臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第800號原 告 魏文炫訴訟代理人 余席文律師被 告 施輝煌
施建榮(即施本之繼承人)共 同訴訟代理人 范值誠律師複代理人 林桓誼律師被 告 施輝亮
施林彩鳳(即施本之繼承人)
施明輝(即施本之繼承人)
施羿廷(即施本之繼承人)
施羿宏(即施本之繼承人)
官美銀(即施本之繼承人)
施惠美(即施本之繼承人)
施素貞(即施本之繼承人)
施惠雪(即施本之繼承人)
施瑞珍(即施本之繼承人)
施建興(即施本之繼承人)
周秀菊(即施本之繼承人)
施惠玲(即施本之繼承人)
施惠雯(即施本之繼承人)
施惠敏(即施本之繼承人)
施健強(即施本之繼承人)
趙美蘭(即施本之繼承人)
趙克鍾(即施本之繼承人)
趙克裕(即施本之繼承人)
趙克政(即施本之繼承人)
張瓈今(即施初春之繼承人)
張吳秀榮(即張武宗之繼承人)
張家豪(即張武宗之繼承人)上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國115年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告施建榮應將坐落桃園市○○區○○段0000地號土地上如本判決附圖編號A所示、面積301.36平方公尺之建物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人。
二、被告周秀菊、施健強應將坐落桃園市○○區○○段0000地號土地上如本判決附圖編號B所示、面積188.08平方公尺之建物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告施建榮負擔29％，被告周秀菊、施健強連帶負擔71％。
五、本判決第一項於原告以新臺幣31萬1405元為被告施建榮供擔保，得假執行；但被告施建榮如以新臺幣93萬4216元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣77萬7397元為被告周秀菊、施健強供擔保，得假執行；但被告周秀菊、施健強如以新臺幣233萬2192元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別有明文；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦有明文。查原告起訴時聲明原為：(一)被告Ａ０３、施輝亮應將坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱1547號土地）上之門牌號碼桃園市○○區○○里00鄰000號建物2棟(下稱115號建物)全部拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人；(二)被告即桃園市大溪區瑞仁路518巷27之1號建物(下稱27之1號建物)所有權人應將坐落於桃園市○○區○○段0000地號土地(下稱1545號土地)上之27之1號建物全部拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人；(三)願供擔保請准宣告假執行(本院卷一第9頁)。嗣原告查明115號建物及27之1號建物之所有權人，並經本院囑託大溪地政事務所至現場測量原告主張拆除建物之位置及範圍後，原告追加施建榮、施林彩鳳、施明輝、施羿廷、施羿宏、官美銀、施惠美、施素貞、施惠雪、施瑞珍、施建興、周秀菊、施惠玲、施惠雯、施惠敏、施健強、趙美蘭、趙克鍾、趙克裕、趙克政、張瓈今、張吳秀榮、張家豪為被告（本院卷一第95、157、409頁），復迭為變更訴之聲明，於民國115年4月9日最後變更訴之聲明如下述聲明所載（本院卷二第15頁），核原告上開所為聲明之變更追加，均屬未變更訴訟標的法律關係，請求之基礎事實同一，而擴張或減縮應受判決事項之聲明者。至原告依大溪地政事務所測量結果特定拆除地上物範圍及面積部分，乃更正事實上陳述。揆諸前揭法條規定，均應准許。
二、被告施建榮、施林彩鳳、施明輝、施羿廷、施羿宏、官美銀、施惠美、施素貞、施惠雪、施建興、周秀菊、施惠玲、施惠雯、施惠敏、施健強、趙美蘭、趙克裕、趙克政、張瓈今，均經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場；被告張吳秀榮、張家豪、施瑞珍、趙克鍾、施輝亮，均經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場。經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：
(一)原告為1545號土地之共有人，被告施建榮所有之27之1號建物長期無權占用1545地號土地，占用位置、面積如本判決附圖即桃園市大溪地政事務所114年5月19日溪測法字第17700號土地複丈成果圖(下稱附圖)編號A所示、面積301.36平方公尺之建物(下稱A建物)，原告自得請求被告施建榮拆除A建物，並返還占用之土地予原告及全部共有人。至被告施建榮雖抗辯A建物與1545號土地有推定租賃關係等語。惟被告施建榮之父親即訴外人施有用雖於60年3月27日因繼承取得1545號土地應有部分9分之一，然稅籍證明書顯示27之1號建物於80年7月間開始課徵房屋稅，納稅義務人為被告施建榮，且施有用於107年6月20日申請門牌初編時，聲明為房屋現住人而非所有人，可知27之1號建物並非施有用起造而取得所有權，當時房屋及土地分屬不同人。縱使27之1號建物原為施有用所有，被告施建榮於113年10月21日因繼承取得1545號土地應有部分及27之1號建物所有權，但施有用興建27之1號建物時未經共有人同意，無被告施建榮所稱默示分管契約存在，亦不符民法第425條之1之要件。被告施建榮主張A建物基於推定租賃關係有權占有1545號土地，無理由。
