臺灣桃園地方法院民事判決114年度重訴字第18號原 告 周凱君訴訟代理人 游淑琄律師
劉君豪律師邱清銜律師被 告 邱顯顥訴訟代理人 董瑜絹律師（言詞辯論終結後解除委任）
戴智權律師上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國114年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告給付被告新臺幣1429萬元之同時，將其所有如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
二、被告應自民國113年11月18日起至履行第一項所示所有權移轉登記之日止，按日給付原告新臺幣3,358元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣6,806,000元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣20,418,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項到期部分，於原告按日以新臺幣1,000元為被告供擔保，得假執行。但被告如按日以新臺幣3,358元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明為：㈠被告應於原告給付被告新臺幣（下同）1429萬元之同時，將其所有如附表所示之不動產（下稱系爭土地）所有權移轉登記予原告，㈡被告應自民國113年11月18日起至將系爭土地所有權移轉登記暨點交予原告之日止，按日給付3,358元予原告，㈢原告願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第7頁），嗣於114年5月6日具狀將訴之聲明㈡變更為：被告應自113年11月18日起至將系爭土地所有權移轉登記予原告之日止，按日給付3,358元予原告(本院卷第141頁)。經核原告所為訴之變更，基礎事實均係基於兩造間買賣契約法律關係，刪除點交之請求係減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於113年10月17日簽立不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定由原告以20,418,000元向被告購買系爭土地，原告已依約於翌（18）日支付第一期簽約款6,128,000元價金予被告，然被告未依系爭契約第2條及第4條約定，於同日用印並備齊一切過戶文件資料交予訴外人即地政士謝淑文，以辦理系爭土地所有權移轉登記，經原告及謝淑文多次催促被告提出，被告均不予理會，原告復於113年12月19日寄發存證信函催告被告於函到3日內依約履行，被告於113年12月20日收受後仍不予回應，系爭契約結案日為113年11月18日，惟被告迄今尚未將系爭土地移轉登記予原告，爰依民法第348條第1項規定及系爭契約第2條約定，請求被告於原告給付尾款1429萬元之同時，將系爭土地移轉登記予原告，另依系爭契約第8條第3項之約定，請求被告自113年11月18日起至履行移轉登記系爭土地所有權之日止，按日給付原告3,358元之違約金等語。並聲明：如前開變更後聲明所示。
二、被告則以：被告於110年12月間受原告擔任負責人之君臨開發建設股份有限公司（下稱君臨公司）委託，由被告代君臨公司以向原地主取得桃園市○○區○○段000○000○000○000○000○000地號土地（下逕以地號稱之，合稱535等6筆土地）所有權後，再一併出售予君臨公司之方式，替君臨公司整合535等6筆土地供君臨公司後續開發之用。被告與君臨公司於110年12月9日簽立房地預定買賣契約書（下稱系爭預定契約書），約定被告取得535等6筆土地所有權後7日內，被告與君臨公司應訂定買賣契約，後因539、540及545地號土地（下稱539等3筆土地）之原地主欲盡快辦理過戶，被告、君臨公司及原地主三方達成協議，改由原地主直接將所有權移轉登記給君臨公司，並已登記完成。嗣被告又購得鄰近之系爭土地，君臨公司知悉後遂由訴外人即副總經理張賢信出面要求被告再將535、536、538地號土地（下稱535等3筆土地）一併出售予君臨公司，並由兩造簽立系爭契約，以535等3筆土地之買賣價金交付及所有權移轉為系爭契約尾款交付及移轉所有權之停止條件，豈料君臨公司於113年12月底反悔不願與被告簽立535等3筆土地買賣契約，被告擔心自身權益受損，方未配合進行系爭契約之備證用印手續，故被告未違約，且兩造無法繼續系爭契約，即不符合系爭契約第8條第3項「繼續履行本約」之要件，原告請求被告給付遲延違約金，亦無理由。倘認原告之違約金請求有理由，其請求按日以3,358元計算違約金，亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠兩造於113年10月17日簽立系爭契約，約定由原告以20,418,0
