臺灣桃園地方法院民事判決114年度重訴字第290號原 告 林碧霞訴訟代理人 靳國華被 告 許武義
江碧玲共 同訴訟代理人 宋易達律師上列當事人間請求優先購買權買賣條件爭議事件，本院於民國115年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時聲明為：「㈠被告應重新計算總價計算方式。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷一第7頁）。嗣原告聲明迭經變更（見本院卷一第121頁、第405-406頁），最終於民國114年12月1日本院言詞辯論期日當庭變更聲明為：「確認原告對於被告許武義、江碧玲就桃園市○○區○○段0○00○00○00○00○00○00地號土地（下併稱系爭土地）與第三人福興建設有限公司（下稱福興公司）間於民國113年1月30日簽訂土地買賣契約書之優先承買權存在。
」（見本院卷二第14頁）。經核原告上開變更，係基於主張其為系爭土地之共有人，被告許武義、江碧玲出賣系爭土地，原告依法就系爭土地有優先購買權存在之事實，核屬請求之基礎事實同一者，揆諸前揭規定，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。經查，本件原告訴請確認其就系爭土地有優先購買權存在，既為被告所否認，則原告就系爭土地是否有其所主張之優先購買權存在即屬不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態，而此不安之狀態得以確認判決將之除去，揆諸前揭法律規定及判例意旨，原告提起本件確認土地優先購買權存在之訴，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告與被告許武義為桃園市○○區○○段0 ○00○00○00○00地號土地（下稱系爭許武義共有土地）之共有人；原告與被告江碧玲為桃園市○○區○○段00○00地號土地（下稱系爭江碧玲共有土地）之共有人，兩造間就桃園市○○區○○段0 ○00○00○00○00○00○00地號土地（即系爭土地）之應有部分各如附表所示。被告許武義、江碧玲與福興公司於113年1月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告許武義、江碧玲依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地全部出賣予福興公司，並約定買賣總價金為新臺幣（下同）6,343萬4,900元。嗣被告許武義、江碧玲以訴外人傅國祥為代理人，以楊梅高榮郵局存證號碼14號存證信函（下稱14號存證信函）通知原告、訴外人王志賢、王芳婷、王如婷等其他共有人，系爭土地全部已依土地法第34條之1第1項規定出賣予福興公司，原告依土地法第34條之1第4項之規定得以同一條件行使優先購買權，並應於收受14號存證信函後15日內以書面作成是否行使優先購買權之意思表示。惟14號存證信函內容係以被告許武義、江碧玲各自所有之系爭土地合併計算總價，而原告與被告許武義、江碧玲並非3人均共有系爭土地，系爭買賣契約不應將系爭土地合併計算總價，而應分別列出如附表所示7筆土地之價金，讓原告得分別就系爭許武義共有土地及系爭江碧玲共有土地選擇行使優先購買權，亦即原告對於系爭許武義共有土地之優先購買權，與對於系爭江碧玲共有土地之優先購買權是分別獨立的。是以，原告旋即於113年2月17日以桃園市○○路○○○○號碼53號存證信函（下稱53號存證信函）通知被告，對系爭許武義共有土地（即觀音區塔腳段8、13、15、21、82地號土地）有購買意願，表示行使優先購買權之意思，應認原告已遵期就系爭許武義共有土地行使優先購買權，原告得以系爭買賣契約相同條件購買系爭許武義共有土地。然被告許武義遲未與原告簽訂土地買賣契約，嗣被告江碧玲竟於113年11月7日寄發楊梅高榮郵局存證號碼174號存證信函（下稱174號存證信函）通知原告，桃園市○○區○○段00○00地號土地（即系爭江碧玲共有土地）已再出賣予被告許武義，並檢附買賣契約予原告。然觀諸14號存證信函及174號存證信函內容，就系爭江碧玲共有土地之買賣價金，竟從2,746萬9,750元提高至3,625萬9,740元，足認被告許武義、江碧玲為阻止原告行使優先購買權竟通謀虛偽調高土地買賣價金使原告無力負擔，故被告江碧玲出賣系爭江碧玲共有土地予被告許武義之法律行為應屬無效。從而，依土地法第34條之1第4項規定，優先購買權係屬法定形成權之性質，原告既已以53號存證信函通知被告許武義、江碧玲，就系爭買賣契約關於系爭許武義共有土地部分行使優先購買權，則系爭許武義共有土地之買賣契約即當然於兩造間成立，為此，爰依土地法第34條之1第4項規定提起本件訴訟等語，並聲明：如變更後訴之聲明所示。
