臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第679號原 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 趙子賢訴訟代理人 黃秋田律師
陳冠華律師被 告 張國柱上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國115年1月29日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖所示之編號A位置、面積2.75平方公尺之圍牆，編號B位置、面積180.85平方公尺之建物，編號C位置、面積10.49平方公尺之繩架，編號D位置、面積0.96平方公尺之花檯，及編號E位置、面積35.45平方公尺之車棚拆除後，將該整筆土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣5,248元，及自民國114年4月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨自114年2月1日起至返還前項整筆土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣2,624元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣1,146,721元為被告供擔保，得假執行；被告如以新臺幣3,440,163元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、原告之法定代理人原為郭曉蓉，嗣於審理中變更為趙子賢，並於民國114年8月5日具狀聲明承受訴訟（本院卷第101至105頁），合於民事訴訟法第170條、第175條第1項之規定，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更及或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1至3款、第2項及第256條定有明文。本件原告起訴時本於兩造於111年9月5日簽訂之（096）國基租字第HH096D0000000號國有基地租賃契約書（下稱系爭租約）其他約定事項第19點之約定，及民法第767條、第821條、第179條前段之規定，聲明：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之地上物（詳細地上物情形、位置及面積待測量）拆除後，將整筆土地騰空返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）46,222元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨自114年2月1日起迄返還前項土地予原告之日止，按年給付依前述占用土地面積乘以前述土地當年度每平方公尺申報地價年息5％計算之金額予原告；㈢願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第7頁）等語。嗣依據桃園市大溪地政事務所114年溪測法字第18000號土地複丈成果圖（即本判決附圖，下以複丈成果圖或附圖稱之）變更聲明為：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示之編號A位置、面積2.75平方公尺之圍牆，編號B位置、面積180.85平方公尺之建物，編號C位置、面積10.49平方公尺之繩架，編號D位置、面積0.96平方公尺之花檯，及編號E位置、面積35.45平方公尺之車棚拆除後，將整筆土地騰空返還予原告；㈡被告應給付原告5,248元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨自114年2月1日起至返還前項整筆土地予原告之日止，按月給付原告2,624元；㈢訴之聲明第一項願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第171至172頁）。核原告係依測量結果特定範圍而更正聲明，屬補充事實上、法律上之陳述，並非訴之變更、追加，至聲明第二項請求被告給付相當於租金之不當得利，屬因被告占用系爭土地所生之同一基礎事實所為減縮應受判決事項之聲明，且被告對此於程序上並無意見，而為本案言詞辯論，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠系爭土地為中華民國所有，登記管理者為財政部國有財產署
，實際上依分層負責而由原告管理。系爭土地上有一未辦理保存登記建物（即門牌號碼桃園市○○區○○路0000巷000弄00號建物，下稱系爭建物），而兩造前於111年9月5日就系爭土地訂有系爭租約，約定由被告承租系爭土地，租期自111年8月25日起至116年12月31日止，租金約定為每月2,422元，若遇公告地價或租率調整時，則照調整之租金額自調整之月份起繳付。詎被告於承租後，拆除原有系爭建物，並於系爭土地上興建加強磚造及鋼架鐵皮造之違章建築，經桃園市政府建築管理處通知財政部國有財產署後，原告乃由下轄桃園辦事處以112年7月13日台財產北桃二字第11236029820號函通知被告違反系爭租約之約定而終止租賃關係，該函經被告於同年月19日收受後，未獲置理。系爭租約既已終止，被告於系爭土地上所興建之地上物即屬無權占用，原告自得依系爭契約其他約定事項第19點之約定，及民法第767條之規定，請求被告將其所占用之範圍拆除並騰空返還予原告，並請法院擇一為有利判決。㈡又系爭租約已經終止，被告於系爭土地上興建之地上物仍占
