臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第502號原 告 香賓建設有限公司法定代理人 蕭春達訴訟代理人 姜至軒律師被 告 徐藝玲訴訟代理人 蕭萬龍律師複代理人 林庭誼律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國115年3月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園市○○區○○○段00○0地號土地如附圖所示編號B部分建物、編號C部分建物、編號D部分建物及外牆、編號E部分地上物即外牆、柱子及水泥門柱拆除騰空後，將各該編號土地（面積如附圖所示）返還原告。
被告應將坐落桃園市○○區○○○段00○00地號土地如附圖所示編號F部分建物拆除騰空後，將該編號土地（面積如附圖所示）返還原告。
被告應給付原告新台幣28,687元，及自民國114年9月10日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自114年9月9日起至返還占用之第一項、第二項土地為止，按月於每月10日給付原告新台幣2,028元，及自每月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十三，餘由原告負擔。
本判決第一至四項，兩造各以如附表所示之金額供擔保及反擔保後，得准免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」同法第256條規定：「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」原告原起訴請求被告應將坐落桃園市○○區○○○段0000地號土地（下稱系爭31-4地號土地）上，門牌號碼為桃園市○○區○○○街0號建物(實際占用位置及面積以實測為準)拆除騰空後，將占用之土地返還予原告。嗣原告依本院囑託地政機關測量結果，更正請求被告拆除建物、返還土地之範圍，並追加請求被告返還占用土地之不當得利，聲明為：㈠被告應將坐落系爭土地如附圖所示A部分建物(面積50.41平方公尺)、B部分建物(面積5.86平方公尺)、C部分建物(面積16.25平方公尺)、D部分建物及外牆(面積
15.55平方公尺)、E部分建物即外牆、柱子及水泥門柱部分(面積13.19平方公尺)拆除騰空後，並將各部分坐落土地返還原告。㈡被告應將坐落桃園市○○區○○○段00000地號土地（下稱系爭35-13地號土地)如附圖所示F部分建物(面積7.78平方公尺)拆除騰空後，將該部分坐落土地返還原告。(A至F各部分建物，下各稱系爭A至F部分建物、合稱系爭建物）㈢被告應給付原告新台幣(下同)64,562元，及自民國114年9月10日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈣被告應自114年9月9日起至返還占用之土地為止，按月於每月10日給付原告5,466元，及自每月10日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈠屬更正事實上之陳述，被告並就追加㈡㈢㈣聲明部分表示程序無意見（本院卷一240頁），依上規定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：本件被告所有系爭建物無權占用原告所有系爭31-4地號、35-13地號土地（範圍面積如附圖所示），原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除建物、返還土地。並請求被告應返還占用土地所獲得相當於租金之不當得利，系爭31-4地號土地部分，自原告取得系爭31-4地號土地所有權之日（即113年12月3日）起至114年9月8日止，合計47,333元，自114年9月9日起至返還土地之日止，每月5,160元；系爭35-13地號土地部分，回溯自109年9月9日起至114年9月8日止，合計17,229元，自114年9月9日起至返還土地之日止，每月306元。聲明：㈠被告應將系爭A部分建物、B部分建物、C部分建物、D部分建物及外牆、E部分建物即外牆、柱子及水泥門柱部分拆除騰空後，並將各部分坐落土地返還原告。㈡被告應將系爭F部分建物拆除騰空後，將該部分坐落土地返還原告。㈢被告應給付原告64,562元，及自民國114年9月10日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈣被告應自114年9月9日起至返還占用之土地為止，按月於每月10日給付原告5,466元，及自每月10日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈤願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告原名徐瑞涓，系爭31-4地號土地前所有權人麟鳳宮（即