二、被告則以：被告許武義、江碧玲確有以系爭買賣契約出售系爭土地全部予福興公司，並已檢附系爭買賣契約全部相關文件於113年2月5日以14號存證信函通知原告等共有人。然原告於113年2月17日以53號存證信函向被告表示僅就系爭許武義共有土地有購買意願，並未對系爭江碧玲共有土地行使優先購買權。又系爭土地本可合併使用，被告許武義、江碧玲以土地法第34條之1第1項規定一併出售予福興公司，以促進土地利用並符合土地整體經濟效用，同時亦可避免部分現無對外通路之土地難以單獨出售，基此，買受人福興公司係以一併購買系爭土地為買賣條件，惟原告雖以53號存證信函表示行使優先購買權，然原告僅願買受系爭許武義共有土地，並無一併買受系爭土地之意思，難認屬合法行使優先承買權。況如准許原告僅得對系爭許武義共有土地行使優先購買權，將致系爭土地分屬不同所有權人所有，有害於土地之整體利用，亦不符合土地法相關規定之立法目的。系爭買賣契約係以系爭土地全部出賣予福興公司為買賣條件，此為被告許武義、江碧玲與福興公司共同達成之買賣意思表示合致，而原告僅表明願意購買系爭許武義共有土地，顯然原告無法接受被告與福興公司間所成立須一併買受系爭江碧玲共有土地之買賣條件，足認原告未符土地法第34條之1第4項規定，自屬未合法行使優先購買權。再者，原告後續也未再向被告表示願以系爭買賣契約之同一條件買受系爭土地，故應認原告就系爭許武義共有土地、系爭江碧玲共有土地之優先購買權即已不存在，原告本件請求自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：（見本院卷二第90-91頁）
（一）原告與被告許武義為桃園市○○區○○段0○00○00○00○00地號土地（即系爭許武義共有土地）之共有人；原告與被告江碧玲為桃園市○○區○○段00○00地號土地（即系爭江碧玲共有土地）之共有人，兩造間就系爭土地之應有部分如附表所示。
（二）被告許武義、江碧玲與福興公司於113年1月30日簽訂系爭買賣契約，由被告許武義、江碧玲依土地法第34條之1規定，出賣系爭土地全部予福興公司，約定買賣總價金為6,343萬4,900元，其中桃園市○○區○○段00○00地號土地，以每坪7萬元計價；桃園市○○區○○段0○00○00地號土地，以每坪1萬5,000元計價；桃園市○○區○○段00○00地號土地，以每坪2萬5,000元計價。
（三）被告許武義、江碧玲於113年2月5日以傅國祥為代理人，以14號存證信函（即楊梅高榮郵局存證號碼14號存證信函），通知原告、訴外人王志賢、王芳婷、王如婷，系爭土地全部依土地法第34條之1規定出賣予福興公司之情事，並隨函檢附系爭買賣契約全部內容，通知原告等人若欲行使優先購買權，應於文到15日內以書面行使優先購買權之意思表示；原告業於113年2月6日收受14號存證信函。
（四）原告於113年2月17日以53號存證信函（即桃園市○○路○○○○號碼53號存證信函）通知傅國祥，僅對被告許武義持分土地有購買意願。
（五）被告許武義、江碧玲以訴外人江謝惠娟為代理人，於113年11月7日以174號存證信函（即楊梅高榮郵局存證號碼174號存證信函），通知原告桃園市○○區○○段00○00地號土地已出售事宜，並附上買賣契約，主張原告應於文到15日內為行使優先購買權之意思表示。原告收受該存證信函後，並未書面回覆被告許武義、被告江碧玲。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下：原告對於被告許武義、江碧玲就系爭土地與福興公司簽訂系爭買賣契約之優先承買權是否存在，茲敘述如下：（見本院卷二第91頁）
（一）按土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權；他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權（最高法院98年台上字第1285號判決意旨、最高法院100年度台再字第46號判決意旨參照）。所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，始為合法，方生與出賣之共有人按其與第三人約定之同樣條件成立買賣契約之效力，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力(最高法院109年度台上字第2080號、112年度台上字第1493號民事判決意旨參照)。又徵求他共有人是否優先承購為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承購權，他共有人如未於限期內行使優先承購權，即生失權之效果(最高法院78年度台上字第1896號民事判決要旨參照)。
