臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第514號原 告 香賓建設有限公司法定代理人 蕭春達訴訟代理人 姜至軒律師被 告 莊美珍訴訟代理人 蕭萬龍律師複代理人 林庭誼律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附圖編號Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３所示地上物拆除騰空後，將該部分土地返還與原告。
被告應給付原告新臺幣參萬捌仟捌佰柒拾元，及自民國一一四年十二月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一一四年十二月三日起按月給付原告新臺幣參仟貳佰參拾玖元至返還佔用之土地止，及自每月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，以民法第767條第1項前段、中段規定為訴訟標的，並聲明：⑴被告應將坐落桃園市○○區○○○段00○0地號土地（下稱系爭土地）上之同段480建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○○街00巷0號，下稱系爭房屋）拆除騰空後，將佔用之土地返還與原告；⑵願供擔保請准宣告假執行。嗣追加民法第179條規定為訴訟標的，並變更為如後開之聲明，核其變更追加前後請求之基礎事實同一，依前開規定，其變更追加為合法，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）被告所有之系爭房屋無權占有原告所有之系爭土地如附圖編號B1、B2、B3所示部分，並妨礙原告所有權之行使，原告自得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭房屋並騰空返還佔用之土地。又被告無法律上原因而享有使用、收益系爭土地之利益，致原告受有損害，原告亦得依民法第179條規定，請求被告返還自民國113年12月3日起至114年12月2日止，及按月給付自114年12月3日起至返還佔用土地之日止之不當得利等語。
（二）並聲明：⑴如主文第1至3項所示；⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭土地原係為訴外人麟鳳宮（即麟鳳宮佛祖祀典、回善寺，下稱麟鳳宮）所有，系爭房屋則係基於租地建屋之法律關係，經麟鳳宮管理人出具土地使用權同意書後，取得建築執照而在系爭土地上興建，並於69年7月18日建築完成，登記為訴外人邱何春桃所有，嗣經訴外人即被告之父莊阿全於71年3月26日向訴外人魏丁明買受後，再於106年6月12日以贈與為原因，移轉登記與被告。魏丁明於買賣時，即將上情告知莊阿全，並請莊阿全於日後直接向麟鳳宮繳納租金，莊阿全即依循前開租賃契約給付租金，是系爭土地及系爭房屋縱迭經移轉，租地建屋法律關係仍存續於兩造之間。又麟鳳宮以調解移轉為原因，將系爭土地移轉登記與訴外人戴素美等人，既不影響前開租地建屋法律關係之存續，則戴素美等人復將系爭土地出賣與原告時，未依土地法第104條第2項規定通知有優先承買權之被告，即逕行出售並為所有權移轉登記，乃不得對抗被告，故原告自不得以所有權人地位對被告有所主張。
（二）另系爭土地坐落位置，非屬市中心，附近無大眾交通運輸工具，且鄰近多為老舊房舍，交通及生活機能難認便利，且被告占有系爭土地作為住家使用之經濟價值與所受利益，原告請求以申報地價年息百分之10計算不當得利，實屬過高等語，以資抗辯。
（三）並答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、關於本件所涉及之規範：
（一）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。
（二）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條定有明文。
（三）依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方基地租賃之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限。另舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。又土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條定有明文。
四、得心證之理由：
（一）請求拆屋還地部分：
1.本件原告主張系爭土地為其所有，被告以其所有系爭房屋佔用系爭土地如附圖B1、B2、B3所示部分等語，並提出土地登記謄本等件為證（見本院卷第1宗第51至55頁），並經本院現場履勘（見勘驗筆錄，本院卷第1宗第299頁）及委託桃園市楊梅地政事務所現場測繪製作複丈成果圖（見本院卷第1宗第309頁，即本判決附圖），且為被告所不爭執，堪可採認。
