臺灣桃園地方法院民事判決114年度重訴字第196號原 告 林玉枝訴訟代理人 黃國展律師被 告 謝紹祺上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣伍佰貳拾貳萬陸仟壹拾玖元，及自民國一百一十四年五月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔五十分之三十一，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依同法第385條第1項之規定，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告欲購買坐落於桃園市大溪區三層段三層小段附近之土地
，以作為農用，預計購買之面積約為305坪，嗣兩造於民國107年4月16日，相約在原告之住處，簽立買賣契約書，約定原告以每坪新臺幣（下同）15,000元之價格，購買坐落於桃園市○○區○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭2132地號土地）共220坪（加備85坪），被告並向原告收取價金280,000元，兩造復於107年4月19日再次簽立不動產買賣契約（下稱系爭不動產買賣契約），約定原告以每坪15,000元之價格，購買桃園市○○區○○段○○○段0000○○○○○0000地號土地）、2132地號土地中之220坪，被告以持分之方式移轉予原告，且被告需與上開土地之他共有人達成分管協議，讓原告得以完整使用上開土地，兩造並約定總價金為3,300,000元，另兩造於系爭不動產買賣契約之其他特約或變更約定事項，約定被告須於113年12月30日前辦理完成交付予原告。
㈡原告業已於附表所示之時間、給付如附表所示之買賣價金予
被告，總計已給付4,236,019元，然兩造簽立系爭不動產買賣契約迄今，被告均未完成土地移轉過戶之事宜，已違反系爭不動產買賣契約中其他特約或變更約定事項所約定「賣方應於113年12月30日前辦理完成交付買方」，被告自已重大違反契約，爰依民法第226條、第256條、第259條及第260條之規定，請求撤銷系爭不動產買賣契約，並向被告請求返還原告已給付之買賣價金，又因被告已違反上開特約條款之期限，該土地又已遭轉賣予他人，無再行催告之必要，依民法第226條、第256條、第258條之規定，以起訴狀送達被告作為解除契約之意思表示。
㈢另系爭不動產買賣契約第9條違約罰則第2項約定「賣方除應
將已收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約金」，被告既未遵期交付上開買賣標的物予原告，被告自應依上開違約罰則之約定，賠償與已收價款同額即4,236,019元之違約金予原告。
㈣為此，爰依民法第226條、第256條、第259條、第260條及系
爭不動產買賣契約第9條第2項之約定，提起訴訟等語。並聲明：被告應給付原告8,472,038元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告請求被告返還已給付之買賣價金4,236,019元部分：
⒈按民法第256條規定，債權人於有第226條之情形時，得解除
其契約。又民法第226條第1項，乃以因可歸責於債務人之事由致給付不能為其要件。倘屬因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方給付不能，而他方已就該部分為對待給付者始得依不當得利之規定，請求返還，此觀之民法第266條第2項之規定即明。再按民法第226條第1項因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害之規定，係指嗣後不能而言。又債務人給付不能，以事實審法院裁判時為準，如事實審法院言詞辯論終結時，債務人處於給付不能之狀態，縱其不能之情形，將來或可除去，仍難謂非給付不能（同院70年度台上字第1840號判決要旨參照）。
⒉復按契約解除權之產生，依其事由之不同，可分為意定解除
與法定解除二種。前者，其解除權係依據當事人間之契約約定而來；後者則是依法律規定而生，如民法第254條至256條之規定屬之，而當一契約同時具有法定解除原因及意定解除原因時，依私法自治原則，具解除權之一方當得擇一行使，故當契約發生契約所定解除事由，有解除權之一方依約行使契約解除權時，此自屬意定解除權之行使。至契約因意定解除權之行使而解除後，其解約之效果當事人亦可另行約定，當事人間如別無特約時，始適用民法第259條以下有關契約解除效力之規定，觀之民法第259條第1項後段規定「除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定」自明。再按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。此有民法第254條、第255條定有明文。另按出賣人不履行移轉權利之義務，依第353條規定，買受人雖得依關於債務不履行之規定，行使其權利。然買受人得依債務不履行之規定而解除契約者，除當事人另有特別約定外，必以出賣人有給付遲延、給付不能或不完全給付之情形，並符合同法第254條至第256條之規定要件，始得為之（最高法院99年度台上字第1515號判決意旨參照）。
⒊經查：
⑴原告主張之事實，業據其提出與其所述相符之土地買賣契約
書、不動產買賣契約書、買方支付價款簽收明細、郵政跨行匯款申請書等件為證（本院卷第11-29頁），並有土地登記公務用謄本在卷可佐（本院卷第43-47頁），而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀加以否認或爭執，本院審酌前揭書證，認原告之主張確為真實。
⑵其次，觀諸系爭不動產買賣契約之「其他特約或變更約定事