00元購買被告所有系爭土地，原告已給付買賣價金第一期簽約款6,128,000元，尚欠尾款1429萬元未履行，被告迄今未依系爭契約第2條及第4條約定提出系爭契約文件資料辦理備證手續，原告於113年12月19日寄發存證信函催告被告於函到3日內依約履行，被告於113年12月20日收受後迄今仍未提出上開文件資料，將系爭土地所有權移轉登記予原告；又君臨公司與被告於110年12月9日簽立系爭預定契約書，約定被告取得535等6筆土地7日內，雙方應即簽立買賣契約，嗣君臨公司於113年9月27日自原地主登記取得539等3筆土地等情，有系爭契約、匯款申請書、存證信函及收件回執、系爭土地登記第一類及539等3筆土地第二類登記謄本、系爭預定契約書等件在卷可稽（本院卷第19至35、41、45至51、67至69、93至96、111至117頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡關於系爭土地所有權移轉登記部分：
⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務，民法第348條第1項定有明文；又系爭契約第2條付款方式約定：「本買賣應支付之各期價款，於下列付款期表所定期間，雙方同意於受託地政士（以下簡稱代理人）之事務所，以各付款日當天之銀行本行支票或現金或經賣方同意以支票交付賣方，賣方於後附明細表中簽收，不另立收據。...第二期款備證款：約定付款金額『新臺幣0元』，應同時履行條件『於113年10月18日，雙方備齊一切過戶文件資料及用印同時支付之。』、完稅款：約定付款金額『新臺幣0元』，應同時履行條件『於土地增值稅、契稅核下，接獲代理人或賣方通知時起五日內支付之，雙方並應同時繳清稅款。』、尾款點交款：約定付款金額『新臺幣1429萬元』，應同時履行條件『以貸款抵付尾款者，其付款方式依第三條約定』。結案日113年11月18日」；第4條產權移轉約定：「㈠備證用印：
雙方應於備證款付款同時備齊一切移轉登記所需之文件資料及用印，並交予代理人辦理。㈡隨時配合：日後倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為，該方應無條件於代理人通知時起五日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。...」（本院卷第23、25頁），原告已給付第一期簽約款6,128,000元，為被告所不爭執，已如前述，依前開規定及約定內容，被告所負系爭土地所有權移轉登記義務，至遲應於結案日113年11月18日以前或於原告繳清買賣價款時履行，是原告主張被告應於原告給付1429萬元予被告之同時，將其所有系爭土地所有權移轉登記予原告所有，自屬有據。
⒉被告雖辯稱：兩造簽立系爭契約，以535等3筆土地之買賣價
金交付及所有權移轉為系爭契約尾款交付及移轉所有權之停止條件，豈料君臨公司於113年12月底反悔不願與被告簽立535等3筆土地買賣契約，故被告未違約等語，惟按民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生之一種附款。茍當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解為於其事實之發生時，為權利行使期限之屆至。本件系爭契約無任何以535等3筆土地之買賣價金交付及所有權移轉為系爭契約尾款交付及移轉所有權之停止條件記載，且原告於簽立系爭契約翌日支付第一期簽約款6,128,000元，堪認系爭契約於簽立時已成立生效。倘被告所辯屬實，系爭契約尾款交付及移轉所有權繫於將來不確定之事實，原告當無先行支付簽約款6,128,000元予被告之理。參以張賢信與被告於113年12月12日對話紀錄，張賢信稱：「邱副總昨天去您家拜訪秀美姐有說後面3塊農地目前在辦農用，簽約要12月24日在你們出國回來，是否方便在你們提早一點你們出國簽約還有544、589地號因為已經簽約大約2個月了可以一起完成後續的備證手續」，被告答以：「了解」等語（本院卷第43頁），可知113年12月12日時，被告與君臨公司就535等3筆土地尚未簽立買賣契約，惟兩造之系爭契約已簽立約2個月，張賢信告知若535等3筆土地事後簽立買賣契約，可以與系爭契約一起完成備證手續，對話內容從未提及被告所指附停止條件乙事，被告前開所辯，顯屬無據。被告聲請通知證人張賢信到庭作證（本院卷第137頁），自無調查必要。
