臺灣桃園地方法院民事判決114年度重訴字第108號原 告 陳玉美訴訟代理人 鍾秉憲律師被 告 蔡裕翔訴訟代理人 張琬萍律師上列當事人請求侵權行為損害賠償等事件，本院於民國114年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按民事訴訟法第168條固規定，當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。惟此規定，於當事人有委任訴訟代理人時不適用，此據同法第173條前段規定甚明。且按當事人於言詞辯論終結後死亡，法院仍得本於其辯論而為裁判並宣示之，此觀民事訴訟法第188條第1項但書規定自明。本件被告蔡裕翔（下稱蔡裕翔）雖於民國115年1月22日死亡，此有台灣新北地方檢察署相驗屍體證明書、戶籍謄本（除戶部分）在卷可稽（本院卷第370至371頁）；然本件既經本院於蔡裕翔死亡前之114年12月19日言詞辯論終結，蔡裕翔亦有委任訴訟代理人，依前揭規定，本院自得本於其辯論而為裁判，亦不生蔡裕翔之法定繼承人於承受訴訟以前當然停止之法律效果，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國112年底，經由訴外人劉碧芳（以下逕稱姓名）介紹而認識擔任不動產仲介之被告，並委請被告為其物色房地，嗣被告仲介原告以新臺幣（下同）2150萬元購入位於桃園市○○區○○街0號1樓房屋及所坐落基地（下稱系爭房地）；然被告卻向原告表示賣方出價僅1950萬元，故實際成交價（合約價）為1950萬元，其中賣方出價與實際成交價200萬元差額，應屬被告報酬之一部分；又除了20萬元服務費外，原告尚須額外給付100萬元中人費，亦即原告實際給付被告320萬元報酬。俟至113年6月27日買賣雙方簽約日，原告前往簽約指定地點始知悉賣方為劉碧芳，由被告出面代理賣方劉碧芳簽訂買賣契約，原告依約簽立系爭房地買賣契約、買賣價金履約保證委任書，並於同年6月28日交付面額185萬元支票予被告，另陸續支付現金15萬元、100萬元及匯款20萬元予被告。茲被告具有經紀營業員資格，並領有不動產經紀營業員執照，係屬不動產經紀業管理條例第4條第7款之經紀人員，應受不動產經紀業管理條例之規範，則被告向原告收取之200萬元價差，係該條例第19條第1項所明定不得收取之差價；另100萬元之中人費用，則屬同條項所指不得收取之「其他報酬」，依同條例第19條第2項規定，被告向原告額外收取之300萬元，依法應加倍返還之。為此，爰依不動產經紀業管理條例第19條第1、2項規定，提起訴訟；並聲明：㈠被告應給付原告600萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告與劉碧芳為舊識，劉碧芳有跟原告說過系爭房地是她跟「郭董」（本名：郭傳智）之間有合作還是借名關係，伊只是協助處理系爭房地的行政業務，關於系爭房地洽談及金錢之合意，均係原告與劉碧芳自行達成，原告對於交易總價、契約價差（200萬元）及各項費用（中人費100萬元）之構成，本即充分知悉且同意，此由兩造間之通訊軟體LINE對話紀錄即可明瞭，被告僅為賣方劉碧芳簽約代理人，非基於系爭房地之仲介角色，再由系爭房地買賣契約末頁，僅有買賣方及地政士之約定，並無經紀業公司商號及經紀人約定，本案並非不動產仲介之案件，不適用不動產經紀業管理條例規定。原告與劉碧芳從頭到尾都知道系爭房地並未透過仲介公司行銷，被告協助處理系爭房地而收取原告交付之20萬元紅包，伊將其中5萬元用以系爭房地修繕（清垃圾、修馬桶、換鎖）費用，又原告簽約後，未依約履行繳款義務，導致劉碧芳向中華民國仲裁協會聲請仲裁，被告為解決雙方爭議，自費15萬元作為違約金補償，並無餘額；至價差200萬元部分，是原告與劉碧芳為避稅，伊有將其中85萬元匯到劉碧芳元大證券帳戶、另115萬元現金交付給劉碧芳，至於「郭董」與劉碧芳怎麼分，伊並不清楚；至於100萬元中人費，伊則是交付給「郭董」，伊僅係本於朋友立場協助處理原告與劉碧芳之系爭房地交易事宜，並非立基於不動產經紀業者而為等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠查原告與劉碧芳於113年6月27日就系爭房地簽立買賣契約，
並由被告擔任賣方劉碧芳之代理人，有不動產買賣契約書、買賣價金履約保證委任書等在卷可稽（本院卷第19至33頁、第63至65頁、第273至280頁），且為兩造所不爭執，並有卷附土地、建物公務用謄本及異動索引等資料可佐（本院卷第89至101頁），此部分事實，首堪認定。
㈡按為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者
