臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第531號原 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 趙子賢訴訟代理人 程光儀律師複 代理人 廖志剛律師被 告 張至杰上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段0000000地號、同段1054-40地號上如附圖所示編號A所示建物主體（面積18平方公尺）及編號B所示遮雨棚（面積2.15平方公尺）拆除後，將占用土地騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣63,353元，及其中新臺幣61,418元自民國114年9月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。
三、被告應自民國114年9月1日起，至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣747元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項所命拆屋還地部分，於原告以新臺幣310,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣924,885元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項所命給付部分，於原告以新臺幣22,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣63,353元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項所命給付已到期部分，於原告每期以新臺幣300元供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣747元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告法定代理人於本院審理程序中，由郭曉蓉變更為趙子賢，有財政部民國114年5月19日台財人字第11408614920號令在卷可憑（見本院卷第101頁），趙子賢具狀聲明承受訴訟（見本院卷第97頁），核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明第二項原請求「被告應給付原告新臺幣（下同）63,037元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另自民國114年2月1日起至被告返還第一項聲明所示土地之日止，按月給付原告1,052元。」，嗣於114年9月10日變更此項聲明為「被告應給付原告新臺幣63,353元，及自其中61,418元自民事變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另自民國114年9月1日起至被告返還第一項聲明所示土地之日止，按月給付原告747元。」，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
三、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段0000000地號（下稱1054-39地號土地）、同段1054-40地號土地（下稱1054-40地號土地，與1054-39地號土地合稱系爭土地）為國有土地，原告為其管理機關。被告前因無權占用系爭土地，於民國109年5月22日簽立積欠國有土地使用補償金分期付款承諾書（下稱系爭承諾書），向原告申請分期付款占用土地期間相當於租金之不當得利，原告同意就占用期間為103年5月至108年4月之不當得利54,684元及108年5月至109年5月之租金5,885元辦理分期付款，同意被告先繳納9,684元（誤載為15,569元），其餘金額45,000元分18期繳納，自109年7月起至110年12月止每期繳交2,500元。嗣兩造間於109年8月11日簽訂(108)國基租字第HH108D0000000號國有基地租賃契約書(下稱系爭租約)，約定租賃期間內被告得於系爭土地上坐落門牌號碼桃園市○○區○○○路000巷00號之磚造二層房屋(部分第一層作為通道使用，下稱系爭房屋)及其雨遮(晾衣服、地面放置洗衣機、桶裝瓦斯、⋯家用雜物等，下稱系爭遮雨棚，與系爭房屋合稱系爭地上物)，租期自108年5月1日起至116年12月31日止。惟被告自110年1月起即未依約繳納租金及分期使用補償金，至111年12月31日已達積欠租金之法定期數總額，原告遂依系爭租約約定之地址(即戶籍地址)發函催告被告繳納租金，被告於112年6月15日收受通知後仍未繳納積欠款項，故原告以112年8月9日台財產北桃二字第11236034460號函（下稱系爭終止函）通知被告終止租約，被告雖未領取系爭終止函，惟依109年度台上大字第908號大法庭裁定之意旨，經郵局於112年8月15日製作招領通知單時，即可認原告終止租約之意思表示已到達被告而發生效力，是系爭租約應已於112年8月15日終止。