臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第756號原 告 郭紹安訴訟代理人 黃暖琇律師被 告 郭啟順訴訟代理人 謝騏安律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國114年12月2日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣(下同)300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於114年12月2日本院言詞辯論期日當庭變更請求被告給付金額為2,887,714元（見本院卷第234頁），原告上開所為乃減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，均應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告所有並居住之門牌號碼桃園市中壢區民權路2段9巷54房屋（下稱爭房屋）於民國112年間之市價為新臺幣（下同）1200萬元，因原告年事已高，無法繼續負擔系爭房屋原有房貸及慮及自身晚年照料問題，於112年2月間以讓原告繼續居住於系爭房屋至終老抵償租金為條件，將系爭房屋以低於市價之價金800萬元出售原告之四子即被告，並由被告自行尋找代書辦理系爭房屋過戶及代償第一順位抵押權事宜，並因原告於辦理過戶期間頻繁進出醫院及住院治療，無暇顧及。嗣原告發現被告僅於112年5月19日匯款5,549,231元入原告帳戶，並於112年5月22日自同帳戶匯出1,287,332元代償系爭房屋原有房貸，惟原告原來房貸僅約40萬元，而兩造間簽訂買賣契約中載明買賣價金為800萬元，支付方式為第1至3期共繳200萬元，第4期繳600萬元，然財政部北區國稅局非書贈與財產同意移轉證明書卻記載免除價金給付視同贈與，核定價額200萬元，而原告並無同意免除被告價金200萬元之意思，亦無贈與該200萬元價金之意思表示，系爭房屋兩造約定價金800萬元，原告僅收到被告向銀行貸款所匯入原告帳戶之買賣價金5,549,231元，且被告再以同一原告帳戶匯出1,287,332元，原告實際僅取得4,261,899元。則系爭房屋其餘未給付之買賣價金，扣除被告以銀行貸款清償系爭房屋原貸款450,769元，及以上開1,287,332元支付應由原告負擔之土地增值稅390,257元、契稅8,262元、房屋稅1,099元後，被告應在給付買賣價金2,887,714元(即8,000,000-4,261,899+450,769+390,257+8,262+1,099=2,887,714），爰依民法第367條之規定請求被告給付價金等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,887,714元及自起訴狀繕本送達起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告將系爭房地售予被告，雙方並達成以原告實得款項須超過400萬元為基準，帳面總價、貸款結構得依交易運作彈性為商議、調整之合意，嗣雙方於112年2月15日前往證人即李金臺地政士之事務所，經李金臺詢問雙方所同意之交易條件，再次確認系爭房地之買賣條件係以「原告實得款項僅須超過400萬元」為基準，故建議並與雙方當事人確認系爭房地買賣總價設定為800萬元，其中200萬元由賣方免除買方之給付義務而視同贈與，並以被告名義向臺灣銀行龍潭分行貸款600萬元，貸款用途約定應先清償系爭房地之原抵押貸款45萬餘元，餘款全數撥付至原告帳戶，另由原告支付代書貸款、增值稅及其他規費等費用共約128萬餘元。是原告確實約定之實收超過400萬元之對價，符合雙方合意之買賣條件。