麟鳳宮佛祖祀典、回善寺，下稱前地主寺廟）管理人吳玉眞於66年5月10日出具土地使用權同意書供被告申請建築雜項執照，可使用面積為84平方公尺（備註手寫約25.5坪原有5.8坪拆除改建有15坪），被告與前地主寺廟間就此範圍成立不定期租地建屋契約。被告於同年6月7日取得建造執照，再於11月9日取得使用執照，合法興建地面層50.41平方公尺、法定空地33.6平方公尺之建物（即系爭A部分建物，桃園市○○區○○○段0000○號），前地主寺廟並向被告就建物基地面積15坪計收租金（每坪原約定每坪4台斤，於69年度起則增加為6台斤）。因該租地建屋契約在89年5月5日民法修正前已存在，原告於113年取得系爭31-4地號土地所有權後，仍繼受之；又被告依土地法第104條規定，對於系爭31-4地號土地有優先承買權，前地主寺廟未依規定通知被告行使，原告不得以其所有權對抗被告。原告主張系爭A部分建物無權占有土地、被告受有不當得利，均屬無據。
㈡被告得行使優先購買權之土地範圍，除上開合法建物坐落之A
部分土地外，應及於法定空地，系爭A建物之法定空地面積為33.6平方公尺，系爭B、C、D、E部分土地應為優先購買權效力所及，被告未受合法通知，原告不得以所有權人地位對被告主張，原告請求拆除建物及請求相當於租金之不當得利，亦無理由。
㈢另考量系爭31-4、35-13地號土地坐落非屬市中心，附近並無
大眾交通運輸工具，多為老舊房舍，交通及生活機能難認便利，原告請求以申報地價年息10%計算不當得利實屬過高。
㈣答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由㈠兩造不爭執事項：
1.原告為系爭31-4、35-13地號土地登記所有權人。
2.系爭A部分建物經桃園縣○○○設○於00○0○0○○○○鎮○○地0000號建造執照、桃園縣○○鎮○○於00○00○0○○○○鎮○○○00000號使用執照，並於84年間辦畢保存登記，為被告所有；系爭B至F部分建物未辦保存登記，被告具事實上處分權。
3.系爭建物占用系爭31-4、35-13地號土地之位置、面積經地政機關測繪如附圖所示。
4.回善寺、麟鳳宮、麟鳳宮佛祖祀典為同一主體，下稱前地主寺廟。
5.前地主寺廟於109年2月27日以信託為登記原因，將系爭31-4地號土地所有權移轉登記予聯邦商業銀行股份有限公司，再於113年12月3日以買賣為登記原因，將所有權移轉登記予原告。
㈡原告主張被告以系爭建物無權占有系爭31-4、35-13地號土地，並受有不當得利，被告則以前開情詞置辯。應審究者為：
1.被告與前地主寺廟間就系爭31-4地號土地有無租地建屋契約關係？若有，租地範圍為何？2.原告基於民法第767條第1項前段、中段請求被告拆除系爭建物、返還坐落土地，有無理由？3.原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如何計算？論述如下：
1.按認定事實所憑之證據，不以直接證據為限，凡能證明他項事實，再由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實之間接證據，亦包括在內，非必以直接證明要件事實為必要，亦不得將各證據為割裂觀察。受訴法院並須審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認其已盡舉證之責（最高法院113年度台上字第1481號判決意旨參照）。
被告抗辯與前地主寺廟間自66年5月10日起就系爭31-4地號土地系爭A部分建物坐落範圍成立不定期租賃契約關係，經當時管理人吳玉眞提供土地使用權同意書，於系爭A部分土地合法興建房屋等情，業據被告提出建物所有權狀、66至75年回善寺地租繳納通知單、79至114年地租提存書（本院卷一57至65、427至489頁），且有桃園市楊梅區公所函覆本院系爭A部分建物申請建築執照、使用執照相關文件（含土地使用權同意書）（本院卷一97至137頁）為憑。原告固否認地租繳納通知單之真正，並主張該土地使用權同意書上吳玉眞簽名、印文與寺廟總登記申請書所載不同，且吳玉眞僅為前地主寺廟之住持，並非管理人，該土地使用權同意書應屬無效等語，惟本院審酌被告業已提出與影本相符之地租繳納通知單正本供證人即前地主寺廟現任管理人吳兆菁閱覽（本院卷二9頁），其紙質斑駁、褪色，印刷字體、框線亦多有磨損，核與年代久遠之文書應有保存狀態相符；再觀諸其文書格式，為回善寺大量印刷便於填寫通知承租人繳納地租使用，可見承租人不少，承租期間亦非短暫，此情與證人吳兆菁於本院另案112年度重訴字第513號事件陳述：其聽聞父、祖口述，曾祖父吳新蘭民國前十年起設立麟鳳宮，經濟來源就是農地租金，一年一坪稻穀六台斤等語情節堪認一致（本院卷二38、39頁）；又證人吳兆菁於本件證稱其自82年與父親開始管理前地主寺廟，但未自前手交接印章、文件等語（本院卷二10頁），故證人吳兆菁稱其未見過通知單上回善寺印文，尚不能證明該印文非真正；況且，原告係於證人吳兆菁任前地主寺廟管理人期間購得系爭31-4地號土地所有權，交易時證人已告知原告，土地遭第三人占用，故以低於市價之價格出售等情，亦經證人吳兆菁證述明確（本院卷二12頁），足見證人吳兆菁確有其偏袒原告之利害關係，於本件證詞恐難盡信，被告更難自證人吳兆菁管理之前地主寺廟取得有利之其他證據，依上開說明，本院認被告就地租繳納通知單之真正，已盡其舉證責任，堪認為真正。