臺灣桃園地方法院民事判決114年度重訴字第177號原 告 葉義雙訴訟代理人 張藝騰律師被 告 童曦上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，於民國114年10月27日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、確認原告就本院一一一年度司執字第一一一七二號清償債務強制執行事件，被告拍定如附表所示不動產之優先購買權存在。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序事項
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原係以「本院111年度司執字第11172號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）之拍定人」為被告，並請求確認原告對系爭執行事件如附表所示之執行標的物（下分稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭不動產）有優先承買權（見本院卷第9頁），嗣經本院調得系爭執行事件卷宗，原告閱卷後於民國114年5月9日以書狀更正被告之姓名為童曦（見本院卷第107頁），此核屬補充事實上之陳述，非為變更、追加，應予准許。
二、次按民事訴訟法第247條第1項前段所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查系爭執行事件拍賣訴外人葉仁增之繼承人葉義泉、莊葉鳳妹、葉李妹、葉采晴所公同共有之系爭不動產，被告為拍定人，原告以其為公同共有系爭建物之事實上處分權人及系爭建物亦占用原告所有坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱1096地號土地），原告亦為基地所有權人為由主張就系爭不動產有優先承買權，為被告所否認，則原告就系爭不動產是否有優先承買權之法律關係不明確，此種原告主觀上法律上地位不安之狀態，得以確認判決除去之，應認本件原告起訴有確認利益。
三、又確認之訴應祇須以有即受確認判決之法律上利益者為原告，並以爭執該法律關係者為被告，其當事人即為適格（最高法院100年度台上字第1698號裁判意旨參照）。本件被告否認原告就系爭不動產有優先承買權存在，原告對被告提起確認之訴，其當事人適格，被告抗辯本件訴訟當事人不適格云云，為不足採。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠、系爭建物原整體坐落於重測前桃園市○○區○○段○○○段00地號土地（下稱73地號土地），而73地號土地為原告之父即訴外人葉天喜及其兄弟即訴外人葉天雲、葉仁增3人（下合稱葉天喜三兄弟）所共有。嗣因73地號土地分割，系爭建物仍坐落於重測前73-4、73-5地號土地即系爭土地、1096地號土地，因系爭建物、系爭土地、1096地號土地原均屬葉天喜三兄弟所共有，僅因分割讓與將系爭土地（73-4地號土地）由葉仁增取得、1096地號土地（73-5地號土地）由葉天喜取得後再讓與原告取得，致系爭建物所有權仍為三房所共有，但土地分為不同所有權人所有，依民法第425條之1第1項規定應推定在系爭建物所有權人得使用期限內，與1096地號土地及系爭土地所有權人有租賃關係存在，此推定租賃關係存在，原告應符合土地法第104條所稱承租人或基地所有權人身分之優先承買權。又原告對系爭建物有公同共有100000分之33333之事實上處分權存在，依土地法第34條之1第4項、第5項規定，原告對系爭建物亦有優先承買權存在。為此，爰依土地法第104條第1項、第34條之1第5項準用同條第4項規定請求確認原告就系爭不動產有優先承購權存在等語。
㈡、聲明：確認原告對系爭執行標的有優先承買權存在。
二、被告則以：
㈠、被告係善意投標之拍定人，而系爭不動產因有眾多共有人主張優先承買，被告已無從取得系爭不動產，故原告應對已主張優先承買之其他共有人提起本件訴訟，原告之起訴對象顯然有誤等語，資為抗辯。
㈡、聲明：原告之訴駁回。
三、經查，下列各項事實，有原告提出之系爭執行事件之公告、原告之戶籍謄本、系爭建物之房屋稅籍證明書、1096地號土地登記第一類謄本、本院民事執行處函、聲請優先承買狀、臺灣省桃園縣土地登記簿、系爭土地之土地登記第二類謄本、系爭執行事件強制執行投標書、不動產拍賣筆錄、測量結果圖在卷（見本院卷第27頁至第58頁、第108頁至第114頁、第229頁），且經本院依職權調取系爭執行事件卷宗核閱無訛，及向桃園市中壢地政事務所調取系爭土地、1096地號土地之公務用謄本（見本院卷第73頁至第84頁）；桃園市政府地方稅務局中壢分局調取系爭建物之房屋稅籍證明書（見本院卷第89頁至第103頁）、國土測繪中心空照圖及GOOGLE街景服務截圖在卷可稽（見本院卷第129頁至第142頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實：