又被告向臺灣銀行龍潭分行約定款項分兩階段撥付，於112年5月12日先撥付450,769元清償原設定於系爭房地之抵押貸款，餘額5,549,231元隨後撥入被告帳戶，並於112年5月19日依約定全數匯入原告指定帳戶，同日李金臺出具登記費用明細表1,287,332元，費用内容包括代墊貸款、土地增值税、建物契税、房屋稅，並應由原告支付，是系爭房地交易架構及本案買賣契約之付款及登記作業已全數完成，並無任何違反或擅改雙方約定之情。兩造確有合意將「第一期、第二期及第三期價金共200萬元」以贈與免除價金之合意，並共同委由李金臺協助向主管稽徵機關申請並取得「非屬贈與財產同意移轉證明書」；第四期款即尾款600萬元，被告已分别於112年5月12日、112年5月19日依本案買賣契約之約定支付完畢，並無未給付之買賣價金。至於原告主張112年5月22日自其郵局帳戶匯出1,287,332元並未經其同意云云，與本案原告訴訟標的即「買賣價金給付請求權」無涉，且原告亦未主張不當得利或侵權行為等法律關係，亦未提出封應之事實主張並盡舉證責任，故原告就112年自其郵局帳戶匯出1,287,332元為請求，自屬無據等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第91至92、210至211、233頁；並依兩造陳述整理如下）：
㈠原告因年事已高，無法繼續負擔房貸及晚年需人照料問題，
願將原告所有並居住之系爭房屋出售給其中之一子，然僅被告表達有意願且有能力承購，原告同意將系爭房屋賣給被告。兩造於112年2月16日簽訂系爭房地買賣契約，契約書載有買賣價金總額800萬元，支付方式第一至三期合計為200萬元，第四期款為600萬元，且勾選「乙方貸款由甲方代清償時依第6條規定辦理。
㈡112年5月1日財政部北區國稅局非屬贈與財產同意移轉證明書
記載「買賣免除價金給付視同贈與，核定價額2,000,000元」。
㈢112 年5月12日由臺灣銀行龍潭分行匯款450,769 元至聯邦內壢 000000000000（戶名：郭啟冀，詳被證2號）之帳戶。
㈣原告再於112年5月19日以平鎮廣明郵局000000-00000000號帳
戶收受系爭房地之買賣價金5,549,231元(戶名：郭紹安，詳被證3號）；同日，前開郵局帳戶匯出1,287,332元至台北富邦銀行仁愛分行000000000000（戶名：李金臺，詳被證5號）之帳戶。
㈤原告應自行負擔土地增值稅 390,257元、建物契稅8262元、
房屋稅1,099元。
四、本院之判斷：原告主張兩造約定系爭房屋價金800萬元，被告僅匯予原告5,549,231元，嗣被告自原告帳戶匯出1,287,332元，實際僅取得4,261,899元，扣除以上開1,287,332元支付應由原告負擔之土地增值稅390,257元、契稅8,262元、房屋稅1,099元，及被告以銀行貸款所清償系爭房屋原貸款450,769元，被告應再給付原告買賣價金2,887,714元等語，為被告所否認，並辯稱買賣公契總價設定為800萬元，惟兩造約定其中200萬元為贈與，且應再扣除原告應負擔之系爭房屋原貸款450,769元、土地增值稅390,257元、契稅8,262元、房屋稅1,099元，原告實得款項已超過兩造所約定「原告實得款項僅須超過400萬元」，符合兩造約定等語置辯。茲就兩造間爭執事項論述如下：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金，民法第345條、第346條第1項、第367條分別定有明文。㈡查證人李金臺於本院證稱：「（本件買賣雙方當時怎麼跟你