(二)原告為1547號土地之共有人，1547號土地上登記有被告施建榮、施輝亮及被繼承人施本、施初春所共有、於16年以前起造之桃園市○○區000號建號(門牌瑞興里115號)及133建號(門牌瑞興里14鄰115號)2棟土造建物(下合稱系爭土造建物)，因系爭土造建物未辦理消滅登記，而1547號土地上現僅有門牌號碼大溪區瑞仁路518巷30號磚造建物(下稱30號建物)，系爭土造建物雖曾倒塌一部分，但三合院形式仍殘存可見，並保有神明廳，但30號建物乃是對於系爭土造建物以磚牆強化，屬所有權之擴張。30號建物占用1547號土地位置、面積如附圖編號B所示、面積188.08平方公尺之建物(下稱B建物)。原告自得請求被告施建榮、施輝亮，及施本、施初春之繼承人即其餘被告拆除B建物，並返還占用之土地予原告及全部共有人。
(三)為此，爰依民法第767條第1項、第821條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：1、被告施建榮應將1545號土地上之A建物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人；2、被告應將1547地號土地上之B建物全部拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人；3、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告之答辯：
(一)被告施建榮則以：伊之父親施有用前因繼承而成為1545號土地之共有人之一。施有用係經其他土地共有人全體同意，或與全體共有人間有默示分管契約，而於1545號土地上興建27之1號建物，屬有權占有1545號土地。嗣原告因買賣而於104年9月10日登記取得1545號土地應有部分，成為共有人之一，原告受讓1545號土地應有部分時，27之1號建物已存在20餘年，原告對此屬可得而知，依民法第425條之1規定，應推定27之1號建物得使用期限內與1545號土地有租賃關係存在，且不因1545號土地應經法院判決變價分割確定而受影響，原告主張27之1號建物無權占用1545號土地，無理由等語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回；
(二)如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
(二)被告Ａ０３則以：系爭土造建物登記為土造、一層、建造完成日期為16年，而30號建物為加強磚造，兩建物不僅建材完全不同，建物之結構、面積、外觀亦有顯著差異，系爭土造建物早已滅失，且原告原於追加狀中亦自稱系爭土造建物已拆除不存在等語，故30號建物與系爭土造建物不具有同一性。
又原告於民事特定訴之聲明狀亦自陳現居於30號房屋者為被告周秀菊及施健強等語，因此伊並非30號建物之所有權人、事實上處分權人或現占有人，不具拆除30號建物之權能，原告請求伊拆除30號建物，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回；(二)如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
(三)被告施瑞珍則以：30號建物以前是祖父母在住，聽父親施有用說，是奶奶施康好叫父親拿錢回家翻成磚造房屋，甚麼時候我不曉得。30號建物是老家，被告周秀菊也一直住在那理，現在是被告周秀菊、施健強在住，老家當時是ㄇ字型，當時是Ａ０１在住，另一邊塌掉了。我不清楚改建的事，我父親施有用是從祖父施本繼承來，姑姑趙施尾拋棄繼承土地，不知道為什麼房屋部分還是繼承等語。
(四)被告趙克鍾則以：聽說我媽媽趙施尾放棄繼承等語。
(五)被告張家豪、張吳秀榮：我們雖然是繼承人，但我們不知道情況，且跟我父親張武宗也沒有關係等語。
(六)被告張瓈今未於言詞辯論期日到場，而以書狀辯稱：系爭土造建物已滅失，原告提出之30號建物照片為磚造，門牌亦非系爭土造建物之115號，伊非30號建物之事實上處分權人，原告應請求實際出資建造30號建物之人拆除。伊從未居住於系爭土造建物，對於30號建物亦無所知，且據悉，施初春早已搬離系爭土造建物，而與30號建物無關，亦非出資興建之人，原告請求施初春之繼承人即伊拆除30號建物，顯無理由等語資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回；(二)如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、不爭執事項（本院卷二第82頁）：
(一)原告為1545、1547地號土地之共有人。
(二)27之1號建物坐落在1545地號土地上，範圍如附圖編號A部分所示，被告施建榮為該建物之單獨事實上處分權人。