被告現仍以如附圖所示編號A之系爭房屋占有1054-39地號土地面積18平方公尺、編號B所示系爭遮雨棚占用1054-39地號土地面積0.15平方公尺、1054-40地號土地面積2平方公尺，爰依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告拆除系爭地上物後，將系爭土地騰空返還原告。又被告於終止租約前欠繳租金13,295元、逾期違約金1,935元，及分期付款30,000元；又系爭租約終止後，被告仍持續以系爭地上物占用系爭土地，應給付原告自112年8月16日起至114年8月31日止相當於租金之不當得利18,123元，及自114年9月1日起至實際交還系爭土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利747元，故依系爭租約、系爭承諾書及不當得利之法律關係，請求被告給付63,353元（計算式：13,295＋1,935＋30,000＋18,123＝63,353），及自114年9月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告747元等語。並聲明：㈠如主文第1項至第3項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、查系爭土地為中華民國所有，原告為系爭土地之管理者，兩造於109年8月11日簽訂系爭租約，由被告向原告承租1054-39地號土地面積20平方公尺、1054-40地號土地面積8.4平方公尺，租賃期間自108年5月1日起至116年12月31日止，每月租金1,005元，依租金優惠規定，優惠後每月租金為502元，以六個月為一期，被告應於每年六、十二月底前就各該期租金之總額主動向原告繳納，租金因公告地價或租率調整時，被告應照調整之租金額自調整之月份起繳納。被告所有之系爭房屋占用1054-39地號土地如附圖編號A所示部分，面積18平方公尺，系爭遮雨棚占用如附圖編號B所示部分即1054-39地號土地面積0.15平方公尺、1054-40地號土地面積2平方公尺等事實，業據原告提出土地建物查詢資料、國有基地租賃契約書等件為憑(本院卷第31、32、41頁)，並經本院囑託桃園市中壢地政事務所（下稱中壢地政）測繪系爭房屋及遮雨棚坐落系爭土地之位置及面積，有勘驗筆錄及中壢地政114年8月6日中地測字第1140014842號函檢送土地複丈成果圖在卷可稽(本院卷第77至78頁、第93至95頁)，堪信原告此部分之主張為真正。
四、本院之判斷：㈠系爭租約業經原告合法終止：
1.系爭租約第5點第18款約定：「租賃基地有下列情形之一時，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償……4、承租人積欠租金達法定期數之總額，並經出租機關定相當期限催告，承租人仍不為支付時」（本院卷第42頁）。原告主張被告自110年1月起即未繳納租金，經原告於以台財產北桃二字第11236022400號函（下稱系爭催告函）催告被告於112年6月23日繳納自110年1月至111年12月租金9,576元，該函文已於112年6月15日送達被告，惟被告未於期限內繳納，原告遂於112年8月9日以系爭終止函終止系爭租約，系爭終止函經郵務機關於112年8月15日通知招領，因招領逾期而遭退回等情，業據其提出系爭催告函及其回執、系爭終止函及國內郵件查詢、招領逾期之信封封面等件為證（本院卷第43至50頁），而被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，故原告主張之上開事實，亦堪信為真正。
2.按基地承租人積欠地租達二年以上者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如於期限內不為支付者，出租人得收回基地，土地法第103條第4款定有明文。又表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當理由，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院民事大法庭109年度台上大字第908號裁定參照）。被告既已欠繳租金達2年以上，且經原告定期催告支付積欠租金而未繳納，原告自得依系爭租約第5條第18款第4目之約定，終止系爭租約，而系爭終止函對被告住所送達後，雖因招領逾期退回，惟被告既未能證明其有何客觀上不能領取之正當理由，應認原告終止系爭租約之意思表示於112年8月15日被告受招領通知時，已到達被告，是系爭租約於112年8月15日已告終止。
㈡原告得依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告拆屋還地：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。兩造間就系爭土地成立之系爭租約，既經原告合法終止，被告所有之系爭地上物自無繼續占用使用系爭土地之合法權源，則原告依上開規定，請求被告將系爭地上物拆除後，將如附圖編號A、B所示土地騰空返還予原告，即屬有據。
