臺灣桃園地方法院民事判決114年度重訴字第189號原 告 陳鵬元
鄒易燕共 同訴訟代理人 王唯鳳律師被 告 陳進財訴訟代理人 陳玲佩上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國115年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○地號」欄所示土地上如「面積」及「使用情形」欄所示建物拆除，並將占用土地騰空返還予原告。
二、被告應給付原告各新臺幣160,961元，及自民國114年5月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被告應自民國114年5月1日起至騰空返還第一項所示土地之日止，按月給付原告各新臺幣2,692元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔96%，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣280萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣8,399,352元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告各以新臺幣54,000元供擔保後，各得假執行。但被告如各以新臺幣160,961元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項已屆期部分，於原告各以每期新臺幣900元供擔保後，各得假執行。但被告如各以新臺幣2,692元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：伊等於民國102年間向訴外人古捷文購買坐落桃園市○○區○○段○○○○○○地號」欄所示24筆土地（下稱系爭土地），其上如附圖「面積」及「使用情形」欄所示24間建物（下稱系爭建物）均為被告出資興建而未辦保存登記之違章建築。被告雖曾與古捷文之父古連錦就系爭土地簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），惟系爭合建契約僅有債權效力，伊等不受該契約拘束，被告自屬無權占用系爭土地，爰依民法第767條規定請求被告拆屋還地。另被告以系爭建物占有系爭土地屬無法律上原因，且侵害伊等之所有權，被告因此受有利益並致伊等受有損害，爰依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利。又伊等購買系爭土地時，被告得依系爭合建契約請求移轉登記系爭土地所有權之請求權已罹於時效而消滅，伊等認被告係無權占有始同意購買系爭土地，並無權利濫用情形等語。爰提起本件訴訟，訴之聲明：㈠被告應將系爭土地上之系爭建物拆除，並將土地騰空返還原告。㈡被告應給付原告各新臺幣（下同）321,922元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還前開土地之日止，按月給付原告各5,384元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於68年7月5日與系爭土地原地主古連錦簽訂系爭合建契約，由古連錦提供包含系爭土地在內之108筆土地，伊則負責在其上興建100棟建物，其中23棟由古連錦取得，其餘77棟分歸伊取得。然古連錦未依約將土地移轉登記予伊，伊訴請古連錦履行系爭合建契約雖經法院判決伊敗訴確定，惟上開確定判決仍認定系爭合建契約有效存在，且原告買受系爭土地時，已知悉系爭建物之占用狀態，應受系爭合建契約之拘束，伊自屬有權占有等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原告主張系爭建物為被告出資興建而未辦辦保存登記之違章建築乙情，為被告所不爭執，且系爭建物占用系爭土地之面積（合計1,615.26平方公尺）及範圍業經本院會同兩造及地政機關人員至現場測量，有勘驗筆錄、照片及地政機關繪製之複丈成果圖即附圖可考，堪信屬實。惟原告主張被告應拆屋還地並給付不當得利等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。經查：
㈠被告抗辯其與古連錦曾簽訂系爭合建契約乙節，固提出不動
產合建契約書為證，惟合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，不得再執合建契約之約定，對土地承買人主張其有使用土地之權利（最高法院91年度台再字第30號民事判決意旨參照），準此，被告執系爭合建契約抗辯其係有權占有系爭土地，自非可採。
㈡又債權物權化乃債權相對性之例外，其條件須採嚴格認定標
準，且基於法安定性及可預測性，避免恣意，應建構類型化，審判實務已建構之各種類型，且獲得學說通說肯定之同類型，有法官法之性質（原則上尊重判決先例），可援為具體後案審判依據（最高法院113年度台上字第2037號民事判決意旨參照）。查合建契約在我國審判實務咸認屬債權契約，不得以之對抗契約以外之第三人，已如前述，且系爭合建契約亦顯與目前審判實務已建構之「債權物權化」類型如：區分所有權人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；區分所有權人依規約以外之其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知，繼受人亦應受拘束；分管契約之內容為繼受人明知或可得而知，繼受人應受拘束等案例不同，為求法安定性、可預測性並避免恣意，尚難逕將系爭合建契約賦予債權物權化之法律效果。㈢至原告固不否認購買系爭土地時即知悉系爭建物占用系爭土