(三)30號建物坐落在1547地號土地上，範圍如附圖編號B部分所示。
四、本院得心證之理由：
(一)27之1號建物是否基民法第425條之1占有1545號土地？
1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。因此法條雖明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用。又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。故土地共有人倘經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院107年度台上字第1797號判決參照）。是土地共有人未經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，自始即非有權占有，縱使事後將房屋所有權移轉於第三人，第三人無從適用民法第425條之1規定主張有權占有共有土地。
2、經查，施有用前為1545號土地之共有人之一，原告則因買賣而於104年9月10日登記取得1545號土地應有部分，成為共有人之一，為原告、被告施建榮所不爭執。而依27之1號建物房屋稅籍證明書及桃園市政府地方稅務局大溪分局115年6月22日之函文可知，27之1號建物初始納稅義務人為施有用，房屋稅自80年7月起課，113年8月19日施有用死亡後，於113年10月8日變更現納稅義務人為施建榮(本院卷二第255頁；卷一第79頁)，堪認被告施建榮抗辯27之1號建物為施有用出資興建而取得所有權，且興建27之1號建物時，施有用為1545號土地共有人之一可採。至原告以房屋稅籍證明書及系爭房屋申請門牌編訂時之切結書主張27之1號建物自始為施建榮所有，顯然是未注意到桃園市政府地方稅務局大溪分局回復本院之稅籍異動資料。是被告施建榮辯稱27之1號建物基於民法第425條之1之規定，就占用1545地號土地範圍有推定租賃關係存在，依前揭說明，自應證明施有用興建27之1號建物時已得共有人全體之同意。
3、次按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依98年1月23日修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。又共有物分管約定，不以訂立書面為必要，明示或默示均可；倘共有人實際上約定使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有人使用收益各占有之土地未予干涉，已歷有年所，固非不得認默示分管契約之存在。惟按所謂默示意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上慣例或特定人間之特別情事，在一般社會通念，無從認為有一定意思表示者，即不得謂為默示意思表示（最高法院101年度台上字第1294號判決意旨參照）。
4、被告施建榮雖抗辯施有用興建27之1建物時經1545號土地全體共有人默示同意，與共有人間有默示分管協議等語。經查，證人即1545號土地之共有人Ａ０１於本院審理時雖證稱：
我小時候有住在1545號土地附近，但我已離開50多年了。27之1號建物是我搬走後，在蓋國道三號前，施建榮父親施有用蓋的。施有用蓋27之1號建物時大家都知道他在那蓋房子，雖然沒有開會來表示同意蓋房子，但共有人都是施姓的親戚，沒有人反對他蓋等語(本院卷二第263-264頁)。惟其關於當時共有人之一施初春部分則證稱：施初春是我大伯的女兒，我沒有跟施初春講過27之1號建物。施初春很早就沒住在1545號土地那裡，我不知道施有用有沒有跟施初春講過27之1號建物，施初春也沒有回去，他也不知道，他沒提出意見等語(本院卷二第263-264)。是由Ａ０１之證述僅可證明1545號土地共有人就施有用興建27之1號建物未表示反對之意見或未對被告主張權利，而其他共有人就27之1號建物興建未表示異議，可合理推知之原因甚多，或因權利意識之欠缺，或基於親戚關係而與人為善，或礙於處置能力之不足，或長期未居住該處，或出於對所有權歸屬或法律規定之誤解，或無利用系爭1545號土地之需求，均非無可能，且Ａ０１於27之1號建物興建前已搬離1545號土地附近，其是否知悉其他共有人未表示反對之原因為何，亦屬有疑。故1545號土地之共有人僅係單純沉默，依社會觀念亦難認有默示分管契約之法效意思，自無從僅以1545號土地共有人未提出異議，即認有默示之分管契約存在。何況，參1545地號土地登記簿之記載，施初春於施有用興建27之1號建物前，早已搬遷之台北市大安區(本院卷一473頁)，且Ａ０１亦稱施初春於施有用興建27之1號建物時早已不住在1545號土地附近，且都沒有回去等語。而又無證據顯示施初春是否知悉施有用興建27之1號建物，被告施建榮復未說明、舉證施初春有何舉動或特別情事足以間接推知有同意施有用於1545號土地興建27之1號建物之意思，自難以施初春未表示異議之單純沉默而謂已默示同意施有用占用1545號土地興建27之1號建物。此外，被告施建榮復未提出任何事證證明27之1號建物興建時，業經1545號土地全體共有人同意，依前開說明，即難認有民法第425條之1第1項規定之適用。職是，被告施建榮抗辯系爭房屋得適用民法第425條之1規定，有權占用1545號土地，應屬無據。
