臺灣桃園地方法院民事判決114年度重訴字第288號原 告 萬碧霞訴訟代理人 韓邦財律師
莊心荷律師被 告 簡駿羽
劉寶蘭共 同訴訟代理人 許啟龍律師
許淑玲律師張雅蘋律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國115年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣2,280萬元，及自民國115年3月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決於原告以新臺幣760萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,280萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時原聲明被告應給付原告新臺幣（下同）600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於民國115年3月11日具狀變更聲明為先位請求被告應給付原告2,280萬元，及自民事訴之變更追加狀（下稱民事追加狀）繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；備位請求被告應給付原告600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第447頁），經核原告於追加前後所主張之基礎事實相同，訴訟資料亦可相互援用，核與上揭法條規定相符，在程序上應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於113年7月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告向被告購買桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段166建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○段00號建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），買賣總價金2,280萬元，被告並保證買賣標的主附屬建物及依法約定專用之部分並無兇殺或自殺致死之情事發生，否則原告得解除契約。嗣原告購入系爭房地後，經鄰里告知，始知悉系爭房屋內似曾發生非自然死亡之凶宅情形，爰依系爭契約第12條第5項約定，解除系爭契約，並依民法第259條規定，先位請求被告返還已受領之買賣價金2,280萬元。再原告透過中信房屋藝文中路加盟店即睿陞國際地產開發有限公司（下稱中信房屋）之仲介即訴外人尤筠婷接洽購屋事宜時，已表明規劃先投資出租，待日後有拓展店面需求，再收回自用做2層樓店面，談妥後由中信房屋仲介即訴外人楊誠令安排簽約。被告明知系爭房地位處農業區，土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層僅得作為小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定，卻於與中信房屋簽訂之委託銷售契約（下稱委銷契約）就「都市計劃使用分區（或非都市土地土地使用地類別）」一欄均空白未填寫，後附房地產標的現況說明書之建物目前管理與使用情況，其中編號6「目前作住宅使用之建物是否為屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區」欄亦勾選為否，不動產標示及買賣權利範圍部分，土地標示部分之「使用分區」欄亦空白未填寫，系爭土地登記謄本之「使用分區」欄、「使用地類別」欄則均記載為空白，原告於113年8月底過戶完成後始發現系爭房地屬於農業區，於113年9月至114年1月間陸續洽談出租店面事宜，皆因農業區用途限制無法順利使用，系爭房地具有未符預定效用、保證品質等物之瑕疵，又具有非自然死亡事故之重大瑕疵，若鈞院認本件情形不得解除契約，則依民法第359條規定行使減少價金為備位請求，並依民法第179條請求被告返還不當得利600萬元等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應給付原告2,280萬元，及自民事追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：訴外人邱福榮雖曾於98年間在系爭房屋內自縊，然其係因久病厭世，無遭人所逼，且實際死亡地點是在行政院衛生署桃園醫院（下稱桃園醫院），並非系爭房屋專有部分，系爭房屋無冤魂所附，且事發迄今已17年餘，鄰里間無人記得該事件，自非屬凶宅。