㈠、系爭執行事件，就葉仁增所有如附表所示之系爭不動產進行拍賣（執行債權人：元大商業銀行；執行債務人：葉仁增之繼承人葉義泉、莊葉鳳妹、葉李妹、葉采晴），被告以新臺幣17,880,888元得標。
㈡、拍賣公告及建物測量成果圖記載系爭建物為一層建築，總面積204平方公尺，其中4.52平方公尺，占用鄰地即同段1078地號土地；其中10平方公尺，占用鄰地即原告所有之1096地號土地。
㈢、系爭建物稅籍現登記之納稅義務人為葉天喜，持分比率為100000分之33333；葉天雲，持分比率為100000分之33333；葉義泉等4人，持分比率為公同共有100000分之33333。
㈣、興南段興南小段73地號土地於64年1月26日分割增加73-2地號至73-5地號，系爭土地重測前為興南段興南小段73-4地號、1096地號土地重測前為興南段興南小段73-5地號。
㈤、原告於113年7月31日主張其為系爭建物之共有人及系爭建物占用鄰地即1096地號土地之所有權人，向執行法院具狀表明願以同條件優先購買。
㈥、訴外人陳阿祥以系爭建物占用鄰地1078地號土地之共有人於113年8月1日具狀主張依拍賣價格優先承買；訴外人陳清渠、陳清煒、陳美珠、陳姜梅妹即陳春雄之繼承人以系爭建物占用鄰地1078地號土地之共有人於113年8月7日具狀主張優先承買。
四、得心證之理由：
㈠、系爭不動產，曾經同屬一人所有：
１、葉天喜、葉天雲、葉仁增等3人曾共有系爭土地：查執行法院強制執行拍賣葉仁增之系爭土地所有權應有部分全部及系爭建物權利範圍100000分之33333，系爭不動產由被告拍定，為兩造所是認。而依執行法院之拍賣公告囑託桃園市中壢地政事務所測繪之建物測量成果圖（見本院卷第253頁），可知系爭建物為一層建築，面積204平方公尺之未辦保存登記建物，該建物坐落之基地包括系爭土地及原告所有之1096地號、訴外人陳阿祥等人共有之同段1078地號等3筆土地，其中占用1096地號土地面積為10平方公尺。又73地號土地於48年4月29日原為葉天喜、葉天雲、葉仁增3人所共有，於64年2月24日分割增加73-2地號至73-5地號土地，其中重測前73-4地號即系爭土地分歸葉仁增所有，於95年9月27日以繼承登記為原因，移轉登記予葉義泉等4人公同共有；重測前73-5地號土地即1096地號土地原為葉天喜所有，65年5月24日以買賣登記為原因，移轉登記予原告所有等情，此有上開土地之土地登記舊簿、土地登記謄本、光復初期土地舊簿等件在卷可稽（見本院卷第51頁至第58頁、第297頁至第309頁)。基上可知，葉天喜、葉天雲、葉仁增等3人，確實曾共有系爭建物坐落之基地即系爭土地與1096地號土地，已堪認定。
２、葉天喜、葉天雲、葉仁增等3人曾共有系爭建物之事實上處分權：
⑴、依卷附房屋稅籍資料之記載：系爭建物於61年起課時之納稅
義務人為葉天喜、葉天雲、葉仁增3人，持分比率各為100000分之33333。嗣就葉仁增之部分則變更為葉義泉等4人，持分比率為公同共有100000分之33333，此有桃園市政府地方稅務局中壢分局112年2月1日桃稅壢字第1127002159號函附房屋稅籍證明書、114年4月28日桃稅壢字第1147415398號函附房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷第89頁至第103頁、第259頁至第265頁）。而73地號土地係於64年2月24日始分割增加73-4地號土地（即系爭土地）由葉仁增取得、73-5地號土地（1096地號土地）由原告之被繼承人葉天喜取得。
⑵、茲系爭土地與1096地號土地於64年2月24日分割前，原均屬葉
天喜、葉天雲、葉仁增3人共有，嗣因分割始由葉仁增單獨取得系爭土地（73-4地號土地）、葉天喜單獨取得1096地號土地（73-5地號土地）之所有權，足見系爭建物事實上處分權人先後之更易情形，核與上開土地所有權人歷次移轉過程相符合，是由前揭土地及系爭建物權利歷次移轉情形加以相互勾稽比對結果，足以推認系爭建物與其坐落之系爭土地、1096地號土地，於64年2月24日前應均同為葉天喜、葉天雲、葉仁增所共有。是原告主張系爭不動產原均屬葉天喜、葉天雲、葉仁增3人共有一情，當可採信。
⑶、又葉天喜與其配偶葉劉玉英僅有一子即原告，葉天喜於80年8
月22日死亡後，其配偶葉劉玉英嗣於99年8月7日死亡，此有桃園○○○○○○○○○函附葉天喜之除戶及相關戶籍資料在卷可稽（見本院卷第155頁至第193頁）。至前開戶政資料中葉天喜雖有「養女」「葉清」（已於110年5月15日死亡，見本院卷第163頁），然葉清之最新戶籍資料中其父並非葉天喜，而係訴外人孔慶金（見本院卷第167頁），經本院依職權查詢原告及葉天喜、葉清之二親等資料，葉清並非葉天喜之女，亦非原告之兄弟姊妹，且葉清之養父母註記欄位亦記載「無養父母」，此有戶役政親等關聯查詢資訊、個人除戶資料在卷（見個資卷），是原告主張葉清已與葉天喜終止收養，其為葉天喜之唯一繼承人一節，亦堪認定為真實。
㈡、原告得依土地法第104條第1項規定，主張就系爭不動產有優先承買權：