其次，系爭A部分建物為66年間興建完成，84年間辦理建物保存登記等情，為兩造所不爭執，原告於法定程序完成多年後突然否認前地主寺廟同意被告使用土地，主張土地使用權同意書非吳玉眞所簽署，或吳玉眞並無同意權限等情，自應由原告舉證以實其說。原告固舉53年間回善寺寺廟總登記申請書上「吳玉眞」簽名、印文及職稱為住持（本院卷二157至160頁）為證，然觀諸土地使用權同意書與寺廟總登記申請，2份文書製作時隔13年，吳玉眞簽名字體非無變化之可能，而個人擁有多枚印章，分別用於不同文件，亦與常情無違，又吳玉眞於53年總登記時雖自稱為回善寺住持，然其於管理人欄並未填寫他人（本院卷二158頁），故前地主寺廟是否另有管理人，吳玉眞迄於66年間是否無權代表前地主寺廟提出土地使用權同意書？尚無從由上開寺廟登記文件得證，另證人吳兆菁於另案陳述：其無法說明吳玉眞是否第三代管理人，其不知道吳玉眞有無權利，其長輩稱吳玉眞是出家眾，沒有說是管理員等語（本院卷二41頁），原告未具明確事證空言否認被告經前地主寺廟同意使用土地興建系爭A部分建物，自無可採。至於，被告抗辯其與前地主寺廟間之土地租約面積應為土地使用權同意書所記載之84平方公尺，非僅系爭A部分建物基地50.41平方公尺，尚包含法定空地33.6平方公尺等語，因與上開地租繳納通知單所載租約面積15坪（約50平方公尺）不相符合，且土地使用權同意書並無任何與租約有關之內容，此部分抗辯尚屬牽強並非可採。
2.按基於維謢民法債編修正前之既有秩序，以維繫法律之安定性。在民法債編修正、於89年5月5日施行前，所成立未經公證、期限逾5年，或未定期限之不動產租賃契約，應無修正民法第425條第2項規定之適用（最高法院98年度台上字第764號判決意旨參照）。意即，於89年5月5日前成立之此等租賃契約，有民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用。查，被告與前地主寺廟間自66年起就系爭A部分建物坐落土地有不定期租地建屋契約存在，被告並依約占用土地興建房屋，已如前述，依上開說明，原告自前地主寺廟購得系爭A部分土地所有權後，該租賃契約對於原告仍繼續存在，則被告抗辯就系爭A部分土地屬有權占有，自屬有據，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭A部分建物後，返還坐落土地，並返還占用此部分土地所獲相當於租金之不當得利，均無理由。
3.被告另抗辯系爭B、C、D、E部分土地亦屬土地法第104條第1項優先承買權效力所及，被告未經合法通知，依同條第2項規定，原告不得對被告主張所有權。然被告不能證明此部分土地屬承租範圍，已如前述，難認有土地法第104條優先承買權之適用；又最高法院108年台上字第2350號判決所指優先承買權效力及於法定空地之見解，仍以法定空地屬承租範圍為前提，被告既未證明此部分土地為承租範圍，無論是否為系爭A部分建物之法定空地，均無從為優先購買權效力所及，被告舉此見解，無從為被告有利之認定。是以，原告主張被告以系爭B、C、D、E部分建物無權占有系爭31-4地號土地，請求被告拆屋還地，自屬有據。原告另主張被告以系爭F部分建物無權占有系爭35-13地號土地，為被告所不爭執，原告請求被告拆除此部分建物返還土地，亦屬有理。
4.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成土地所有權人之損害，乃為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額。次按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限。所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148 條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，倘土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％ 為其申報地價。