邱福榮久病厭世輕生事件，並非發生於被告持有期間，被告雖不知詳情，但已有請中信房屋仲介張連宗明確告知原告，並無任何隱瞞事項。再系爭房屋係65年建築完成之有辦保存登記建物，坐落基地為都市計劃之農業區等基本交易資訊存在於兩造成立買賣契約前，並非瑕疵，被告委託仲介居間介紹時即有告知張連宗系爭土地位於農業區，公開資訊網站亦可查詢，被告未曾保證系爭房地兩層樓均可做店面、商業使用之品質，原告亦係依照農業區條件辦理貸款，可見原告原即知悉系爭土地屬於農業區。系爭房屋交易既無凶宅或欠缺通常效用等物之瑕疵情形，原告請求解除契約、減少價金，均無理由。退步言之，縱認系爭房地有瑕疵給付，原告請求減少價金之數額，亦屬過鉅等語置辯。並聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
三、查兩造於113年7月21日簽訂系爭契約，由原告向被告買受系爭房地，買賣價金2,280萬元已全數交付被告，被告於113年8月29日以買賣為登記原因，將系爭房地移轉登記予原告等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、土地及建物登記第一類謄本在卷可佐（本院卷第33至65頁），堪信為真實。
四、本院之判斷：㈠原告以系爭房屋為凶宅，依系爭契約第12條第5項規定解除契約，為有理由：
⒈所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判決參照）。另有非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。
⒉經查，原告主張系爭房屋曾發生自殺致死情事乙情，業據證
人即被告前手曾碧蕾到庭證稱：我是系爭房屋前屋主，系爭房屋係供自住使用，我的老公邱福榮在系爭房屋內輕生，是我發現的，我在路邊喊救命，後來有救護車來送邱福榮去醫院，邱福榮在醫院過世等語明確（本院卷第430至431頁），並有曾碧蕾提出之臺灣桃園地方法院檢察署（現改制為臺灣桃園地方檢察署）相驗屍體證明書可佐（本院卷第433頁）。依上開相驗屍體證明書之記載，邱福榮係於98年8月12日死亡，死亡原因為縊頸窒息（急救後）、呼吸性休克死亡，堪見系爭房屋確有他人於其內自縊求死，並直接發生死亡結果之情事。被告雖辯稱邱福榮係於桃園醫院死亡，系爭房屋非屬凶宅云云，然邱榮福既係於系爭房屋內求死，且其求死行為與死亡結果未產生重大因果偏離，結果與行為間具緊密關連性，當符合凶宅中「自殺致死」之定義，再衡諸一般社會觀感，縱或邱福榮死亡之結果地最終非發生於系爭房屋，亦無解於一般人民因此所生之恐懼、擔憂心理與負面感受，是邱福榮縱非陳屍屋內，其輕生行為仍屬前開所指非自然身故情形，被告上開所辯，並無足採。
⒊查系爭契約第12條第5項約定：「乙方（指被告）已明確告知
，買賣標的物主附屬建物及依法約定專用之部分並無凶殺或自殺致死之情事發生，甲方（指原告）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍應負法律上之責任，甲方並得解除契約」（見本院卷第43頁），堪認被告已明確保證系爭房屋於簽約前無非自然身故之情事，且不限於被告持有產權期間，兩造並約定如原告嗣後發現系爭房屋曾發生非自然死亡事件，得解除系爭契約。按當事人於訂約時或訂約後，如就契約解除另有約定，除有無效或得撤銷並經合法撤銷者外，基於契約自由及當事人意思自主原則，應無不可，且應優先於法定解除權而適用。是契約當事人於約定解除權事由發生時，即得依契約之約定行使解除權，不受法律規定之限制（最高法院108年度台上字第2662號、102年度台上字第1516號判決意旨參照）。系爭契約第12條第5項既已就系爭房屋曾發生非自然身故情事者，原告得解除契約予以約定，自應優先於法定解除權而適用之，不受法律規定之限制，則原告本此約定，解除系爭契約，自生效力。
⒋被告雖辯稱邱福榮自縊迄今10餘年，已為人所淡忘，且被告
