臺灣桃園地方法院民事判決114年度重訴字第170號原 告 張宏琴訴訟代理人 謝庭恩律師複 代理 人 簡欣柔律師被 告 李光平
李雲飛李光政李光定
李光治李雲旒楊李雲希
李奇峰李奇才李奇士李文弘李雅雯
李范緞妹（即李武治之承受訴訟人）
李榮輝（即李武治之承受訴訟人）
李秀枝（即李武治之承受訴訟人）
李鈺瑩（即李武治之承受訴訟人）共 同訴 訟代 理 人 楊逸民律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國114年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。原告起訴時原以李戴蘭妹為被告，惟李戴蘭妹已於起訴前死亡，有除戶謄本在卷可稽（見壢司調卷第19頁），原告於民國114年2月14日具狀追加李戴蘭妹之繼承人李光平、李奇峰、李奇才、李奇士為被告，核無不合，合先敘明。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170、175條分別定有明文。被告李武治於起訴後114年2月6日死亡，有除戶謄本附卷可稽（見重訴卷第69頁），其繼承人李范鍛妹、李榮輝、李秀枝、李鈺瑩於114年7月17日具狀聲明承受訴訟（同卷第65至66頁），亦核無不合。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告前有購買土地建築房屋之需求，於110年5月1日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定價金為新臺幣（下同）1359萬9400元，購買桃園市○○區○○段000地號、435地號、493地號（後分割為493-1地號）土地（合稱系爭土地），其中434地號上方有未辦保存登記之建物，434地號土地為被告李雅雯、李武治（起訴後死亡）授權被告李文弘進行買賣，435、493地號土地為被告李光平、李光政、李光治、楊李雲希、李雲旒、李雲飛、李戴蘭妹（起訴前死亡）授權被告李文定進行買賣，系爭土地於110年7月16日移轉登記予原告。兩造於議價時，因被告表示434、435地號土地可供合法建築使用，經仲介確認後，仲介亦為相同之回覆，原告遂以每坪14萬元之價格購買；493地號土地為農地，故原告購買價格為每坪3.3萬元。詎料，原告於113年9月向建築師詢問時，始知434、435地號土地因106年時都市計劃分區有變更而無法興建房屋，惟當時原告係以建地購入，然卻因都市計劃分區變更而無法興建房屋，連帶493地號土地亦無法使用，自屬物之瑕疵，被告應依民法第354條負物之瑕疵擔保責任，原告得依民法第359條解除系爭買賣契約，買賣契約經解除後，被告受領價金自無法律上原因，原告得依民法第259條或第179條請求被告返還價金。再者，被告未盡查證義務而將無法興建房屋之土地出售予原告，自屬可歸責之一方，且瑕疵無法補正，原告亦得依民法第227條第1項準用第226條第1項、第256條、第259條解除契約，並請求被告回復原狀即返還價金。退步言之，如本院認解除契約顯失公平，原告亦得請求減少價金850萬1150元【計算式：（14萬－3.3萬）（45.82坪＋33.63坪），並依民法第179條請求被告返還。並聲明：㈠被告應給付原告00000000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：被告並未於買賣時告知原告系爭土地全部可供建築使用，且434地號土地重測前為「十一份段36-5地號」，該地號原為旱地，於79年5月2日變更地目為建，且於79年7月21日分割增加「十一份段36-6地號」，後十一分段36-6地號重測後變更為435地號，434、435地號土地均為建地，況於434、435地號土地上於出售時已有一棟於49年1月5日興建完成、未辦保存登記之建物（門牌號碼為桃園市○○區○○○路000號），原告一併買受後，已於113年12月23日辦理第一次登記，建號為龍潭區佳安段528號，亦徵434、435地號土地可興建房屋，故原告主張解除系爭買賣契約並無理由等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張於110年5月1日與被告簽訂系爭契約，價金為00000000元，購買系爭土地，其中434地號上方有未辦保存登記之建物，業據提出與其所述相符之系爭契約書（見補卷第17至45頁）、土地登記第一類謄本（同卷第47至49頁）等為證，被告對此並不爭執，堪信原告上開主張為真實。是兩造爭點厥為：434、435地號土地是否具有不能建築之瑕疵？若有，原告得否解除契約或主張減少價金？
四、得心證之理由①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。
所謂物之瑕疵，乃指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。倘買賣標的物危險移轉於買受人時，有物之瑕疵存在，無論其瑕疵於契約成立時已存在或契約成立後始發生，出賣人均應負物之瑕疵擔保責任（最高法院114年度台上字第2033號參照）。
②原告主張於簽訂系爭契約時，被告曾表示434、435地號土地
為建地全部可供建築使用，然原告依約交付價金並登記為系爭土地之所有人後，原告始知系爭土地於50年間曾有石門都市計劃法，而後於79年系爭土地變更地目，無法申請建築執照興建房屋，而與原告購買434、435地號土地之目的有違，