㈢原告得請求被告給付租金及違約金：
系爭租約第5條其他約定事項㈩約定「承租人逾期繳納租金時，出租機關應依下列基準加收違約金：⒈逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收千分之五。但逾期二日以內繳納者，免予計收。⒉逾期繳納一個月以上，未滿二個月者，照欠額加收千分之十。⒊逾期繳納二個月以上，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。依此類推，每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額百分之三十為限。」（本院卷第42頁）。原告主張被告自110年1月起即未繳納租金，應給付原告如附表一所示之利息、違約金等情，業據其提出系爭租約、系爭催告函為佐，而被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何陳述，堪信原告之主張為真，則原告依系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租金13,295元、違約金1,935元，亦屬可採。
㈣原告得請求被告給付分期補償金及相當於租金之不當得利：
⒈按以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例要旨參照）。再建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言。至於基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。
⒉查被告於簽立系爭租約前已無權占用系爭土地，並就占用系
爭土地期間積欠之不當得利款項，於109年5月22日簽立系爭承諾書，承諾就占用期間為103年5月至108年4月之不當得利54,684元辦理分期付款，被告先繳納9,684元，其餘金額45,000元分18期自109年7月起至110年12月止每期繳交2,500元，惟被告自110年1月起即未繳納分期付款使用補償金，尚欠30,000元未給付等事實，有原告提出之系爭承諾書、申請書、109年6月2日台財產北桃二字第10908047470號函、系爭催告函等為憑（本院卷第35至39頁、第43頁），且未據被告到庭或具狀爭執，則原告依系爭承諾書之約定，請求被告使用補償金30,000元，洵屬有據。
⒊再被告於系爭租約終止後，仍持續以系爭地上物無權占用系
爭土地如附圖編號A、B所示部分，其因此受有占用上開土地相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，則原告依不當得利之法律關係，訴請被告給付自終止租約翌日即112年8月16日起至被告騰空返還占用土地之日止，相當於租金之不當得利，自非無憑。查系爭土地位於桃園市中壢區環中東路708巷旁，708巷道路寬度約供2人行走，系爭土地距離環中東路約12、13公尺，環中東路上餐廳林立，位於中原大學旁，商業機能尚屬良好等節，有本院勘驗測量筆錄可參，爰審酌系爭土地坐落位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效用等一切情狀，應認被告所獲相當於租金之利益、原告因此所受相當於租金之損害，以系爭土地申報地價年息5%%計算，應屬適當。是以，原告請求被告給付自112年8月16日起至114年8月31日止之不當得利18,123元（計算式如附表二），及自114年9月1日起至騰空返還占用土地之日止，按月給付原告不當得利747元【計算式：114年1月申報地價8,900元/平方公尺×（18＋0.15＋2）平方公尺×0.05÷12＝747元，小數點以下四捨五入】，於法並無不合。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告將坐落於系爭土地上如附圖編號A所示建物主體（面積18平方公尺）及編號B所示遮雨棚（面積2.15平方公尺）拆除、騰空後，將占用面積共計20.15平方公尺之土地返還予原告，另依系爭租約之約定，請求被告給付租金13,295元、逾期違約金1,935元，及依系爭承諾書之約定，請求被告給付分期補償金30,000元，暨依不當得利之法律關係，請求被告給付自112年8月16日起至114年8月31日止之不當得利18,123元，合計63,353元，暨其中租金、分期補償金、不當得利共計61,418元自民事變更聲明狀送達被告之翌日即114年9月13日起（本院卷第137、139頁中華郵政掛號郵件收件回執）至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息；另自114年9月1日起至騰空返還占用土地之日止，按月給付747元，均有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核與民事訴訟法第390條第2項規定相符，爰酌定相當之擔保金額准許之，併依民事訴訟法第392條第2項規定職權宣告其得預供擔保免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 10 月 13 日