權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。經紀人員指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務，不動產經紀業管理條例第1條、第4條第4款分別定有明文。觀之前開系爭房地買賣契約書首頁、末頁所示，被告係居於賣方劉碧芳之代理人身分，其上均未顯示任何關於「經紀人」或「經紀營業員」等字樣，復未有經紀業公司商號、經紀業分店或經紀人簽章資料，僅有加蓋承辦地政士事務所章戳；且參以原告提供之買賣價金履約保證委任書，亦未有列載任何關於不動產經紀業者之文字，僅係制式格式文字記載「仲介方：即不動產買賣契約書所載之經紀業者」（本院卷第63頁），互核以觀系爭房地買賣契約並未有「仲介方」之記載。則被告是否係居於仲介買賣而交涉系爭房地，非屬無疑。
㈢另參以兩造通訊軟體LINE對話紀錄，被告於113年6月22日18時7分許，傳訊告知原告略以：系爭房地總價2150萬、合約價1950萬，訂金五萬已於今日113.06.22轉交郭董，請姐姐【按：指原告】有空回電一下您們雙方方便簽約的時間；簽約時差額200萬、中人費100萬、5萬訂金轉服務費，交屋另付15萬服務費，共計20萬服務費（本院卷第166頁）；被告復於113年6月26日11時6分許，傳送訊息通知原告簽約時間地點，需攜帶現金（或票）320萬（差額200萬、中人費100萬、仲介費20萬），另於113年6月26日11時29分許，被告傳送訊息通知原告「還有訂金五萬部分妳記得要還給碧芳、郭董會把五萬匯進去履保」（本院卷第169、170頁）。循此對話內容，原告於系爭房地買賣契約實際簽約日（即113年6月27日）之前，應已明確知悉賣方為劉碧芳、「郭董」為中人，且應給付價差、中人費用，則原告於本院訊問時稱其係於簽約當日始知悉賣方為劉碧芳等語（本院卷第308頁），難認屬實。
㈣且按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應加計利息後加倍返還支付人，不動產經紀業管理條例第19條第1項、第2項定有明文。而差價係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額，同條例第4條第9款亦有明定。原告固主張被告擅自向原告收取實際買賣交易價格2150萬元與委託銷售價格1950萬元之差額200萬元，而應加倍返還原告乙節；惟遍觀卷內證據資料，均未見原告對於其指述被告受劉碧芳委託而銷售系爭房地價格為1950萬元一事，提出積極證據以實其說。甚且，觀之原告所提出兩造通訊軟體LINE對話紀錄可知，被告於簽約前之113年6月22日即已告知原告總價2150萬元、合約價1950萬元一事（本院卷第166頁）。則若劉碧芳之委託銷售價格僅1950萬元，該200萬元價差係由被告擅自收取，併參原告訴訟代理人當庭表示：原告本身是業餘投資客，有多次投資不動產之經驗等語（本院卷第245頁），則原告既有投資不動產之相關經驗，其豈容被告賺取高達200萬元差價而未置一詞？是此情已與常情相悖，殊難採信。又縱然被告於上開對話紀錄中所載有「差額200萬元」之詞，惟該差額是否即屬不動產經紀業管理條例第4條第9款實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額，原告並未提出其他證據資料予以佐證。
㈤原告另主張被告擅自收取「中人費」100萬元，屬不動產經紀
業管理條例第19條第1項所指不得收取之「其他報酬」，被告應加倍返還等語，無非係以原告從未見過被告所稱之中人「郭董」，原告直至簽約時始知賣方係原告閨密劉碧芳，「郭董」係被告虛構為其主要論據。然原告於系爭房地簽約日之前，應已知悉賣方即為劉碧芳，業經本院認定如前；再依原告指述其於113年6月27日簽約後，復於翌(28)日以支票支付185萬元予被告，同(28)日晚間轉帳5萬元，同年6月29日交付現金10萬元、同年7月10日現金交付100萬元、同年7月12日匯款20萬元予被告，共計交付包含差額200萬元、中人費100萬元及仲介服務費20萬元共320萬元等語。則原告既於簽約時即已明確知悉系爭房地之賣方為劉碧芳，中人「郭董」全為被告虛構，然原告於簽約後卻仍繼續支付中人費，而對於被告所稱「郭董」毫不質疑，此情顯與常理有悖。
四、綜上，原告依不動產經紀業管理條例第19條第2項之規定，所為如前述聲明之請求，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
民事第四庭 法 官 朱曉群正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
書記官 李思儀