2.被告雖以前詞抗辯其為有權占有云云，然查：⑴租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地
租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。民法第426條之1、土地法第104條定有明文。另88年4月21日修正前民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。⑵本件被告雖提出租金簿為證（見本院卷第1宗第131、133
頁），而為前揭租地建屋之抗辯，然該租金簿記載：「民國七十一年舊十二月十八日」、「00000000年度地租谷肆佰伍拾陸台斤結價參仟捌佰元正」、「七十二年舊九月初九日納地租谷陸佰拾肆台斤結價捌佰元正」、「七十三年舊十月二日納地租谷陸佰拾肆台斤結價玖佰元正」等語，這顯然不是基地租賃，而是耕地租賃，不適用民法第426條之1、土地法第104條第1項之規定，又租金簿的記載止於73年，並無證據足認該契約嗣仍存續，民法第425條之規定自無從適用。
⑶系爭房屋之建築執照申請相關文件內，固然有以「麟鳳
宮（傅燈箕）」的名義就系爭土地出具的土地使用權證明書，但如桃園市政府檢送的寺廟總登記申請書、臺灣省桃園縣寺廟登記表（見本院卷第2宗第157至160頁）、被告提出的另一份臺灣省桃園縣寺廟登記表（見本院卷第2宗第188頁）所示，均未見「傅燈箕」曾任麟鳳宮管理人，該土地使用權證明書不能證明麟鳳宮曾出租系爭土地以供起造房屋，也就沒有前揭規定的適用。被告並無可得對抗原告的租賃契約，其抗辯於法無據，並無可採。
3.據此，被告以其所有系爭房屋，無權占有原告所有系爭土地如附圖B1、B2、B3所示部分，原告行使物上請求權，請求被告拆屋還地，為有理由，應予准許。
（二）關於返還不當得利之請求：
1.被告以系爭房屋無權占有系爭土地如附圖B1、B2、B3所示合計75.3平方公尺部分，無法律上之原因，受有使用、收益該部分土地之利益，致原告受有損害，構成不當得利，且被告所受利益，依其性質不能返還，應依民法第181條規定，償還其價額，原告據以請求被告給付，為有理由，應予准許。
2.承上，因土地法第105條準用同法第97條第1項所定租金上限即申報地價年息百分之10通常遠低於一般建地之租金行情，又無證據足認系爭土地租金行情低於該標準，即應以年息百分之10為準，計算被告應償還之價額。系爭土地於
113、114年度申報地價均為新臺幣（下同）5,162.0元／平方公尺，則原告請求被告償還113年12月3日至114年12月2日間不當得利38,870元（計算式：75.3×5162×10%，小數點以下四捨五入），及自114年12月3日起按月償還不當得利3,239元（計算式：75.3×5162×10%÷12，小數點以下四捨五入）為有理由，應予准許。
（三）駁回調查證據之聲請：
1.被告另聲請調取桃園市楊梅鎮（現改制為桃園市楊梅區）公所麟鳳宮寺廟登記表（證）云云，該書證涉及前揭租金簿形式上真正，以及前引土地使用權證明書能否證明麟鳳宮與被告間就系爭土地有無基地租賃契約的爭點。
2.如前所述，租金簿即使為真正，仍不能證明被告與麟鳳宮間有基地租賃契約；又傅燈箕顯非麟鳳宮管理人，該土地使用權證明書顯不能證明被告與麟鳳宮間有基地租賃契約，則被告聲請調查的這些證據，顯無必要，爰一併駁回其證據調查之聲請。
（四）居住為基本人權，其內涵應參照經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約，及經濟社會文化權利委員會與人權事務委員會所作之相關意見與解釋。本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。住宅法第53條、經濟社會文化權利國際公約第11條第1項定有明文。本件系爭房屋雖為房屋，然被告並無居住之事實，而無尚待保障之居住權，亦毋庸依前開規定酌定履行期間，附此敘明。
五、綜上所述，原告行使物上請求權，請求被告將如附圖編號B1、B2、B3所示地上物拆除騰空後，將該等土地返還與原告，並本於不當得利之法律關係，請求被告給付原告38,870元，及自114年12月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自114年12月3日起按月給付原告3,239元至返還佔用之土地止，及自每月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核屬有據，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件訴訟費用應由被告負擔，爰判決如主文第4項。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 5 月 5 日
民事第四庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 6 日
書記官 彭明賢