1規定，與坐落基地即系爭土地所有權人即被告張銀森間存有租賃關係等情，其得依土地法第104條之規定主張優先承買，且被告間買賣契約不得對抗原告，並無可採。
㈢原告另主張系爭祖厝對被告張銀森有民法第426條之2之適用
部分，按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項前段定有明文。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段亦有明定。
原告主張系爭土地現況建物與系爭祖厝為同一一節，尚屬不能證明，已如前述，其主張系爭祖厝就系爭土地有租用基地建築房屋關係，已無可採。況且原告既已主張系爭土地、系爭祖厝原均為蕭長和所有，嗣土地、房屋分屬不同人，有民法第426條之1法定租賃權之適用，土地與房屋既原屬一人所有，就蕭長和而言，即無由成立租地建屋關係之餘地，原告又未能再提出其他證據以佐其說，則原告主張其得依承租人之身分，主張民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定之優先承買權云云，即乏依據，自不可採。
五、綜上所述，原告依民法第425條之1、第426條之2及土地法第104條第1項，就系爭土地主張有土地承租人之優先承買權，提起本件訴訟，請求確認被告間就系爭土地之買賣契約無效，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 9 日
民事第三庭法 官 張世聰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 12 日
書記官 尤凱玟依民事訴訟書狀規則第 5 條規定：當事人未依格式或記載方法製作書狀，經法院定期間通知其補正，而未補正或未能補正符合規定之書狀者，法院得拒絕其書狀之提出，不列為訴訟資料；其嗣後再就同一事由提出未依格式或記載方法製作之書狀者，不生效力，法院毋庸處理。
當事人於前項期間內補正者，視同於原書狀到院時已提出；逾期始提出符合規定之書狀者，為新提出之書狀。
當事人未依第一項規定補正前，法院得不將書狀分與法官辦理。