說明買賣的條件?）本件有先估價，行情大概800萬，當時被告有負債，因為當時他必須貸款，必須先把債務結清。因為有些貸款先結清債務才能貸，我當時有幫被告代墊款項來結清他個人對銀行的負債」、「（你有向原告說明買賣價金及付款方式嗎？）有，因為被告沒錢，他的自備款200萬，就是用原告身為父親對子女每年200萬的免稅額，跟國稅局申報，在買賣過程中是不用支付的。剩下貸款600萬是貸款，是他們自己處理，我沒有介入」、「（原證2買賣契約記載買賣價金800萬，第一、二、三期共200萬，預定在112年2月16日給付這個記載與你剛才所述以免稅額來支付200萬元是不相同的，而且你說買方實際支付買賣價金應為600萬元，也不同?）因為被告沒錢，當時我跟雙方提議200萬用贈與免稅額來支付，雙方同意我才繼續辦理」、「(國稅局證明書與你所稱200萬免稅額來支付1、2、3期款，二者是甚麼關係？）當時就是用本件買賣契約來申辦本件200萬免稅額，這份證明書也是我幫他們申辦的」、「原證2買賣契約哪裡有寫200萬是用免稅額來申報？）合約書不會寫，因為他們還要辦貸款，這些合約不會寫」、「（被告不需要付200萬，而且用贈與方式來免除，為了避免買賣雙方爭議，在當時有無另外要求雙方寫私契來證明這個約定？）沒有。口頭約定就開始辦理」等語（見本院卷第130、131頁）。
㈢經核證人李金臺所證稱：因為被告沒錢，他的自備款200萬，
就是用原告身為父親對子女每年200萬的免稅額，跟國稅局申報，在買賣過程中是不用支付的，剩下貸款600萬是貸款等語，與被告所辯系爭房地買賣總價設定為800萬元，其中200萬元由賣方免除買方之給付義務而視同贈與，並以被告名義向臺灣銀行龍潭分行貸款600萬元等節，大致相同，亦與前揭兩造各自提出之財政部北區國稅局非屬贈與財產同意移轉證明書證明書所載買賣免除價金給付視同贈與之核定金額相符（見本院壢司調卷第75頁；本院卷第77頁）。審諸證人李金臺即為辦理系爭房屋過戶事宜之人，其對系爭房屋買賣情形當屬明瞭，衡以其與兩造亦無特別情誼，當無甘冒偽證重罪之風險，而為被告為不實陳述之動機，是其前揭證述，應可採信，足徵關於系爭房屋買賣價金800萬元，其中200萬元由原告免除被告之給付義務而視同贈與一節，業經李金臺向兩造確認一節，並非子虛，應認被告辯稱原告已贈與價金其中200萬元而免除該部分價金給付等語，確屬有據。至被告抗辯兩造所約定「原告實得款項僅須超過400萬元」云云，乃原告所否認，且未提出任何事證以實其說，自難認可採。㈣原告雖主張：買賣契約係於112年2月16日簽訂，卻於112年4
月14始申報贈與免除之價金，且證人李金臺另證稱因為貸款要確認可以貸600萬才申報200萬，若貸款金額不夠贈與金額要往上拉，足認申報贈與稅之金額係取決於最終銀行核貸之金額，證人李金臺顯非於112年2月16日買賣契約訂立之當天即向兩造確認原告願意免除頭期款200萬元云云。惟證人李金臺業已證稱：系爭房屋先估價行情大概800萬，而當時應該是被告需要用錢所以評估完他需要600萬；因為貸款要確認可以貸600 萬才申報200 萬，若貸款金額不夠贈與金額要往上拉等語（見本院卷第130、131、136頁），嗣被告確實向臺灣銀行龍潭分行貸得600萬元，恰與證人李金臺於簽訂契約當時與兩造確認預估之金額相符，因此得以所預估之200萬元申報免除價金視同贈與，若嗣後被告真貸款金額不足而需提高贈與之金額，亦僅係證人李金臺前已與兩造確認贈與金額200萬元，後因貸款金額不足之情事變更而另需與兩造確認贈與金額需提高，難認證人李金臺所證述：簽立契約當日已向兩造確認免除買賣價金200萬元等語，因簽立契約與申報免課贈與稅日期不同，及證人李金臺另證述貸款金額不夠贈與金額要往上拉等語有所齟齬。是原告主張證人李金臺非於112年2月16日買賣契約訂立之當天即向兩造確認原告願意免除頭期款200萬元云云，不足為採。
㈤原告另主張原告於111年6月10日即診斷「右耳聽力閾值約80