項」，其中第2點「雙方約定113年12月30日前賣方須辦理完成交付買方」（本院卷第20頁），可見兩造確約定被告應於一定期限內交付上開買賣標的物，然被告迄今未履行其出賣人之責任，故依系爭不動產買賣契約第9條第2項之約定（即「賣方如有違反本約各項義務者，即為賣方違約。買方得訂相當限期催告履行，逾期如未履行，買方得解除本契約，賣方除應將已收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約金」），買方即原告得以解除系爭不動產買賣契約，則原告以起訴狀繕本送達向被告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，確屬有據，而原告雖未依系爭不動產買賣契約第9條第2項之約定，先定相當期限催告被告履行，然誠如前述，兩造乃已透過特約之方式，約定被告應於一定時期給付買賣標的物，被告卻未在兩造約定之期限交付，則揆諸前開規定與說明，原告自得不為催告，逕予解除契約，是以，原告解除契約之意思表示既已於114年5月17日送達被告（起訴狀繕本於114年5月7日寄存送達於臺北市政府警察局內湖分局港墘派出所，寄存日不算入，自114年5月8日計算10日期間，至114年5月17日午後12時發生送達效力，有本院送達證書可佐，本院卷第51頁），且誠如前述，兩造簽立之系爭不動產買賣契約得不為催告，逕予解除，則系爭不動產買賣契約於114年5月17日即生解除契約之效力，該買賣契約既經原告合法解除，原告依系爭不動產買賣契約第9條第2項之約定，請求被告返還已給付之買賣價金即4,236,019元，確屬有據，應予准許。
㈡原告請求被告給付違約金4,236,019元部分：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號裁判要旨參照）。而違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀態及當事人所受損害以為酌定標準，並須就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以衡量（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號裁判意旨參照）。
⒉經查：
⑴系爭不動產買賣契約第9條第2項約定「...賣方除應將已收價
款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約金」（本院卷第19頁），該約定核屬違約金之性質，甚為明確，是原告援引上開條款，請求被告給付違約金，即屬有據。
⑵又該違約金之金額是否過高乙節，依前揭說明意旨，本院自
應依職權加以審酌。參諸該約定一律以買受人已支付之價金總額為違約金數額，而未考慮違約當事人給付遲延、違約情形之嚴重程度，尚非公允合理。本院審酌原告締約支出、可能利息損失等情，及一般客觀事實、社會經濟狀況及義務違反程度、當事人所受損害情形等一切情狀，認以原告已給付價金總額4,236,019元為違約金，核屬過高，審酌被告應交付買賣標的物之時間為113年12月30日，而本件言詞辯論終結日為114年6月24日，歷經約176日（約6個月），再參酌各級法院辦案期限實施要點規定，第二、三審訴訟程序審判事件之辦案期限各為2年6月、1年6月，加計裁判送達、上訴等期間，則兩造間後續訴訟審理期間約需4年2月，則以上開已歷經之期間、後續審理期間計算（約4年8月），原告已給付買賣價金之利息損失約為988,211元，再綜合參酌上情，認原告請求被告給付之違約金，應予酌減至990,000元，較屬適當，準此，原告請求被告給付違約金990,000元，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據。
㈢綜上所述，兩造間簽立之系爭不動產買賣契約業經原告合法
解除，被告即應返還原告已給付之買賣價金，則原告請求被告返還4,236,019元，即屬有據，又依系爭不動產買賣契約之約定，若被告違反該買賣契約之約定，原告得請求被告給付違約金，而上開違約金部分，業經本院依職權酌減為990,000元，是以，原告得請求被告給付之金額應為5,226,019元（計算式：4,236,019元＋990,000元＝5,226,019元），逾此部分之金額，則屬無據，應予駁回。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查：兩造間屬返還價金、違約金之債，無確定期限，又係以支付金錢為標的，故原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即114年5月18日起（起訴狀繕本於114年5月17日午後12時發生送達效力，業如前述）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，確屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依兩造簽立之系爭不動產買賣契約，請求被告給付5,226,019元，暨自114年5月18日起至清償日止，按週年利率5％計算遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告其餘主張及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果並無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 29 日
民事第三庭 法 官 潘曉萱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 29 日
書記官 陳佩伶附表：原告給付買賣價金予被告之時間及款項編號 給付時間 給付款項 （新臺幣） 1 107年4月16日 280,000元 2 107年4月19日 720,000元 3 107年5月14日 500,000元 4 107年12月 200,000元 5 108年1月5日 110,000元 6 310,000元 7 200,000元 8 108年6月19日 170,000元 9 108年6月28日 310,000元 10 108年7月25日 260,000元 11 108年8月2日 45,000元 12 108年8月12日 450,000元 13 108年12月2日 200,000元 14 108年12月22日 75,000元 15 109年6月23日 260,000元 16 109年12月24日 146,019元 總計 4,236,019元