臺灣桃園地方法院民事判決114年度訴字第937號原 告 陳佩樺訴訟代理人 陳彥潔律師
張婉儀律師被 告 陳玉梅訴訟代理人 黃勝文律師
周于新律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國114年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地上之同段一五七〇建號建物，即門牌號碼桃園市○○區○○路○段○○號六樓，及地下二樓編號一二七號之平面停車位騰空並返還原告。
二、被告應自民國一百一十四年四月一日起至返還前項之不動產予原告之日為止，按月給付原告新臺幣柒仟元，及自各該給付之日之翌日起，按週年利率百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣柒拾伍萬伍仟元為被告預供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰貳拾伍萬貳仟伍佰捌拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、本判決第二項於原告就各到期部分以新臺幣貳仟伍佰元為被告預供擔保後，得假執行；但被告就各到期部分以新臺幣柒仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國101年6月1日向訴外人購買門牌號碼桃園市○○區○○路○段00號6樓房屋（土地：桃園市○○區○○段000地號土地、建物：桃園市○○區○○段0000○號建物，下稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）323萬元，原告為系爭房地之單獨所有人，且購買系爭房地時，買受範圍應即包含系爭房地所在電通市○區地○0○○號127號之平面停車位（下稱系爭車位），依照建商與各承購戶所建立之分管契約，各共有人應受分管契約之拘束，並對受讓人應繼續存在，故原告應為系爭車位之專用使用權人。被告與原告有親戚關係，其於原告購買系爭房地前，為系爭房地及系爭車位之承租人，原告購買系爭房地後，被告仍繼續承租，惟兩造並未簽訂租賃契約，因而兩造就租賃關係為不定期租賃。起初兩造就系爭房地及系爭車位之租金約定為每月8,000元，101年9月後，原告同意往後就系爭房地及車位之租金為每月7,000元，被告向來均有按月支付，匯款資訊上亦有明確註明為「房租」，迄今已有13年。詎料，原告欲將系爭房地收回自住之時，被告竟表示系爭房地為原告與被告共有，並提出一紙買賣切結書（下稱系爭買賣切結書），聲稱系爭房地係售予被告，僅由原告代為登記云云，然系爭買賣切結書並無原告之簽名，顯與常情不符。原告已於114年1月22日以存證信函通知被告，表示系爭房地為原告單獨所有，並將於114年3月31日終止兩造之不定期租賃關係，被告應於114年3月31日前搬離系爭房屋並清空房屋及停車位，惟被告並不理會原告之存證信函，反稱原告對其進行恐嚇，亦改稱房租為房屋貸款云云。被告之子即訴外人吳吉達更於114年1月間擅自張貼系爭房地出售資料於其臉書，並於3月28日於永慶不動產網頁上刊登系爭房地之出售資料，企圖出售系爭房地。故原告自得依其所有權人之地位，請求被告將系爭房地及系爭車位返還原告，並請求被告自114年4月1日起至返還之日為止，按月給付7,000元之相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將系爭房地及系爭車位騰空返還原告。㈡被告應自114年4月1日起至返還系爭房地及系爭車位之日為止，按月給付7,000元，及各期按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：被告於93年起即向訴外人即系爭房屋之前手郭桂貞承租系爭房地及系爭車位，因郭桂貞於101年4月間欲出售系爭房地及系爭車位，被告欲購買，郭桂貞遂因被告多年租客情誼，將系爭房地及停車位以遠低於市價之價格323萬元售予被告，被告並給付10萬元予郭桂貞作為定金。但因彼時被告手頭並不寬裕，且為避免無法提出較體面之資金證明影響貸款成數，故被告遂尋得外甥女即原告及原告父親陳肆我商議共同購買，經兩造協商後，其餘款項由原告父親提供63萬元自備款，剩下250萬元由原告向銀行申貸，貸款則由兩造共同繳付，且被告為避免日後衍生爭議，遂與郭桂貞簽立系爭買賣切結書，證明買賣係存於被告與郭桂貞間，原告僅代被告簽立買賣契約之人，系爭買賣切結書上未有原告之簽名係因交易過程均由被告單獨與郭桂貞接洽，原告僅於交易條件談妥後才出面配合辦理過戶及貸款。故兩造間應成立借名登記關係，被告亦已向原告提起所有權移轉登記之訴訟。另被告每月匯款之7,000元，係依照雙方購入系爭房地時之約定，該款項係支付被告應負擔之1/2貸款，於110年9月前均未備註「租金」或「房租」；110年10月後，因原告母親於110年6月25日向被告表示，如有足以證明租屋之證據，則可向政府申請租金補貼，故建議被告每月匯款時註明「房租」等文字，每月所匯款之7,000元款項，實非租屋之租金，而係繳付房貸云云，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠系爭房地於101年6月1日登記為系爭房地之所有權人，前手為訴外人郭桂貞。
㈡編號127之系爭車位為大樓住戶約定分管使用。
㈢原告曾向國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽公司）貸款250萬元。
㈣被告前向系爭房地之前手郭桂貞承租系爭房地，系爭房地過
戶後，持續占有使用系爭房地及系爭車位迄今。被告除101年8月、9月每月匯款8,000元至原告帳戶外，自101年10月起均匯款7,000元，另自110年7月起加註「房租」。
四、得心證之理由：㈠系爭房地有無借名登記：①所謂借名登記關係，乃當事人約定，一方（借名者）經他方