地，惟被告前於89年間曾依系爭合建契約之法律關係，向斯時系爭土地之所有權人即古連錦之繼承人古捷文訴請移轉登記系爭土地所有權，經本院89年度重訴字第305號判決被告敗訴，該案嗣於91年10月1日再經臺灣高等法院以91年度重上字第224號（下稱另案訴訟）判決駁回被告之上訴，因被告未提起第三審上訴而告確定等情，有上開判決在卷可憑。稽諸另案訴訟之判決理由，法院係認被告依系爭合建契約請求古捷文移轉登記系爭土地所有權之請求權已罹於15年時效而消滅，故駁回被告移轉登記土地所有權之請求，可見被告就系爭合建契約相關權利之請求權，已因時效完成而消滅，且原告係於101年底購買系爭土地，斯時另案訴訟早已確定在案，則原告主張其因另案訴訟之結果，認被告所有系爭建物係無權占有系爭土地，始同意購買系爭土地等情，堪認非虛。又系爭建物為未辦保存登記之違章建築，已如前述，而系爭建物僅具房屋之結構外觀，並無門、窗、衛浴設備及水電，且建物內多有垃圾雜物，建物外則雜草叢生等情，有現場照片可參，實與廢棄之建物無異，應無在市場上出售之可能，難認有何經濟上之價值。故綜觀上開各情，原告購入系爭土地後訴請被告拆屋還地，並無違反公共利益，亦非以損害被告為主要目的，復未違反誠實信用原則。
㈣縱上，被告之系爭建物占用系爭土地既無正當權源，原告依
民法第767條第1項前、中段規定請求被告拆屋還地，依法有據。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號原判例參照）。而城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，而此條項規定之土地價額，依土地法施行法第25條規定指法定地價，又土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地價額係指該土地之申報地價。且基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查，被告所有之系爭建物無權占有系爭土地共1,615.26平方公尺，已如前述，被告自受有相當於租金之不當得利，則原告請求被告返還自109年4月1日起至114年3月31日止之不當得利，未逾原告起訴時起回溯5年之期間，依法有據。本院審酌系爭土地所在位置、工商業繁榮之程度，及被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益，認依申報地價年息5%計算被告所獲不當得利金額為適當，是依系爭土地申報地價、占用面積計算之結果，其中109年4月1日至110年12月31日期間之總額為111,938元（申報地價每平方公尺792元×占用面積1615.26平方公尺×年息5%×1.75年），111年1月1日至114年3月31日期間之總額為209,984元（申報地價每平方公尺800元×占用面積1615.26平方公尺×年息5%×3.25年），111年1月1日至114年3月31日期間之總額為209,984元（申報地價每平方公尺800元×占用面積1615.26平方公尺×年息5%×3.25年），合計321,922元。
自起訴狀繕本送達翌日起之不當得利金額則為每月5,384元（申報地價每平方公尺800元×占用面積1615.26平方公尺×年息5%÷12個月）。又原告係共有系爭土地，應有部分均為1/2，應均分上開不當得利金額。
六、又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告對被告之不當得利債權，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利息，則被告應自受催告時起，負遲延責任，是原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即114年5月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，同為有據。
七、綜上所述，原告依民法第767條第1項前、中段規定，請求被告應將系爭建物拆除，將占用土地騰空返還原告，依民法第179條規定，請求被告應給付原告各160,961元（321,922÷2），及自114年5月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自114年5月1日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付原告各2,692元（5,384÷2），為有理由，應予准許；逾此部分之請求則為無理由，應予駁回。另兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，與法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。又原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 魏于傑正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 1 日
書記官 楊晟佑