㈢關於違約金請求部分：
⒈按系爭契約第8條違約罰則約定：「..㈡賣方違約：賣方如不
履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應加倍返還價金，充作違約金，同時買方不得再向賣方請求履行本約，但賣方如未即時加倍返還價金時，買方仍得選擇請求賣方履行本約。㈢有第㈠㈡款之情形，經他方催告，而後繼續履行本約，..，於賣方遲延時，以已付買賣價金為基準，一方得向違約之他方，請求按每日以相當年息百分之二十計算之遲延違約金。..」（本院卷第29頁）。次按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
⒉經查，被告自113年10月18日起，即有違反系爭契約所約定應
用印及交付一切移轉登記所需文件資料之義務，已如上述，原告於113年12月19日寄發存證信函催告被告於函到3日內依約履行，被告於113年12月20日收受後迄今仍未提出上開文件資料，將系爭土地所有權移轉登記予原告，原告催告後選擇繼續履行系爭契約，依約被告自113年10月18日起負遲延責任，是原告依照系爭契約第8條第3項之約定，請求被告自結案日113年11月18日起至履行移轉登記系爭土地所有權之日止，按日給付已繳價金6,128,000元以20％計算之違約金3,358元（6,128,000元×20％÷365天＝3,358元，小數點以下四捨五入），自屬有據；另本院審酌兩造同為自然人，於締約基礎上係基於平等之地位，而於簽訂系爭契約時，雙方既已權衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，以強制債務之履行為目的，同意約定前開懲罰性違約金條款，參以系爭契約總價達20,418,000元，價額非低，兩造依系爭契約第8條第4項另有約定得向違約之一方請求損害賠償等情，是不應單以原告所受利息損失或所受損害計算違約金，是本件無酌減違約金之必要，被告抗辯違約金過高，為無理由。
四、按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之；當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之，民事訴訟法第196條第1項、第2項前段分有明文。本院於114年4月17日言詞辯論期日命原告及被告各於114年5月9日前、收受原告書狀繕本3週內就本件訴訟具狀表示意見，並告知如無證據調查必要，下次庭期將進行言詞辯論終結，請兩造預作準備（本院卷第133頁），原告及被告各於114年5月6日、114年5月29日提出書狀予本院，本院先行與兩造訴訟代理人確認開庭時間後，寄發114年6月26日言詞辯論期日通知書，並再次告知當日不進行證人調查，預計辯結，請預作準備（本院卷第163至169頁），原告於114年6月19日提出辯論意旨狀，被告突於開庭前2日將辯論意旨狀傳真給本院及對造，並於114年6月26日言詞辯論期日當庭提出該書狀正本及繕本，抗辯以書狀繕本送達為解除系爭契約之意思表示通知等語，惟114年6月26日言詞辯論期日前，被告有多次機會可為前開抗辯，均未為之，本件應認被告無合理理由逾期提出新防禦方法，具有重大過失逾時提出，縱原告於匆忙之中提出書狀就此表示意見，亦屬對於原告造成突襲，有害於原告之程序利益，若允許被告提出前開抗辯，應使原告有足夠適當之時間回應，實屬公允，被告前開抗辯既仍有調查必要，且本院前已多次告知114年6月26日言詞辯論期日預計辯論終結，被告所為顯有礙訴訟之終結，揆諸首揭規定，本院自無庸加以斟酌。
五、綜上所述，原告依民法第348條第1項規定、系爭契約第2條及第8條第3項約定，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當金額准許之。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 29 日
民事第一庭 法 官 呂如琦正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 29 日
書記官 許芝芸附表：
編號 土地坐落 權利範圍 1 桃園市○○區○○段000地號土地 全部 2 桃園市○○區○○段000地號土地 全部