（二）經查：
1、被告於113年1月30日將系爭土地全部依土地法第34條之1第1項規定合併出賣予福興公司，並簽訂系爭買賣契約；被告於簽訂系爭買賣契約後，業於113年2月5日以14號存證信函將系爭買賣契約之內容通知原告行使優先購買權，並隨函檢附系爭買賣契約書全部內容及相關文件一併通知原告，此有中華郵政股份有限公司桃園郵局114年12月19日桃營字第1141800747號函暨所附14號存證信函全部內容（見本院卷二第35-65頁）附卷可稽；原告對於確有收受14號存證信函及系爭買賣契約全部買賣文件等事實，亦不爭執（見本院卷二第88頁），堪認被告確實有將與買受人福興公司之買賣條件一併告知原告，足徵被告已以14號存證信函合法通知原告行使優先購買權，堪予認定。
2、依系爭買賣契約書內容所示，原告於113年2月6日收受14號存證信函及系爭買賣契約全部買賣文件時即能充分知悉，被告與福興公司所簽訂之系爭買賣契約之全部買賣條件，包括買賣標的、範圍、價金、付款方式、稅費負擔等交易條件，原告欲行使優先購買權，自應就系爭買賣契約之全部條件承受，不得分裂僅就部分或變更條件為優先承買。而依系爭買賣契約所示，被告許武義、江碧玲係將與原告共有之系爭土地合併出賣予福興公司，系爭買賣契約之買賣標的範圍為系爭土地全部，足資認定。考量買賣契約之單價、總價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同的條件出售，其價格即有異，此為不動產交易之常情。是以，土地在合併出售及非合併出售之買賣條件下，買賣價金必有差異，被告許武義、江碧玲於綜合考量下決定將系爭土地合併出售，並與買受人福興公司以同一份買賣契約即系爭買賣契約簽訂以示買賣之合意，足認被告許武義、江碧玲就系爭土地有合併出售之意思表示，亦堪認定。則原告行使優先購買權自須受出賣人所訂立買賣條件之拘束，若容許原告僅就系爭許武義共有土地主張優先購買權，而不一併購買系爭江碧玲共有土地，恐導致福興公司不願單獨與被告江碧玲簽訂買賣契約，導致系爭江碧玲共有土地難以出售，此不啻承認原告在出賣土地之共有人訂有合併出售的條件下，得任意選擇購買價值較高或對己有利之土地，自與土地法第34條之1規範優先承購之意旨有違，亦顯失公平，難認原告得擅自變更買賣之條件，僅主張優先承購部分土地。
3、原告於113年2月6日收受14號存證信函後，於113年2月17日以53號存證信函通知被告表示「僅對被告許武義持分土地有購買意願」等語，此有53號存證信函在卷可佐（見本院卷一第15頁、第447頁），依原告於53號存證信函表述之內容，明顯可知原告僅願就系爭許武義共有土地行使優先購買權，對於系爭江碧玲共有土地並未有行使優先購買權之意思，此亦為原告於本院言詞辯論期日所不爭執（見本院卷二第15頁），則原告實際已對出賣之共有人即被告許武義、江碧玲與福興公司所訂系爭買賣契約之一切條件，有部分不接受或擅自變更買賣條件情事，自難認原告已依上開同樣條件之趣旨合法行使優先承購權。從而，原告顯未合法行使優先購買權，應堪認定。縱原告於提起本件訴訟後，曾於114年8月13日具狀表示願意就系爭土地行使優先購買權，請求被告應依優先購買權約定之內容及條件，與原告締結買賣契約云云（見本院卷第405頁），惟早已逾被告14號存證信函所訂之行使優先購買權期限，原告未於被告催告期限內合法行使優先承買權，已生失權效果，被告抗辯原告並未合法行使優先購買權，洵屬有據。
五、綜上所述，被告許武義、江碧玲係以系爭買賣契約將與原告共有之系爭土地合併出賣予福興公司，惟原告以53號存證信函向被告表示僅願就系爭許武義共有土地行使優先購買權，足見原告並未按被告與福興公司間系爭買賣契約之同樣條件，請求與被告訂立買賣契約，無從認定原告已合法行使土地法第34條之1第4項之優先購買權。從而，原告依土地法第34條之1規定，請求確認原告對於系爭土地有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 27 日
民事第二庭 法 官 陳俐文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 27 日
書記官 李 昕附表：
共有人/ 應有部分 土地地號（桃園市觀音區塔腳段） 8地號 13地號 15地號 21地號 82地號 28地號 30地號 林碧霞 20分之1 20分之1 20分之1 20分之1 20分之1 20分之1 20分之1 許武義 20分之19 20分之19 20分之19 20分之19 20分之19 非共有人 江碧玲 非共有人 20分之19 20分之19