用系爭土地，原告自得依民法第179條之規定，請求被告給付自112年8月起至114年1月止相當於租金之不當得利，並按其所占用面積484.53平方公尺、112至114年申報地價（國有土地之申報地價同公告地價，依序為1,200元、1,300元、1,300元）及年息5％，計算此段期間相當於租金之不當得利為46,222元，扣除被告已於114年1月7日自行繳納40,974元，原告仍可請求5,248元。又系爭土地於被告將其上之地上物拆除並騰空返還予原告前，仍由被告所占有使用中，原告自得以114年度申報地價按年息5％計算，請求被告按月給付自114年2月1日起至騰空返還系爭土地之日止，相當於租金之不當得利等語。
㈢並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖所示之編號A位置
、面積2.75平方公尺之圍牆，編號B位置、面積180.85平方公尺之建物，編號C位置、面積10.49平方公尺之繩架，編號D位置、面積0.96平方公尺之花檯，及編號E位置、面積35.45平方公尺之車棚拆除後，將整筆土地騰空返還予原告；⒉被告應給付原告5,248元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨自114年2月1日起至返還前項整筆土地予原告之日止，按月給付原告2,624元；⒊訴之聲明第一項願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：於被告承租系爭土地前，其上已有系爭建物，被告於111年間向訴外人陳沈綉鳳買受系爭建物及土地承租權，並與原告簽訂系爭租約。然系爭建物因屋齡老舊且處低窪區域，並有屋頂漏水之情，整理屋子時整修屋頂，系爭建物之牆壁又龜裂搖晃，一副要倒的樣子，向原告詢問是否可以修繕，原告表示可以修繕，但不會發修繕許可，參考同區鄰居之修繕方法後，決定將系爭建物重建，並再加蓋一間鐵皮建物，然嗣後卻遭檢舉違建，被告已自行將鐵皮建物拆除，但加強磚造建物部分，因為訂有工程合約而持續施作完工。嗣後原告前來勘查，並以被告違約為由終止系爭契約，然舊有瓦房有龜裂坍塌疑慮，且同區域之其他承租人從以前到現在也是如此施做，卻僅有被告遭認定違約而終止租賃契約，對被告顯屬不公。被告曾於114年1月間向原告繳納40,974元，乃有心與原告協商，希望能再與原告簽訂土地租賃契約等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷㈠原告主張系爭土地為中華民國所有，管理者為財政部國有財
產署，原告為該署之下轄機關。兩造前於111年9月5日就系爭土地簽立系爭租約，其上原有之系爭建物為未辦理保存登記之建物，嗣被告將系爭建物拆除，並興建加強磚造及鋼架鐵皮造建物，嗣後遭主管機關查報為違章建築，而原告下轄之桃園辦事處則於112年7月13日以台財產北桃二字第11236029820號函表示終止系爭契約，被告於同年月19日收受該函。而系爭土地上現仍有如附圖所示之編號A位置、面積2.75平方公尺之圍牆，編號B位置、面積180.85平方公尺之建物，編號C位置、面積10.49平方公尺之繩架，編號D位置、面積0.96平方公尺之花檯，及編號E位置、面積35.45平方公尺之車棚，且被告為上開地上物及建物之事實上處分權人等事實，有原告提出之土地建物登記查詢資料、桃園市大溪區地籍圖查詢資料、系爭租約、桃園市政府建築管理處112年5月10日桃建拆字第1120035047號函及112年5月26日桃建拆字第1120040991號函及所附桃園市大溪區公所112年5月8日桃市溪工字第1120011163號函、查報單與現場照片、財政部國有財產署北區分署桃園辦事處112年7月13日台財產北桃二字第11236029820號函及回執、黃秋田律師事務所113年12月20日田律字第1131220001號函、地價查詢資料等件為憑（本院卷第19至41頁），並經本院會同兩造及桃園市大溪地政事務所人員至現場履勘測繪，有勘驗筆錄、複丈成果圖（本判決附圖）附卷可參（本院卷第109至118、123至125頁），以上為被告所不爭執（本院卷第52至53、173頁），堪信屬實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。經查，依兩造簽訂之系爭租約其他約定事項之約定，第6條約定租賃基地，限於主體建築改良物及併同主體建築改良物居住、使用之場所或附屬設施等建築基地用途使用，承租人不得擅自變更使用；第7條第1項約定承租人不得作違背法令規定或約定用途之使用；第17條約定租賃基地上私有建築改良物滅失時，出租機關應終止租約，但承租人自建築改良物滅失之日起3個月內主動通知出租機關並申請新建，且依規定取得土地使用權同意書，並自建築主管機關同意建築之日起9個月內興工建築者，不在此限；第18條第6項約定承租人違背本租約約定時，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償等語（本院卷第24頁），是依上開租約約定之意旨，係指被告承租系爭土地後，不得就系爭土地作違反法令或被告租賃契約約定以外目的之使用，如地上物滅失，應自地上物滅失時起3個月內向原告通知並申請新建及依規定取得土地使用權同意書，並自被告向建築主管機關申請同意建築時起9個月內進行施作，否則原告得向被告終止被告租賃契約。而比對卷附施工前系爭建物之屋況照片、112年5月遭查報施工中之違建照片、本院114年8月15日履勘現場時之照片（本院卷第69至79、30、85、155至161頁），其中鋼架鐵皮造之建物（如本院卷第30、85頁之照片）為新建，非屬原約定既存使用之主體建築改良物及附屬設施，且經查報為違章建築，後經被告自行拆除，本院履勘時該處改設置車棚、花檯、繩架等地上物，另有關舊有系爭建物則已經拆除並於原址重建，且該建物之興建未經原告核發土地使用權同意書，亦無向建築主管機關申領執照而遭查報為違章建築。從而被告擅自拆除舊有系爭建物而滅失並於系爭土地上興建加強磚造及鋼架鐵皮造之違章建築，已經違反系爭租約之約定，且經原告下轄之桃園辦事處於112年7月13日以台財產北桃二字第11236029820號函表示終止系爭契約，被告於同年月19日收受該函，系爭租約已經終止。是被告現在占用系爭土地已失合法權源，原告請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示之編號A位置、面積2.75平方公尺之圍牆，編號B位置、面積180.85平方公尺之建物，編號C位置、面積10.49平方公尺之繩架，編號D位置、面積0.96平方公尺之花檯，及編號E位置、面積35.45平方公尺之車棚拆除後，將系爭土地整筆騰空返還予原告，核屬有據，應予准許。