至於所謂年息10% 為限，乃指土地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，妥為衡酌決定。本件被告無權占用系爭B、C、D、E、F部分土地，已如前述，原告自得依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金不當得利。本院審酌系爭2筆土地距離台鐵楊梅車站約550公尺，附近尚有餐廳、賣場、國小等設施，生活機能尚屬便利，惟大眾交通工具並非充足，建物老舊，居住利益有限等情，有GOOGLE地圖可憑，因認以系爭土地申報地價年息7％計算相當租金不當得利應屬妥適。原告請求有理由部分，計算表列如下：
⑴關於無權占有系爭B、C、D、E部分土地：
面積合計50.85平方公尺（如附圖所示）期間 申報地價 （公告地價8成）（元/平方公尺） 年息 日數 不當得利數額 （元） 遲延利息計算 113.12.3 至114.9.8 7,644*80％ 7％ 279日 16,636 自114年9月10日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 114.9.9起 至返還日 同上 同上 每月10日給付 1,814 自每月11日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。⑵關於無權占有系爭F部分土地：
面積7.78平方公尺（如附圖所示）期間 申報地價 (公告地價8成）（元/平方公尺） 年息 日數 不當得利數額 （元） 遲延利息計算 109.9.9至 109.12.31 5,300*80％ 7％ 113日 715 自114年9月10日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 110年 同上 同上 1年 2,311 111年至 112年 5,400＊80％ 同上 2年 4,700 113年 5,900*80％ 同上 1年 2,567 114.1.1至114.9.8 同上 同上 250日 1,758 以上小計 12,051 114.9.9起 至返還日 同上 同上 每月10日給付 214 自每月11日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
⑶基上計算，原告於113年12月3日取得系爭31-4地號土地所有
權(本院卷一13頁），其請求被告返還自該日起至114年9月8日止無權占有系爭B、C、D、E部分土地之不當得利16,636元，原告於109年2月25日取得系爭35-13地號土地所有權（本院卷一223頁），其回溯5年請求被告返還109年9月9日至114年9月8日無權占有系爭F部分土地之不當得利12,051元（合計28,687元），及均自書狀繕本送達翌日（114年9月10日，本院卷一240頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由。原告另就上開2部分土地請求被告自114年9月9日至返還土地為止，按月於10日各給付1,814元、214元（合計2,028元），及自每月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，亦有理由。逾此部分之不當得利請求則屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告基於民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭B、C、D、E、F部分建物（地上物）拆除騰空，並將各該部分土地返還原告；基於民法第179條規定，請求被告給付28,687元，及自114年9月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；另自114年9月9日起至返還土地之日止，按月於10日給付原告2,028元，及自每月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由。逾此部分之請求均屬無據，應予駁回。原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請求准免宣告假執行，經核無不合，酌定擔保如附表准許之。原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第六庭法 官 袁雪華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
書記官 陳鳳怡附表：准免假執行擔保金
主文項次 原告擔保金 被告反擔保金 第一項 636,000元 1,909,926元 第二項 83,000元 250,516元 第三項 9,000元 28,687元 第四項（到期部分） 每期700元 每期2,028元