(二)原告得否請求被告施建榮拆除27之1號建物，並將所占用土地返還原告及全體共有人？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決要旨參照）。
2、經查，原告為1545號土地共有人之一，被告施建榮為27之1號建物之單獨事實上處分權人，為原告及被告施建榮所不爭執。而27之1號建物與1545號土地間並無民法第425條之1推定租賃關係，業經本院認定如前，被告施建榮復未提出其他27之1號建物得合法坐落於1545號土地之法律依據，故原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告施建榮將1545號土地上之A建物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人，為有理由，應予准許。
(三)30號建物之所有權人或事實上處分權人為何人？
1、按房屋之拆除，為事實上處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權人，方有拆除權限（最高法院97年度台上字第1101號民事判決要旨參照）。次按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人；受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能（最高法院96年度台上字第2772號、106年度台上字第187號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。
2、經查，30號建物坐落1547地號土地上，座落位置即B建物，且為一磚造建物，有附圖及現場照片在卷可參(本院卷一307頁)。1547地號土地上雖登記有系爭土造建物，惟系爭土造建物為2棟登記為1層樓之土造建物，且於16年興建完成，有建物登記查詢資料在卷可參(本院卷一69頁)，可見30號建物與系爭土造建物使用之建材完全不同。而證人Ａ０１於本院審理時證稱：1547號土地上的土造建物是祖先蓋的何時蓋的我不知道，房子已經倒塌了。我不知道該土造建物有無經過重建，我孩提時就離開，我們是第二房住在其中一邊，已經倒塌了等語(本院卷二第265-266頁)，與被告施建榮、Ａ０３、施瑞珍、張瓈今所辯大致相符。原告雖主張系爭土造建物僅倒塌一部分，並未有重建之情形，30號建物屬於系爭土造建物強化其結構之增建，屬於所有權擴張等語。然30號建物與系爭土造建物明顯建材不同，又土造建物即常見稱呼之土角厝、泥磚屋，主要以天然泥土、稻草或竹片等在地材料作為結構主體的早期農業社會傳統建築物，但對抗地震與濕氣的能力較差。系爭土造建物為16年所建，而我國氣候潮濕且時常發生地震，系爭土造建物是否仍有部分保留，實屬有疑。原告又未提出其他證據證明30號建物為系爭土造建物之增建，而與系爭土造建物具有相同之所有權。故原告主張系爭土造建物與30號建物具有同一性，系爭土造建物之所有權人即為30號建物之所有權人，無理由。
3、次查，1547號土地上除登記有系爭土造建物外，無登記其他建物，30號建物自屬未辦理建物第一次所有權登記建物，且30號建物並無房屋稅籍資料(本院卷一第237頁)，卷內亦無何人為30號建物原始起造人之證據，則30號建物之所有權人為何，尚屬有疑。惟原告另主張被告均為30號建物之事實上處分權人(本院卷二第82頁)及周秀菊、施健強居住於30號建物內等語，被告施瑞珍亦稱祖父母過世後就30號建物就是周秀菊與施健強住等語(本院卷一第362頁)，核與證人Ａ０１證述相符(本院卷二第266頁)，且周秀菊、施健強為母子，分別自72年9月27日、92年4月28日即設籍於30號建物，渠等應已自30號建物原所有權人或事實上所有權人受讓取得事實上處分權。又渠等亦未曾到庭或與書狀爭執原告主張渠等居住於30號建物及為事實上處分權人之事實，故本院綜合上開證據資料，認定被告周秀菊、施健強為30號建物之事實上處分權人。
(四)原告得否請求被告拆除30號建物，並將所占用土地返還原告及全體共有人？30號建物之事實上處分權人為被告周秀菊、施健強，業經本院認定如前，故原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告周秀菊、施健強將1547號土地上之B建物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人，為有理由，應予准許。至原告請求其餘被告拆除B建物部分，因被告周秀菊、施健強以外之被告並非B建物之事實上處分權人而無拆除權限，原告請求渠等拆除B建物，則無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，併依被告施建榮聲請及依職權宣告被告周秀菊、施健強免為假執行之擔保金額；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 115 年 10 月 14 日
民事第四庭 法 官 張博鈞上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 14 日
書記官 張淑芬附圖：桃園市大溪地政事務所114年5月19日溪測法字第17700號土地複丈成果圖。