分貝，左耳聽力閾值約85分貝」，經核發身心障礙證明判定為重度聽力障礙，足認原告無法藉由口頭對話接收、理解對話者欲表達之內容云云，並提出臺北榮民總醫院診斷證明書、病歷摘要為可證（見本院卷第145至178頁），惟此僅足證原告聽覺能力受損而可能溝通不便，尚未足據此認定原告於簽訂系爭買賣契約時，全然無任何方法得以理解對話人表達之意。又原告尚有閱讀文件之能力，此為原告所自陳（見本院卷第236頁），即有一定之識別、判斷能力，其既知悉證人李金臺會同兩造係就系爭房地簽訂買賣契約，依其識別、判斷能力應無陷己於就開會內容毫無所知之情況，其如真有因聽力不足而不理解對話內容之情形，當應立即反應為現場之人所知悉，原告既無當場反應不理解對話內容，於此情形下猶主張聽力障礙無法藉由口頭對話接收、理解對話者欲表達之內容云云，乃與有識別、判斷能力之人依常情所為不符，是原告上開主張，實難憑採。
㈥從而，被告抗辯兩造所約定「原告實得款項僅須超過400萬元
」云云，固難認有據；惟被告辯稱系爭買賣契約總價設定為800萬元，兩造約定其中200萬元為贈與等語，則應堪採信，是被告依兩造間系爭買賣契約之約定，應給付原告之價金應為600萬元。又被告辯稱其業依系爭買賣契約約定之給付方式，即第4期款600萬元，依系爭買賣契約第6條約定，由申貸銀行即臺灣銀行龍潭分行於112年5月12日先撥付450,769元清償原設定於系爭房地之抵押貸款，餘額5,549,231元隨後撥入被告帳戶，並於112年5月19日依約定全數匯入原告指定帳戶，至此合計已支付原告600萬元價金等情，提出臺灣銀行匯款申請書回條聯2紙為證（見本院卷第79、80頁），堪認被告已履行系爭買賣契約給付價金之義務。
㈦至原告主張被告另於112年5月22日自原告上開帳戶中再匯出1
,287,332元，除其中土地增值稅390,257元、契稅8,262元、房屋稅1,099元應由原告負擔外，上開登記費用明細表上所列元大信貸835,695元及其他代辦費、政府規費、雜支52,022元(合計887,714元；見本院卷第83頁)，均為逾越原告授權所為，被告應返還該部分之買賣價金云云。查上開登記費用明細表乃證人李金臺製作後，再交付被告一節，業經證人李金臺證述在卷（見本院卷第133頁)，惟兩造就原告是否有授權被告自原告上開帳戶中匯出款項以支付上開登記費用明細表上所列元大信貸835,695元及其他代辦費、政府規費、雜支52,022元(合計887,714元)，則各執一詞。然被告業依系爭買賣契約之約定，由臺灣銀行龍潭分行於112年5月12日先撥付450,769元清償原設定於系爭房地之抵押貸款，餘額5,549,231元亦由被告於112年5月19日全數匯入原告指定帳戶，已合計支付原告600萬元價金，業如上述，被告既已履行系爭買賣契約，給付全數之買賣價金，原告主張被告嗣後逾越授權自系爭帳戶匯出之款項逾越授權，並應返還逾越授權之金額，自非被告依系爭買賣契約應履行之義務，是原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告返還所主張逾越授權應返還之買賣價金，顯非有據。
五、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付買賣價金2,887,714元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 26 日
民事第三庭法 官 張世聰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
書記官 尤凱玟依民事訴訟書狀規則第 5 條規定：當事人未依格式或記載方法製作書狀，經法院定期間通知其補正，而未補正或未能補正符合規定之書狀者，法院得拒絕其書狀之提出，不列為訴訟資料；其嗣後再就同一事由提出未依格式或記載方法製作之書狀者，不生效力，法院毋庸處理。
當事人於前項期間內補正者，視同於原書狀到院時已提出；逾期始提出符合規定之書狀者，為新提出之書狀。
當事人未依第一項規定補正前，法院得不將書狀分與法官辦理。