於委託銷售時有告知張連宗，並要求張連宗一定要告知買方，原告應知悉上情等語，惟此為原告所否認。經查，被告曾與訴外人呂學棋於111年1月15日就系爭房地簽訂不動產買賣契約，嗣雙方因買賣糾紛，於111年4月21日經桃園市桃園區調解委員會（下稱桃園區調委會）調解成立，合意解除買賣契約，有桃園區調委會調解書在卷可憑（本院卷第392頁），而被告並不否認呂學棋曾爭執系爭房屋為凶宅一事（本院卷第376頁），可見系爭房屋曾發生非自然死亡事件，並不會因時間久遠而為人所釋懷，縱經過相當時日，對居住者所生之心理負面影響仍鉅，被告既曾於111年間因前買主質疑系爭房屋為凶宅，而與前買主合意解除契約，其就就此更應清楚瞭解。再被告自承其確實於出售系爭房地前，即知悉系爭房屋曾有人在其內輕生（本院卷第473頁），然其卻於系爭契約記載系爭房屋無凶殺或自殺致死之情事發生，系爭房屋顯然欠缺被告所保證之品質。另觀諸原告與楊誠令（與張連宗均為中信房屋仲介）間之LINE對話記錄，原告於系爭契約簽訂後對楊誠令表示「還被你編一個故事說前一年沒有買賣成功是因為介意房子裡有人老過世」，楊誠令回覆稱「他們自己也是做吃的...都可以問的到，我們沒必要騙這個啦（指確實是人老過世）」，嗣原告稱「這個房子是你店長和原房東沒有說清楚沒有告知我。房子狀況是怎麼樣！發生過自殺的事情」，楊誠令再次回覆稱「前屋主說他們有去問過不是兇宅，他們才買的，他們自己也住好幾年了」（本院卷第79、87頁），顯見楊誠令一再否認系爭房屋曾發生非自然死亡事故，並稱被告有確認過系爭房屋不是凶宅才購入，自始至終均未有其或其他仲介曾告知原告系爭房屋於被告前手持有期間曾發生自殺致死事件之相關陳述，堪認原告於系爭契約簽訂前，確不知悉系爭房屋曾有非自然死亡之狀況。此外，原告曾於114年2月28日詢問原告簡駿羽「還有這房子裡面有人過世嗎」，簡駿羽回覆稱「每間房子都（有）人在裡面過世 如果你是要問非自然因素是沒有 有的話 派出所都有紀錄」，有其等間LINE對話記錄截圖可參（本院卷第477、479頁），簡駿羽於原告向其確認系爭房屋有無非自然死亡事件時，仍堅稱並無此事，益徵被告確不曾告知原告有非自然身故死亡之事，是被告辯稱原告於系爭契約成立時，已知悉系爭房屋內有非自然身故云云，非可採信。
⒌綜合上開調查證據之結果，可認被告於出售系爭房地予原告
前，業已知悉系爭房屋內有非自然身故之情事。而曾發生非自然身故之房屋，乃不動產交易市場所稱之凶宅，係屬不動產交易之重要資訊，對於不動產交易之成交意願及價格會有重大影響，被告當負有告知之義務，惟其卻故意隱匿系爭房屋為凶宅之重要資訊，並保證系爭房屋並無凶殺或自殺致死之情事發生，則原告依系爭契約第12條第5項行使約定解除權，並以民事追加狀之送達，對被告為解除系爭契約之意思表示，自屬有據，應予准許。
㈡原告得請求被告返還已付價金：
按契約解除後，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第3款定有明文。查系爭契約業經原告合法解除，已如前述，則原告請求被告返還已付價金2,280萬元，及自民事追加狀送達被告之翌日即115年3月13日起（被告稱於115年3月12日收受該書狀，本院卷第471頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，於法並無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第259條之規定，請求被告給付2,280萬元，及自115年3月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，被告未為免宣告假執行之聲請，併依職權宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。被告雖聲請傳喚張傳宗、楊誠令、尤筠婷（下稱張傳宗等3人）到庭為證，待證事實為原告於系爭契約成立前，知悉系爭房屋有非自然死亡情事，惟系爭買賣之經過情形已有系爭契約及前揭對話記錄截圖可資證明，自無再傳訊張傳宗等3人之必要。又被告雖於言詞辯論終結後提出答辯（六）狀，主張原告解除契約違反誠信原則，屬權利濫用，並為同時履行抗辯，然其係於言詞辯論終結後始提出該等攻擊防禦方法，本院當無從審酌，均附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 20 日
民事第一庭 法 官 劉佩宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 21 日
書記官 黃忠文