㈢按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。原告以財政部國有財產署北區分署桃園辦事處112年7月13日台財產北桃二字第11236029820號函通知被告終止系爭契約，而被告於同年月19日收受該函，則自該日起被告占有使用系爭土地即無合法權源，且現仍繼續占有中，於此期間內，被告受有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，且原告對被告係於114年3月12日起訴請求而生中斷時效，則原告依不當得利之規定，請求被告給付112年8月1日起至114年1月31日止，相當於租金之不當得利，應屬有據。又按將來給付之訴，有預為請求之必要者，依民事訴訟法第246條規定，得提起之，本件被告占用系爭土地已久，未自動履行騰空返還土地，為免日後再次起訴請求給付之勞費，堪認原告有預為請求之必要，故原告得合併請求被告給付起訴後起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之利益。再按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價，法定地價又係指申報地價，土地法第148條所明揭。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。參考系爭土地之坐落桃園市大溪區，但非屬市中心，鄰近之主要道路為大鶯路，地目為空白、使用地類別為乙種建築用地，周遭鐵皮屋林立，有土地查詢資料、地籍圖、現場照片可參（本院卷第19至21、155至161頁），從而考量周圍繁榮程度、經濟用途及所受利益等情，認原告主張被告所受相當於租金之利益以系爭土地申報地價年息5％計算為適當。原告於114年3月12日對被告起訴請求，原告請求被告給付112年8月1日至114年1月31日相當於租金之不當得利之金額並扣除被告已自行繳納之40,974元，原告請求被告給付5,248元，及自114年2月1日起至返還該占用土地之日止按月給付原告2,624元（計算式均詳如附表一各欄及說明欄所示），為有理由。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告依不當得利法律關係，請求被告給付112年8月1日至114年1月31日相當於租金之不當得利之金額，為無確定期限、無另為約定利率之債務，本件起訴狀繕本為114年4月8日寄存送達與被告（送達回證見本院卷第47頁），是原告依上開規定就此部分請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即114年4月19日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，即屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及中段、第179條規定，請求如主文第1至2項所示，均有理由，應予准許。於告陳明願供擔保，聲請就主文第一項宣告假執行及被告陳明願供擔保而免為假執行，合於法律規定，爰分別酌定如附表二所示相當之擔保金額宣告之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 許曉微正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 3 日
書記官 董士熙附圖：桃園市大溪地政事務所114年溪測法字第18000號土地複丈成果圖
附表一：原告得向被告請求相當於租金之不當得利金額請求期間 天數 申報地價 土地面積 相當於租金之不當得利 起始日 終止日 112年8月1日 112年12月31日 153 1,200元 484.53 ㎡ 12,186元 113年1月1日 113年12月31日 366 1,300元 31,494元 114年1月1日 114年1月31日 31 1,300元 2,675元 共計 46,355元 原告請求之金額 5,248元 說明： 1、原告於114年3月12日對被告起訴請求（本院卷第7頁），而原告請求相當於租金不當得利之計算期間為112年8月1日至114年1月31日（本院卷第10、17頁），按年息5％、土地面積為484.53㎡計算。112年之申報地價為每平方公尺1,200元，113年至114年之申報地價均為1,300元（國有土地之申報地價同法定地價，參本院卷第41頁）。據此計算原告於此段期間得請求之金額為46,355元，扣除被告已繳納之40,974元（計算式：46,355元－40,974元＝5,381元），原告聲明第二項前段所請求之金額為5,248元，未逾上開金額，故以此作為原告得請求之金額。 2、原告請求自114年2月1日起至返還土地日止，按月給付每月相當於租金之不當得利金額2,624元（計算式：114年申報地價1,300元×土地面積484.53㎡×年息5％÷12月＝2,624.53元，並依原告聲明第二項後段所載請求之金額為2,624元）。附表二：擔保金之酌定－主文第一項假執行部分
供擔保人原告/ 假執行擔保金 （單位：新臺幣） 供擔保人被告/ 免為假執行擔保金 （單位：新臺幣） 備註 主文第一項 原告/ 1,146,721元 被告/ 3,440,163元 1、846地號土地之115年公告現值為7,100元/平方公尺 2、以系爭土地面積乘以公告土地現值每平方公尺土地現值，酌定被告應供免為假執行之金額及原告應供擔保准為假執行之金額。 3、計算式： 484.53㎡×7,100元＝3,440,163元