（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之關係，仍由自己管理、使用、處分之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定，惟出名者與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立。又不動產登記當事人名義之原因，原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記關係之事實負舉證責任（最高法院112年度台上字第1009號判決參照）。
②被告主張就系爭房地與原告間存有借名登記關係，此與系爭
房地之登記公示外觀顯然不一，自應由原告負舉證責任。被告雖提出系爭買賣切結書（見卷第59頁）主張系爭房地為兩造所共有，然依系爭買賣切結書之內容，已清楚載明將登記於原告名下，如該切結書為真，卻未有原告或其家人之簽名，難認原告就借名登記或共有關係曾為意思表示，且郭桂貞如僅同意出售予被告，切結書卻記載為「並證明此物件（桃園市○○區○○○段00號6樓）為登記所有權人與陳玉梅共有」，前後不一；再者，桃園縣係於103年1月3日經行政院院會公佈將於103年12月25日改制為直轄市，而系爭切結書所載之簽訂日期為101年5月1日，卻使用「桃園市蘆竹區」之名稱，早於桃園縣升格為直轄市之時間，此部分亦不合理。故被告欲以系爭切結書做為兩造共有或借名登記，尚不足採信。③被告自101年8月起除前兩月各匯款8,000元外，至114年3月為
止（原告於114年4月2日起訴），每月均匯款7,000元至原告郵局帳戶，此有原告郵局存摺影本及歷史交易明細在卷可稽，且被告於110年7月起多有附加「房租」之註記，被告對此僅辯稱係因原告母親建議如有足以證明租屋之證據，則可申請租屋補助，故被告始註明「房租」之文字，該匯款係分擔房屋貸款而非給付租金云云。惟被告既於匯款時註記「房租」，倘匯款之目的不是給付房租，何以故為與事實不符之註記，況被告所辯如為真，亦不排除構成向政府詐領補助金之嫌，亦屬違反公序良俗之行為，況至本院言詞辯論終結，被告並未提出其他證據證明匯款並非給付租金，本院無法僅憑其一面之詞，即認其所辯可採。
④被告主張系爭房地為借名登記云云，依其所舉之事證，尚不
足認定有借名登記之事實存在，系爭房地既係登記為原告名下，依公示之絕對效力，原告即為系爭房地之所有權人。
㈡原告請求被告返還系爭房地及系爭車位並按月給付7,000元相當於租金之不當得利有無理由：
①按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收
回自住或重新建築時。土地法第100條第1款定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第450條定有明文。次按不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，得依土地法第100條第1款隨時收回該房屋，惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號裁判參照）。兩造就系爭房地及系爭車位並未簽立租賃契約，自屬不定期租賃，原告表示不欲繼續居住於雙親之房內，有獨立成家之計畫，應有收回自住之需求。原告於114年1月22日以觀音新坡郵局第7號存證信函（見卷第61至64頁）向被告表示欲將系爭房地及系爭車位收回自住，被告應於114年3月31日搬離並歸還系爭房屋及系爭車位，應可認原告已為先期通知，符合民法第450條要件而得向被告終止租賃關係，兩造之租賃關係已於114年3月31日終止，則原告請求被告將系爭房地及系爭車位遷讓返還，即屬有據。
②次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，乃司法實務長期既定之見解。兩造之租賃關係已於114年3月31日終止，被告仍未將系爭房地與系爭車位返還予原告，即屬無法律上原因而受有占有使用系爭房地利益，並致原告受有損害，原告自得請求被告返還相當於租金之不當得利；參以被告每月給付7,000元租金，原告主張被告應給付相當於租金之不當得利，以每月7,000元計算，應屬合理。原告依不當得利之法律關係，請求被告自114年4月1日起至返還系爭房地及系爭車位之日止，按月給付7,000元相當於租金之不當得利，即屬有據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第2項、第203條分別定有明文。原告請求被告給付相當於租金之不當得利係屬無確定期限，原告聲明主張自114年4月1日起至返還系爭房地及系爭車位予原告之日止，按年息5%計算之利息，真意應係自各期應給付之翌日起，故原告主張被告應自各期應給付之日翌日起按週年利率5%計算遲延利息，尚屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條請求被告返還系爭房地及系爭車位並自114年4月1日起按月給付7,000元，及自各期應給付之日翌日起按週年利率5%計算遲延利息，均為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請准為假執行及免為假執行，均核無不合，爰酌定相當擔保金額分別宣告。兩造其餘主張與攻防方法，均與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
綜上所述，原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第二庭法 官 毛松廷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 1 月 2 日
書記官 鍾宜君