１、按土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。準此，得否主張該條項之優先購買權，應以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷之基準（最高法院84年度台上字第2110號、109年度台上字第1277號判決參照）。又違章建築雖因違反行政上建築管理規則致無從辦理所有權移轉登記，然並非不得為交易、讓與之標的；且依土地法第104條第1項規定意旨，亦無囿限於業經保存登記（所有權第一次登記）之房屋始有其適用，亦經最高法院89年度台上字第575號判決闡釋甚明。
２、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項亦有明定。前開所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，並應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬該條所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋，且嗣後房屋之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，而亦應有該條推定法定租賃權之類推適用，始能體現房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋既得之使用權，達到調和土地、建物不同所有人間之權益，符合社會正義，並維護社會整體之經濟利益之目的。
３、另按所謂「土地及房屋同屬一人」，包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院108年度台上字第1884號判決參照）。承前所述，系爭建物之事實上處分權原為葉天喜、葉天雲、葉仁增3人共有；該建物坐落之73地號土地（包括系爭土地及1096地號土地）亦為葉天喜、葉天雲、葉仁增3人所共有，自符合前述「土地及房屋同屬一人」之情況。茲系爭土地及建物經輾轉讓與之後，既分由不同人取得，其中原告取得系爭建物事實上處分權之100000分之33333；葉仁增之繼承人葉義泉等4人取得系爭土地之所有權，參照首揭說明，房屋受讓人與土地受讓人間，自有民法第425條之1法定租賃權之適用。則依土地法第104條第1項規定，於出租人之基地出賣時，原告自得以租人地位依同樣條件優先購買土地。
４、查系爭建物為一層樓之土竹造（純土造）、木石磚造（磚石造）之三合院建築，內有客廳、廚房及房間等，此有系爭執行事件中不動產鑑定報告及執行債權人於112年6月26日具狀陳報所拍攝之系爭建物照片在卷可參（見執行卷二），在構造上及使用上應認具有一體性，是原告對於系爭建物之事實上處分權100000分之33333，自應擴及系爭建物之全部，故原告就系爭建物有優先購買權，自堪認定。
５、原告就系爭建物坐落之基地即系爭土地，有優先購買權：系爭建物為未保存登記建物，於系爭執行事件查封時暫編列為505建號，其面積經測量為204平方公尺，惟其中有占用鄰地即1078地號土地4.52平方公尺、1096地號土地10平方公尺，此有系爭執行事件卷測量成果圖可參，而系爭建物坐落之基地有系爭土地、1078地號土地、1096地號土地，亦為被告所不爭執，前開土地自屬系爭建物使用上不可分之部分，原告就系爭土地，有優先購買權，亦堪認定。
㈢、至於原告另主張依土地法第34條之1第4項、第5項，享有共有人之優先承買權部分，然於土地法第34條之1第4項之優先承買權與同法第104條第1項所定之優先承買權競合時，應以同法第104條第1項之優先承買權為優先，是原告既經本院認定得依土地法第104第1項規定，就系爭不動產取得優先承買權，則原告此部分之主張，即無重複論述之必要。
㈣、又被告雖以系爭執行事件除原告以外尚有其他共有人聲明優先承買一節，然倘有多數共有人聲明願以拍定價格優先承購債務人之不動產，應如何擇定由何人優先購買始為合法適當，此核屬執行法院如何執行之問題，尚與本件原告請求是否有理由之判斷無涉，附此敘明。
五、綜上所述，原告請求確認對系爭執行事件所拍賣之系爭不動產有優先承買權存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
民事第三庭 法 官 卓立婷附表：
一、系爭土地：
㈠、桃園市○○區○○段0000地號土地。
㈡、面積494.6平方公尺。
㈢、所有權人及其權利範圍：葉義泉、莊葉鳳妹、葉李妹、葉采晴公同共有全部。
㈣、重測前為興南段興南小段73-4地號。
二、系爭建物：
㈠、門牌號碼：桃園市○○區○○路00號。
㈡、基地坐落：桃園市○○區○○段0000地號。
㈢、建號：暫編505，未辦建物所有權第一次登記。
㈣、建物面積：第一層189.48平方公尺（第一層使用鄰地1078地號土地部份：4.52平方公尺、1096地號土地部分：10平方公尺），合計204平方公尺。
㈤、事實上處分權人及其權利範圍：葉天喜（權利範圍100000分之33333）、葉天雲（權利範圍100000分之33333），及葉義泉、莊葉鳳妹、葉李妹、葉采晴（公同共有100000分之33333。
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 11 月 29 日
書記官 李芝菁