民事第一庭法 官 劉佩宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
書記官 黃忠文附表一：
【欠繳租金及逾期違約金明細表】 【違約金計算式：按月加收欠租金千分之5，上限為欠額之百分之30】 （108）國基租字第HH108D0000000號國有基地租賃契約書（系爭土地） 租用期間 欠繳租金 逾期違約金 備註 11001 401 100 1.租金部分均未繳清。 2.逾期違約金每月2元。【401（租金）x5/1000=2.005(小數點無條件捨去）】 3.因每6個月給付一次租金，故應繳日期為110年6月。 4.違約金計算至114年8月，自110年7月起至114年8月止共計遲延50月，故逾期違約金均為100元。【2x50（月）＝100】 11002 401 100 11003 401 100 11004 401 100 11005 401 100 11006 401 100 11007 401 88 1.租金部分均未繳清。 2.逾期違約金每月2元。【401（租金）x5/1000=2.005(小數點無條件捨去）】 3.因每6個月給付一次租金，故應繳日期為110年12月。 4.違約金計算至114年8月，自111年1月起至114年8月止共計遲延44月，故逾期違約金均為88元。【2x44（月）＝88】 11008 401 88 11009 401 88 11010 401 88 11011 401 88 11012 401 88 11101 397 38 1.租金部分均未繳清。 2.逾期違約金每月1元。【397（租金）x5/1000=1.985(小數點無條件捨去）】 3.因每6個月給付一次租金，故應繳日期為111年6月。 4.違約金計算至114年8月，自111年7月起至114年8月止共計遲延38月，故逾期違約金均為38元。【1x38（月）＝38】 11102 397 38 11103 397 38 11104 397 38 11105 397 38 11106 397 38 11107 397 32 1.租金部分均未繳清。 2.逾期違約金每月1元。【397（租金）x5/1000=1.985(小數點無條件捨去）】 3.因每6個月給付一次租金，故應繳日期為111年12月。 4.違約金計算至114年8月，自112年1月起至114年8月止共計遲延32月，故逾期違約金均為32元。【1x32（月）＝32】 11108 397 32 11109 397 32 11110 397 32 11111 397 32 11112 397 32 11201 497 52 1.租金部分均未繳清。 2.逾期違約金每月2元。【497（租金）x5/1000=2.485(小數點無條件捨去）】 3.因每6個月給付一次租金，故應繳日期為112年6月。 4.違約金計算至114年8月，自112年7月起至114年8月止共計遲延26月，故逾期違約金均為52元。【2x26（月）＝52】 11202 497 52 11203 497 52 11204 497 52 11205 497 52 11206 497 52 11207 497 50 1.租金部分均未繳清。 2.逾期違約金每月2元。【497（租金）x5/1000=2.485(小數點無條件捨去）】 3.因提前終止租約，故租金應繳日期為112年8月15日。 4.違約金計算至114年8月，自112年8月16日起至114年8月31日止共計遲延24.5月，故逾期違約金為50元。【2x25（月）＝50】 0000000- 0000000 240 25 1.租金部分均未繳清。 2.逾期違約金每月2元。【240（租金）x5/1000=1.2(小數點無條件捨去）】 3.因提前終止租約，故租金應繳日期為112年8月15日。 4.違約金計算至114年8月，自112年8月16日起至114年8月31日止共計遲延24.5月，故逾期違約金為25元。【1x25（月）＝25】 小計 13, 295 1,935附表二：
桃園市○○區○○段0000000地號土地 (編號A建物主體、編號B遮雨棚） 【計算式：申報地價*占用面積*年息率/12)[無條件捨去]*占用月數】 占用期間 申報地價 適用年份 申報地價 （元/㎡） 占用面 計（㎡） 年息率 每月相當租金之利益 經歷月數 應繳金額 0000000-0000000 11101 8,400 18.15 5％ 635 16/31 327 0000000-0000000 11101 8,400 18.15 5％ 635 4 2,540 0000000-0000000 11301 8,900 18.15 5％ 673 20 13,460 小計 16,327 桃園市○○區○○段0000000地號土地 (編號B遮雨棚） 【計算式：申報地價*占用面積*年息率/12)[無條件捨去]*占用月數】 0000000-0000000 11101 8,400 2 5％ 70 16/31 36 0000000-0000000 11101 8,400 2 5% 70 4 280 0000000-0000000 11301 8,900 2 5% 74 20 1,480 小計 1,796