434、435地號土地亦有不可供建築使用之瑕疵，自屬物之瑕疵。然434地號土地，於重測前為十一份段36-5地號，435地號土地，係於79年7月21自36-5地號土地分割而來，此有本院依職權向大溪地政事務所所調取之系爭土地登記謄本、異動索引、人工登記簿在卷可稽（見重訴卷第125至187頁），由人工登記簿可知，434、435地號土地之地目為建，確屬建地無誤，次觀桃園市政府建築管理處114年10月8日函覆本院內容可知，434、435地號土地亦無套繪資料（同卷第189頁），434、435土地亦無因套繪而不得建築之情。
③訊據證人即系爭契約之仲介人員廖瑞月結證略以：「當時原
告都問到以後可以蓋幾層樓，可以跟被告做鄰居，被告一直認為可以蓋，我也有調閱異動索引上面表示可建」、「被告
3、4等人於簽約當下有提及這是他們的建地，如果建地不能蓋當下就不會簽約，他們自始一直有強調建地，我認為建地就是要保證可以蓋」、「因為異動索引地目寫建，所以我認為可以蓋」、「沒有保證可以蓋多少坪，但被告有說整塊都可以蓋，原告問被告可以蓋幾樓，被告說不知道可以蓋到幾樓，我就現場算給原告看，我說算完可以蓋到三樓」（見重訴卷第208頁），由證人廖瑞月所述可知，被告表示434、435地號為建地，符合由證人廖瑞月申請異動索引確認地目為建，故雙方簽約時就434、435地號土地之地目是建此一契約重要之點均已知悉並確認無誤，證人廖瑞月雖稱被告有說整塊都可以蓋，然無論被告是否確實曾說過這句話，由於可以蓋多少面積應由主管機關依權責審查，非兩造可自行決定，況兩造並未就此部分明文加註在系爭契約上，本院認即令證人廖瑞月所述屬實，被告於締約時稱整塊都可以蓋之語，亦不發生民法上保證買賣標的品質之效力。
④兩造於簽訂系爭買賣契約時，於系爭契約第十二條其他約定
事項記載：⑴實價登錄申報，買賣雙方協議委託地政士代理共同申報。⑵賣方依持分比例各自取得價款（詳土地登記謄本所載）。⑶佳安段434、435地號每坪壹拾肆萬元整計價。
佳安段493地號每坪參萬三仟元整計價。⑷佳安段434地號有未保存建物，門牌龍潭區十一分路279號一併售出，併同移轉現況點交。⑸買賣雙方同意土地鑑界只需申請佳安段434地號，其餘配合佳安段493地號土地分割時測量點交。⑹附授權表二份。⑺分割圖位置。兩造僅以手寫方式約定上開七點，並無「若不能建築即得解除契約」之特約。證人廖瑞月雖稱：「（法官問：在原告簽約之前你有無為原告瞭解系爭土地是否可以建築？）我長年做土地買賣，我在契約上都會加註本件必須供建築使用否則契約無效」、「…代書並未將我要求備註的事項備註在契約的文本上，因當天我有四組客人，店長吳滄棋（音同）表示本件交給他處理，所以我就沒有仔細看本件契約，我有事先交代代書要將契約上加註土地要可供建築且無套繪否則無效」（見重訴卷第224至225頁），惟證人即承辦地政士戴美華結證略以：「（法官問：前次證人廖瑞月表示她在做相關買賣都會固定加註上開條件，並提示訴外其他契約，妳是否都會按照廖瑞月所交代的事項並照做？）有無套繪會在簽約完以後去申請，若雙方有協議不能建築就解約我就會加註上去。」、「（法官問：從你的執業經驗及習慣來講是否沒有記載在契約上就可以反推當時雙方沒有商議相關事項？）雙方若沒有約定要記載上去我就不會多記載」（同卷第305頁），證人廖瑞月雖提出其於其他案件有加註土地要可供建築且無套繪否則無效之範例文本，然證人戴美華並無兩造有此約定之記憶，且系爭契約確實無如此之加註，尚難僅憑證人廖瑞月所述，即認兩造曾經有此約定，因此原告所為舉證尚不足以證明兩造有言詞約定解除條件之事實存在。
⑤原告係以原證3即桃園市政府都市發展局（下稱都發局）於11
4年1月14日之桃都開字第1140001279號函（見重訴卷第47至50頁）主張434、435地號土地無法申請建築執照云云，然觀諸該函內容，並未指明434、435地號土地無法申請建築執照，且由都發局於114年12月5日以桃都開字第1140045127號函覆本院，指434、435地號土地上之建物符合都市計劃法桃園市施行細則第32條，屬都市計劃發布前已建築供居住使用之合法建築物基地。都市計劃法桃園市施行細則第32條：「農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：一、建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。二、土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。三、原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定」，由此可知，43
4、435地號土地上之建物，可得改建、增建或拆除後新建，原告執都發局於114年1月14日函覆原告之函文主張不能建築，尚難認有據。（另原告於辯論終結後具狀請求本院補充函詢，桃園市政府建築管理處於114年12月29日以桃建照字第1140120347號函覆，引用台灣省政府85年8月2日八五地一字第47412號函略以：「辦理地目變更之範圍，參照都市計畫農業區建蔽率十分之六之規定，以建物實際面積反推其留設法定空地，據以辦理分割及地目變更」，有關可供建築之面積請參酌上開函示辦理。此亦可見434、435地號土地可供建築，其改建、增建或拆除後新建，僅受都市計劃法桃園市施行細則第32條所定之限制，尚無原告所主張的無法再為任何建築之情形。此部分為原告言詞辯論後始請求調查事項，不列入判決之基礎，該函亦不牴觸言詞辯論終結前之卷證，對於本院之心證不生影響，純屬附帶敘明。）
五、綜上所述，434、435地號土地，並無原告所稱不能建築之瑕疵存在，故原告主張被告應負瑕疵擔保責任，原告並得因此解除契約或減少價金云云，為無理由，應予駁回。
綜上所述，原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第二庭法 官 毛松廷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 1 月 2 日
書記官 鍾宜君